桃園簡易庭民事-TYEV,100,桃小更,1,20120308,1

臺灣桃園地方法院小額民事判決 100年度桃小更字第1號
法定代理人 陳德隆
法定代理人 吳傳興
訴訟代理人 葉淑美
胡翠萍
陳佳函
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國101 年2 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟柒佰捌拾元，及自民國一百年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣貳仟元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序部分：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。

民事訴訟法第一百六十八條至第一百七十二條、第一百七十五條所定之承受訴訟人，於得為承受時應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。

查本件原告之法定代理人原為李訓長，嗣於訴訟中變更為陳德隆，並經陳德隆具狀聲明承受訴訟，核與上開規定相符，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：被告為如附表所示門牌號碼房屋之所有權人，即中山名門大樓社區（下稱系爭社區）之區分所有權人。

依系爭社區規約，被告應按月依附表所示金額繳納管理費。

詎被告積欠自民國98年12月至99年9 月之管理費共計新臺幣（下同）1 萬8,780 元未給付。

為此，爰依住戶規約及公寓大廈管理條例之規定，請求被告給付積欠之上開費用，並聲明：被告應給付原告1 萬8,780 元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以下列情詞抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

（一）按區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；

管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。

無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；

召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。

但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次；

前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任，公寓大廈管理條例第25條第3項、第29條第4項定有明文。

是區分所有權人會議之召集未依前揭條文規定產生，其所為之會議決議，自不生效力。

（二）原告於96年9 月28日召開之區分所有權人會議，惟該次出席人員名冊乃訴外人李訓長偽造，且經有罪判決在案，而該次會議紀錄及規約均未依法核備，故原告組織不合法。

又本件原告之主任委員原為訴外人倪桂枝，倪桂枝於98年6 月3 日就任，任期至99年6 月2 日即行屆滿，依上開解釋，倪桂枝自99年6 月3 日起即視同解任，則其於99年5月18日通知開會，而於99年6 月6 日召開區分所有權人會議，卻告流會，繼於99年6 月25日仍以主委身分召開會議，其不具正當主委身分，依上說明，其召開會議本不合法，況原告亦未通知被告參與會議。

再者，99年6 月25日開會當天，並非倪桂枝親自擔任主席，而係由訴外人管聰明主持會議，該次會議是在無管理委員會下所召開之會議。

基此，99年6 月25日之區分所有權人會議，乃屬無召集權人所召集之區分所有權人會議，所為選任訴外人陳德隆為管理委員之決議當然自始無效。

且本件原告將上開會議資料送桃園縣政府審核備時，因改選主任委員一案，被原卷檢還在案，益徵其非正當之主任委員。

（三）是本件陳德隆以中山名門大樓管理委員會之名義向被告收取管理費，其當事人不適格更非適法，且其按每坪收取管理費55元亦無依據，原告既未舉證其依據為何，其訴請給付管理費亦屬無稽，被告則得拒絕給付。

三、原告主張被告為系爭社區之區分所有權人，且自98年12月至99 年9月未繳納管理費之事實，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、欠繳明細、存證信函、建物謄本、區分所有權人會議紀錄等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

至原告請求被告給付管理費1 萬8,780 元，則為被告所否認，並以前詞置辯云云，經查：

（一）原告組織是否合法：本件原告就管理委員會之組織合法性部分，業據其提出與所述相符之桃園縣政府公寓大廈管理組織報備證明、住戶規約、會議紀錄等件為證，應認其管理委員會之組織係屬合法。

至被告雖抗辯稱：96年9 月28日召開之區分所有權人會議程序不合法，故原告組織不合法云云。

惟查，本件中山名門大樓曾於98年3 月15日召開區分所有權人會議，並通過規約且向桃園縣政府報備成立管理委員會，兩造並無爭執，並已提出上揭資料證明其選任之合法性，被告就此次選任有何不合法事項及召集程序有何違法，亦未詳細說明並舉證以實其說，是其泛指管理委員會組織不合法云云，顯難採信；

況若該公寓大廈管理委員會之一次選任程序不合法，即導致往後之選任皆不合法，豈非因前次程序之誤而使公寓大廈管理委員會永無成立之可能？此與立法鼓勵成立公寓大廈管理委員會之意旨相違，顯不可採，是中山名門大樓於98年3 月15日召開之區分所有權人會議決議有效，原告之管理委員會組織應屬合法。

（二）原告是否經合法代理：1.按管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期1 至2 年，連選得連任1 次。

但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1 年，連選得連任一次；

前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任，公寓大廈管理條例第29條第3項、第4項定有明文。

經查，本件原告之原法定代理人倪桂枝之任期雖於99年6 月2 日屆滿，惟於其任期屆滿前，其已於99年5 月18日定期將於99年6 月6 日召開區分所有權人會議，改選原告之管理委員，嗣當次會議因出席人數不足，乃改於於99年6 月25日再行召開區分所有權人會議，並於該次會議中始決議選任包括陳德隆、楊和光、李訓長等人在內之人為管理委員，其等並推選李訓長為主任委員，嗣於99年11月12日，再改選陳德隆為主任委員等情，有中山名門大樓99年度區分所有權人開會通知單、區分所有權人會議出列席單位及人員附冊、區分所有權人會議紀錄及管理委員會會議紀錄等資料可參，此顯與前揭公寓大廈管理條例第29條第4項所規定主任委員於任期屆滿未再選任或有拒絕移交之情有所不符。

