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臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第711號
原 告 林鄭阿金
訴訟代理人 林坤璋
被 告 項林敏麗
項華月
項雲民
共 同
訴訟代理人 項華亮
被 告 項雲國
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103 年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示之不動產應予原物分割，其分割方法：全部分歸被告四人取得，並按應有部分各四分之一之比例保持共有。
被告應補償原告新臺幣伍拾肆萬陸仟捌佰元。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：如附表所示之不動產（下稱系爭房地）為兩造共有，兩造就系爭房地未訂立不分割契約，且依系爭房地之使用目的亦非不能分割，惟兩造始終無法達成分割系爭房地之協議。
爰依民法第823條、第824條之規定提起本件訴訟，請求分割系爭房地，並聲明：兩造共有之系爭房地應予變賣，所得價金按兩造應有部分比例分配；
或將系爭房地分配於原告，原告願各以新臺幣（下同）75萬元買受被告四人之應有部分。
二、被告四人則以：系爭房地之1 、2 樓係被告因繼承取得，3、4 樓則為被告項雲國於民國82年間出資興建。
被告四人目前居住其內，希望系爭房地分配於被告，被告願維持共有關係，再對原告金錢補償50萬元；
葉文章不動產估價師事務所就系爭房地之鑑價金額過高等語置辯，並聲明：系爭房地分配於被告，被告願以新臺幣50萬元補償原告。
三、得心證之理由：㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
原告主張系爭房地為兩造共有，應有部分各為5 分之1 ，兩造就系爭房地未定有不分割契約，亦無不能分割之限制，惟無法達成分割協議等節，業據其提出系爭房地之土地及建物第二類登記謄本、桃園茄苳郵局第164 至167 號存證信函、系爭房地之所有權狀等件為證（本院卷第7 至12頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
而兩造既就分割方法無法達成協議，則原告依前開規定訴請裁判分割共有物，即屬有據。
㈡至原告主張系爭房地應予變價分割，或將系爭房地分配於原告，原告願各以75萬元補償被告四人；
被告則願以50萬元補償原告，請求將系爭房地分配於被告四人。
是本件爭點厥為：系爭房地究竟採何種分割方法為宜？茲審酌如下：⒈分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。
分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。
若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非僅出於變賣之一途。
如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求。
（最高法院90年度台上字第1607號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭房地之構造為4 層樓之獨棟透天房屋，2 至4 樓目前作為被告等人之一般住家使用，1 樓則出租於他人作為店面使用，惟僅有一大門可供出入，為兩造所不爭執（本院卷第224 頁反面），且有葉文章不動產估價師事務所出具之不動產鑑定報告書（下稱本件鑑定書）所附之「現況勘查情況說明」及照片4 張附卷可稽（本院卷第165 頁、第213 至214 頁）。
倘系爭房地以原物分割於兩造，就各共有人分得之部分，均有出入系爭房屋之需求，勢必須另劃出共同使用之門廳或走道空間，而該空間亦須維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，各共有人方能各自使用分得部分。
此舉不僅減少各共有人所得使用之空間，且複雜化共有人間之法律關係，恐有害於各共有人日常生活，減損共有物之經濟價值。
且兩造亦不認同以原物分割於兩造之方式使用系爭房地，是本院認應採其他分割之方式。
至本件究以原物全部分配於原告，並由其金錢補償被告為當？或以全部分配於被告四人，渠等再以金錢補償原告？抑或以變價分割更為妥適？揆諸前開說明，共有物之分割方法仍以原物分配為原則，如原物分配顯有困難時，始為變價分割。
參酌兩造皆有意願受分配系爭房地，並以金錢補償其他共有人，是本件非屬原物分配顯有困難之情形。
復以分割共有物之規定，其旨趣在於促進共有物之利用，避免就土地、房屋等共有物過於細分而未能發揮其經濟效用及價值，而該經濟效用及價值，非以處分或出賣共有物得獲高價為唯一依歸，係指能否以符合共有物性質、貼近其使用狀態之方式利用共有物，此等解釋亦與前開衡量分割方法之考量因素兩相呼應，故尚難以變賣系爭房地可獲高價，而斷論變價分割為最適宜之分割方法。
另衡酌系爭房地原為被告四人繼承取得，且渠等有長期居住之事實，現亦為被告使用中，而此情為原告拍定取得系爭房地應有部分前所知悉，有本院102 年8 月23日言詞辯論筆錄可稽（本院卷第83頁反面），兼衡原告取得系爭房地之應有部分係純基於投資獲利目的，綜合上開一切情狀，本院認系爭房地以原物分配於被告四人，並由渠等以金錢補償原告，最能兼顧系爭房地之住家性質、使用現況、被告等人對系爭房地之情感，及原告欲將系爭房地應有部分換價之投資獲利目的，而屬最符合公平經濟原則之分割方式，是定分割方法如主文第1項所示。
⒊以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第3項定有明文。
上開分割方案原告未受分配，依前開規定被告自應以金錢補償之。
經本院囑託葉文章不動產估價師事務所鑑價而出具本件鑑定書，其結果認原告所有之系爭房地應有部分五分之一（下稱系爭應有部分）價值為643,600 元，有該事務所於103 年1 月29日出具之鑑定報告書存卷供參（本院卷第156 至215 頁）。
而原告就上開鑑定價格表示無意見，被告則認為金額過高，此有本院103 年4 月11日言詞辯論筆錄可參（本院卷第224 頁反面）。
本院審酌101 年4 月間即系爭應有部分因遭拍賣，經本院執行處囑託古尚杰建築師事務所鑑價，斯時系爭應有部分之鑑估價值為395,974 元。
又系爭應有部分第一次拍賣之價格為45萬元；
第二次拍賣之價格為36萬元；
第三次拍賣之價格為289,000 元，皆無人應買；
原告係於102 年1 月8 日之特別拍賣程序，以262,000 元拍定取得系爭應有部分，此經本院依職權調閱本院101 年度司執字第17072 號卷核閱無誤，亦為兩造所不爭執。
