桃園簡易庭民事-TYEV,105,桃簡,448,20170526,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度桃簡字第448號
原 告 祭祀公業法人桃園縣吳仲立
法定代理人 吳上豪
訴訟代理人 吳上淵
張永昌
被 告 陳靜宥
訴訟代理人 陳猷然
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國106 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬元，及自民國一百零三年十月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠兩造於民國97年11月15日簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租其所有坐落桃園市○○區○○段000 地號土地，面積8,603 平方公尺，租期自97年12月1 日起至103 年12月1 日止，共計6 年，租金每期6 個月為6 萬元。

422 地號土地嗣後因分割增加同段422 之1 地號土地，面積1,609 平方公尺，422 地號土地則僅餘6,994 平方公尺，嗣因地籍重測，422 地號變更為八德區霄裡段735 地號，面積7,053.66平方公尺，故系爭租約之租賃標的即為422 之1 地號及735 地號土地（下合稱系爭土地）。

㈡系爭租約業於103 年12月1 日因期滿而消滅，惟被告尚積欠原告100 年2 月15日、100 年8 月15日、101 年2 月15日、101 年8 月15日之租金，共計24萬元，經原告於103 年10月7 日寄發存證信函催告被告於5 日內給付，惟被告於103 年10月13日屆期仍未給付。

又被告於租約期滿後，至104 年2月12日止仍繼續占有系爭土地，而獲有相當於租金之利益，原告併依民法第179條之規定，請求被告給付2.5 個月相當於租金之不當得利即2.5 萬元。

㈢本件被告應給付69.5個月之租金及相當於2.5 個月租金之利益，合計為72個月，扣除被告已給付之46萬元，尚有26萬元未給付，並無溢付租金之情事。

原告爰依租賃及不當得利之法律關係，請求被告給付24萬元，及自催告期滿之翌日即103 年10月14日起之法定遲延利息等語。

並聲明：如主文第1項所示。

㈣被告抗辯：原告不開立土地使用權同意書，因此原告所交付之租賃物不合於使用、收益之情形，其得拒絕給付租金云云，顯有違誤：⒈依最高行政法院77年度判字第238 號判決及桃園市政府建築管理處104 年12月31日桃建照字第1040048653號函觀之，兩造間有租賃關係，被告即有租賃權，租賃契約即屬土地權利證明文件，被告只要檢附租賃契約即可申請建造執照。

又被告承租系爭土地並未表明預訂要申請農業用地作農業設施使用，系爭租約第4條之約定指被告之申請程序中如有須要蓋章副署時，原告有義務配合，但不包含另外出具土地使用權同意書。

再者，該土地係屬特定農業區農牧用地，即便係空地，被告未能申請建築農業資材室、管理室等設施，即可直接作為育苗用地使用，亦可申請水電、門牌，與有無興建農業資材室、管理室、農路等設施，要屬二事，原告未出具土地使用權同意書，被告仍得占有、使用該土地作農業用途，並不因能否申請建造執照而有影響，難謂有影響契約目的之達成，或有不合於使用、收益之情形。

⒉原告於租期開始後即交付土地予被告使用、收益，原告是否配合出具土地使用權同意書，與被告依約給付租金之義務，並非立於互為對待給付之關係，況原告雖未出具土地使用權同意書，然非被告使用、收益土地之必要條件，被告主張同時履行抗辯權而拒絕給付租金並無理由。

⒊縱認原告有出具土地使用權同意書之義務，且與被告租金之支付，於租賃關係存續中立於對待給付之關係，然被告除本件24萬元租金尚未給付外，其後102 年至103 年12月1 日之租金均已給付，顯見被告於租賃關係中並未因原告未出具土地使用權同意書而主張同時履行抗辯權，今租賃關係已不存在，原告已無出具土地使用權同意書之義務，況且被告於租賃關係存續期間，自始至終未曾對原告行使同時履行抗辯權，而今原告之對待給付義務已消滅，被告無再行使同時履行抗辯權之餘地。

㈤至被告抗辯：其已於系爭土地花費214,875 元，應由原告賠償此部分損害，且被告多付3 萬元租金，其得主張抵銷云云。

惟被告於簽約後即開始從事清除雜草、整地等工作，該等工作均係被告承租土地之自主占有、使用行為，所生之費用本應由被告自行負擔，與原告無涉，又被告並未溢付租金，故其以遲延損害及溢付租金主張抵銷均無理由。

二、被告則抗辯：㈠被告承租系爭土地之目的即為經營農業使用，故須申請建築農業資材室、管理室等設施，俾利農業經營使用，然經被告一再向原告要求提供土地使用權同意書，以利被告申請合法建築，經被告向訴外人桃園市政府申請，於99年4 月取得桃園市政府以99年4 月22日府農管字第990150285 號函核發同意書後，原告卻未配合提出被告所須之同意書，經被告一再函催，原告均不願提供，終至被告無法申請，並遭桃園市政府以100 年7 月22日府農管字第1000289931號函撤銷原所核發之同意書，是以，原告既未依約交付土地使用權同意書，其所交付之系爭土地即不合於使用、收益之狀態，與債之本旨不符，被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之給付。