2.次按公寓大廈之管理維護工作既由管理委員會執行，並由主任委員對外代表管理委員會，則管理委員任期屆滿，該公寓大廈本應召集區分所有權人會議改選之，然現行實務上，公寓大廈管理委員會因故未能及時改選，或未能及時依公寓大廈管理條例第25條第3項產生管理負責人之情形，所在多有，此與公司董事負責執行公司業務，惟於其任期屆滿常因事實上原因不及改選，致無法適時銜接之情形，並無不同；

為保障該公寓大廈區分所有權人及住戶之權益，維持該公寓大廈管理維護事務之正常運作，故於此情形下，應類推適用公司法第195條第2項「董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事就任時為止」規定，延長主任委員職務至新選任之主任委員、或公寓大廈管理條例25條第3項所稱之管理負責人就任時為止。

依此，則原告之原法定代理人倪桂枝於任期屆滿後，若係為選任下屆管理委員之目的繼續執行職務，而再行召集區分所有權人會議，依上開說明，應無不許之理。

故倪桂枝於其任期屆滿後再召集之99年6 月25日區分所有權人會議，實非屬無召集權人所召集區分所有權人之會議，至於該次會議中所為選任陳德隆為管理委員會委員之決議，自非無效，則陳德隆於99年11月12日再經推選為主任委員後，自有合法代理原告之權利。

是被告辯稱原告未經合法代理，委不足採。

（三）收取管理費之依據是否合法：1.本件中山名門大樓曾於98年3 月15日召開區分所有權人會議，並通過規約且向桃園縣政府報備成立管理委員會，兩造並無爭議，惟兩造就所通過之規約究為內政部規約範本或被告於100 年4 月14日言詞辯論期日庭呈之版本或98年3 月15日該次區分所有權人會議所選任管理委員會主任委員即證人蔡欣蕤持以向桃園縣政府報備之規約版本則有爭議。

2.經查：證人即中山名門大樓區分所有權人朱建綱結證稱：98年3 月15日當日大家翻一翻規約後就通過，並未逐條討論，通過的是內政部的規約範本。

且該次開會僅通過規約，並未討論管理委員會施行細則、地下停車場管理辦法、管理經費收支辦法等語（見100 年6 月2 日言詞辯論筆錄第6 頁），核與證人即中山名門大樓區分所有權人李訓長結證稱：當初規約是依照內政部規約範本通過，因為開會前已經有先發草案，所以開會過程沒有人有不同意見，就直接通過，並未討論管理委員會施行細則、地下停車場管理辦法、管理經費收支辦法等語相符（見100 年6 月2 日言詞辯論筆錄第7 至8 頁），亦與證人即被告監事賈珍結證稱：伊係以被告監事身分參與98年3 月15日該次區分所有權人會議，當初好像沒有人提出修正、刪除動議等語（見100 年6 月16日言詞辯論筆錄第4 頁）相符。

而證人黃鎮瑞即被告社員雖結證稱：當日就規約討論、表決歷時1個多小時，有很多人有不一樣的意見等語（見6 月16日言詞辯論筆錄第6 至7 頁），但與前揭3 位證人證述不同，應不足採信。

則98年3 月15日召開區分所有權人會議當日確無人就規約草案提出修正動議並逐條討論，應堪認定。

而被告庭呈規約內容與內政部規約範本相較，就區分所有權人會議得作成決議之出席人數與區分所有權比例分別修改為3 分之1 與3 分之2 （第3條第9款），就管理委員會得作成決議之出席人數亦修改為3 分之1 （第6條第3款），另「地下停車場管理辦法」就地下停車場之車位租金、「管理經費收支辦法」就管理費之動用管理委員會主任委員與財務委員得逕行決定之金額等重要事項進行規範，對中山名門大樓住戶權益影響甚鉅，若經此等實質修正，斷無未經討論即表決通過之理。

又被告雖陳稱：我們所提出來的規約已經在98年2 月份的區分所有權人會議討論過，但是該次因為人數不足所以流會，那次討論已經有修改規約範本，所以在3 月15日就是以修改過的版本進行討論，且在開會前已有事先發給住戶等語（見100 年6 月16日言詞辯論筆錄第2 頁），然流會仍進行實質重要內容之討論，顯然悖於常情。

又依被告所提之規約第21條規定：「1.年度區分所有權人會議，每兩年舉行一次。

2.公共設施部分依法出租轉讓。

3.欠費及短繳管理費者不得選任委員，並依法追討。

4.因管理社區事物而犯罪者不得選任委員。

5.因規約中未討論空屋管理費繳交2 分之1 事項，故管理費仍是全額收取。

6.會議出席委託書格式統一由管理委員會制定發出。」

其中第5項已規定於規約中，其文字顯然自相矛盾。

且中山名門大廈之空屋是否收取管理費為兩造爭點之一，亦為本件紛爭起源之一，更為98年8 月29日區分所有權人會議討論、決議事項，則該事項未經表決、討論即列入規約內容，亦顯與常情不符。

