桃園簡易庭民事-TYEV,106,桃簡,1094,20180201,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度桃簡字第1094號
原 告 陳易明
訴訟代理人 陳定朋
被 告 朱駿傑

上列當事人間解除買賣契約等事件，於中華民國107 年1 月9 日
言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
原告原起訴聲明第1項為被告應返還原告訂金新臺幣（下同）20萬元。
嗣於本院審理中將上開聲明變更為：被告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國106 年3 月1 日向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○○街00號3 樓房屋及其坐落土地（下稱系爭房地），並簽立買賣契約（下稱系爭契約），總價金1,050 萬元，第1 期款（簽約款）20萬元，第2 期款（用印款）0 元，第3 期款（完稅款）於106 年3 月31日給付140 萬元，第4 期（尾款）於106 年4 月15日給付890 萬元。
原告簽約後致力於向銀行申請貸款，但因銀行近年來緊縮額度等因素致申貸時間延長，致原告無法按照系爭契約約定於106 年3 月31日給付第3 期款140 萬元，但原告並非不願意履約，詎被告逕自寄發存證信函予原告表示解除系爭契約，惟原告因工作繁忙且未居住戶籍地，不知有上開存證信函寄至家中，亦不知其內容，被告以此信件催告及解約不生效力，系爭契約仍屬有效，被告卻於106 年6 月間將系爭房地賣予訴外人，視同違約，原告自得主張解約，請求返還訂金；
縱認被告解除契約有理由，然被告沒收訂金20萬元作為違約金實屬過高，請求法院酌減至2 萬元，其餘18萬元請求被告返還等語。
並聲明：被告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約第3條第2項約定，買方應在土地增值稅、契約單核下後，經承辦地政士通知之日起3 個工作日內，給付第3 期款140 萬元；
復依第8條第2項約定，買方如未依約履行支付價金義務，經賣方以書面通知限期催告至少7 日仍不履行時，賣方得以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款，作為懲罰性違約金。
本件承辦地政士於106 年3 月31日收受上開稅捐繳款書後，通知買方即原告依約繳納第3 期款，詎原告未依約繳納，被告乃分別於106 年4 月7 日、106 年5 月2 日以存證信函催告原告於文到7 日內給付第3 期款，因原告仍未於期限內繳款，被告始於106年5 月23日以存證信函通知原告解除系爭契約，並依約沒收20萬元訂金。
被告所寄上開存證信函，均寄至原告記載在系爭契約上之住址，雖因原告故意拒收信件，致招領逾期而退回，然依系爭契約第11條既已約定以契約載明之地址為送達處所，上開存證信函已送達原告自行記載於系爭契約之通信地址，而居於原告可隨時了解之地位，即屬合法送達，該催告、解約之通知均生效力。
被告合法解除系爭契約並沒收20萬元訂金，核屬有據，且被告是因急需用錢所以低價將系爭房屋售出，原告違約致被告每月仍需繳交4 萬多元房貸，解約前不能出租系爭房屋亦不能任意買賣，受有不能運用資金之損失，沒收20萬元作為違約金並未過高，故原告請求返還訂金為無理由等語置辯。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張向被告購買系爭房地並簽立系爭契約，原告已給付訂金即第1 期款20萬元，惟未依約於106 年3 月31日給付第3 期款140 萬元，而有遲延給付之違約情事，嗣被告於106年6 月23日轉賣系爭房地予他人並已移轉登記等情，業據原告提出系爭契約、建物及土地登記謄本等件（本院卷第8 至13頁反面、91至92頁），且為被告所不爭執（本院卷第76頁），自堪信為真實。
四、原告另主張其未居住於戶籍地址，故被告將存證信函寄至該地址為催告及解約不合法，且違約金20萬元實屬過高，再被告轉賣他人亦有違約，原告主張解約返還訂金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，故本件爭點為：（一）系爭契約是否已合法解除？（二）若被告解約合法，被告沒收20萬元違約金是否過高？（三）若被告解約不合法，原告主張被告違約，故解約請求返還訂金有無理由？分述如下：
（一）被告已合法解除系爭契約：
1.依系爭契約第3條約定：「第3 期款（完稅款）140 萬元應於106 年3 月31日給付。
（一）於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起三個工內，買方應將第3
期款存入履保專戶，買賣雙方同時繳納各應負擔之稅費，
繳稅後稅單收據交付承辦地士辦理產權移轉作業。」（本
院卷第8 頁反面）。
查承辦地政士已於106 年3 月31日收受土地增值稅、契稅、印花稅等繳款書，並已通知原告，
有上開稅捐繳款書附卷可參（本院卷第53至57頁），且為原告自承：有接到地政士通知繳納第3 期款，但因為我母
親本來答應要當我的保證人，後來反悔不願意，所以貸款
無法核定等語（本院卷第76頁反面）。
足見原告已受通知應給付第3 期款，然逾期未給付。
2.次依系爭契約第8條第2項約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，…。經賣方書面通知限期催告（至
