桃園簡易庭民事-TYEV,107,桃簡,1358,20181220,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第1358號
原 告 賴金鈴
被 告 黃念慈
陳明亮
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年12月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告黃念慈應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○號十六樓之二之房屋騰空、遷讓、返還予原告。

被告黃念慈應給付原告新臺幣柒萬元，及自民國一０七年十一月二十一日起至騰空、遷讓、返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。

如對被告黃念慈之財產強制執行無效果時，應由被告陳明亮給付之。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項及第二項已到期部分得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

經查，原告起訴請求（一）被告應將坐落桃園市○○區○○○街0 號16樓之2 房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。

（二）被告應給付原告新臺幣（下同）1 萬元。

（三）被告應自本租約終止之翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1 萬元。

嗣於本院審理中將訴之聲明變更為：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

（二）被告應給付原告自民國107 年2月21日至107 年11月20日止之租金（每月1 萬元，但扣除押租金2 萬元）。

（三）被告應自107 年11月21日至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1 萬元（本院卷第65頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告黃念慈於民國105 年11月9 日，邀同被告陳明亮為保證人，向原告承租系爭房屋，租賃期間自105 年11月21日起至107 年11月20日止，租金每月1 萬元，應於每月21日前給付租金，押租金為2 萬元（下稱系爭租約）。

詎被告黃念慈未依約給付租金，尚積欠原告自107 年2 月21日起至107 年11月20日共計9 個月之租金9 萬元，扣除押租金2萬元，尚積欠7 萬元租金未給付。

又系爭租約已於107 年11月20日屆期而終止，被告黃念慈及其父親陳明亮即無權使用系爭房屋，應將系爭房屋騰空、遷讓、返還予原告，故被告2 人應自租約終止日之翌日即107 年11月21日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利1 萬元。

爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後聲明所示。

二、被告則均以：系爭房屋自105 年起即有漏水，經被告多次要求原告修繕，原告均置之不理，被告陳明亮已於107 年4 月19日發函予原告表示終止租約，惟被告尚未遷出系爭房屋等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告黃念慈邀同被告陳明亮為保證人，向原告承租系爭房屋，被告黃念慈自107 年2 月21日起未繳納租金，且租期屆滿尚未搬遷等情，業據提出爭租約附卷可參（本院卷第8 至11頁），且為被告所不爭執（本院卷第66頁至67頁），堪信為真實。

四、得心證之理由：

（一）返還系爭房屋部分：1.按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

查系爭租約已於107 年11月20日屆滿而消滅，而原告已於租約屆滿前因被告黃念慈未按期繳交租金而提起本件訴訟，是原告自無於租期屆滿後續訂租約之意思及行為，則被告黃念慈於租期屆滿後，自無繼續使用系爭房屋之權利。

則原告依上開規定請求被告黃念慈將系爭房屋騰空、遷讓、返還予原告，自屬有據。

2.次按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。

查被告陳明亮為被告黃念慈之父親，經被告黃念慈同意而居住使用系爭房屋，故被告陳明亮係基於為被告黃念慈之家屬關係，由被告黃念慈指示占有系爭房屋，核屬民法第942條規定之占有輔助人。

而本院既判命被告黃念慈依民法第455條規定，應將系爭房屋騰空、遷讓、返還予原告，占有輔助人亦應隨之離去，無須再列其為被告，從而，原告依系爭租約之法律關係請求被告陳明亮將系爭房屋騰空、遷讓、返還予原告，尚屬無據。

（二）積欠租金部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

依系爭租約記載每月租金為1 萬元，應於每月21日前繳納，而被告黃念慈卻未依約給付租金，尚積欠原告107 年2 月21日至107 年11月20日止共9 個月之租金9 萬元，扣除前已付之押租金2 萬元後，被告黃念慈尚積欠租金7 萬元（計算式：9 萬元－2 萬元＝7 萬元），故原告依系爭租約之法律關係，請求被告黃念慈給付所積欠租金7 萬元，亦屬有據。

（三）相當租金之不當得利部分：按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依民法第179條不當得利之規定，請求占有人返還相當於租金之利益。

經查，系爭租約已於107 年11月20日因屆期而終止，被告黃念慈卻仍無權占用系爭房屋，則原告請求被告黃念慈應自107 年11月21日起至騰空、遷讓、返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利1 萬元，亦屬有據。

