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臺灣桃園地方法院民事判決 97年度簡上字第196號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 簡長順律師
被 上訴人 陳龍湖公會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 李哲賢律師
魏雯祈律師
林鈺雄律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於民國97年11月13日本院桃園簡易庭96年桃簡字第1807號第一審判決提起上訴，於民國97年3 月10日辯論終結，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於原告之確認判決除去之者而言。
查本件上訴人主張兩造存有租賃契約關係，並依租賃契約關係請求被上訴人出具土地使用同意書以供重建房屋之用，被上訴人則否認兩造間有租賃契約關係存在，顯然兩造間就租賃契約關係是否存在已發生爭執，如不訴請確認，上訴人在私法上之地位將有受侵害之危險，參諸首開說明，上訴人提起本件確認之訴，於法有據，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：㈠兩造就桃園縣桃園市○○段北門埔子小段90-2地號（下稱系爭土地）內77平方公尺之租賃契約（下稱系爭租賃契約）之由來，乃上訴人之先父張再亨於民國42年8 月1 日與系爭土地地主代表陳慶輝等人所簽訂之地上權設定契約書（未為設定登記）。
被上訴人前受系爭土地全體地主之委託，將系爭土地內77平方公尺之土地出租予上訴人，系爭租賃契約係以建築房屋為目的，且屬不定期租賃契約。
上訴人於系爭土地上建造房屋居住，嗣於80幾年間系爭土地上所建造之房屋（下稱系爭房屋）即已老舊而不堪居住使用，上訴人曾多次要求被上訴人同意重建，均為被上訴人所拒絕，卻仍繼續收取租金，嗣於96年10月5 日因向上訴人承租系爭房屋之第三人過失導致系爭房屋燒毀，上訴人遂通知被上訴人出具土地使用同意書，以便上訴人重新申領建造執照建築新屋使用，惟被上訴人先置之不理，嗣於96年12月19日通知上訴人稱：系爭建物因火災滅失，所以租賃權當然隨之消滅，而請求返還土地等語，且於上訴人僱工修理系爭房屋時向主管建築機關檢舉違建。
然依上開地上權設定契約書所載：「存續期間無限期但應地上權人任意繼續使用…地上權人非經地上權設定代表人書面同意者，不得將建築之房屋處分賣卻又得將地上權讓渡他人之行為」，可知系爭租賃契約之真意即係使上訴人無限期繼續任意使用，而非以房屋滅失為租約終止或消滅之原因，故系爭房屋雖已不堪使用，然被上訴人不得以此主張租約終止或消滅。
況被上訴人前曾對上訴人提起調整租金之訴訟（鈞院81年訴字第698 號調整租金事件，下稱前案），於該訴訟中上訴人曾主張系爭房屋已老舊，惟經法院認定租約存在而准予調整租金，故被上訴人又於本件訴訟中主張系爭房屋係自然毀壞而租約消滅，即與前案事實相悖，亦有悖於既判力，不足採憑。
退萬步言，縱依被上訴人所提之學者見解主張，系爭房屋亦係因火災而滅失，並非因自然耗損所致，則依該學者之見解，系爭租賃契約亦不歸於消滅。
是以，兩造間系爭租賃契約應仍存在。
㈡又按民法第423條之規定，被上訴人即出租人應於租賃關係存續中應保持租賃物合於約定使用收益之狀態，且租地建屋之租賃關係不因建物滅失而當然消滅，被上訴人有使上訴人得以合法使用土地建築房舍之義務，是本件被上訴人未依法出具土地使用同意書令上訴人得以合法使用，且向主管建築管理之政府機關檢舉上訴人無照建築，乃有債務不履行之責任。
又系爭房屋原係上訴人作為店面之用，該地段每月租金為新台幣（下同）2 萬元，是本件在被上訴人出具土地使用同意書前，被上訴人即有給付遲延之責任，應給付上訴人無法使用系爭土地之損害即每月2 萬元。
