桃園簡易庭民事-TYEV,104,桃簡,203,20150826,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度桃簡字第203號
原 告 鉅泉實業有限公司
法定代理人 蘇陳春子
訴訟代理人 蘇永祥
被 告 金美樂國際股份有限公司
法定代理人 黃正村
訴訟代理人 邱翊庭
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年8 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落桃園市○○區○○路○○號一、二樓房屋全部騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣肆拾叁萬柒仟伍佰元，及自民國一百零四年六月十一日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣伍萬貳仟伍佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序事項按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；

訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第256條、第255條第1項第3款分有明文規定。

查原告起訴時原聲明為：被告應將坐落桃園市○○區○○路00號1 、2 樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告，並給付租金新臺幣（下同）52,500元，及自民國 103年8 月1 日起至遷讓之日止按月賠償262,500 元。

嗣原告於104 年6 月10日本院言詞辯論期日，將聲明變更為：㈠被告應給付原告472,500 元。

㈡被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告，及自104 年6 月11日起至全部遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告262,500 元。

經核原告上開聲明之變更，屬於更正事實上陳述暨減縮判決應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體部份：

一、原告主張：

（一）系爭房屋為原告所有，102 年8 月1 日被告向原告承租系爭房屋，簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），兩造約定租賃期間為5 年9 個月，即自102 年8 月1 日起至108 年4月30日止，租金每月52,500元，被告應於每月1 日前給付租金，押租金為105,000 元。

詎被告自103 年8 月1 日起即未繳租金，已繳之押租金105,000 元與103 年8 月、9月份所欠租金105,000 元抵扣後，被告仍積欠103 年10月至10 4年6 月、共9 個月份合計472,500 元租金未繳。

原告曾於103 年10月間以臺中大雅郵局存證第000502號存證信函催告被告繳納積欠之租金，但未獲置理。

嗣原告於104 年6 月1 日本院言詞辯論期日，當庭催告被告給付上開積欠之472,500 元租金，並表明被告應於於催告後7 日內給付，如被告未於期限內給付，原告即終止租約。

嗣於104 年6 月10日本院言詞辯論期日，已過前述給付期限，被告仍未給付分毫，原告即當庭終止租約，則兩造間系爭租約業於104 年6 月10日終止，被告自應將系爭房屋全部遷讓返還予原告，上述所欠之租金472,500 元，被告亦應清償。

又系爭租約終止後，被告仍繼續占用系爭房屋，屬於無權占有，每月可獲得相當於租金之利益，系爭租約對此有所規定，被告如不即時遷讓交還房屋，原告每月得向被告請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完畢之日止，則被告自104 年6 月11日起至全部遷讓返還系爭房屋予原告之日止，原告自得請求按月給付相當於租金5 倍即262,500 元之違約金。

為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告472,500 元。

㈡被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告，及自104 年6月11日起至全部遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告262,500 元之違約金。

（二）對被告抗辯所為之陳述：被告雖曾表示願意於103 年12月底遷讓系爭房屋，但並未搬走，仍留有許多物品在該處，原告想要進入清除，卻遭被告莫名指控為竊盜。

截至104 年6 月10日原告終止系爭租約時，被告仍繼續占有系爭房屋，被告自應給付系爭租約終止前所欠之租金；

而104 年6 月11日起，被告依然占有系爭房屋，即屬無權占用。

二、被告則以：兩造前曾約定於103 年12月31日將系爭房屋遷讓返還予原告，詎料被告於103 年12月25日前去時，發現原告派員陸續竊取被告之財產，被告立即前往桃園市政府警察局蘆竹分局報案，現已進入偵查程序，為避免爭議，被告請求蘆竹分局保全證據，尚未釐清爭議之前，不敢另行指派人員進入現場清點，待清點完畢始可遷讓，原告亦應於清單上簽名，故104 年1 月至6 月期間，被告無庸支付租金等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、系爭房屋稅稅單、存證信函各1 份附卷可考，且為被告所不爭執，而原告於104 年6 月1 日當庭訂7 日期限催告被告給付積欠之租金，被告未於期限內給付，原告已於104 年6 月10日本院言詞辯論期日當庭終止系爭租約等情，亦有本院前述二次言詞辯論筆錄在卷可憑，均堪認為真實。

