臺灣桃園地方法院民事-TYDV,112,訴,1178,20230901,2

臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第1178號
原 告 周文發

訴訟代理人 王國棟律師
蔡承恩律師
林庭睿律師
被 告 葉兆森

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼：桃園市○○區○○路○段○巷○○號９樓房屋暨附屬車位即地下１樓編號４７號機車停車位及地下２樓編號４７號汽車停車位返還於原告。

二、被告應自民國一百一十二年五月十一日起至返還第一項所示不動產之日止，按月給付原告新臺幣貳萬參仟元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔百分之八十九，餘由原告負擔。

五、本判決第一項部分，於原告以新臺幣肆佰壹拾玖萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹仟貳佰伍拾玖萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項就各期到期部分，於原告按期以新臺幣柒仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如按期以新臺幣貳萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項規定，依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

（一）原告為門牌號碼：桃園市○○區○○路0段0巷00號9樓房屋暨附屬車位即地下1樓編號47號機車停車位及地下2樓編號47號汽車停車位（下合稱系爭房屋）之所有人。

兩造於民國111年6月15日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向原告承租系爭房屋，租金每月新臺幣（下同）2萬3,000元，租賃期間自111年6月15日起至111年12月14日止，嗣後合意延長至112年5月10日，並於租賃期間屆滿後，原告已向被告表達不願續租之意思。

（二）兩造另於112年3月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告向原告購買系爭房屋，並另簽訂協議書（下稱系爭協議書），其中第2點約定：兩造同意於112年4月14日前被告告知不履行買賣契約，被告已存入之價金由原告沒收外，被告須給付155萬6,000元作為賠償原告之違約金（下稱系爭協議條款）。

（三）嗣被告給付第一期價金後，即未再給付第二期價金，原告遂以112年4月21日大溪崎頂郵局存證號碼000022號存證信函催告被告應於函到7日內給付價金，因被告拒收而遭退件，依法仍應認已到達。

嗣被告屆期仍不履行，原告並以同年5月3日大溪崎頂郵局存證號碼000023號存證信函向被告解除系爭買賣契約。

被告避不見面且拒絕收受信件，係以不正當行為阻止系爭協議條款中「112年4月14日前被告告知不履行買賣契約」之停止條件成就，應視為該條件已經成就，故依系爭協議條款請求被告給付違約金155萬6,000元。

（四）又被告於系爭租約屆滿後，迄未返還系爭房屋與原告，被告無權占有系爭房屋，自112年5月11日起，受有本應歸屬於原告之系爭房屋使用收益之利益，故依不當得利法律關係請求被告償還該利益，並以租金計算其數額；

另依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，擇一有利者，請求被告返還系爭房屋。

爰依系爭協議條款及民法第179條、第455條前段、第767條第1項前段規定，提起本件訴訟等語。

（五）並聲明：⑴如主文第1、2項所示；⑵被告應給付原告155萬6,000元；

⑶願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：被告是系爭房屋的承租人，系爭租約雖在112年5月10日到期，但被告仍按月給付租金迄今，亦未見原告退還租金，至於系爭買賣契約，被告則有諸多無奈及委屈等語，資為抗辯。

四、原告為系爭房屋之所有人，兩造簽定系爭租約，被告以每月租金2萬3,000元向原告承租系爭房屋，租賃期間於112年5月10日屆滿，被告迄未返還系爭房屋；

兩造另於112年3月14日簽訂系爭買賣契約及系爭協議書，而被告給付第一期價金後，即未再給付第二期價金，且未於112年4月14日前告知原告不履行買賣契約，原告遂於112年4月21日以大溪崎頂郵局存證號碼000022號存證信函催告被告於函到7日內給付價金，因被告拒收而遭退件，被告屆期仍不履行，原告又於同年5月3日以大溪崎頂郵局存證號碼000023號存證信函向被告解除系爭買賣契約等事實，有建物登記謄本、系爭租約、系爭買賣契約書、系爭協議書、通訊軟體LINE對話紀錄、上開存證信函及其送達回執等件（見本院卷第19至44、51、63、153至157頁）在卷可佐，且為兩造所不爭執，堪可採認。

惟原告關於返還系爭房屋、返還系爭房屋使用收益之利益及給付原告155萬6,000元之請求，為被告所否認，並以前詞抗辯。

是本件應審究之主要爭點為：⑴系爭租約是否已默示更新而仍存續？⑵原告得否依系爭協議條款，請求被告給付155萬6,000元？茲分述如下：㈠系爭租約並未默示更新並已終止：1.租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

2.契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第254條、第767條第1項前段定有明文。

又契約解除係使契約關係溯及於訂約時失其效力（最高法院107年度台上字第1931號判決意旨參照）。

另系爭買賣契約第10條第1項前段約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約」（見本院卷第36頁）。

3.無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。

民法第179條、第181條但書定有明文。

無權占有他人房屋，所受利益為對於該房屋之使用收益，並應以相當於租金之數額計算其價額。

4.本件系爭租約於112年5月10日租期屆滿後，原告即以通訊軟體LINE向被告表示：被告不用再支付租金，系爭租約於112年5月10日已經到期，請被告搬離，並請被告提供銀行帳號以退款等語，又以台北圓山郵局存證號碼000163號存證信函暨鴻翔國際法律事務所函向被告表示：原告不願與被告續訂租約，請被告搬離，並請被告提供帳戶資訊，以利原告返還匯款等語，有上開通訊軟體LINE對話紀錄及上開存證信函等件（見本院卷第51至57頁）在卷可參，堪可採認。