是本件因被上訴人主張租約消滅而有確認之必要外，並請求判決被上訴人應出具土地使用同意書予上訴人向主管機關申請建照，及賠償上訴人因被上訴人之給付遲延所生之損害 (即自96年10月5 日起至97年1 月5 日)共6萬元。
為此，上訴人乃提起本訴，於原審聲明：⒈確認兩造間系爭租賃契約存在；
⒉被上訴人應出具系爭土地之使用同意書予上訴人；
⒊被上訴人應給付上訴人60,000元。
並請求准予假執行。
詎遭原審駁回起訴及假執行之聲請，爰提起上訴，並聲明：⒈原判決廢棄。
⒉請求判命如原審之聲明（除假執行之聲請外）。
三、被上訴人主張：㈠系爭租賃契約屬不定期限租地建屋契約，因建築房屋使用非有相當之期限不能達其目的，且無法明確知悉房屋之使用年限，故而訂為不定期限租賃契約，惟探求簽約當時之真意，自應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而系爭房屋於42年間即已興建，建築至今已超過50餘年，期間並未重新建築或修繕，上訴人亦曾於鈞院81年度訴字第698 號中自承系爭房屋已破舊不堪，自81年距今又再經歷15年之久，該房屋顯然已逾耐用年限且早已因結構不安全而不堪使用，故兩造間系爭租賃契約已因系爭房屋滅失而消滅，被上訴人並無同意上訴人重建之義務。
㈡蓋此時若允承租人重新建築新房屋，將形同永久租約，使出租人永遠無法收回基地，形同喪失所有權，顯然亦有違租賃契約應有之規範功能，亦顯失公平，且與維護特定建築物之存在及社會經濟之立法目的有違。
又上訴人並非居住於系爭房屋而係將系爭房屋出租予第三人使用，顯見上訴人並非經濟上弱者，實無特別保護之必要；
況基地承租人並非僅因單純具有承租人身分即應受到法律關於基地租約特別規定之保護，而係以其就房屋具有值得保護之利益為必要，即法律所特別保護者係「房屋」而非「承租人」，系爭房屋既已因火災滅失而不具任何經濟價值，即無可值得保護之利益存在。
且系爭土地業經桃園縣政府劃歸「桃園市正發大樓及永和市場周邊都市更新地區劃定案」範圍內，系爭土地既位於桃園市正發大樓及永和市場周邊都市更新地區內，顯見系爭土地上之房屋業經桃園縣政府認定屬老舊建物而需拆除重新規劃，況參考行政院所發布之固定資產耐用年數表，一般磚造房屋之耐用年數僅有25年，系爭房屋為一般磚造房屋，使用至今屋齡至今已五、六十年之久，早已逾耐用年限達一倍之多，且同時期之房屋均早已破舊不堪，加以附近新舊建物雜陳更顯其雜亂品質低落，甚至可能妨害公共安全，對桃園市中心的發展或市容觀瞻皆有負面影響。
是本件實無特別加以保護承租人或房屋之法律上理由。
㈢又系爭土地未曾有地上權之登記，則上訴人提出之地上權設定契約書，既未經登記，依法即不生效力。
況若雙方已簽訂前揭地上權設定契約書，何以未進一步完成設定登記，顯見雙方並無意以設定地上權方式使用系爭土地，且被上訴人嗣後係以被上訴人名義將系爭土地出租予張再亨使用，而非以該地上權設定契約書所載之地主代表陳慶輝等人之名義，上訴人自不得遽指前揭地上權設定契約書之內容即為當事人間有關本件租賃契約之真意，進而主張被上訴人應受前揭地上權設定契約內容之拘束。
兩造間系爭租賃契約之所以未定期限，乃係礙於當時民法第449條規定，租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者，縮短為20年（按：現行民法第449條第3項係於89年5 月5 日修正施行），故而兩造間之租賃契約未約定期限，被上訴人真意並非在使上訴人取得永久使用權，因若可永久使用則被上訴人將永遠喪失系爭土地之使用權，則被上訴人何以不以買賣方式為之，買賣當更符合當事人真意。
㈣至上訴人另請求被上訴人給付上訴人因無法使用系爭土地之損害，然兩造間既已無任何契約關係，上訴人之請求自無理由。