㈡又被告為向主管機關申請農業用地容許作農業設施使用，業已先行委請訴外人新仁挖土機有限公司（下稱新仁公司）於系爭土地從事清除雜草、雜樹、土地雜亂之違章小建物木寮、整地、推平等工作，已花費214,875 元，應由原告賠償此部分遲延損害，且被告多付3 萬元租金，合計共244,875 元，縱認被告應給付原告租金24萬元，然被告以此等款項主張抵銷後，已無須給付原告任何款項。

㈢並聲明：請求駁回原告之訴。

三、本件原告主張：兩造於97年11月15日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭土地，租期自97年12月1 日起至103 年12月1 日止，共計6 年，租金每期6 個月為6 萬元，系爭租約業於103 年12月1 日因屆滿而消滅，原告就被告於100 年2 月15日、100 年8 月15日、101 年2 月15日、101 年8 月15日所交付，用以支付100 年及101 年4 期共24萬元之租金支票4 紙並未持以兌現，迄今並未取得該期間之租金，原告於103 年10月7 日寄發平鎮郵局第520 號存證信函予被告，催告被告應於函到5 日內給付24萬元租金，被告已於103 年10月8 日收受該存證信函，惟於103 年10月13日屆期仍未給付，又被告於租賃期間計已給付共46萬元之租金，於系爭租約103 年12月1 日屆滿後，並未依約將系爭土地清空返還予原告，仍留有貨櫃屋、活動式廁所、樹木植物等地上物，原告於104 年2 月11日寄發平鎮郵局第56號存證信函予被告，限期其取回地上物，被告於104 年2 月12日收受該存證信函，而被告自103 年12月1 日至104 年2 月12日止有2.5 個月之期間仍繼續占有系爭土地之事實，業據原告提出系爭租約、支票影本、平鎮郵局第520 號、第56號存證信函暨收件回執等為證（見本院卷第6 至14頁、第141 至144 頁），且為被告所不爭執，是此部分堪信原告之主張為真正。

四、原告再主張：其依租賃及不當得利之法律關係，得請求被告給付24萬元乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件之爭點為：㈠被告以原告未交付土地使用權同意書，主張同時履行抗辯權而拒絕給付租金，有無理由？㈡被告以其於系爭土地之清除雜草等費用及溢付租金3 萬元共244,875 元為抵銷抗辯，有無理由？茲分述如下：㈠被告以原告未交付土地使用權同意書，主張同時履行抗辯權而拒絕給付租金，有無理由？⒈按「對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，具備『於同一當事人間』、『非顯然違背法令』及『當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷』等條件，且該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造為充分之舉證，盡其攻擊、防禦之能事，並為適當完全之辯論，經法院為實質上之審理判斷，而後在同一當事人間，就與該重要爭點有關之其他訴訟，即不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，庶符訴訟上誠信原則」（見最高法院106 年度台上字第733 號裁判要旨）。

換言之，即法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，經兩造各為充分之舉證及攻防，由法院為實質之審理判斷，該判斷倘非顯然違背法令，且當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，在同一當事人其後就該重要爭點所提起之訴訟中，當事人及法院就該已經法院判斷之重要爭點，不得任作相反之主張或判斷。

⒉經查，本件被告前以原告就系爭租約有債務不履行情事，依民法第231條之規定，對原告提起債務不履行損害賠償訴訟，經台灣高等法院於105 年5 月18日以104 年上易字第393號案件判決確定，該判決就本件原告是否有交付土地使用權同意書之爭點，業已認定：「上訴人（即本件原告）依據系爭租約之約定，有出具土地使用權同意書予被上訴人（即本件被告）之義務，被上訴人可依據系爭租約第4條之約定，請求上訴人出具土地使用權同意書」，及「上訴人依據系爭租約有出具土地使用權同意書予被上訴人之義務，上訴人援引同時履行抗辯權、不安抗辯權，拒絕出具土地使用權同意書予被上訴人，於法無據」，其判決理由並記載：「按契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，有時為準備、確定、支持及完全履行之主給付義務，尚負有從給付義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現（最高法院100 年度台上字第171 號民事裁判要旨參照），兩造顯係為確保被上訴人承租系爭土地之利益能獲得完全滿足，以系爭租約約定上訴人負有此項從給付義務。

因此，被上訴人為興建農業資材室、管理室、農路等設施，依據系爭租約第4條之約定，請求上訴人出具土地使用權同意書予被上訴人，洵屬有據」等（見本院卷第70至72頁）。

而該爭點既已由法院為實質之審理判斷，該判斷亦無顯然違背法令，且兩造於本件訴訟中未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，則兩造及本院就該爭點，即不得任作相反之主張或判斷。

