桃園簡易庭民事-TYEV,103,桃小,572,20150821,1

臺灣桃園地方法院小額民事判決 103年度桃小字第572號
原 告 呂學乾
訴訟代理人 呂理胡律師
呂浩瑋律師
楊雅馨律師
被 告 連月枝
訴訟代理人 鄭文騫
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告所有坐落桃園市○○區○○里0 鄰○○00號房屋，數十年來均經由桃園市○○區○○段000 地號、556地號土地（下稱556 地號土地）鋪設之柏油路面通行，被告於民國102 年11月18日買受556 地號土地後，聲稱原告通行占用其所有之556 地號土地，故兩造嗣於102 年12月30日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告購買其所有556 地號土地內之「道路地」約5 坪（5 坪為柏油路面部分，其餘水泥田岸不在買賣範圍內），約定每坪價金新臺幣（下同）24萬元，買賣總價則為120 萬元（下稱系爭契約），原告於簽約日即102 年12月30日給付第一期款50萬元，嗣再給付第二期款50萬元，餘款則約定於地政機關產權移轉登記完成3 日內完成給付。

原告於103 年1 月23日再給付被告50萬元，並簽發票面金額為85萬9,000 元、票據號碼為262557號之本票交予被告，作為將來結算價金之擔保，再於103 年3 月7 日匯款15萬4,000 元至聯誠地政士事務所帳戶預繳相關稅金、規費，並以蘆竹郵局存證號碼000132號存證信函通知被告將機關核定稅額憑證影本寄予原告，惟被告卻一味通知原告補款稅金7 萬6,000 元，而未於103 年3 月15日依約將買賣標的移轉登記予原告，顯已違反系爭契約第9條第4項之約定，被告應負給付遲延之責任。

被告自103 年3 月16日起至同年4 月30日止，業已遲延46日，依前揭約定應給付原告違約金1 萬6,560 元（計算式：120 萬元×0.0003×46日）；

另應給付原告自103 年5 月1 日起至將買賣標的移轉登記予原告之日止，依本金120 萬元按日計算千分之0.3 之違約金。

並聲明：㈠被告應給付原告1 萬6,560 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡被告應給付原告自103 年5 月1 日起至被告將所有之556 地號土地內出賣與原告之土地移轉登記予原告之日止，依120 萬元按日計算千分之0.3 之違約金。

㈢請准供擔保宣告假執行。

二、被告則以：地政人員於103 年1 月15日至現場測量時，係依原告之指示，自556 地號土地分割出同段556 之1 地號土地（下稱556 之1 地號土地）作為買賣標的；

被告嗣於103 年1 月21日以分割面積25.61 平方公尺即7.747025坪、每坪24萬元計算成交總價，原告無異議而簽發票面金額為50萬元及85萬9,000 元之本票2 紙，交予代書收執，以作為購買 556之1 地號土地之依據，代書亦以買賣總價185 萬9,000 元作為申報稅率之依據，原告委託之仲介於2 日後，以票面金額50萬元之支票交換上開50萬元之本票，該支票亦已兌現；

代書嗣屢次通知原告繳納稅金及代書費共23萬元，惟原告卻僅支付15萬4,000 元，被告不得已方以存證信函催請原告履行契約，否則將解除契約並沒收價款。

是556 之1 地號土地未能於103 年3 月15日移轉登記予原告係可歸責於原告，被告並未違約等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷： ㈠ 按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277條前段定有明文。

是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。

次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

是以解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上第1053號判例意旨亦闡示甚明）。

㈡ 本件原告固主張其係為供道路通行之用而向被告購買556 地號土地內之「道路地」即「柏油路面」部分，然經地政分割之556 之1 地號土地卻誤將柏油路面旁之「水泥田岸」亦劃入買賣範圍云云，惟查，系爭契約第13條其他特別事項記載：「一、本約標的分割後地號為附件㈠A 所示，分割後之新地號。

二、移轉面積㈠以同地段554 地號占用本標的範圍，且地政機關可分割之面積為準，為本約之出售移轉面積。

三、出售金額每坪新臺幣24萬元正，本約總價120 萬元正。

四、分割、鑑界、移轉（含土增稅）的相關費用由買方負擔，奢侈稅由賣方負擔1/ 3，買方負擔繳納2/3 」等文字（見本院卷第12頁、第151 頁），並參諸證人即地政士柳美菁於本院審理時證稱：我有協助擬訂系爭契約之契約條文，買賣標的是以554 地號占用556 地號分割的面積，因為占用部分路是彎的，所以我們簽署系爭契約時，就有特別告知買方此部分，因為地政機關只能截彎取直，故以地政機關分割後之面積為準，截彎取直的意思是分割不可能割彎的，這是我做地政多年來的經驗，我在簽約的當下有告知買賣雙方要截彎取直，買賣雙方都沒有意見；

我沒有特別問原告購買土地之用途為何；

簽約當時因為無法確定占用面積為多少，所以我們有加註以地政機關現況可分割的面積為準，簽約當時除了寫之外，我還會複誦一次，兩造應該會非常清楚：系爭契約所載「可分割」的意思就是以占用的實際狀況、且測量員可辦理分割之方式來作分割；

