桃園簡易庭民事-TYEV,103,桃簡,28,20140502,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第28號
原 告 張國泰
訴訟代理人 張兆隆
被 告 聯勝不動產經紀有限公司
法定代理人 林健華
訴訟代理人 胡倉豪律師
複 代理人 周威君律師
楊勝雄
上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國103年5月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張: 原告與訴外人張國展於民國101 年12月3 日與被告簽訂委託銷售契約( 下稱系爭契約) ，約定由被告銷售原告及張國展共有坐落桃園縣大園鄉○○○段○○○段000 ○000 ○000 地號土地( 下稱系爭土地) ，委託銷售期間自101 年12月3 日起至101 年12月9 日止，委託銷售總價需為新臺幣（下同）4,500 萬元，且簽訂特約條款約定系爭土地之實際成交價為4,550 萬元，其中50萬元即為仲介費，若超過4,550 萬元，溢價部分被告公司得取得溢價部分之半數作為仲介服務報酬，然系爭土地之實際成交價格為4,500 萬元，依系爭契約之約定，被告自無法取得報酬，惟原告已於 102年9 月27日給付服務報酬45萬元，被告既違反系爭契約第14條約定，自應返還服務報酬45萬元。

為此，爰依系爭契約之法律關係，提起本件訴訟。

並聲明: 被告應給付原告45萬元。

二、被告則以: 被告已於101 年12月7 日完成原告及張國展委託銷售事宜，原告及張國展亦已收受系爭土地之買賣價金，被告依據系爭契約第6條之規定，自得請求實際成交價額1%之服務報酬。

又給付報酬之人為張國展，原告應無請求權等語置辯。

並聲明:原告之訴駁回。

三、本件原告主張兩造於101 年12月3 日簽訂系爭契約，又系爭土地之實際成交價為4,500 萬元，本件服務報酬45萬元已給付等情，業有系爭土地委託銷售契約、服務費簽收單等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告主張被告違反系爭契約第14條之規定，故應返還已受領之仲介服務費45萬元等情，為被告否認，是本件應審酌者厥為: 系爭契約關於服務報酬之約定，兩造之真意為何? 茲悉述如下:

㈠ 按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。

是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。

關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。

因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；

又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。

㈡ 本件原告主張伊原本之出價為5,200 萬元，與被告議價後，約定系爭土地需以4,550 萬元出售，其中50萬元為仲介費，原告及張國展實拿4,500 萬元，若實際成交價逾4,550 萬元，溢價部分則由原告、張國展即出賣人與被告平分，本件實際成交價僅有4,500 萬元，依約被告即不得請求給付服務報酬云云，固據提出系爭契約書為證，惟查，系爭契約第2條約定: 「前條委託買賣標的之委託銷售總價為4,500 萬元」、第6條約定: 「服務報酬: 為成交價額之百分之一( 營業稅內含). ...」、第14條記載: 「倘若賣價超過肆仟伍佰伍拾萬元以上之金額，由賣方及仲介公司平分」等語，此有系爭契約書附卷可稽，再參以證人到庭證述: 「因原告當初委託銷售之價格較高，原告議價將委託銷售價格降為4, 500萬元，故我們亦將服務費用降為成交價之1%。

又原告怕我們賺差價，故擬定第14條之約定，例如賣4,600 萬元，超過4,550 萬元之50萬元部分，則由原告與被告平分，但若實際成交價格僅有4,500 萬元時，原告仍需給付1%之服務報酬。」

等語明確，衡諸不動產仲介業之交易習慣，通常仲介業係向出賣人收取實際成交價4 %之服務報酬，又觀諸系爭契約書第6條確有記載: 「服務報酬: 為成交價額之百分之四」，更改為「服務報酬: 為成交價額之百分之一」等語，又原告亦自陳: 原本出價為5,200 萬，嗣與被告議價後，降為4,500 萬元等語，是證人證述因原告有降低其委託銷售價格，故被告亦降低服務費等語，應堪採信，本件服務報酬為實際成交價1%等情，應堪認定。

再者委託銷售價格乃出賣人出賣之底價，而實際成交價之意乃系爭不動產實際出售之價格，又除當事人另有約定外，一般服務費之收取方式乃於系爭不動產買賣成交後，分別向出賣人及買受人收取合計不超過實際成交價6%之服務費，是不動產買賣契約成立後，出賣人雖可取得實際成交價之價金，但仍須額外支付服務報酬，足認前揭約款之文字記載乃原告出賣底價為4,500 萬元，而被告依原告提出之出賣底價，完成居間義務者，即得請求系爭土地之實際成交價格1%之服務報酬，又若系爭土地之實際成交價格超過4,550 萬元時，被告另可得溢價部分半數之服務報酬。

復查本件系爭土地之實際成交價為4,500 萬元，符合原告之委託銷售價格，此有不動產買賣契約書附卷可佐，且為兩造所不爭執，堪認被告已履行其對原告之居間義務，依兩造間之約定，被告即可向原告請求實際成交價1%即45萬元之服務報酬( 計算式:4,500萬元×1% =45萬元) 。

況若兩造之真意果若如原告所述，何以原告未要求於系爭契約中明確記載: 出賣人需實拿4,500 萬元，超過4,500 萬元部分，始充作服務報酬等語，以保權益，且若兩造之真意乃實際成交價格需為4,550 萬元時，被告始得請求服務報酬50萬元，則被告為爭取服務報酬，必會努力促使系爭土地至少以4,550 萬元之價格成交，而非以無法取得報酬之4,500 萬元成交，浪費已付出之時間及勞力，此均有違常情，另原告亦無法舉證證明以實其說，是原告主張即屬無據，尚難採信。

㈢ 至原告主張系爭土地之實際成交價為4,550 萬元時，被告始得請求服務報酬，否則即屬違約云云，惟依系爭契約約定，系爭土地之委託銷售價格為4,500 萬元，被告得請求服務報酬乃實際成交價1%，而系爭契約第14條乃關於實際成交價逾4,550 萬元時，被告得請求額外服務報酬之約定等情，已認定如前，是系爭契約第14條之特約條款非委託銷售價格之約定，亦未因此課予被告額外之義務，故無法以系爭土地之實際成交價未達4,550 萬元，而被告仍請求服務報酬即謂被告違約，況依兩造之契約約定，被告已履行其居間義務，如前所述，依約被告本有報酬請求權，是被告受領服務報酬45萬元，即屬有據，原告此部分主張，應有誤會。

五、從而，原告依系爭契約之法律關係請求被告給付45萬元，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 103 年 5 月 2 日
桃園簡易庭 法 官 徐雍甯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 2 日
書記官 陳智仁