臺灣桃園地方法院民事-TYDV,96,訴,552,20080523,1

臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第552號
原 告 甲○○
訴訟代理人 沈朝標 律師
被 告 戊○○
丙○○
丁○○
乙○○○
共 同
訴訟代理人 邱秀珠 律師
複 代 理人 溫俊富 律師
上列當事人間租佃爭議事件，於民國97年5月9日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

確認原告與被告間就坐落桃園縣平鎮市○○段第八七九地號、第八八一地號、第八八三地號、第八八五地號土地之租賃權不存在。

被告乙○○○應將坐落於桃園縣平鎮市○○段第八八一地號土地上如附件複丈成果圖所示Q 部分面積八十六平方公尺之建物（門牌號碼：桃園縣平鎮市○○路一三八之二號）拆除，並將土地返還予原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第二項於原告以新臺幣玖拾伍萬元供擔保後，得假執行。

但被告乙○○○如以新臺幣貳佰捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按「出租人與承租人因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」

，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。

經查，本件系爭土地之出租人即原告與承租人即被告間因耕地租佃發生前開爭議，經原告向桃園縣平鎮市公所耕地租佃委員會申請調解，經桃園縣平鎮市公所耕地租佃委員會及桃園縣政府耕地租佃委員會調解、調處，均未成立，而由桃園縣政府依法函移本院審理，並經本院調閱桃園縣政府耕地租佃委員會96年3 月30日租佃爭議調處不成立案卷宗查核無誤，核與耕地三七五減租條例第26條第1項規定程序相符，合先敘明。

二、又按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照）。

本件租佃爭議之訴既係因原告認兩造間並無三七五租約存在，縱有三七五租約存在，亦經原告終止而不存在，惟被告仍抗辯兩造間有三七五租約存在，致原告對系爭土地之所有權之行使，此法律關係有不安之狀態存在，此不安之狀態復得以確認判決將之除去，則原告提起本件確認之訴，自屬有即受確認判決之法律上利益。

三、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

本件原告起訴時原第2項聲明為「被告應將坐落於桃園縣平鎮市○○段第879 、881 、883 、885 等地號土地上之地上物拆除，並將土地返還予原告」。

嗣於訴訟繫屬中，變更第2項聲明為如主文第2項所示之聲明，核其所為屬減縮應受判決事項之聲明，且前後聲明請求之基礎事實同一，合於前揭法條規定，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：緣坐落於桃園縣平鎮市○○段第879 、881、883 、885 地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，兩造間對於系爭土地並無訂立耕地租賃契約，且系爭土地之使用分區於民國61年2 月26日經桃園縣政府編定為行政區，並非農地，是應無耕地租賃契約之適用。

雖被告主張兩造間就系爭土地有訂立耕地租約，然已十餘年未於系爭土地上耕種，且於系爭土地上為下述非耕種之使用行為：於系爭土地之885 地號土地上經營洗車打蠟場、未經原告同意且未向主管機關單位申請興建，於系爭土地879 、881 、885 地號土地上興建9 棟違章建築、將883 地號土地供作收費停車場使用、於系爭土地上飼養豬、雞、鴨等，並在系爭土地之879 地號土地上興建鴿舍；

兩造間對於系爭土地並無耕地租約存在，縱認有租賃契約，該租約亦依耕地三七五減租條例第16條及第17條第1項第4款規定而無效，且原告亦已多次依法對被告為終止之意思表示，爰依民事訴訟法第247條、耕地三七五減租條例第16條、第17條第1項第4款及民法第767條規定，提起本訴，並聲明：㈠確認被告對於原告所有坐落桃園縣平鎮市○○段第879 、881 、883 、885 地號土地之租賃權不存在；

㈡被告乙○○○應將坐落於桃園縣平鎮市○○段第881 地號土地上如附件複丈成果圖所示Q 部分面積86平方公尺之房屋拆除，並將土地返還予原告；

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告丙○○、丁○○、乙○○○之被繼承人宋玉鈴及被告戊○○之被繼承人黃金城，於44年間向原告之被繼承人王林水妹承租系爭土地，是兩造間就系爭土地有三七五租約存在（下稱系爭耕地租約），嗣因系爭土地附近無水源可供種植稻米，承租人遂於系爭土地上改以飼養雞鴨及種菜維生，而王林水妹對於被告使用系爭土地之方式亦未曾表示意見；

