臺灣桃園地方法院民事-TYDV,96,重訴,219,20090331,1

臺灣桃園地方法院民事判決 96年度重訴字第219號
原 告 丙○○
訴訟代理人 沈朝標律師
複 代理人 湯 偉律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 蔡榮德律師
複 代理人 康勝男律師
上列當事人間請求履行契約事件，於民國98年3 月10日辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：㈠被告應將坐落桃園縣龍潭鄉○○段512 地號土地（面積92.87 平方公尺，權利範圍：全部）及其上同段145 建號之建物（門牌號碼：桃園縣龍潭鄉○○路55巷55之11號，權利範圍：全部），所有權移轉登記予原告；

被告如有給付不能時，被告應給付原告新台幣100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡願供擔保，請准為假執行之宣告。

二、陳述：㈠原告於民國93年4 月9 日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買其與建商合建之房屋（其後由富景開發有限公司、下稱富景公司建造並登記在被告女兒甲○○名下，土地坐落桃園縣龍潭鄉○○段512 地號、建為同段145 建號、門牌號碼桃園縣龍潭鄉○○路55巷55之11號，下稱系爭房屋），買賣總價新台幣（下同）550 萬元，約定價金分三期給付，第一期簽約款於簽訂買賣契約支付50萬元；

第二期完稅款於土地增值稅、契稅稅單核下後，經地政士通知起3 日內支付250 萬元；

第三期於辦妥產權移轉完成（即所有權移轉登記）後，經地政士通知起3 日內支付250萬元；

原告依約給付第一期款後，發現系爭房屋現況與買賣契約有諸多不符之處而有瑕疵（詳如下述），經通知被告補正瑕疵未獲置理，反發函要求原告於96年2 月16日上午至丁○○代書辦理第二期款之交付，否則以違約論，原告雖配合於當日到場並持本欲交付之發票人為台新國際商業銀行龍潭分行、票據號碼TT0000000 號、發票日96年2 月15日、面額250 萬元支票（下稱系爭250 萬元支票）予被告，做為給付第二期款之用，詎被告藉詞要求以房屋現況交屋，否則即不履約，並拒絕受領該筆價款，其後原告於96年3 月8 日、3月28日二次發函通知被告受領第二期款並至丁○○代書處協商補正瑕疵及辦理產權移轉登記等事宜，惟被告並未理會。

㈡系爭房屋現狀未符合契約約定有如下瑕疵：⑴約定房屋面積（建坪）應為251.5 平方公尺，惟實際上地政機關登記面積僅218.41平方公尺，減少33.09 平方公尺。

⑵契約所定衛浴設備三套，實際上短少一套。

⑶四樓至屋頂突出物之間未施作樓梯、門窗未裝保全設備、廚房磁磚未使用33公分×65公分規格及一至四樓樓梯未鋪設刨光石英磚或實木地板。

⑷防火巷未依約定保留3 米寬（實際僅有1.2 米）。

⑸大門裝設位置錯誤（左右方位錯置）。

上開瑕疵粗估之修補費用約1,058,000 元（細項費用見本院卷第233 頁）。

其中就建物面積短差部分，係因被告任意更換合建之建商，並減少建物面積增加戶數獲利所致，與地政機關丈量誤差無關。

就建材部分，雖系爭買賣契約後之附件二建材表（見本院卷第117 頁）特約事項約定載明：「為維護整體建築物外觀及中庭之完整精緻，本公司保有修改權；

上列建材及設備若遇市場供應失調或停止進口，廠商產品與規格不符或品質不良或法令修改禁止使用時，在不損害客戶權益前提下，本公司得換用同級品或更換高級品」，然大門位置更改與針對庭院部分有修改權之間並無關連性。

廚房磁磚、一至四樓樓梯未鋪設刨光石英磚或實木地板、四樓至屋突未施作固定樓梯等建材及設備瑕疵，並無特約事項所指不可抗力事項存在。

至保全設備部分，應按建材表所定之一樓採對講主機，其他樓層設置對講分機；

各樓層門窗加設防盜感應器；

樓梯間設置緊急照明插座，始符約定。

㈢兩造合意以丁○○代書處為債務清償地，斯時原告依約前往辦理第二期款、第三期禁止背書本票交付，惟被告竟要求依現狀交屋，附加契約所無之限制，同時藉口未帶甲○○印鑑拒不辦理手續，隨即無故離去，實已預示拒絕受領之意思，此為可歸責於被告之事由致無法受領，原告已依債之本旨提出給付，且被告已處於可得受領狀態，縱未將第二期款辦理提存，按民法第235條前段反面解釋及但書規定，債務人依債之本旨提出給付者，同時債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，得以準備給付之事情，通知債權人以代提出，足證提存非給付之唯一方式，得以準備給付之情形，通知債權人以代提出，於被告拒絕受領後，原告仍發函催告其領取價款，此即生提出之效力，且無礙原告已依約提出給付之事實，原告既未違約，被告主張解除契約，於法無據。