再該規約第21條規定與98年3 月15日會議紀錄第5 至11點之內容完全相同，顯係由會議紀錄內容所移列。

且該規約第5條規定「僅需具有住戶身分，縱令並非區分所有權人亦得擔任管理委員會委員」亦與公寓大廈管理條例第25條第3項規定不符。

又該規約第21條第4項規定顯係針對證人李訓長（於96 年9月28日區分所有權人會議偽造中山名門大廈區分所有權人張維真、被告及向被告承租該大樓9 樓之3 之住戶吳明蓉之簽名而於98年6 月26日經檢察官聲請簡易判決處刑，經本院於99年12月6 日以99年度簡上字第826 號判處有期徒刑2 月確定）而發，若經訂入規約，證人李訓長斷無不於會議中發言表示意見之理，此與前述3 位證人證稱開會過程並無不同意見等情相左。

另被告所提規約版本與證人蔡欣蕤所提報縣政府核備版本雖大致相同但仍有出入，且皆係由證人蔡欣蕤所提出，則其憑信性即容有疑問。

是綜合上情，本院認98年3 月15日所通過之規約，應係原告所主張內政部之規約範本無誤。

3.又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期限催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。

被告為系爭社區之區分所有權人，為維護系爭房屋所在社區各項公共設施之有效運作，並確保社區之安全，除規約另有優惠或減免之約定外，有依規約繳交管理費之義務，而被告迄今積欠管理費均已逾2 期，經原告限期催繳仍未繳納，原告自得起訴請求被告給付之。

而依規約第10條第2項、第3項規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。

…各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」

而原告於上開98年8 月29日區分所有權人會議決議關於管理費收取標準為：「管理費自98年9 月1 日起開始收費，每坪55元計收；

空屋以管理費之50% 計收。」

，被告既為原告社區之區分所有權人，自應受其拘束。

故被告每月應繳納之管理費為1,878 元【計算式：（55元×16.18 坪）＋（55元×10.09 坪x1/2）＋（55元×12.91 坪）＝1,878 元（元以下四捨五入）】，而原告主張被告自98年12月起至99年9月止均未繳納管理費，為被告所不爭，是原告請求被告給付1 萬8,780 元【計算式：1,878 元×10月＝1 萬8,780元】，即為可採。

至被告雖抗辯計算方式有誤，並未提出證據或聲明其所認合理之計算方式為何，是其空言抗辯，自不足採。

4.再按公寓大廈區分所有權人會議乃類於社團法人之總會，其決議有瑕疵時，自應適用民法第五十六條有關規定。

即其召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求撤銷其決議，但出席社員，對於召集程序或決議方法未當場表示異議者不在此限。

而區分所有權人會議出席、決議人數不足法定人數、比例之情形，係決議方法之違法。

再審原告既出席系爭會議，並未就召集程序違法情形，當場表示異議，且被選為第一屆管理委員，隨即於同年月十九日召開管理委員會第一次會議，除通知各管理委員外，亦通知系爭會議未出席之區分所有權人列席。

迄九十四年十一月十七日本件訴訟繫屬，已逾三個月法定期間，其訴請撤銷會議決議，自有未合（最高法院97年台再字第65號、97年台上字第1562號判決意旨參照）。

被告雖辯稱原告於98年8 月29日之決議有瑕疵，惟被告未舉出上開決議究有何瑕疵，且上開決議迄今早已逾3 個月之除斥期間，自不得再為主張，以維法律秩序之安定。

四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件支付命令前於100 年10月29日付與被告法定代理人，有送達證書1 紙在卷為憑，是本件原告請求利息之起算日為同年月30日，應堪認定。

五、綜上所述，原告依住戶規約及公寓大廈管理條例之規定，請求被告給付如主文第一項所示，洵屬有據，應予准許。

又本件原告勝訴部分，係法院依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20之規定，依職權宣告假執行。

並依民事訴訟法第436條之19第1項規定，確定本件訴訟費用2,000 元（第一審裁判費1,000 元、抗告費用1,000元）由被告負擔。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 101 年 3 月 8 日
桃園簡易庭 法 官 朱家寬
附表：
┌────────────┬─────┬──────┬─────┐
│門牌號碼（桃園市）      │欠繳期間  │ 每月應繳   │欠繳總金額│
│建號（桃園段公館頭小段）│（民國）  │（新臺幣）  │（新臺幣）│
├────────────┼─────┼──────┼─────┤
│福昌街18號9樓之1        │自98年12月│890元       │8,900元   │
│00000-000               │至99年9 月│            │          │
├────────────┤          ├──────┼─────┤
│福昌街18號9樓之2        │          │278元       │2,780元   │
│00000-000               │          │（空屋半價）│          │
├────────────┤          ├──────┼─────┤
│福昌街18號9樓之3        │          │710元       │7,100元   │
│00000-000               │          │            │          │
└────────────┴─────┴──────┴─────┘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併編納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 9 日
書記官 辜伊琍
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。