系爭土地在61年時即經桃園縣政府都市計畫編定為行政區，75年間系爭土地亦編定為機關用地。

79年1 月16日王林水妹與承租人宋玉鈴、戊○○於桃園縣政府耕地租佃委員會成立調處，調處內容包括系爭4 筆土地由承租人繼續承耕；

是被告未繼續耕作係因無水源之不可抗力所致，非不自任耕作，是原告依耕地三七五減租條例之規定主張租約無效或終止，為無理由；

且原供黃金城一家居住之農舍因破舊不堪使用，經王林水妹同意由黃金城於現在所建房屋地點建造房屋（即桃園縣平鎮市○○路138 之2 號之房屋，下稱系爭房屋）供黃金城一家居住，王林水妹並繼續對之收取租金，是兩造間就系爭房屋座落之土地已由耕地租賃關係轉為基地租賃關係，原告請求被告拆屋還地，並無理由等語資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠系爭坐落桃園縣平鎮市○○段第879 、881 、883 、885 地號土地為原告所有。

㈡系爭土地於61年間經桃園縣政府編定為中壢平鎮都市擴大修訂計畫之行政區，75年間該土地亦編定為機關用地。

㈢黃金城於44年間即向原告之被繼承人王林水妹承租包括系爭土地在內之土地。

黃金城去世後，承租人之地位由宋玉鈴及被告戊○○繼承，其後宋玉鈴去世，宋玉鈴承租人之地位由丙○○、丁○○、乙○○○繼承，故系爭土地目前之承租人為戊○○、丙○○、丁○○及乙○○○。

㈣黃金城約於60餘年間即建造目前被告一家居住使用之平鎮市○○路138 之2 號房屋。

㈤78年間，王林水妹為取回部分出租土地，向中壢市公所申請調解，79年1 月16日王林水妹與承租人宋玉鈴、戊○○在桃園縣政府耕地租佃委員會調處成立，調處成立內容為出租人王林水妹與承租人宋玉鈴、戊○○就平鎮市○○段869 、893 、991 地號土地解約，出租人將同段892 、893 、894 、895 、896 地號土地5 筆移轉登記予承租人，並交付10萬元予承租人作為解約補償費，系爭土地由承租人繼續承耕。

其後王林水妹尚未依調處成立內容履行移轉登記892 、893 、894 、895 、896 地號土地即去世，其繼承人即原告未履行調處之上開約定，宋玉鈴、戊○○乃於83年間起訴請求原告移轉登記上開土地；

84年5 月間，原告對承租人宋玉鈴、戊○○起訴請求確認調解關係不存在。

訴訟過程中，兩造達成協並成立訴訟上和解，約定原告給付宋玉鈴、戊○○500 萬元，而無庸再移轉892 、893 、894 、895 、896 地號土地予宋玉鈴、戊○○。

原告則撤回本院84年度訴字第423 號之起訴。

㈥承租人黃金城及其後之承租人丙○○、丁○○、乙○○○均逐年繳納租金，於83、84年間上開訴訟以和解終結後，原告每年仍收取被告交付系爭土地之租金至94年，95、96 年 原告均將被告寄發繳納租金之匯票退回。

㈦系爭土地數十年前即已無灌溉水源。

原告繼承後，分別曾於80 年9月11日、81年4 月28日發律師函給被告。

四、得心證之理由：㈠兩造於97年5 月9 日本院言詞辯論期日，協議並簡化爭點如下：⒈系爭土地是否於數十年前即無灌溉水源？⒉系爭土地於民國44年成立耕地租約時，原告之被繼承人王林水妹，有否申請鑑界再交付土地於承租人黃金城？⒊原告及原告之母親王林水妹有無事前或事後同意或容任被告及其被繼承人黃金城於系爭土地上興建房屋？⒋系爭土地全部或部分土地是否為耕地三七五租約？或房屋基地部份為基地租賃契約，其餘為耕地三七五租約？⒌系爭土地無論全部或部分租賃，其中屬於耕地租約性質，被告是否有不自任耕作？是否有轉租？是否有非因不可抗力繼續一年不為耕作？或是因不可抗力而不耕作？⒍如係耕地租約性質，原告得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定終止租約？⒎本件原告起訴是否有違反誠信原則及禁反言原則，被告是否也有上開原則之適用？㈡茲就上開爭點分述如下：⒈系爭土地是否於數十年前即無灌溉水源？按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，毋庸舉證；