又依系爭買賣契約第10條第2項：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他相關法令規定辦理」，準此，瑕疵責任亦為被告履行契約應盡之義務，惟屢經請求補正瑕疵，但被告均未置理，竟要求原告須同意現狀交屋，足見被告並無修補之意，客觀補正亦有困難，揆諸最高法院89年台上字第1085號判決意旨，原告自得拒絕給付相當價金。

㈣原告已依約至丁○○代書處提出給付，被告已處於可得受領之狀態，被告拒絕受領，顯有受領遲延之情形，故被告不得解除契約；

縱認原告有給付義務，惟被告已非系爭房屋登記名義人，有無處分系爭房屋之權限，原告實有疑慮，於被告為對待給付（如交付甲○○之相關文件、印章於代書處）或提供擔保之前，自得依民法第265條規定主張不安抗辯權，拒絕先為給付。

㈤依系爭買賣契約第11條第1項前段：「賣方（指被告）簽訂本契約後，如不賣或不依約履行應盡義務，致影響買方（指原告）權利時……買方得解除本契約」，被告對原告提出之給付既拒絕受領，實該當「不賣」之意，且於原告請求補正瑕疵又予拒絕，亦屬違反「依約履行應盡義務」，經原告催告迄未補正。

又原告依約定提出第二期款欲給付時，卻遭被告拒絕受領，被告實以不正當行為阻卻給付條件成就，依民法第101條第1項規定，應視為原告之給付條件已成就，被告則視為受領之條件已成就，被告應移轉系爭房屋所有權予原告，若被告無法辦理所有權移轉登記予原告而給付不能者，原告亦得解除契約（以本件起訴狀送達為解約之意思表示），請求被告返還已收取之第一期簽約款及賠償同額之違約金共100 萬元。

㈥對被告抗辯之陳述：⒈被告向原告購買土地時，表示欲在所購土地興建預售房屋，提供規劃完善如系爭買賣契約附件一之建築圖樣（如本院卷第19至27頁所示建物平面圖及立面圖），依圖樣所載房屋規格、坪數、施用建材等，均為原告所中意，乃與被告簽訂買賣契約，不容被告事後否認該份圖樣僅係草圖，嗣後因被告任意更換建商及圖樣，致系爭房屋之現狀及部分建材、坪數、格局等與原圖樣有異，顯見被告未依契約提出給付，應負物之瑕疵擔保及違約責任。

⒉上開圖樣，經兩造於契約書上蓋章確認，已為契約之一部分。

雖系爭買賣契約第3條第1項記載：「建坪（含陽台、公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）云云」，然其意旨應指被告須依約定圖樣向主管機關申請，以主管機關核定之圖樣為準，非謂被告可不受原圖樣拘束，以其他圖樣申請核定。

又特約事項第2項已載明：「本約房屋賣方（指被告）另委託第三者建築施工，若第三者違約致無法順利完成及交屋與買方（指原告）時，以賣方違約論」，顯見被告擔保系爭房屋應依約定圖樣完成，不容以最後經工務局核准圖樣之說卸責。

況被告原與另一家建商「龍普開發建設有限公司」（下稱龍普公司）合建房屋，以系爭買賣契約所附原圖樣申請建造執照獲准，因被告與龍普公司解約，才變更起造人為富景公司並變更圖樣，縱欲以工務局核准圖樣為準，仍應以最初龍普公司申請建築執照並經核准之圖樣為據。

且縱有被告所辯變更原圖樣之事由，但被告仍應盡告知義務（即契約附隨義務），被告捨此不為，任令系爭房屋現狀與原約定圖樣不符，顯有瑕疵。

⒊系爭房屋有前述瑕疵，被告應有修補義務，惟被告除拒絕履行修補義務外，更要求原告以現狀交屋，增加契約所無之限制，於原告提出給付時，又因不願負擔物之瑕疵擔保責任而拒絕受領，故被告不為給付（即辦理產權移轉），有違誠實及信用方法，非但不得拒絕給付，亦不得解除契約。