足見系爭應有部分於101 年至102 年間，在市場上之價值顯未逾45萬元，若以本件鑑定書之鑑定價格643,600 元估算，則102 年1月至103 年1 月之一年間，系爭應有部分之漲幅即高達43％左右（計算式：000000-000000 ＝193600，193600/ 450000＝43％）。
復參酌本件鑑定書所載，根據102 年1 至11月政府實價揭露資訊，桃園縣房價增幅行情達12.5％，最高前三名為大園鄉35％、桃園市29.5％、蘆竹鄉18.5％等語（本院卷第168 頁），而系爭房地位於八德市，非屬房價漲幅前三名之地區，堪認被告所辯本件鑑定書之鑑定價格過高等語，尚非無據。
是本院審酌上情，認被告應以546,800 元補償原告即屬相當（計算式：643600+450000= 0000000，0000000/2=546800）。
又原告純係基於投資獲利目的，經由拍賣取得系爭應有部分，其於102 年1 月8 日以262,000 元買受前，已知悉系爭房地之使用現況，已如前述，又其於同年4 月30日辦妥過戶登記後，旋即於5 月17日提起本件訴訟請求分割系爭房地，有原告起訴狀上本院收狀戳章、系爭房地登記謄本、系爭房地之所有權狀等件在卷可參（見本院卷第4 頁、第27至32頁），則以本院認定之補償價格計算並以宣判時點觀之，原告僅以一年時間帳面上即獲利達108 ％（計算式：000000-000000=284800，284800/262000=108%），縱使原告因投資所衍生應負之稅賦（奢侈稅）、本件訴訟費用等致其實際所得未如帳面獲利，本為其自行應承擔之成本，尚難謂有轉嫁於其他共有人負擔，而請求將補償金額提高之理。
是本院認原告移轉系爭應有部分予被告之補償金額為546,800元，應屬公平，逾此部分之請求，尚難准許。
㈢共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權；
應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。
但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：二、權利人已參加共有物分割訴訟；
前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1第1項、第2項但書第2款及第3項分定明文。
因系爭房地之共有人鄭林阿金即原告，就其應有部分設定最高限額抵押權予翁明達，翁明達業經本院依職權告知訴訟，並於103 年4 月11日言詞辯論期日到庭陳述，對兩造之分割方案表示沒有意見等語，有期日通知書及上揭筆錄可參（本院卷第220頁、第224 頁反面），揆諸上揭規定，最高限額抵押權人之權利即移存於原告所分得之補償金。
又此係基於民法第824條之1第2項規定之法定效果，本院無庸於判決主文內諭知（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第10號結論）。
地政機關於分割登記時，應一併注意及之，併此敘明。
四、綜上所述，系爭房地既未訂有不分割之期限，且共有人間亦無不能分割之協議，原告依民法第823條、第824條第2項規定，請求分割系爭房地，為有理由。
本院斟酌各共有人之意願、共有物之性質、目前使用狀況、經濟效用及全體共有人之利益等情形，爰定適當公平之分割方法如主文第1項及第2項所示。
五、分割共有物具有非訟事件性質，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得起訴請求裁判分割，然兩造各自主張之分割方法，僅供法院參考，法院依民法第824條命為適當之分配，乃斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造利益以為決定，不受任何共有人主張之拘束，亦不因何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法決定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法院就如何為適法分割形成積極心證，均為渠等按當時之訴訟程度為伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共有物之請求或採納其分割方案，即命被告負擔全部訴訟費用，顯失公允；
本院酌量兩造均可因本件分割共有物而獲得相同之利益，故以兩造共有人應有部分比例負擔訴訟費用方不致失衡，是就本件訴訟費用負擔比例爰判決如主文第3項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。
中 華 民 國 103 年 5 月 9 日
桃園簡易庭 法 官 林姿秀
附表：
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│土地部分 │
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│縣 市│鄉鎮市區│段 │地號 │權利範圍│
├───┼────┼──┼─────┼────┤
│桃園縣│八德市 │大智│812 │全部 │
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│建物部分 │
├────────┬───────┬─────────┬────┤
│建號 │建物坐落地號 │建物門牌 │權利範圍│
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│桃園縣八德市 │桃園縣八德市 │桃園縣八德市 │全部 │
│大智段834建號 │大智段812地號 │福國北街199號 │ │
│（1 、2 層面積各│ │ │ │
│為17平方公尺） │ │ │ │
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│同上地段， │同上地段， │同上 │全部 │
│3461建號 │812、814地號 │ │（占用鄰│
│（此為834 建號之│ │ │地814 地│
│增建部分，屬未辦│ │ │號部分，│
│保存登記建物，1 │ │ │權源不明│
│、2層面積各為7. │ │ │，有遭拆│
│76平方公尺；3、 │ │ │除之風險│
│4 層面積各為30. │ │ │） │
│07 平方公尺） │ │ │ │
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以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 5 月 9 日
書記官 邱志堅
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