（四）被告雖均抗辯系爭房屋於105 年即有漏水，經被告多次要求原告修繕，原告均置之不理，被告陳明亮已終止租約云云，惟：1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。

如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423條、第430條分別定有明文。

依上規定，出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，應具有對價關係。

2.次按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。

出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言（最高法院88年度台簡上字第59號判決要旨）。

3.查被告黃念慈並未提出任何證據證明其於系爭租約屆滿前即107 年11月20日前曾向原告表示因原告未修繕系爭房屋而拒絕給付租金之抗辯，則系爭租約既已於107 年11月20日屆滿而消滅，原告已無修繕之義務，被告黃念慈即不得再行使同時履行抗辯權。

至被告陳明亮雖提出於106 年6月3 日被告陳明亮傳送予原告之LINE對話紀錄記載：「昨天主臥室窗台下，牆及踢腳板下滲水及積水，今天也是，原因不明，正持續觀察中，先向你告知。」

，並傳送牆腳滲水照片3 張乙情，業經本院勘驗屬實並製有勘驗筆錄附卷為憑（本院卷第66頁），然上開文字並無任何定期催告修繕或行使同時履行抗辯權之意思；

又被告陳明亮雖於107 年4 月19日以存證信函向原告表示因系爭房屋未修繕故依法終止租約等語，有存證信函在卷可參（本院卷第24、25頁），然被告陳明亮並非承租人，並無終止系爭租約之權利，況被告2 人未曾定相當期限催告原告修繕，即未取得民法第430條終止租約之權利，故上開終止並不合法，被告2 人所辯均不可採。

4.再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。

但自己有先為給付之義務者，不在此限；

他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264條第1項、第2項分別定有明文。

依被告陳明亮陳稱系爭房屋有主臥室窗台下，牆及踢腳板下滲水及積水之情形，經原告於107 年2 月28日到3 月底有請廠商來看，所有的廠商都說是外牆等漏水，要先把外牆的部分修好，裡面的部分才會解決。

廠商沒有一個人說要修裡面等語（本院卷第67頁），及被告陳明亮所提出之系爭房屋照片觀之（本院卷第33至41頁），可知系爭房屋之漏水情形並非不能修繕，且原告亦曾請廠商前往查看，並非置之不理，僅兩造對於修繕方法尚有爭議；

縱然被告曾行使同時履行抗辯權，其效果應指在修繕完畢前，出租人免以該物租予承租人使用收益之義務，承租人免給付租金之義務（最高法院30年渝上字第345 號判例意旨參照）；

非謂承租人得一方面繼續使用收益租賃物，一方面拒絕給付租金，否則有失租賃雙方權益之衡平。

本件系爭房屋縱有被告陳明亮所指之主臥室窗台下滲漏水情形，然未致全部租賃物均不能使用收益，此由被告陳明亮仍繼續居住於系爭房屋及被告黃念慈仍將物品放置於系爭房屋內等情即明，應認在此種瑕疵可以修繕且未影響全部租賃物使用收益之情形，承租人既繼續使用租賃物，其拒絕租金即有違誠信原則，故被告黃念慈不得拒絕給付租金。

5.承上所述，系爭租約租期既已屆滿而消滅，被告黃念慈即應將系爭房屋遷讓騰空返還予原告，且原告已無修繕之義務，被告黃念慈當無行使同時履行抗辯權之可言，是被告黃念慈拒絕給付租金並無可採，原告請求被告黃念慈給付租金及不當得利自屬有據。

（五）又稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約，民法第745條定有明文。

是普通保證人於債權人向主債務人之財產強制執行無效果後，不得拒絕債權人之請求清償。

本件被告陳明亮既係系爭租約之普通保證人，依上開說明，被告陳明亮就原告對被告黃念慈基於系爭租約所生之債務，僅就其強制執行而無效果之部分，應負清償之責，原告就此部分之請求，即屬有據，惟原告請求被告陳明亮共同給付租金及相當租金之部分，則屬無據。

五、綜上所述，原告本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告黃念慈應將系爭房屋騰空、遷讓、返還予原告；

及被告黃念慈應給付原告7 萬元，及自107 年11月21日起至騰空、遷讓、返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬元，如對被告黃念慈之財產強制執行無效果時，應由被告陳明亮給付之，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本判決係就訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中 華 民 國 107 年 12 月 20 日
桃園簡易庭 法 官 吳佩玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 22 日
書記官 王冠雁