可見原告對於被告仍為系爭房屋之使用收益，有即為反對之意思表示，自不能認為兩造就系爭租約有默示更新而依前開規定使系爭租約視為以不定期限繼續契約。

5.被告固以前詞抗辯系爭租約已默示更新云云，惟被告僅須知悉原告之帳號，即可匯款與原告，不待原告受領，原告更無從控制被告是否匯款，故不能僅因被告匯款，即逕認兩造就系爭租約已有默示更新。

況且，原告已透過通訊軟體LINE以及上開存證信函向被告請求提供銀行帳戶資訊，俾原告退還被告所給付超出租賃期間之租金，可見原告無意收取被告所給付之租金。

此部分抗辯於法不符，洵不可採。

6.承上，兩造簽訂系爭買賣契約後，被告未依約給付第二期價金與原告而陷於給付遲延，原告已於112年4月21日以存證信函催告被告於函到7日內給付價金，並於同年5月3日以存證信函向被告解除系爭買賣契約，合乎系爭買賣契約第10條第1項前段約定，系爭買賣契約已經解除，並溯及自112年3月14日簽訂時失其效力，被告自始無從以系爭買賣契約為占有系爭房屋之本權，而於112年5月10日系爭租約終止翌日即同年月11日起，為系爭房屋之無權占有人，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

7.再者，被告自112年5月11日起無權占有系爭房屋，受有系爭房屋使用收益之利益，且無法律上之原因，又該利益本應歸屬於系爭房屋所有人即原告，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告償還該利益，並以上開租金計算其價額。

據此，原告請求被告自112年5月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬3,000元，為有理由，應予准許。

㈡原告違約金之請求為無理由：1.解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院109年度台上字第3123號判決意旨參照）。

意思表示旨在透過表示行為將其內心之效果意思體現於外，是解釋意思表示，並非探求當事人於表意時之內心願望，而是應以「表示行為」為解釋客體，並審酌前揭判決意旨所示之參考因素，進而得出「表示行為所體現之效果意思」之內涵。

2.附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。

因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。

民法第99條第1項、第101條第1項定有明文。

所謂停止條件者，乃限制法律行為效力發生之條件，即法律行為於條件成就時發生效力，於條件不成就時不發生效力（最高法院89年度台上字第1243號判決意旨參照）。

3.本件依系爭協議條款約定，兩造同意於112年4月14日前被告告知不履行買賣契約，被告已存入之價金由原告沒收外，被告須給付原告違約金155萬6,000元（見本院卷第44頁）。

依其文義，兩造約定於該當「112年4月14日前被告告知不履行買賣契約」（下稱系爭要件）之要件時，違約金之債始告發生。

被告既未於112年4月14日前告知原告其將不履行系爭買賣契約，依約原告自無從請求被告給付違約金。

4.原告固主張系爭要件為停止條件，進而主張被告未於112年4月14日前告知不履行買賣契約，乃以不正當行為阻其條件之成就，依民法第101條第1項規定，應視為條件已成就云云，然查：⑴契約條款之內容，往往包括法律效果（權利義務之得喪變更）及該法律效果發生之要件。

儘管多以條件語句表示，文法上的條件卻不能等同於民法第99條所稱條件，而是要件。

條件作為法律行為之附款，旨在限制法律行為效力之發生或消滅，其適用之對象為法律行為。

契約之條款所包含的要件則是在規範，該條款所應適用之事實。

⑵以本件為例，原告依系爭協議條款請求被告給付違約金，本院即應判斷，本件之事實是否合乎系爭要件，而在系爭協議條款已成立生效的前提下，始能為此判斷。

原告的主張就已經預設，在還不能確定被告是否會於112年4月14日前告知不履行買賣契約之前，系爭協議條款就已經成立生效，系爭要件並不限制系爭協議條款之發生或消滅，而非停止條件甚明，自無適用民法第101條第1項規定之餘地。

⑶原告主張系爭要件乃停止條件云云，若採此說，將發生「系爭要件成就時，系爭協議條款始因停止條件成就而生效，並應再依該條款所定系爭要件成就與否，判斷系爭協議條款是否生效」的循環論證謬誤。

原告此項主張，自無理由。

5.綜上，被告既未於112年4月14日前告知原告不履行買賣契約，與系爭協議條款所規定之系爭要件不符，原告據以請求被告給付155萬6,000元之違約金，為無理由，不應准許。

五、原告聲請傳喚系爭買賣契約簽約時在場之仲介，以證明系爭協議條款之真意在於，只要被告未依約履行就應該賠償云云，惟如前所述，系爭協議條款之解釋，所應探求之真意，乃該條款所體現的效果意思，無論兩造在締約磋商時是怎麼談的，最終簽定的都是系爭協議條款，兩造事實上達成的合意，並非「只要被告未依約履行就應該賠償」，而是「於民國112年04月14日前買方告知不履行」始應給付違約金，系爭協議條款文義甚明，無待另行探求，實無必要再行訊問該仲介，此部分證據調查之聲請應予駁回，附此敘明。

六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋，以及依同法第179條規定請求被告自112年5月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬3,000元，均有理由，應予准許。

至於原告依系爭協議條款請求被告給付155萬6,000元，為無理由，應予駁回。

七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核其勝訴部分，與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 9 月 1 日
民事第二庭 法 官 孫健智

正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中 華 民 國 112 年 9 月 4 日
書記官 陳淑瓊