㈦依民法第348條、第226條、第256條及系爭買賣契約第11條第1項，提起本件訴訟，並訴請判決如聲明所示。

三、證據：提出不動產買賣契約書及建物平面圖、支票、存證信函、土地登記謄本、建物登記謄本、柳正村律師事務所函、土地買賣契約書、最高法院89年台上字第1085號民事判決、建造執照申請書、解除合建契約、房屋現場照片、桃園縣政府准予發給建造執照函示、建造執照、估價單等為證。

乙、被告方面：

一、聲明：除如受不利判決，願供擔保免為假執行外，如主文所示。

二、陳述：㈠本件契約係預售屋買賣，由被告提供土地與建商合建房屋，在建築基地未整併完成前，能否順利購足土地而興建房屋尚不可知，然為預為申請建築執照之便，遂委請建商先行繪製建築草圖，系爭買賣契約附件一之建築圖樣，僅供申請建築執照使用，被告不可能以該圖作為最終圖樣。

為避免衍生糾紛，兩造遂於系爭買賣契約第3條第1項後段載明：「建坪（含陽台、公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）精確面積以地政機關丈量結果為依據」，系爭房屋有無原告主張之瑕疵，兩造合意以嗣後工務局核準之圖樣及地政機關丈量結果為準，縱合建之建商變更為富景公司，亦不受影響。

嗣被告整併土地後，發現實際面積與土地登記謄本所載有短差，致整塊基地東西向變寬、南北向變短，並因更換合作建商，將一小部分設計規劃稍作改善，惟建物之整體施工、用料、格局、面積等，均遠較原建商之規劃更為優異，對原告並無不利。

又系爭房屋現狀，全依工務局核准之圖樣施作，並無原告指摘之防火巷等未符約定之瑕疵存在，有工務局最終核准之使用執照設計圖可參，倘現場施工與工務局核准圖樣不符者，豈能取得建照。

故原告以現場施工與約定圖樣不符拒付價金，並無理由，實乃原告違約在先，進而主張解約，實非適法。

縱系爭房屋有瑕疵，原告亦僅得拒絕給付相當於修補瑕疵所需價金，非可拒絕給付全部價款，原告拒絕給付價金明顯「不相當」。

㈡本件買賣於稅捐機關核稅後，被告依約通知原告於96年2 月16日至丁○○代書處辦理第二期款之交付，當日原告曾提出面額250 萬元之支票欲為第二期款之給付，但原告同時要求被告須負責更改大門位置、一樓後面牆壁往內退縮1.5 公尺、一樓後面廚房設備含廚具水管等設施應一併更改，始願付款，被告拒絕後，原告即不交付支票。

原告稱被告要求現況交屋，否則拒絕受領支票，並不實在。

本件交屋時間依契約第9條約定在產權過戶完畢後之尾款交付日，與應否繳付第二期款無涉，若原告有給付價款之真意，被告豈有拒收之理。

縱認被告受領遲延，原告仍應向法院辦理提存以代給付才是。

系爭房屋登記名義人為被告之女兒甲○○，被告之前配合交付所有權狀、甲○○之身分證及印章供原告辦理相關契稅申報，原告已完納稅款，有96年契稅繳款書上記載「原所有權人：甲○○」、「納稅義務人：丙○○」可證（本院卷第150 頁），此為原告所明知，已同意被告得以甲○○名義移轉所有權，並以此申報稅捐，其自不得事後否認。

㈢原告以最高法院89年台上1085號民事判決為拒絕給付價金或解除契約之依據。

惟上開判決書乃針對「二重買賣」事件，本件並非二重買賣，自無適用餘地。

況被告本有交屋之意，系爭房屋並無不能移轉之原因，縱被告非房屋登記名義人，但無礙原告可自甲○○處移轉取得所有權，本件顯無「不願交付」或「不能交付」或「給付不能」之情。

㈣原告未依約給付第二期款，不符所有權移轉條件，原告要求移轉所有權或請求違約金，均於法無據，亦與民法第101條第1項要件不符，原告既無權要求移轉所有權，其前揭催告移轉產權之通知，自不生效力，遑論解除權之行使。

