桃園簡易庭民事-TYEV,105,桃簡,432,20170331,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度桃簡字第432號
原 告 李忠泰
被 告 陳再通
陳明智
被 告 陳明輝
陳仁重
兼上 二人
共 同
訴訟代理人 陳勝國
上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國106 年3 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國一０五年五月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、原告於民國93年8 月間向被告承租坐落於桃園縣○○鄉○○○○○○○○市○○區○○○段○○○段000 ○0 ○000 ○000 地號及土地上門牌號碼桃園市○○區○○路○段00號之建物（建物部分下稱系爭建物；

前開土地及建物下合稱系爭不動產）；

雙方於102 年間就該租賃關係，再行簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自102 年8 月1 日起至105 年7 月31日止，每月租金為新臺幣（下同）6 萬元，且因系爭租約第4條約定：「本約保證金新臺幣貳拾萬元整，於簽約日由乙方（即原告）一次交付甲方（即被告），作為租賃保證金，於租期屆滿時，由甲方無息返還乙方，甲乙雙方應切實照約履行，如甲方違約時甲方應將所收之保證金加倍返還乙方，如乙方違約時甲方得將已收之保證金予以沒收。

」故原告已依約繳納保證金20萬元予被告。

㈡、詎原告因須提前終止租約，故原告發函通知被告後，兩造業已合意於104 年2 月28日提前終止系爭租約，堪認系爭租約第4條前段返還保證金之「租期屆滿」要件業已成就，然被告竟以原告未將系爭建物回復原狀為由，拒不返還押租金20萬元，屢經原告催討未果。

為此，爰依系爭租約第4條提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告則以：

㈠、雙方既以系爭租約第4條後段約定「如乙方（即原告）違約時，甲方（即被告）得將已收之保證金沒收」，原告又有如下之違約情事，被告自得沒收保證金，未須返還：１、雙方業以系爭租約第15條約定：「本約存續中如要終止租約，應於三個月前通知對方，並經雙方同意，方可解除契約。

」然原告欲提前終止契約，卻未於三個月前通知被告，堪認原告業已違約。

２、雙方又以系爭租約第5條約定：「本約之地上建物、農舍、鐵厝，所有權屬甲方所有，租賃存續期間乙方有使用權，乙方不得轉租給第三人及不得設定地上權、不動產役權，並於租約屆滿時，恢復原狀及電力、自來水設備」，而原告向渠等承租系爭不動產時，系爭建物部分面積共有60餘坪，然原告於承租期間，竟自行拆除系爭建物含廁所、隔間等共40餘坪之空間，僅返還20餘坪之建物給被告，難認原告業盡其回復原狀義務；

況原告返還之殘餘建物，有屋頂嚴重破損、玻璃破裂等情形，可見原告未盡承租人之保管租賃物義務，堪認原告具違約情事甚明。

㈡、如認被告確實對原告負保證金返還債務，也因原告未盡其保管租賃物之責任，導致系爭不動產有毀損、滅失等情事，並使被告業已支出修整費用共37萬6,560 元，原告自須對被告負損害賠償責任，如此，被告之返還保證金債務與原告之損害賠償債務可得抵銷，原告亦無餘額可得請求等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，原告主張兩造簽立系爭租約，雙方於104 年2 月28日期前終止該約，然被告迄未返還保證金20萬元等情，業據其提出與所述相符之系爭租約影本及存證信函等資料為證（見本院卷第7 頁至第9 頁、第49頁至第51頁），且為被告所不爭執（見本院卷第43頁反面至第44頁、第82頁反面），自堪信為真實，並可認系爭租約應已於104 年2 月28日終止。

四、原告請求被告應返還保證金等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究者厥為：㈠、被告有無拒絕返還保證金之事由？㈡、被告可否主張抵銷？

㈠、被告有無拒絕返還保證金之事由？１、按兩造以系爭租約第4條約定：「本約保證金新臺幣貳拾萬元整，於簽約日由乙方（即原告）一次交付甲方（即被告），作為租賃保證金，於租期屆滿時，由甲方無息返還乙方，甲乙雙方應切實照約履行，如甲方違約時甲方應將所收之保證金加倍返還乙方，如乙方違約時甲方得將已收之保證金予以沒收」，有系爭租約在卷可參（見本院卷第7 頁），則於租期屆至時，除原告確具「違約事由」，否則被告自不可沒收保證金，誠屬當然。

若雙方合意或一方依約合法期前終止租約，解釋上應認該終止日，亦屬此處所謂之「租期屆滿」，而得適用系爭租約第4條之規定。

２、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段已有規定，且主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887 號判例意旨參照），是依此舉證規則，堪認本件原告僅須舉證被告返還保證金之「租期屆滿」要件業已成就，至被告如主張原告有違約情事，使渠等無須返還保證金，當由被告就其主張之內容負舉證責任自明，如被告未善盡其舉證責任，本院自難對被告為有利之認定。