我們申請的是現場分割，也就是買賣雙方要會同地政機關一同到場，地政測量員就原告土地占用被告土地之面積，就可分割之情形下，進行測量後再進行分割，簽約當時原告並沒有說只購買柏油路面的部分，只有說以占用的部分為準；

地政人員到現場測量時，都有通知買賣雙方到場，因為這涉及買賣雙方的權益，履勘和測量是同時進行；

依系爭契約第2款、第3款之約定，以分割後之土地面積乘以每坪24萬元，計算買賣價金應為185 萬9,000 元等語詳實（見本院卷第147 頁至149 頁反面），而衡諸其已到庭具結，同意以刑事責任擔保其證言之真實性，堪認其當不至甘冒涉犯偽證罪之風險，蓄意迴護被告，是證人柳美菁在受有具結程序及偽證罪之擔保之情形下，既已到庭證述如上，自當可採。

堪認系爭契約之買賣標的應以同地段554 地號土地占用556 地號土地之面積，「且」應以地政機關分割出來之面積為準。

至證人呂理照固證稱其曾聽說原告要向被告購買柏油路面部分等語（見本院卷第168 頁），惟其既未看過系爭契約，亦未至現場指界（見本院卷第167 頁反面至168 頁），對於系爭契約之買賣標的等細節理當未如擬訂系爭契約條文之證人柳美菁清楚了解，其所為之證言自無從為有利於原告之認定。

㈢ 再質諸證人游昭儀即蘆竹地政事務所之地政人員到庭結稱：我是於102 年10月2 日對556 地號土地實施鑑界之地政人員，至於556 地號土地分割成556 之1 地號土地則是由蘆竹地政人員邱易鴻負責，現已離職；

當事人如申請現場分割，我們會排定期日至現場由申請人來指出分割點位，申請人可以制式界樁、塑膠樁或其他可以明確標定位置的東西，例如噴漆等等，確定範圍後，我們就會以儀器來測量出點位，面積部分就是回到事務所後，再將點位資料輸入到電腦裡面測繪出來，之後才會製作出土地複丈成果圖，也就是說，我們地政不可能任由當事人隨便指指就測量出點位，除非該地有明顯的邊界，例如有道路的邊界等等；

如果是直路的話，理論上可以說要測道路，但是如果路是彎曲非直線的話，就會希望申請人明確指出要測量或分割的點在哪裡；

如果是系爭土地，從照片看來，應該要請申請人明確指出範圍；

分割點位不是由地政人員決定，而是由申請人自己決定；

申請人即使有告訴我們起點與終點，地政人員還是會依申請人指出的分割點位，再以儀器測量等語明確（見本院卷第191 頁反面至192 頁），核與實務上法院囑託地政事務所分割測量之情形相符，洵屬可採，是本件556 之1 地號土地應係由原告至現場指界後，地政人員方就原告指出之分割點位進行測量，至為明確。

原告固於本院依民事訴訟法第367條之1 行當事人訊問後具結陳稱：地政事務所人員根據帶來的地籍圖就告訴我們到場的人說這邊是554 地號，那邊是556 地號，當時也沒有噴漆確認界址的範圍，過沒幾分鐘，因為沒我的事情我就離開了；

我當時並沒有跟地政人員講我要買的土地範圍為何，也沒有再次與地政人員確認我要買的土地範圍為何等語（見本院卷第178 頁反面），惟原告前開所言與證人游昭儀之證詞有所扞格，亦與常情有違，顯不足採。

基上，既自556 地號土地分割之556 之1 地號土地之面積為25.61 平方公尺，則被告以此面積為基礎，計算原告應預納之稅金為23萬元，洵屬有憑，原告以5 坪為基礎計算稅金為15萬4,000 元，而逕行匯款15萬4,000 元至被告指定帳戶（見本院卷第169 頁），自屬未合，被告因原告未補足稅金致無法於103 年3 月15日將556 之1 地號土地移轉登記予原告，難謂違反系爭契約之約定，從而，原告請求被告給付違約金，即屬無據。

四、綜上所述，原告依系爭契約第9條第4項之約定，請求被告給付原告1 萬6,560 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

暨給付原告自103 年5 月1 日起至被告將所有之556 地號土地內出賣與原告之土地移轉登記予原告之日止，依120 萬元按日計算千分之0.3 之違約金萬元按日計算千分之0.3 之違約金，為無理由，應予駁回。

至原告假執行之聲請，已失所附麗，併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，至原告固復聲請本院囑託桃園市○○區地○○○○○○○○地段000 地號土地占用本標的範圍」為若干，以確定556 之1 地號土地之界址、範圍，惟本院已認定系爭契約之買賣標的應為經桃園市蘆竹地政事務所分割之556 之1 地號土地，詳如前述，自無再囑託他地政事務所確定556 之1 地號土地之界址、範圍之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436條之19規定，確定訴訟費用額為原告已繳納之第一審裁判費1,000 元由原告負擔。

中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
桃園簡易庭 法 官 施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 21 日
書記官 邱志堅
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；
未提出者，毋庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。