當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟法第279條第1項、第280條第1項前段分別定有明文。

本件被告主張系爭土地於數十年前即無灌溉水源之事實，原告於言詞辯論期日均未對之爭執，且於準備書狀內亦僅記載「農用並不限於耕作水稻，例如種植竹筍或其他無需水源之農作並無不可」等語（參本院卷第74頁），亦未對於上開被告主張之事實有爭執，依上開規定，原告對被告主張之上開事實視同自認，被告無庸對之舉證。

是系爭土地於數十年前即無灌溉水源之事實，應堪認定。

⒉系爭土地於44年成立耕地租約時，原告之被繼承人王林水妹，有否申請鑑界再交付土地於承租人黃金城？本件被告主張王林水妹在交付租賃之土地予黃金城時，未經鑑界，亦未確切在場指定與鄰地之界址，因此系爭土地上為劉新枝建屋及他人建屋越界建築部分，為王林水妹交付土地當時已為他人占用，非由被告交付他人占有使用等語，原告於本件言詞辯論期日，均未對於王林水妹是否有申請鑑界再交付土地於黃金城乙事有爭執，且劉新枝於本院到系爭土地實施保全證據程序時表示，其所有未辦理保存登記之房屋係40幾年前興建，使用之土地係其父向王林水妹之父承租，當其欲辦理三七五租約登記時，已被宋玉鈴先辦理了等語（見本院96年度聲字第543 號保全證據卷96年4 月27日勘驗筆錄），足認王林水妹於交付系爭土地予黃金城時，並未先申請鑑界再交付，方有879 地號土地除被告外，亦有他承租人即劉新枝主張有租賃契約存在之情形。

是系爭土地於44年成立耕地租約時，王林水妹交付土地於黃金城時，並未先申請鑑界之事實，堪以認定。

⒊原告及原告之母親王林水妹有無事前或事後同意或容任被告及其被繼承人黃金城於系爭土地上興建房屋？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

是被告抗辯王林水妹曾同意黃金城於系爭土地上建造系爭房屋供黃金城一家居住，係屬對被告有利之事實，被告就該事實應負舉證之責。

本件被告主張王林水妹同意黃金城於系爭土地上建造系爭房屋，且繼續向之收取租金，並提出房屋稅籍證明書影本（見本院卷第63頁）為證。

惟查，該房屋稅籍證明書僅能證明系爭房屋之納稅義務人為乙○○○，不足證明王林水妹有同意黃金城於系爭土地上建造系爭房屋之事實。

惟系爭房屋係黃金城約於60餘年間建造之事實，為兩造所不爭執，自黃金城於60餘年時建造系爭房屋起至王林水妹去世之十餘年間，王林水妹均對黃金城於系爭土地上建造系爭房屋乙節未曾表達過反對之意見，參以79年1 月16日王林水妹與承租人宋玉鈴、戊○○在桃園縣政府耕地租佃委員會成立調處，內容包含系爭土地由承租人繼續承耕，以及兩造於94年7 月再就平宋字第102 號租約為續約之書面，有原告提出之桃園縣平鎮市私有耕地租約附表可證（見本院卷第18頁）等情以觀，堪認原告及原告之母親王林水妹縱未於事前或事後同意被告及其被繼承人黃金城於系爭土地上興建房屋，亦可認定有容任被告及黃金城為前開行為之意思亦明。

⒋系爭土地全部或部分土地是否為耕地三七五租約？或房屋基地部份為基地租賃契約，其餘為耕地三七五租約？黃金城於44年間與王林水妹訂立承租包括系爭土地之租約，係耕地三七五租約，雙方並依法規定每6年續訂租約，此有被告提出台灣省桃園縣鄉鎮耕地租約登記簿可證（見本院卷第59、60頁），惟是否因王林水妹及原告容任黃金城及被告於系爭土地上建造系爭房屋，且繼續收取租金，兩造就系爭房屋坐落之土地部分即由耕地租賃關係轉為基地租賃關係？查王林水妹與承租人宋玉鈴、戊○○於79年1 月16日所為之調處係關於租佃爭議，又兩造於94年7 月亦就平宋字第102號租約所為之續約，對於租額之約定亦係以278 、283 、50、29台斤之穀物計算之（見本院卷第18頁），且被告亦按該約定按期給付租穀折合現金予原告（95年第1 期、第2 期應付租谷370 台斤，以農會收購價格蓬萊谷每百斤新台幣1260元計算，折合現金新台幣每期4662元，二期共計9324元），亦非一般租金，此有中壢建國路郵局第197 號存證信函可證（見本院卷第111 頁），足證兩造主觀上均未有就系爭房屋坐落之土地轉為基地租賃之意思，是以兩造就系爭土地仍為耕地三七五租約之事實，應堪認定。