被告雖抗辯兩造間尚有刑事竊盜案件涉訟中，應待現場清點完畢，原告亦應於清單上簽名，被告才可搬遷云云。

惟查，原告既已按照系爭租約之約定，提供合於租約使用目的之系爭房屋予被告使用，被告亦持續占有使用系爭房屋，則原告依據系爭租約應履行之義務，堪認業已履行完畢，被告自應依據租約按期支付租金。

至於原告是否涉嫌竊盜被告放置於系爭房屋內之物品或設備？此與兩造依系爭租約各自應履行之權利義務間，洵屬二事，並不相涉，被告尚不得以此作為拒絕履行給付租金義務以及租約終止時應騰空搬遷系爭房屋之抗辯。

且衡諸常理，縱令原告有竊盜被告財產之不法行為，該竊得之財產顯已不在系爭房屋內，則系爭房屋內尚留存之物品即便清點多次，亦無從證明遭竊之財產究為何物，益徵被告所辯，委不可取。

（二）茲就原告之各項請求，說明如下：㈠返還系爭房屋部分：按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、土地法第100條第3款、民法第455條分別定有明文。

經查，原告於104 年6 月1 日言詞辯論期日當庭催告被告於7 日內給付所欠租金，斯時被告遲繳未繳之租金為420,000 元（即103 年8月至104 年5 月尚有租金525,000 元未繳，扣除兩造訂立系爭租約時，依據租約第5條被告給付原告之押租金105,000 元後，被告斯時應支付之租金總額為420,000 元），顯已達2 個月租金以上之數額。

又如前述，被告雖當庭受領原告催告之意思表示，但仍拒不給付所欠租金，則原告於104 年6 月10日言詞辯論期日當庭為終止系爭租約之意思表示，揆之上揭法條規定，於法即屬有據，系爭租約已於104 年6 月10日合法終止，堪可認定。

依此，系爭租約既經原告合法終止，原告依租賃之法律關係，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還，即有理由。

㈡被告應給付之租金部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

承前所述，系爭租約於104 年6 月10日經原告合法終止，則系爭租約終止前，被告積欠103 年8 月至104年5 月共525,000 元租金以及104 年6 月1 日至104 年6月10日17,500元租金，扣除押租金105,000 元後，被告應付未付之租金總額為437,500 元。

是原告依租賃之法律關係，請求被告給付積欠之租金437,500 元，洵屬有據，應予准許；

逾此數額之請求，則乏依據，不能准許。

㈢自104 年6 月11日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月計算之違約金部分；

按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務時所生損害之賠償總額；

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項及第252條規定甚明。

據此，違約金本為損害賠償額之預定，而違約金之給付標準，本應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人（尤其是債務人）之財產狀況，以及債務人若能如期履行時，債權人可得享受之利益（即債權人之實際損失）為衡量，以求公平。

經查，系爭租約第6條約定：乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃不動產誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉口推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還不動產，甲方得每月向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議等文字，有系爭租約在卷可按，依上開說明，系爭約款既未明定違約金之性質為懲罰性之違約金，依法自應認屬賠償總額預定性質之違約金。

查被告為系爭房屋承租人，應於租期屆滿後，依系爭租約履行騰空返還租賃物之義務，系爭租約業經原告合法終止，被告迄本件言詞辯論終結時，仍未將系爭房屋騰空返還原告，原告自得依系爭約款請求被告給付違約金。

本院審酌系爭租約終止前每月租金為52,500元，而被告於系爭租約終止後未將系爭房屋騰空返還予原告，仍繼續占有中，致原告受有損害，其所失利益，通常為租金之收入等情，認原告請求被告自系爭租約終止翌日即104 年6 月11日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金262,500 元，尚屬過高，應予酌減為每月以52,500元計算之違約金方為適當。

是原告逾此範圍之請求，應予駁回。

四、綜上，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還予原告，並給付積欠之租金437,500 元，及自104 年6 月11日起至全部遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付52,500元，有理由，應予准許，逾此範圍之請求，尚乏依據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。

六、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
桃園簡易庭 法 官 李珮瑜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
書記官 儲鳴霄