臺灣桃園地方法院民事-TYDV,98,事聲,33,20090330,1

臺灣桃園地方法院民事裁定 98年度事聲字第33號
聲明異議人
即 承租人 甲○○
上列聲明人因債權人新興資產管理股份有限公司與債務人楊六妹

等間強制執行事件，對於中華民國98年1 月12日本院司法事務官
所為處分（96年度執字第58493 號裁定）聲明異議，本院裁定如下：

主 文
異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。

理 由
一、本件異議意旨略以：聲明人自民國82年10月1 日起即貸與債務人鍾金森金錢以資週轉，奈因伊多年無法還款，聲明人不得不租用債務人鍾金森所有房屋作為倉庫及住居使用。
嗣後於95年間因債務人鍾金森離家出走未返，遂由其妻楊六妹（亦為債務人）另簽租賃契約予聲明人以示誠意。
是故，聲明人與債務人楊六妹間之租賃關係，並非成立於該不動產設定抵押權後，爰提起異議等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響，前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該項權利或終止該租賃契約關係後拍賣之，民法第866條第1項及第2項分別定有明文。
又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋可資參照。
三、查系爭房屋前於84年8 月16日設定本金最高限額新台幣（下同）6,000,000 元抵押權予第三人臺灣土地銀行股份有限公司，此有系爭建物登記謄本、他項權利證明書、抵押權設定契約書及其他特約事項在卷可憑。
嗣後，第三人臺灣土地銀行股份有限公司復於96年6 月12日將其對債務人楊六妹、鍾金森之債權及抵押權讓與債權人新興資產管理股份有限公司。
又債務人楊六妹在上揭抵押權設定後，於95年10月1 日將系爭房屋出租與聲明人甲○○，亦有系爭房屋租賃契約書影本附卷可稽，足見聲明人之租賃權確係成立於上開抵押權之後無訛。
至於聲明人雖以自82年間即已租用系爭房屋，與債務人間租賃契約並非成立於84年8 月16日設定抵押權之後等語置辯，然未見其舉證以實其說，自無足採。
再者，系爭房屋於本院96年度執字第58493 號強制執行事件中，以底價3,463,000 元自97年10月27日起公告三個月為特別拍賣，結果無人應買，經本院調閱卷宗查核屬實。
審諸系爭房屋特別拍賣底價已低於債權人之債權數額，仍無人應買，倘再依本院於特別拍賣程序後減價之底價進行公開拍賣，扣除強制執行費用及土地增值稅款後，已難清償本件抵押權所擔保債權之本金、利息及違約金，且依交易常情，願於法院投標應買拍賣之不動產者，通常係以承買後能取得標的物之占有使用為目的，若拍賣之不動產有租賃關係存在，應買人或因拍定後不能即時取得標的物之占有使用，或顧慮可能因該租賃關係存在另起紛爭，而降低其應買之意願，是此項租賃關係顯已影響抵押權人實行抵押權並藉以滿足債權之目的，債權人為此請求除去租賃權，經核即無不合。
系爭租賃關係已影響債權人抵押權甚明，本院依債權人聲請將此項租賃關係除去後拍賣所為之處分，按諸上揭說明，於法並無不合。
故聲明人所為異議，為無理由，應予駁回。
四、爰裁定如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳婉玉
以上正本係照原本作成
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費用新台幣1000元。
中 華 民 國 98 年 3 月 30 日
書記官 利冠蔚