⒌系爭土地無論全部或部分租賃，其中屬於耕地租約性質，被告是否有不自任耕作？是否有轉租？是否有非因不可抗力繼續一年不為耕作？或是因不可抗力而不耕作？按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 、2項定有明文。

又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用，或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人一史用等情事，固均在不自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。

又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。

又承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極地不馬號排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約因此而歸於無效。

（最高法院70年台上字第4637號判例、83年度台上字第2636號、91年台上字第1447號判決意旨參照）。

經查，系爭耕地係訴外人黃金城於44年間向原告之被繼承人王林水妹承租，黃金城去世後，承租人之地位由宋玉鈴及被告戊○○繼承，其後宋玉鈴去世，宋玉鈴承租人之地位由被告丙○○、丁○○、乙○○○繼承；

又黃金城約於60餘年間即於系爭承租之土地建築房屋（即門牌號碼：平鎮市○○路138 之2 號）及並擴建有車庫及儲藏室，迄今仍供被告乙○○○全家居住使用乙節，為兩造所不爭執，並經本院至現場履勘查明無訛，復有平鎮地政事務所土地複丈成果圖附卷可按，揆諸前揭說明，被告等在系爭土地上建築供居住之用，而非供便利耕作用之房屋等建物面積達179 平方公尺（附圖Ｑ房屋部分面積86平方公尺、附圖Ｐ、Ｈ車庫部分面積93平方公尺），要與前述農舍有間，係不自任耕作，原訂租約無效，是原告主張被告不自任耕作，依前開規定系爭耕地租約無效，於法有據，為有理由。

至被告是否轉租情事，或係因不可抗力而不耕作或繼續一年不為耕作，以及原告得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定終止租約等情，自無再予審酌之必要，併此敘明。

⒍本件原告起訴是否有違反誠信原則及禁反言原則，被告是否也有上開原則之適用？按權利失效原則必以不違背法律之強制或禁止規定之前提下始有其適用（最高法院85年度台上字第2473號判決意旨參照）。

查耕地租佃其承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，否則即有違耕地三七五減租條例第16條第1項之禁止規定。

本件附圖Ｑ、Ｐ、Ｈ部分建物，係以解決被告家族實際居住問題為目的而建造，被告等有不自任耕作而違反上開條例第16條第1項之強制規定，揆諸前開說明，於此種情形，既與前開強制規定相違背，要無權利失效原則之適用亦明。

是被告辯稱原告前已知悉被告使用系爭土地之情形，且明知得主張系爭耕地租約無效之規定，多年來均未收回系爭土地，且於84年間與宋玉鈴及戊○○達成繼續出租系爭土地之合意，於10餘年後主張系爭租約無效，有違誠信原則及禁反言原則，有權利失效之適用，而不得請求拆屋還地云云，亦屬無據。

五、綜上所述，系爭耕地租賃契約業已終止，原告主張確認被告就系爭土地之租賃權不存在，為有理由。

又因兩造間就系爭房屋坐落之土地未有基地租賃關係，既前開耕地租賃契約業已終止，系爭房屋坐落於系爭土地上即屬無正當使用權源，是原告依民法767 條規定，主張被告乙○○○應將坐落於桃園縣平鎮市○○段第881 地號土地上如附件複丈成果圖所示Q 部分面積86平方公尺之房屋（即系爭房屋）拆除，並將土地返還予原告，亦屬有理由，均應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保願供擔保，分別聲請宣告准假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 97 年 5 月 23 日
民事第三庭 法 官 汪智陽
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 林君燕
中 華 民 國 97 年 5 月 23 日