退步言之，系爭房屋於96年10月5 日即已全部燒燬，且燒燬原因並不可歸責於被上訴人，系爭房屋燒燬後，除非重建完畢，否則上訴人本即無法再利用系爭土地上之建築物，故上訴人要求被上訴人支付每月相當於租金之2 萬元損害賠償，實屬無據。
故原審判決駁回上訴人之起訴，並無違誤之處，上訴人提起上訴並無理由，並聲明：駁回上訴。
四、本件原審判決駁回上訴人之全部請求，上訴人聲明不服，請求廢棄原判決，並判決如原審之聲明（除假執行之聲請外）。
被上訴人則求為判決駁回上訴。
五、兩造不爭執事項：㈠上訴人之父親張再亨於42年間起租用系爭土地以興建系爭房屋，兩造間成立不定期之基地租賃契約，但並未設定地上權。
㈡系爭房屋於80幾年間即已達不堪使用之狀態，其間上訴人曾多次要求被上訴人同意其重建房屋，均遭拒絕，惟上訴人仍繳付租金予被上訴人迄至96年間。
㈢上訴人於77、78年間即將系爭房屋出租予第三人使用，於96年間每月租金2 萬元，嗣於96年10月5 日因該承租人之過失發生火災，致使系爭房屋燒燬。
上訴人乃再向被上訴人請求出具同意書以重建房屋，惟仍為被上訴人所拒絕。
被上訴人並於96年12月19日寄送存證信函要求上訴人返還系爭土地。
六、本院之判斷：上訴人主張系爭租賃契約為不定期之基地租賃契約，且兩造間訂立系爭租賃契約時之真意即為上訴人得永久使用系爭土地，是系爭租賃契約並不因系爭房屋不堪使用而歸於消滅，且於租賃關係存續期間，被上訴人負有保持租賃物合於使用收益狀態之義務，被上訴人即應使上訴人得以合法使用系爭土地建築房屋，又因被上訴人拒不履行上開義務而致上訴人無法出租系爭房屋予第三人收益，被上訴人應就此損失負損害賠償責任等語。
被上訴人則以系爭租賃契約已因系爭房屋達不堪使用狀態而歸於消滅，兩造間已無租賃關係存在，被上訴人自無同意上訴人於系爭土地上重建房屋之義務，亦無何損害賠償責任以為抗辯。
是本件爭點厥為：不定期之基地租賃契約，於基地上所建房屋達不堪使用之狀態時，基地租賃契約是否歸於消滅？茲論述如下：㈠按基地租賃契約，指出租人提供土地予承租人，使承租人在該地上建築房屋，並支付租金予出租人之契約（參見民法第422條之1 、第426條之1 等規定）。
又按土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。
二、承租人以基地供違反法令之使用時。
三、承租人轉租基地於他人時。
四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。
五、承租人違反租賃契約時。」
。
是以，基地租賃契約如定有期限，自應於期限屆滿時消滅，惟如本件未定期限之基地租賃契約，出租人即土地所有權人是否僅限於承租人有上開土地法第103條第2款至第4款所示之情形始得收回基地，則有疑義。
㈡按未定期限之基地租賃契約，既係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明訂租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用為止之期限（最高法院84年度台上字第1870號、85年度台上字第790 號及第2108號、87年度台上字第2475號、台灣高等法院90年度上字第73號、最高法院95年度台上字第388 號裁判要旨參照）。
蓋從租賃契約之功能以觀，僅在使承租人取得標的物之使用權，而非如買賣契約旨在使買受人取得標的物所有權。
且在租賃契約，出租人僅預期自己就租賃標的物於一段時間內喪失使用收益之權利，而一段時間過後，即可收回，不應導致出租人永久喪失標的物使用收益權利，否則若雙方當事人間一經成立不定期限之基地租賃關係，若承租人並無上開土地法第103條第2款至第4款所示之情況，則承租人之租賃權得永久存續，不因房屋已達不堪使用之情況而消滅，實無異完全剝奪出租人即土地所有權人對於土地原所享有之使用收益處分權，對於基地出租人甚為不公。