少7 日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合
約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約
金，權狀返還賣方，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得
異議。」
（本院卷第10頁）。
本件原告未依約給付第3 期款，經被告於分別於106 年4 月7 日、106 年5 月2 日寄發存證信函至原告記載於系爭契約之通訊地址，催告原告
於文到7 日內給付第3 期款，又因原告仍未履約，故被告
再於106 年5 月23日寄發存證信函至上開地址，通知原告解除系爭契約，並沒收20萬元訂金等情，業據被告提出上開存證信函及信封附卷可稽（本院卷第31、58至63頁），堪信被告辯稱其已經以書面定期催告及解約等情屬實。
3.原告雖主張其未實際居住於戶籍地址，未收受上開存證信函而不知信函內容云云，然：
⑴依系爭契約第11條約定：「買賣雙方相互之間之洽詢或通知辦理事項，如未另行約定概依本合約所載之地址掛號郵
寄送達，若一方地址變時，應即以書面通知他方，否則因
此無法送達被退回或拒收者，均以第1 次郵遞日期視為已
依本合約受通知。」
（本院卷第10頁），且按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力
，民法第95條第1項定有明文。
所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可瞭解其內容之
客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思通知
），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，
或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達
到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以瞭解其內容
之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院
96年度台上字第2792號判決要旨參照）。
⑵查原告於系爭契約上之通訊地址記載：「新北市○○區○○村○○街00巷0 弄00○0 號」（本院卷第11頁），核與被告寄發存證信函予原告之地址相符，雖上開存證信函均
因招領逾期而退回（本院卷第31、58、60頁，惟依系爭契約第11條之約定，原告既未將變更之地址以書面通知他方，而被告已依系爭契約所載之地址掛號郵寄送達上開存證
信函，因郵差未會晤本人而張貼通知在該處所，則原告隨
時可以持通知單前往領取信件以瞭解其內容，且上開契約
約定已記載若因當事人未以書面通知變更地址致「有無法
送達或拒收」之情形，自包括招領逾期之情形，而可以第
1 次郵遞日期視為已依約通知，故被告所為之催告及解約
之意思表示均已到達原告而發生效力，系爭契約即已為被
告合法解除。
（二）違約金並未過高：
1.依系爭契約第8條約定第2項：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，…。經賣方書面通知限期催告（至少
7 日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約
，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金
。」，系爭契約既經被告合法解除，則被告沒收原告已付
價金20萬元作為懲罰性違約金，自屬有據。
2.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。
至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（
最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。
查被告在等待原告履行的時間內無法轉賣系爭房地，喪失其他締約
機會，且仍須支出系爭房地貸款之利息，復依系爭契約第
1 條第5項約定：本買賣標的點交日期至遲於106 年4 月15日前交屋，則被告本可預期取得全部買賣價金投資運用以獲得利息或報酬，卻因原告逾期未履約而無法如期取得
資金，自受有相當損失。又原告於簽訂系爭契約時為將近
四十歲之成年人，並非毫無智識及社會經驗之人，理當衡
量自身財務能力及信用狀況，並對本件違約風險有相當瞭
解，而爭契約之總價金為1050萬元，原告給付予被告之違約金為20萬元，衡量原告違約之原因、違約之期間、被告之損害、買賣之價金等情形，本院認違約金並無何過高之
處，亦無酌減之必要。
（三）被告已合法解除契約，系爭契約即失其效力，被告自得將系爭房地再出賣予他人，不生違約問題，況系爭契約已經
被告解約而失效，原告亦無從再解除契約請求返還訂金。
五、綜上所述，系爭契約業經被告合法解除，被告自得依約取得原告繳納之訂金20萬元作為懲罰性違約金，則原告請求被告應返還其給付之20萬元訂金，為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 2 月 1 日
桃園簡易庭 法 官 吳佩玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 5 日
書記官 王冠雁