㈤系爭房屋縱有瑕疵，然未達點交之前，原告不得逕以自己所認之瑕疵主張扣款，即使房屋有瑕疵為真，亦屬輕微（詳後述）被告可於點交時予以補正，況系爭房屋之建坪已符買賣契約第3條第1項約定，並無建物面積短差之情形，至建材部分，大門位置已依工務局核准圖樣施作，且依特約事項，被告亦非無修改之權，另四樓至屋突樓梯及保全設備，須待房屋點交時才予裝置，樓梯以活動鋁梯替代即可，而廚房磁磚及一至四樓樓梯，亦屬特約事項可更改之範圍。

㈥原告在第二期款未支付前，被告並無辦理移轉所有權之義務，且無遲延給付責任。

縱原告提出支票為第二期款，但未依約定提出與第三期款同額本票，仍屬未給付。

被告於契稅稅單核稽後催告履約，原告竟以系爭房屋有瑕疵要求補正未果即拒付第二期款，已屬違約，被告自得以96年8 月10日民事答辯狀送達為解約之意思表示，並依同契約第11條第3項約定沒收原告已繳付第一期款50萬元，充抵違約金。

三、證據：提出存證信函、建物及土地異動索引、建物測量成果圖、土地買賣契約書、支票、96年契稅繳款書、使用執照、房屋現場照片、估價單、客戶報價單、放款帳務資料查詢單等為證。

丙、本院依職權函桃園縣政府工務局建築管理課調取建物竣工圖說，並函桃園縣大溪地政事務所檢送系爭房屋辦理買賣登記之全部資料供參考。

理 由

一、原告於訴訟中追加、減縮請求如其聲明所示，核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及本件訴訟之終結，被告對此亦無異議，此與民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規定無違，應予准許。

二、兩造不爭執事項：㈠兩造於93年4 月9 日簽訂不動產買賣契約書，被告將其與建設公司合建分配之預售屋（建築完成後，為坐落桃園縣龍潭鄉○○段512 地號土地及其上同段145 建號門牌號碼：桃園縣龍潭鄉○○路55巷55之11號房屋），以550 萬元出賣予原告，依買賣契約第2條約定，買賣價款分三期給付，原告於訂約時已付第一期款50萬元。

㈡依系爭買賣契約第2條第2款約定，原告應於土地增值稅、契稅稅單核下後，經地政士通知日起3 日內給付第二期完稅款250 萬元，同時開立與第三期款同額250 萬元且註明「禁止背書轉讓」之本票交予被告，原告已於96年2 月6 日繳納土地增值稅及契稅稅款完畢，被告於96年2 月9 日通知原告於96年2 月16日上午10時許至丁○○代書處辦理付款手續，原告於是日持系爭250 萬元支票至丁○○代書處欲付第二期款，因兩造對系爭房屋有無瑕疵一事起爭執，原告並未交付250 萬元支票。

㈢原告於96年3 月8 日以存證信函催告被告於5 日內與丁○○代書聯絡約定領取第二期款事宜，並辦理產權過戶手續，惟被告於同年3 月13日函知原告表示如同意依已蓋好房屋現狀點交，則同意約定時間至丁○○代書處辦理第二期款交付手續，原告復於同年3 月28日以信函催告被告5 日內至丁○○代書處辦理過戶手續，並補正瑕疵。

三、原告主張被告迄未修補房屋瑕疵，以不正方法拒收價款，阻卻付款，應視為付款條件已成就，被告應移轉系爭房屋所有權與原告；

如被告無法移轉房屋所有權而給付不能者，於伊解除契約後，被告應返還已收第一期款及賠償同額違約金共100 萬元等語，惟被告則予否認，並以前詞置辯。

是本件之爭執點厥為：㈠原告已否依約履行第二期款之給付義務，被告應否移轉房屋所有權？㈡被告有無給付不能之情事，原告主張解除契約請求返還第一期款及賠償違約金，有無理由？查：㈠原告並未依約定履行第二期款之給付義務：⒈依系爭買賣契約第2條付款約定：「付款期別：第一期：簽約款：新台幣伍拾萬元整，於簽訂本契約同時由買方支付之。