況土地法上開規定，或許最初之思考係用以保護經濟上弱勢之承租人所設，然現今社會之出租人與承租人非必然為富有與貧窮之對照，承租標的物亦非限於維生之用，用以工商營業者所在多有（本件基地承租人即將系爭房屋另行出租第三人以賺取租金），是以土地法上開規定應轉為係保護基地上之房屋使用價值之思考，即係為達成「物盡其用」之目的而非片面地保護承租人之利益，始符合法律解釋與時俱進之思維。
從而，基於上述理由，本院認土地法上開規定應為限縮解釋，即應限於租用基地建築之房屋仍尚堪使用、具有一定之經濟價值之期間始有適用，如租用基地建築之房屋已達不堪使用之狀態時，除當事人間另有約定或承租人有特別需保護之利益存在之情形者外，基地租賃契約即應歸於消滅。
㈢查，本件兩造間自始所訂立者為一不定期限之基地租賃契約，而系爭房屋既已於80幾年間達不堪使用之狀態，系爭租賃契約即應於該時歸於消滅。
至於其後被上訴人雖同意上訴人繼續使用系爭土地，惟既已明確告知拒絕上訴人於系爭土地上重建房屋，上訴人亦仍繼續繳付租金使用而未為房屋重建，即應認自80幾年間系爭房屋達不堪使用之時起，兩造間原所成立之不定期基地租賃契約已歸於消滅，所存在者僅為一單純之不定期限土地租賃契約，亦即兩造僅係就系爭土地存有租賃關係，而非原先不定期基地租賃契約之延續，當已無土地法第103條規定之適用，則被上訴人自得依民法第45 0條第2項前段之規定隨時終止契約。
是以，被上訴人於96年12月19日既已請求上訴人返還系爭土地，即已表明終止契約之意旨，則兩造間就系爭土地之租賃關係業已終止，足堪認定。
㈣至上訴人執前揭地上權設定契約書所載：「存續期間無限期但應地上權人任意繼續使用…地上權人非經地上權設定代表人書面同意者，不得將建築之房屋處分賣卻又得將地上權讓渡他人之行為」等語，推論兩造當時訂立系爭租賃契約之真意即係欲使上訴人無限期繼續任意使用系爭土地云云。
然縱使前揭地上權設定契約書為真正，惟系爭土地未曾有地上權之登記，則觀諸上訴人與當時簽約之地主代表陳慶輝等人既已簽訂該契約，卻又未據此進一步完成地上權設定登記一情，雙方對於前揭地上權設定契約書所載內容有無達成協議，甚有疑義，況被上訴人嗣後係以陳龍湖公會之名義將系爭土地出租予張再亨使用，而非以該地上權設定契約書所載之地主代表陳慶輝等人之名義，上訴人尚難遽指前揭地上權設定契約書之內容即為本件當事人間關於系爭租賃契約之真意，故本院難以據此為有利上訴人之認定。
㈤至原審雖另以適用修正前民法第449條第1項之規定，及引用最高法院30年渝上字第311 號判例，判認系爭租賃契約業因20年期限屆滿而消滅，並因兩造於租賃契約消滅後仍未定有期限而繼續租賃關係，即屬不定期租賃關係等語。
惟查，民法第449條第1項之規定，係指定有期限之租賃而言，而本件兩造間最初所訂立之租約即為不定期租賃契約，則既為不定期租約，當無「期限」可言，自不適用修正前民法第449條第1項之規定（最高法院62年台上字第3128號判例、65年台上字第2722號判例參照），是原審此部分之論述即有未洽，惟尚不影響本院前揭之判斷，末此敘明。
七、綜上所述，本件上訴人主張兩造間存有系爭租賃契約，並依租賃契約法律關係請求被上訴人出具同意書使上訴人得以興建房屋，另依給付遲延之規定請求被上訴人賠償6 萬元等情，為不足採，被上訴人所為抗辯尚屬可採。
從而，上訴人之請求為無理由，不應准許。
原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 陳婉玉
法 官 陳雪玉
本判決不得上訴。
以上正本與原本無異。
中 華 民 國 98 年 4 月 7 日
書記官 吳瓊英
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