臺灣桃園地方法院民事-TYDV,112,訴,2297,20240531,3

臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第2297號
原 告 桃園市政府住宅發展處

法定代理人 邱英哲
訴訟代理人 程光儀律師
複代理人 廖志剛律師
林泓均律師
訴訟代理人 張義群律師
邱建銘律師
被 告 陳姿穎
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年5月15日辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將桃園市○○區○○路000號3樓之3房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣54,665元，及自民國113年4月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

另自民國112年5月1日起至騰空遷讓返還第一項聲明所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,200元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決命被告給付部分，於原告以新臺幣34萬元供擔保後，得為假執行，但如被告以新臺幣1,038,143元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實

壹、程序方面原告於本院審理中變更法定代理人為邱英哲，並據邱英哲具狀聲明承受訴訟(本院卷29頁），核無不合。

貳、實體方面

一、原告主張：被告於民國110年8月27日向原告承租桃園市○○區○○路000號之5房屋（下稱系爭房屋），約定租期自110年9月1日起至113年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）8,200元，若逾期給付租金達2個月，原告得終止契約，如被告未依約返還房屋，被告並應給付按欠繳租金一倍計算之違約金（下稱系爭租約）。

詎被告於111年12月1日已積欠原告分期租金21,864元（即111年1至4月租金經兩造協議自111年5月起分18期繳納，被告自第7期違約未繳納，視為全部到期），逾2個月租額逾期繳納，原告以桃園永安郵局存證號碼第618號存證信函催告被告限期繳納積欠之租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，然被告仍未置理，原告再於112年2月16日以桃園永安郵局第53號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，於112年2月17日送達被告，被告迄今未遷出系爭房屋。

被告自112年2月18日起，無權占用系爭房屋，自應按月給付相當租金之不當得利8,200元，另依系爭租約第11條第3項約定，被告應按月給付違約金8,200元。

為此，爰依民法第767條第1項前段、系爭租約及不當得利之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，給付積欠租金、違約金、返還無權占有系爭房屋之不當得利、此部分違約金，並聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000 號3 樓之3房屋騰空遷讓返還予原告；

㈡被告應給付原告84,013元（詳本院卷19頁），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

另自112年5月1日起至騰空遷讓第1項聲明所示房屋予原告之日止，按月給付原告16,400元；

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告係因經濟有困難，並非故意不付租金，且系爭房屋品質不好，設備不齊全，通知原告處理修繕問題均不了了之，又被告於112年5月1日至113年1月5日在監服刑，出監後，有想找原告討論如何清償費用，但遭原告拒絕，113年3月起大門及電梯之使用也被限制等語。

答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：㈠按乙方（即被告）有下列情形之一者，甲方（即原告）得終止租約，且乙方自本契約終止之日起兩年內，不得再申請承租桃園市社會住宅：一、積欠租金、管理費或其他應負擔之費用逾期達二個月，經甲方或甲方委託之管理人員於相當期限內催告，乙方仍不為支付。

又租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即時將房屋依原點交狀況返還甲方、清空私人家具及物品、遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費、網路電信等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。

乙方逾期未返還房屋經甲方定期催告後仍未返還者，甲方得逕行停水停電，乙方不得異議。

系爭契約第11條第1項、第12條第1項記載甚詳。

原告前開主張兩造簽訂系爭契約後，被告欠繳逾2期租金，經催告無效，再經原告終止契約之事實，業據原告提出系爭租約、公證書、第618號、第53號存證信函暨回執聯附卷為證，且為被告所不爭執，堪認為真實。

系爭租約既於112年2月17日終止，則原告依系爭租約請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。

㈡次查，被告於簽訂系爭契約時曾繳納保證金8,200元，雙方約定當被告欠繳費用時，原告可以此扣除，系爭契約第4條亦有明文。

原告主張被告至112年2月17日前積欠原告分期租金21,864元及月租金21,379元【計算式：8,200＋8,200＋（8,200×17/28）＝21,379】，為被告不爭執，扣除保證金8,200元，原告依系爭租約，請求被告給付積欠之租金35,043元，應予准許，逾此範圍，則無理由。

被告抗辯系爭房屋品質不佳、設備不齊全，通知原告修繕無著等情，未據被告提出證據，難認有據。

㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而不動產之所有權人或出租人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。

查，系爭租約於112年2月17日業經終止，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，被告仍無權占用系爭房屋，取得使用利益，致原告受有無法使用收益之損害，原告自得向被告請求返還其所受之利益，是原告依民法第179條之規定，請求被告給付自112年2月18日起至112年4月30日止，相當租金之不當得利19,621元【計算式：（8,200×11/28）＋（8,200×2）＝ 19,621】，及自112年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,200元，即屬有據。

又依上開說明，原告終止系爭契約後，被告經催告不返還房屋，原告本得逕行停水、停電。

舉重以明輕，縱被告抗辯其自113年3月起遭原告限制使用大門及電梯一節為屬實，亦無任何不當，被告此部分抗辯亦無從推翻其應返還占用系爭房屋之不當得利。

㈣按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。

（最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。

原告另依系爭租約第3條第3項：乙方逾期未繳租金者，應依下列基準加收違約金，第11條第3項：乙方未依約返還房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開相當月租金額一倍之違約金。

請求被告給付違約金。

本院審酌社會住宅乃為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求，被告係社會住宅承租戶，本屬經濟上弱勢族群，又被告於無權占用期間曾入監服刑多月，所受利益有限，另原告已請求被告按月給付相當於租金之不當得利，原告所受損害難謂十分重大等情，認原告請求被告給付遲延租金加收之違約金1,528元、112年2月18日起至同年4月底相當於租金不當得利一倍之違約金19,621元及自112年5月1日起至騰空遷讓系爭房屋予原告之日止，按月加計8,200元之違約金部分，均屬過高，此部分全部違約金酌減為1元為適當，逾此範圍不應准許。

四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將門牌號碼桃園市○○區○○路000 號3 樓之3房屋騰空遷讓返還予原告，並請求被告給付原告54,665元，及自起訴狀繕本送達翌日（即自113年4月21日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

另自112年5月1日起至騰空遷讓系爭房屋予原告之日止，按月給付原告8,200元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告准免假執行，經核均無不合，爰酌定擔保准許之。

原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法或舉證，經本院斟酌核與結論無影響，茲不一一論駁，又被告於言詞辯論終結後，固以書狀重申其抗辯，惟仍未提出證據請求調查，本院自無庸再開辯論，附此敘明。

六、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 袁雪華

正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中 華 民 國 113 年 6 月 3 日
書記官 陳淑瓊