第二期：完稅款：新台幣250 萬元，於土地增值稅、契稅稅單核下後，經地政士通知日起3 日內，本期價款由買方（指原告）支付之；

同時雙方應依約繳清稅款。

買方應於交付本期價款同時開立與未付價款同額且註明『禁止背書轉讓』之本票予賣方（指被告）；

賣方收受該價款時應將本票返還買方。

買方未依約交付未付價款，經催告仍拒絕履行者，賣方得行使本票或擔保權利。

第三期：產權移轉完成款：新台幣250 萬元，於辦妥所有權移轉登記後，經地政士通知日起3 日內，本期價款由買方支付之。」

，有原告提出之不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第10頁），是依上開約定原告須於接獲地政士通知後3 日內繳清稅款時，給付第二期款及開立與第三期款同額並註明「禁止背書轉讓」之本票予被告，被告始有配合辦理所有權移轉登記之義務；

兩造依此約定，就第二期款之付款情形，據證人即代書丁○○到庭稱：「（原告訴訟代理人問：本件兩造有無約定於96年2 月16日至你的辦事處辦理第二期付款？當時情形？）答：有的，原告有提出壹張250 萬元的支票要支付給賣方即被告乙○○。

（原告訴訟代理人問：｛提示本票影本｝本票上面字跡是否你書寫的？答：是我寫的。

當初要付款時，雙方就房子有不同意見，爭執很久，我後來就沒有聽了。

（原告訴訟代理人問：本票上何以要書寫那些字？）答：契約書中有約定支付二期款的同時要提出第三期款同額的本票交給賣方，當作尾款的擔保，但是他們第二期款有支付的動作，但是雙方對於房屋瑕疵有爭執，所以我在本票上書寫文字，實際上本票都還沒有交付，因為沒有完成第二次付款的動作。

（原告訴訟代理人問：後來何以被告不受領第二期款？）答：因房屋瑕疵，雙方有爭執，詳細情形我不清楚。

我當天只負責交付第二期款的見證。

（原告訴訟代理人問：被告有無要求要現況交屋才付款？）答：這部分我沒有聽到。

（原告訴訟代理人問：是否第二期款交付後，才會有第三期款交付的問題？原告有無提出第二、第三期款的支付？）答：是的。

因為原告提出第二期款，被告沒有收受，所以沒有第三期款的支付。

（被告訴訟代理人問：本案過戶是原告或是被告乙○○委託你辦理？）答：原告。

（被告訴訟代理人問：就本件過戶稅單是否寄到你那裡？）答：96年2 月5 日我去領的。

（被告訴訟代理人問：按照契約約定契稅由何人繳付？）答：應由原告支出，被告在96年2 月6 日交契稅稅單給原告時他當天就繳清了。

（被告訴訟代理人問：兩造間買賣契約內容是否你擬定？）答：是的。

（被告訴訟代理人問：按照契約約定，是否原告交付第二期款之後，被告交過戶印鑑證明去辦理過戶？）答：交付第二期款後賣方才用印。

（被告訴訟代理人問：當天原告有無與被告爭執房屋的瑕疵及如何修改？）答：有爭執，我只知道他們是因為房子的瑕疵有爭執，後來我就沒有去聽了。

（被告訴訟代理人問：2 月16日當天原告有無另外要求要將房屋瑕疵修補完成他才要交付第二期款？）答：我後來是做我自己的事情，沒有去聽到這一部分。

（原告訴訟代理人問：是否知悉系爭買賣標的物有無瑕疵？）答：我沒有到現場看，我只負責書面部分。

（原告訴訟代理人問：原告提出第二期款時，被告是否有提出相關文件？）答：被告有拿出權狀及印鑑證明，後來印鑑證明被告取回，權狀還在我這邊。

（法官問：原告訴代剛才提出之本票是否為擔保第三期款支付的本票？）答：是的。」

（見本院97年1 月11日言詞辯論期日筆錄），是由證人丁○○代書之證詞可知系爭房屋契稅繳款書於桃園縣稅捐稽徵處大溪分處核發後，承辦本件不動產買賣之代書丁○○即於96年2 月6 日交付契稅稅單予原告，原告隨即繳納稅款，此亦有96年契稅繳款書可考，而96年2 月16日上午10時許在丁○○代書處辦理第二期款付款手續及交付權狀、印鑑證明文件等資料時，因兩造對系爭房屋之瑕疵問題起爭執，原告因此未交付第二期款之250 萬元支票及與未付價款同額之250 萬元本票，可知原告因故未依約定交付第二期款甚明。