３、經查，系爭租約原定租期為102 年8 月1 日至105 年7 月31日，系爭租約第15條為：「本約存續中如要終止租約，應於三個月前通知對方，並經雙方同意，方可解除契約」等情，有系爭租約1 份在卷可參（見本院卷第7 頁至第8 頁），並為兩造所不爭執，堪屬兩造簽立系爭租約時之約定內容。

又原告於104 年1 月28日，業已口頭通知被告將於104 年2 月28日提前解約，且就上情，於104 年2 月間有再行寄發存證信函予被告確認，亦為兩造所不爭執（見本院卷第81頁反面），並有存證信函1 份在卷可參（見本院卷第49頁），亦可信為真實。

依上，可認原告確實僅於終止租約前1 個月通知被告其欲期前解約，而未依系爭租約第15條，於終止租約前3 個月通知被告，應堪認定。

４、然觀系爭租約第15條：「本約存續中如要終止租約，應於三個月前通知對方，並經雙方同意，方可解除契約。」

之契約文義，可認契約雙方欲於期前終止系爭租約，卻未於終止前3 個月通知他造，應僅生他造可拒絕期前終止租約之效果，；

然觀被告開庭時陳稱：因原告時常會積欠租金，給付租金時間也不固定，我們其實不想再出租系爭不動產給被告，最壞的打算是在105 年7 月31日才屆期終止契約，沒想到原告於104 年1 月就欲提前終止租約，我們也蠻高興原告要提前終止租約的，因此就算原告是104 年1 月才通知我們，他（即原告）要在104 年2 月28日解約，我們也覺得沒有關係等語（見本院卷第44頁反面、第81頁反面），可知原告雖未於系爭終止租約前三個月通知被告其欲提前終止租約，然被告等人不但未拒絕原告期前終止之要約，甚而欣然與原告合意期前終止，更稱原告此等延遲通知對其並無關係，是依上情，原告通知期前終止租約之時間，雖較兩造約定為短，然客觀上，原告既於租約實際終止前一個月，就已先行通知被告，上開通知時間，應足供被告就系爭不動產於租約終止後之利用妥善規劃，難認被告因此受有實際損害；

主觀上，被告亦因原告履行租金繳付義務不遂，樂於提前結束兩造間之租賃關係，因而就原告延遲通知之終止要約，也全體同意可提前終止租約，是依此情，得否謂原告之「遲延通知」確屬被告得沒收保證金之違約事由，並非無疑，況兩造既屬合意終止租約，不論原告係於終止前一個月或三個月通知被告，均無由再認定原告有違反提前通知之義務，否則被告應拒絕該終止之意思表示，而非逕予合意終止。

故原告既無違反提前通知之義務，難認原告所為業有違約，則被告據此拒絕返還保證金給原告，應屬無據。

５、又被告雖主張：原告為系爭不動產第四手之承租人，當時原告承租時，有交付60餘坪之建物給原告，但後來原告退租後，將其拆除僅剩20餘坪等語，然上情均為原告所否認，其稱：我承租系爭房屋時，因該屋年久失修，所以有購買建材加以修繕，其退租後僅有拆除其自行搭建的部分，但我並未拆除被告原先之農舍，也未更動系爭建物之狀態等語（見本院卷第43頁至第44頁），是被告既主張原告未依約將系爭建物「回復原狀」，依上說明，被告自應就系爭建物交予原告之情態、原告如何變更系爭建物及原告返還系爭建物予被告時，有何處屬未回復原狀之處等事項，善盡其具體說明義務及舉證責任。

是以：

⑴、兩造均不否認原告承租時，系爭建物共包含農舍及鐵皮屋等兩部分，鐵皮屋之用途為室內停車場（見本院卷第66頁反面）然就農舍之占地面積、農舍有無設置廁所、鐵皮屋上方是否有建有遮蓋物之具體細節，各執一詞（見本院卷第66頁反面至第67頁）。

⑵、被告雖提出系爭建物之不動產權狀及照片（見本院卷第35頁至第38頁），陳稱鈞院卷第36頁至第38頁水泥地板之部分，均屬原初農舍座落之範圍，然目前空無一物，可見被告當初有交付60餘坪之農舍給原告，而農舍確實為原告所拆除等語（見本院卷第43頁），然依系爭建物之不動產權狀（見本院卷第35頁），僅可知悉該建物為鋼造一層農舍，面積共210.19平方公尺，既無法得知該建物之具體情狀、各建物之使用方式，也無法判別該210.19平方公尺（約63.58 坪）是否包含兩造陳稱之「農舍」及「鐵皮屋」，亦難由此遽認被告出租時，就上開權狀所示之農舍面積有無變更過，及被告業已交付60餘坪之「農舍」予原告；

又觀本院第36頁至第38頁之照片，僅能知悉水泥地上正進行拆除工程，至該工程拆除之內容為何、何人進行工程拆除等事宜，均無法單從照片得知，也難以此等照片即認水泥地上確曾建有農舍，且業經原告所拆除。

