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臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度桃簡字第1574號
原 告 蘇恒宗
訴訟代理人 高守正
被 告 賴宏仁
賴宏達
賴宏明
唐國清
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落桃園市○○區○○段○○○號土地，暨其上同段門牌號碼均為桃園市○○區○○○街○○號之二二四建號建物及六六四建號未辦理保存登記建物應予變價分割，所得價金由兩造按附表所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告賴宏達、賴宏明、唐國清經合法通知，無正當理由均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段000號土地，暨其上224建號建物、664 建號未辦理保存登記建物（門牌號碼均為桃園市○○區○○○街00號，該664 建號係地政事務所因本院10 5年度司執字第43116 號執行案件於民國105 年8 月31日所臨時編定登記，下稱系爭房地）為兩造所共有，應有部分各5 分之1 ，兩造並無不能分割之協議，惟就分割方法未能達成協議，又系爭房地只有單一出入口，原物分割顯有困難，故請求變價分割。
爰依民法第823條、第824條第2項第2款之規定，請求判決將系爭房地以變價方式分割，所得價金由兩造按附表所示之應有部分比例分配等語。
並聲明：如主文第1項所示。
二、被告方面：㈠被告賴宏達、賴宏明、唐國清未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被告賴宏仁則表示：伊與其他兄弟沒有連絡、無法作主等語，資為抗辯。
並聲明：請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」，又「共有物之分割，依共有人協議之方法行之」，「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第2款分別定有明文。
㈡經查，系爭房地為兩造所共有，應有部分各5 分之1 ，有土地及建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第17-20 頁），又兩造並未提出系爭房地因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情事，而兩造前於調解程序調解不成立，無法就分割方法為協議，是原告依前開規定請求本院為裁判分割，於法有據。
㈢再查，系爭房地係透天厝，後面防火巷增建二樓遮雨架，室內有一樓梯通往二樓（如本院卷第87-101頁），如欲採原物分割方式分割，須依據桃園市政府標準作業流程提出增編門牌證明書、建築物分戶牆變更門牌增編第二階段核准、分割位置圖說等相關證明文件，始得辦理建物分割事宜。
又系爭建物係2 層樓建物，第1 、2 層建物面積均為54.15 平方公尺，未登記建物面積僅18.65 平方公尺（見本院105 年度司執字第43116 卷第91頁），而共有人有5 人，目前只有前、後兩個出入口，如採原物分割方式分割，必須另劃設出共有人共同使用之通道，就該通道面積仍維持共有，並約定使用方法而成立其他法律關係，且必須依照上開流程辦理建築物分戶牆變更門牌增編等程序，此舉不僅減少各共有人得有效利用之空間，且徒增法律關係之複雜，而減損共有物之經濟價值，是本件並不適宜以原物分割之方式為分割。
㈣按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。
又按民法第824條第7項已有：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」之規定，其立法理由已揭示：共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權，是兩造仍得於變價分配之執行程序中行使依相同條件優先承買之權利。
再查，被告賴宏仁於本院審理時陳稱：伊與其他被告沒有聯絡，也沒有辦法向原告購買其所有系爭房地之應有部分，亦無其他分割方案等語（見本院卷第104 頁反面），從而，本院參酌系爭建物之使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，堪認系爭建物以變價後價金按兩造應有部分比例分配之方式為分割，較能兼顧兩造共有人之公平及最佳利益，而屬適當。
㈤末按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權；
應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。
但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：三、權利人經共有人告知訴訟而未已參加；
前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條第1項規定，民法第824條之1第1項、第2項但書第3款及第3項分定明文。
因本件系爭房地之應有部分之5 分之4 由訴外人渣打國際商業銀行股份有限公司（下稱渣打銀行）設有最高限額抵押權登記，設定義務人為訴外人賴培容，最高限額抵押權擔保之債權總金額為新臺幣180 萬元，此有系爭房地土地及建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第17-20 頁），又原告訴訟代理人於本案審理時陳稱：上開最高限額抵押權係由被告賴宏仁之弟即訴外人賴培容向渣打銀行設定抵押借款；
嗣由訴外人賴培容將其所有系爭房地之應有部分5 分之1 售予被告唐國清，銀行原應係就系爭房地之全部設有抵押權，惟因原告循法拍方式取得系爭房地應有部分5 分之1 ，故銀行之抵押權就該5 分之1 部分即已塗銷等語（見本院卷第104 頁反面），復經本院依職權調閱本院105 年度司執字第00000號卷核閱屬實，惟訴外人渣打銀行業經本院依職權告知訴訟，然未於言詞辯論期日到庭陳述等情，有送達證書在卷可參（本院卷第80頁），揆諸上揭規定，系爭房地若經變價分割完畢後，最高限額抵押權人之權利即移存於抵押人即訴外人賴培容之後手，亦即被告唐國清所分得之價金上。
又此係基於民法第824條之1第2項規定之法定效果，本院無庸於判決主文內諭知（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第10號結論）。
地政機關於分割登記時，應一併注意及之，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第823條、第824條第2項第2款之規定，請求將系爭建物予以變價分割，所得價金由兩造按附表所示之應有部分比例分配，即為有理。
五、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。
中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
桃園簡易庭 法 官 陳容蓉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 11 日
書記官 賴家瀅
附表：
┌──┬──────┬─────┐
│編號│共有人姓名 │ 應有部分 │
├──┼──────┼─────┤
│ 1 │原告蘇恒宗 │1/5 │
├──┼──────┼─────┤
│ 2 │被告賴宏仁 │1/5 │
├──┼──────┼─────┤
│ 3 │被告賴宏達 │1/5 │
├──┼──────┼─────┤
│ 4 │被告賴宏明 │1/5 │
├──┼──────┼─────┤
│ 4 │被告唐國清 │1/5 │
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