⒉所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。

有最高法院59年台上字第850 號判例可資參照，本件依買賣契約書第2條第2款、第3款約定及證人丁○○上開證述可知，須原告先行給付第二期款250 萬元，被告始有同時交付所有權狀、印鑑證明等文件予代書辦理過戶手續之義務（原告於此同時須交付與未付價款同額之本票），待過戶手續辦理完成後，原告須交付第三期款250 萬元（同時取回供做擔保之250 萬元本票），被告才有交付系爭房屋之義務，故在原告未依約給付第二期款之前，被告並無配合辦理移轉房屋所有權及交付房屋之義務，而在被告履行交付房屋義務之前，依上說明，縱原告認有房屋瑕疵修補之問題待解決，亦不能以被告未修補房屋瑕疵為理由而拒付第二期款250 萬元，且被告已提出權狀及印鑑證明等文件予代書丁○○以供辦理移轉房屋所有權之用，原告顯無拒付第二期款之正當理由。

⒊又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

但自己有先為給付之義務者，不在此限。

他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。

民法第264條規定甚明。

另外，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質欠缺者，亦屬之。

又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。

但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。

最高法院84年度台上字第169 號著有裁判要指可參。

原告主張系爭房屋有瑕疵，被告應補正瑕疵，否則可拒付第二期款云云，然此為被告所否認，並以系爭房屋是依工務局核准圖樣施作完成，並無瑕疵為辯。

就原告所稱系爭房屋之瑕疵，例如建坪面積短少、大門裝設位置錯誤、防火巷寬度過窄等；

但查，依系爭買賣契約第3條第1項後段「建坪（含陽台、公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）精確面積以地政機關丈量結果為依據」等語（見本院卷第11頁），而系爭房屋之建坪經工務局核定，復經桃園縣大溪地政事務所丈量結果為218.41平方公尺，有建物登記謄本、建物測量成果圖、使用執照可稽（見本院卷第34、90、222 頁），則被告依上開契約所定交付房屋，如在法定之誤差範圍內，仍是依債之本旨而為給付，難謂有瑕疵，而大門裝設之位置、防火巷寬度，既依工務局核定圖樣而施作，依系爭契約所定而設置，亦難謂有何瑕疵可言。

原告雖稱約定意旨係指被告須依原約定圖樣向主管機關申請，再以主管機關核定之圖樣為準云云，然原告未就此舉證以充其實，故不足採。

至衛浴設備短缺、四樓至屋突未施作樓梯、門窗未裝保全設備、廚房磁磚規格不符及一至四樓樓梯未鋪設刨光石英磚或實木地板等瑕疵，而被告亦不否認此部分並未符合契約附件二建材表之約定（見本院卷第117 頁），僅稱依特約事項第2項約定「上列建材及設備若遇市場供應失調或停止進口，廠商產品與規格不符或品質不良或法令修改禁止使用時，在不損害客戶權益前提下，本公司得換用同級品或更高級品」，故在遇有前述特殊狀況前，被告非不得更換同級品或更高級品云云；

惟系爭房屋之衛浴設備短缺、四樓至屋突未施作樓梯及門窗未裝保全設備等瑕疵，係自始即短缺或並未裝設，與上開特約可得以其他同等品代換者不符，又廚房磁磚規格不符及一至四樓樓梯未鋪設刨光石英磚或實木地板之瑕疵，被告未能證明有因供應短缺、原產品規格不符或品質不良而須以其他物品更換之必要，堪信此部分確有瑕疵存在。

是如以原告主張而可採信之房屋瑕疵部分為據，其修補費用共約188,000 元（依原告98年3 月10日提出之估價單記載：四樓衛浴設備70,000元、四樓至屋突樓梯70,000元、門窗保全設備48,000元），是被告出賣之系爭房屋縱有原告所述之上開瑕疵應予修補，依前開說明，原告固得拒付部分價金，但以修補瑕疵所需之188,000 元之費用為限，始符誠信原則及相當對價關係，乃原告拒付第二期款之全部價金250 萬元，與上開法律規定及裁判要旨所稱可拒絕給付「相當之價金」，明顯不符，自不可採；

原告又稱其於被告拒絕受領第二期款後，仍發函催告其領取該價款，此即發生提出之效力云云，但被告否認有拒絕受領第二期款之情，且依原告於96年3 月28日所寄存證信函內容觀之，主要係要求被告補正瑕疵，並未有何實際提出給付要求被告受領之動作，難謂其已合法提出給付，故原告主張依物之瑕疵擔保，於被告補正瑕疵前，行使同時履行抗辯權，自不可採。