況被告於開庭時也自陳：由於原告當時是承接前一個承租人之現狀承租系爭不動產，故被告並未以何方式紀錄原告承租系爭不動產之情狀，雙方簽立租約時，也沒有特別給原告看系爭不動產之平面圖（見本院卷第81頁、82頁），是本件究竟系爭不動產於原告承租時之情態為何，兩造約定將系爭不動產回復原狀之具體標準為何，均屬不明。

況查被告業於系爭租約終止後，自行將系爭不動產改建成如本院卷第45頁至第47頁照片所示之狀（見本院卷第44頁至第47頁），則原告於退租時之建物樣貌為何也無法推知；

是於所有證據均未保留或遭破壞之情形下，誠難依被告等人之片面指述，即認原告業已拆除系爭建物、或未盡回復原狀之義務，自屬當然。

⑶、況查系爭不動產前手承租人之兄長即證人黃盛焱至庭具結證稱；

民國86年，我弟弟向被告的父親陳金煌承租系爭不動產，88年改由我妹妹黃瑩娥向陳金煌承租不動產，系爭不動產直到93年時，我們才讓給原告承租；

系爭不動產於我弟弟承租前原是作為餐廳使用，但是我弟弟承租時，就把鈞院卷第72頁上方圖黃色螢光筆部分，全部拆除改建成停車場，只有如該圖標示為「農舍」仍做農舍使用，而我妹妹承租時就沒有再做改建，我妹妹承租當時，系爭不動產土地上，有鐵皮屋的餐廳，餐廳的屋頂與停車場的屋頂連在一起，餐廳大概有20幾坪，餐廳下方為水泥地板，餐廳之外都是停車的地方，當時停車場的上方並非全部都有遮蓋，其情狀如鈞院卷第72頁所示等語（見本院卷第76頁、第77頁），可認於原告之前手承租系爭建物時，已因進行建物用途之變更，將絕大部分之建物改成停車場，非停車場之建物僅存20幾坪，是被告主張原告承租時，尚有將60餘坪之「農舍」原告，應非實情。

⑷、又證人黃盛焱亦具結證稱：因為系爭建物靠近海邊，有嚴重的漏水情況，當時為了經營汽車廠，並使維修汽車不因建物受損。

原告當時在原有農舍的地方加了廚房及廁所，就農舍前面的土地有加高，而就屋頂之部分均未拆除（見本院卷第76頁），是原告主張其於承租系爭不動產後，因該房屋尚須修繕，故有再行購置建材搭建一情（見本院卷第43頁反面至第44頁），當屬真實。

是原告雖就系爭不動產有所增建，然因雙方既以系爭租約第5條約定租期屆滿時，承租人（即原告）須負回復原狀義務，故原告於於退租時將取去其增建之建材，應當為其履行前開義務之實踐結果，難認該舉是對被告所有之不動產加以拆除。

⑸、綜合上述，本件被告既未能就系爭建物於原告承租及退租時有何不同，加以舉證，又已自行改建系爭不動產，則依此證據情態，本院自無從認定原告確有拆除建物，而致未回復原狀之違約情事，則被告以此拒絕返還保證金，亦屬無據。

㈡、被告可否主張抵銷？本件被告雖稱原告退租時業已拆除系爭建物至僅存20餘坪，且所留建物有屋頂嚴重破損、玻璃破裂等違反承租人保管租賃物之情事，須負損害賠償義務（見本院卷第33頁），並提出估價單3 份為憑（見本院卷第39頁至第41頁）；

然此估價單僅能證明於原告退租後，被告尚有整修系爭不動產，至於該不動產於退租時，是否確有被告所主張之破損情狀，仍無法以此等證據遽然推知，況本件於原告拆除其增建部分之建材後，被告如欲再行改裝系爭不動產，本須負擔一定工程費用，則此等費用得否遽認均為「原告破壞系爭不動產」所致，亦有疑慮，是本件誠難認定原告需對被告負損害賠償債務，則被告自不得主張抵銷。

㈢、綜合上述，系爭租約既已達租期屆滿要件，本件被告也無法具體舉證原告有何違約事由，亦無法舉證證明原告須負渠等負損害賠償債務，則其自應依系爭租約第4條，返還保證金20萬予原告 。

五、次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率；

而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項、第203條亦分別定有明文。

系爭租約第4條既明定承租人於「租期屆滿」時即應負保證金返還義務，可認本件給付之確定期限應為兩造合意租約終止日即104 年2 月28日，被告亦應於104 年2 月28日即負保證金返還義務，然本件原告既僅請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起算之利息，本院自當尊重其處分權之行使；

又就本件金錢債務雙方對利率並無約定，亦無其他可據之利率計付規範，且查起訴狀復於105 年5 月5 日合法送達被告（見本院卷第22頁至第28頁），原告自得請求被告給付保證金20萬元及前開金額自起訴狀繕本送達翌日（即105 年5 月6 日）起算之法定遲延利息。

六、綜上所述，原告依系爭租約第4條，請求被告給付如主文第一項所示，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、本件係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
桃園簡易庭 法 官 葉晨暘
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
書記官 儲鳴霄