臺灣桃園地方法院民事-TYDV,89,訴,1819,20010503,1

臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第一八一九號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主 文

被告應將門牌號碼桃園縣龜山鄉○○村○○鄰○○路二六巷二二之一八號之房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣柒拾伍萬零陸佰陸拾柒元及自民國八十九年十二月八日起自清償日止按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國八十九年一月五日起，至交還前開房屋之日止，按月給付新臺幣伍萬伍仟元予原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣肆拾萬元供擔保後得假執行；

但被告於假執行程序實施前以新台幣壹佰壹拾捌萬叁仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：除供擔保金額外如主文所示。

二、陳述：

（一）、被告自民國八十年四月十六日起承租原告所有門牌號碼桃園縣龜山鄉○○村○○鄰○○路二六巷二二之一八號之房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂租賃契約時，約定租期三年，第一年租金每月新臺幣（下同）五萬元，第二、三年則為每月五萬五千元，嗣租期屆滿，兩造未再訂立書面租約，但被告仍依上開契約之約定，每月給付五萬五千元之租金予原告。

詎被告自八十七年三月起即未給付租金，原告先於八十八年十二月十日以中壢郵局第六支局第六八０號存證信函催告被告限期給付租金，惟被告置之不理，原告再於八十八年十二月二十八日以前開郵局第六九八號存證信函終止雙方所定租賃契約，被告於八十九年一月五日收到此通知，兩造間之租賃關係已因終止而消滅，爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權（二請求權關係為選擇合併），請求原告自系爭房屋遷出返還原告。

（二）、被告自八十七年三月起未給付租金予原告，此期間被告雖陸續有為部分租金之清償，但至八十九年一月五日租賃契約終止時，尚積欠原告九十三萬零六百六十七元，於原告提起本件訴訟前，被告又陸續清償十八萬元，故被告尚欠原告租金七十五萬零六百六十七元，依據租賃契約，被告有給付租金之義務。

又被告於租賃契約終止後，逾期不遷讓，無權佔用系爭房屋，妨害原告之使用收益，依不當得利、侵權行為之法律關係（二請求權關係為選擇合併），應賠償原告按每月租金額計算之金額。

（三）、對被告抗辯之陳述：１、被告所言支出有益費用，並未提出證據以實其說，且依民法第四百三十條之規定，被告於為修繕行為前，應先定期催告原告修繕，於原告不修繕時，被告始得自行修繕並請求原告給付修繕費，而原告從未接獲被告任何有關修繕房屋之通知。

２、被告未曾向原告提出調降租金之請求，且依民法第四百四十二條請求調降租金，需租賃不動產之價值有降昇時，始得請求增減租金，依原告所述，其請求調降係爭房屋租金之理由係景氣不佳，與法條規定情形有別，無適用之餘地。

三、證據：提出八十九年桃園縣稅捐稽徵處桃園總處房屋稅繳款書影本一紙、郵局存證信函影本二份、房屋租賃契約書影本一份。

乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，據其前曾為之聲明及陳述稱：

一、聲明：

（一）、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）、如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。

二、陳述：

（一）、被告承租原告所有系爭房屋，當初是有口頭約定租金為每月五萬五千元，被告承租後亦有依約繳付租金，然近年因景氣不好，原告租金依然維持高價位，被告實無法承受，房租不應如此高。

而被告雖確實有積欠原告租金，但被告有陸續還錢，現亦已在找房子了。

（二）、雙方就系爭房屋之租賃，並未訂定書面契約亦未約定租期，按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，而租賃物為不動產，且租賃未定期限者，得因情事變更請求減少租金；

又被告承租原告所有之房屋多年，自費修繕甚多，被告為承租人，得就租賃物支出之有益費用請求原告償還。

理 由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請由其一造辯論而為判決。

二、原告主張兩造就系爭房屋訂有租賃契約，約定每月租金五萬五千元，因被告逾期未繳租金，經限期催告仍不於限期內繳納，原告已於八十九年一月五日終止租賃契約等情，為被告所不爭，並據原告提出與所述相符之郵局證信函影本二份、房屋租賃契約書影本一份為證，堪信為真。

被告雖另以本件房屋租賃契約為不定期限之租賃，得因情事變更請求減少租金，且承租人就租賃物曾支出之有益費用，得請求償還等語置辯，惟此為原告所否認，本件系爭房屋之租約既已終止，自無請求減少租金之問題；

而被告亦未就其曾於契約終止前請求原告減少租金及就系爭房屋修繕等有利於己之事實提出證據以實其說，被告所辯尚難採信。

三、按承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文，兩造就系爭房屋之租賃契約既已終止，則原告依租賃物返還請求權規定請求承租人即被告將系爭房屋返還，自屬有據。

而承租人依據租賃契約，有支付租金之義務，原告依租金請求權請求被告返還積欠之租金七十五萬零六百六十七元，洵屬正當；

再按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第一百七十九條所明定，被告於八十九年一月五日租賃契約終止後，仍占用系爭房屋使用，被告自受有相當於租金之占有使用利益，而被告承租系爭房屋租金為每月五萬五千元，則原告請求被告自八十九年一月五日起至遷讓返還系爭房屋之日止每月五萬五千元相當於租金之不當得利，核屬正當。

從而，原告依據租賃物返還請求權、租金請求權、不當得利請求判決如訴之聲明均有理由，應予准許。

四、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，被告亦為願供擔保宣告免為假執行之聲請，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。

五、本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 三 日
臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B審判長法 官 陳世宗
~B 法 官 潘進柳
~B 法 官 許炎灶
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 五 月 三 日
~B 法院書記官 蘇 萱