⒋再當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。

民法第265條固定有明文，然此所謂不安抗辯權，係以他方之財產於訂約後顯形減少，致有難為對待給付之虞為要件。

依原告主張因被告非系爭房屋登記名義人，為免被告有難為對待給付之虞，於被告先為對待給付或提供擔保前，原告主張不安抗辯權，拒絕付款云云。

惟本件被告是以其女兒甲○○為系爭房屋原始起造人之名義登記為所有權人，此為兩造所不爭執，且被告前已提供其女兒甲○○名下之系爭房屋的相關文件供丁○○代書辦理繳納土地增值稅及契稅之申報，原告亦已繳納稅捐完成，再者，於96年2 月16日在代書處欲交付第二期款之時，被告亦已提出權狀及印鑑證明等情，均已據證人丁○○證述明確（見同上期日筆錄），顯然系爭房屋雖非登記被告名下，但此無礙於被告可自其女兒甲○○名下辦理移轉所有權登記予原告，原告亦明知此情，否則自不會於約定當日仍持面額250 萬元之支票欲為第二期款之給付，甚且於交易過程中，從未見原告對可否取得房屋產權有何質疑，益徵原告此辯，並無足採。

⒌因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，為民法第101條第1項所明定。

所謂阻其條件之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，尚不在此規定適用之列。

原告主張於其依約提出第二期款之給付時，而為被告以不正方法拒絕受領，其給付條件應視為成就云云。

依前所述，兩造無法依約完成第二期款之交付，係因原告要求被告補正瑕疵遭拒而生爭執，且原告並無拒付第二期款250 萬元之正當理由，況且被告亦否認有拒絕受領第二期款之事，故難謂被告有何故意阻其條件成就，原告此部分主張，亦非可採。

⒍綜上所述，原告主張因系爭房屋有瑕疵，經其通知被告補正未獲置理，原告依物之瑕疵擔保拒付第二期款，又因系爭房屋並非登記被告名下，為免被告無法履約，自得主張不安抗辯權，且被告以不正方法拒絕受領第二期款，應視同給付條件已成就云云，因原告上開主張，均於法無據，委無可採。

至原告主張，如被告同意移轉系爭房屋所有權者，其仍同意給付未付價款云云，因依系爭買賣契約第2條第2款、第3款之約定，於原告未為給付第二期款250 萬元之前，被告並無配合辦理移轉房屋所有權之義務，故原告此部分主張，同不可採。

㈡原告另主張如被告給付不能時，伊得解除契約，並請求被告返還第一期款50萬元及賠償同額違約金；

惟依系爭買賣契約第11條第1項：「賣方簽訂本契約後，如不賣或不依約履行應盡義務，致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決，買方得解除本契約。

解約時賣方除應將買方已付之價款全部退還買方外，並應加倍賠償所收價款同額之違約金予買方。

地政士已辦理之撤件費用由賣方負擔，並解除本契約權狀交賣方取回。」

（見本院卷第14頁），本件系爭房屋之買賣，被告並無給付不能之情形，依上開約定，須被告不賣或不依約履行應盡義務，致影響原告之權利時，原告才能定相當期限催告被告解決，被告逾期仍未解決，始得解除契約並請求賠償已付同額違約金，而本件係因原告並未依約給付第二期款250 萬元，且未能付款一事係因可歸責於原告自已之事由，而非可歸責於被告之事由所致，此外，原告並未舉證被告有不賣或不依履行契約之情事存在，故原告主張解除契約請求被告返還已付價金50萬元及賠償同額50萬元違約金，亦無理由。

四、綜上所述，本件原告之主張並非可採，被告抗辯則屬可取；從而，原告依民法第348條、第226條、第256條及系爭買賣契約第11條第1項，請求被告將坐落桃園縣龍潭鄉○○段512 地號土地（面積92.87 平方公尺，權利範圍：全部）及其上同段145 建號之建物（門牌號碼：桃園縣龍潭鄉○○路55巷55之11號，權利範圍：全部）所有權移轉登記予原告；

被告如有給付不能時，則主張解除契約請求被告給付100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回；

而其假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與本件判決結果不生影響，無庸逐一論究，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 潘進柳
上為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 4 月 1 日
書記官 谷貞豫