從而，被告於本件抗辯：原告未依約交付土地使用權同意書，不符合債之本旨乙節，為有理由。

⒊再按「因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。

出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言」（見最高法院88年度台簡上字第59號裁判要旨）。

⒋經查，兩造之租賃關係業於103 年12月1 日因租期屆滿而消滅，則原告已無依契約出具土地使用權同意書或給付合於債之本旨之土地予被告之義務，因已無同時履行之問題，即無再行使同時履行抗辯權之餘地。

是被告抗辯：因原告未交付土地使用權同意書，其得主張同時履行抗辯權而拒絕給付租金云云，於法乏其所據。

㈡被告以其於系爭土地之清除雜草等費用及溢付租金3 萬元共244,875 元為抵銷抗辯，有無理由？⒈就遲延損害214,875 元之部分：①被告主張：因原告未出具土地使用權同意書，致被告遭桃園市政府撤銷農業用地容許作農作產銷設施使用同意書，而被告已委請新仁公司於系爭土地從事清除雜草、雜樹、違章小建物木寮、整地、推平等工作，支出214,875 元而受有損害，被告依民法第231條之規定，以此損害與原告之本件請求為抵銷乙節，並提出新仁公司客戶應收帳對帳明細表、出貨單、訴外人勝騰建設有限公司提示兌領之支票等為證（見本院卷第104 至124 頁、第135 至138 頁），及以證人吳麗鈴之證詞為憑（見本院卷第132 、133 頁）。

②按民法第231條係規定：「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。

前項債務人，在遲延中，對於因不可抗力而生之損害，亦應負責。

但債務人證明縱不遲延給付，而仍不免發生損害者，不在此限」。

而給付遲延，乃債務已屆履行期，給付可能，祇因可歸責於債務人之事由而未為給付之謂，為債務不履行之一種狀態。

成立給付遲延之損害賠償責任，須給付遲延、債務人受有損害、給付遲延與損害間具有相當因果關係及可歸責於債務人，缺一不可。

再按「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。

故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在」（見最高法院98年度台上字第673 號裁判要旨）。

③經查，被告於前開104 年上易字第393 號案件中，同依民法第231條之規定，請求原告賠償其因委請新仁公司為整地、除草所支出之160,875 元等費用，該判決就此爭點業已認定：「被上訴人（即本件被告）請求之整地、除草支出費用…等損害，難認與上訴人（即本件原告）未出具土地使用權同意書予被上訴人間，具有因果關係，而不應准許」（見本院卷第72頁反面至第73頁）。

依前揭最高法院之裁判要旨所示，兩造及本院就該經法院判斷之重要爭點，不得任作相反之主張或判斷，是被告於本件復依相同之訴訟標的及事實主張：其得以該部分之損害請求與原告之本件請求為抵銷云云，即無理由。

⒉就溢付租金3萬元之部分：①依系爭租約之約定，本件租期自97年12月1 日起至103 年12月1 日止，租金每年分2 期，被告應分別於每年之12月1 日及6 月1 日給付每期租金6 萬元，兩造並於租約第8條約定：「自簽約日（即97年11月15日）起3 個月內為…土地前置作業時期，不計收租金」（見本院卷第6 頁租約），故系爭租約應自98年2 月15日起至103 年12月1 日止計收租金，然被告仍應於每年之12月1 日及6 月1 日按期給付每期租金，共計被告應於69.5個月之期間內【6 年12個月－3 個月＋0.5 個月（被告提早自租期始期97年12月1 日之前半個月即97年11月15日起使用系爭土地）】，依約於每年分2 期給付租金共69.5萬元。

②再查，被告並未遵期於每年之12月1 日及6 月1 日繳納每期6 萬元之租金，有遲繳租金之情事，計其於租賃期間已陸續給付共46萬元之租金（各期給付租金之明細見本院卷第43頁反面，其中第1 期之租金6 萬元被告僅給付4 萬元），而就100 年至101 年間所交付予原告4 期共24萬元之租金支票4紙，原告並未持以兌現，是就租金之部分，被告尚有23.5萬元未給付（69.5-46=23.5），原告依租賃關係請求被告給付23.5萬元之租金，洵屬有據。

③又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條前段定有明文。

而無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，不動產之所有權人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。

查被告於租約103 年12月1 日屆滿後，並未依約將系爭土地清空返還予原告，仍留有貨櫃屋、活動式廁所、樹木植物等地上物未移除，原告於104 年2 月11日寄發平鎮郵局第56號存證信函予被告，限期其取回地上物，被告於104 年2 月12日收受該存證信函（見本院卷第141 至144 頁之存證信函及掛號郵件收件回執），故被告自103 年12月1 日租期屆滿後至少至104 年2 月12日止，有2.5 個月之期間仍繼續占有系爭土地，而獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之損害2.5 萬元亦有理由。

④綜上所述，被告尚應給付之租金及不當得利共計為26萬元（23.5萬元＋2.5 萬元＝26萬元），原告請求其中之24萬元自屬有據。

被告抗辯：其溢付租金3 萬元，得主張與本件原告之請求為抵銷云云，則無理由。

五、從而，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求被告給付24萬元，及自催告期滿之翌日即103 年10月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
桃園簡易庭 法 官 郭琇玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 劉育秀