桃園簡易庭民事-TYEV,107,桃簡,204,20181224,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第204號
原 告 潘習鯉
訴訟代理人 廖敬豪
被 告 潘子玄
潘昭慈

共 同
訴訟代理人 李明哲律師（法律扶助律師）
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107 年11月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街○○號六樓房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應自民國一０七年一月十三日起至騰空遷讓返還第一項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣貳拾柒萬參仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項於每月屆期後得假執行。

但被告如就到期部分，按月以新臺幣壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

理 由

壹、程序部分：按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款、第256條分別定有明文。

本件原告起訴時請求：「⒈被告應將座落桃園市○路段○○街00號6 樓房屋全部騰空遷讓返還原告。

⒉原告應將房子油漆完畢，騰空遷讓返還。」

（見本院卷一第4 頁），嗣於起訴狀送達被告後，於民國107 年6 月4 日本院審理時，當庭變更聲明為：「⒈被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街00號6 樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。

⒉被告應自106 年10月15日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2 萬元。」

（見本院卷二第10頁），核原告所為僅係擴張應受判決事項之聲明，及就系爭房屋之地址為事實上之更正，依上揭規定，均應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，而被告（若指被告2 人，即以被告稱之）分別為原告之弟妹，被告於89年間向原告借貸系爭房屋而占有使用迄今，嗣因原告欲將系爭房屋出租，遂於106 年10月14日以口頭方式通知被告，詎被告拒不搬離，被告為無權占有系爭房屋，爰依民法第767條、第179條提起本件訴訟等語。

並聲明：如前述變更後之聲明。

二、被告則以：

㈠、兩造間就係系爭房屋所成立之使用收益法律關係為租賃契約（下稱系爭租賃契約），而非使用借貸，被告自89年開始，按月給付4,000 元予原告，自98年12月起為每月5,000 元，另自101 年4 月調漲為每月6,000 元，原告再於106 年10月間要求調漲租金為2 萬元，兩造並未達成共識，故租金應仍為6,000 元。

被告按月於每月10至20日期間，以現金存款方式存入原告之花旗銀行帳戶（下稱花旗帳戶），嗣自105 年7 月1 日起，因被告潘昭慈受僱於原告經營位在新北市中和區之炸雞店，起初被告潘子玄仍按月以現金給付租金予原告，惟因原告並未給付薪資予被告潘昭慈，原告乃與被告潘昭慈協議由薪資抵償系爭房屋之租金，雖然如此，被告潘子玄仍按月給付500 元予原告，直至106 年10月1 日，原告要求被告潘昭慈無須再前往上班，不經預告違法終止勞動契約，被告遂於106 年10月16日再以現金存款6,000 元至原告花旗銀行帳戶，另於106 年11月10日、12月12日、107 年1 月12日以現金存款至原告郵局帳戶。

㈡、兩造就系爭房屋未簽訂書面租賃契約，未具體約定租賃期限，堪認兩造就系爭房屋所成立者乃不定期限租賃，又以原告主張欲將系爭房屋出租之理由，顯不符合土地法第100條所定出租人得以收回房屋之任一情形，且原告另有新北市中和區中正路677 號8 樓不動產可供居住，亦堪認原告並無收回自住之意，故原告終止兩造間之不定期租賃關係為不合法，被告本於系爭租賃契約關係，自得合法占有使用系爭房屋，原告請求被告遷讓返還房屋及返還相當於租金之不當得利，自非法之所許等語，以資抗辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告自89年間開始占有使用系爭房屋迄今，業據提出建築改良物所有權狀、土地所有權狀、桃園縣政府函文、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本為證（見本院卷一第6 至8 頁、第15至18頁），並有本院職權調取之土地及建物公務用謄本暨異動索引在卷可稽（見本院卷一第49至54頁），復為被告所不爭執，堪認為真正。

惟原告以所有物返還請求權請求被告遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利乙節，則為被告以前揭情詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠被告占有使用系爭房屋之法律關係為使用借貸或不定期租賃？㈡原告何時合法終止被告占有使用系爭房屋之原因關係，請求被告遷讓返還系爭房屋是否有據？㈢原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？

㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。

本件被告既不爭執原告對於系爭房屋之所有權存在，自應就其所辯據以占有之不定期租賃事實負舉證責任，合先敘明。

㈡、被告占有使用系爭房屋之法律關係為使用借貸或不定期租賃？⒈次按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，為民法第421條第1項、第464條所明定。

又當事人締結不動產租賃之債權契約，對於契約必要之點意思必須一致，租賃契約以租金及標的物為其要素，租金及標的物，自屬租賃契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。

再者，租賃契約與使用借貸契約均係以使用他人之物為要件，所不同者，在於契約中如有支付對價之約定，即屬租賃，與使用借貸契約應為無償，性質上迥不相同。

（最高法院99年度台上字第1553號、87年度台上字第495 號判決意旨可資參照）⒉經查，原告雖於107 年6 月4 日本院言詞辯論時自陳兩造自106 年10月開始約定改成租賃關係，當時約定之租金為每月2 萬元乙節，被告則否認已與原告達成租金為2 萬元之合意，而成立另一租賃契約（見本院卷二第9 頁背面），經原告提出兩造間之錄音暨譯文為佐，惟觀諸譯文內容，未見兩造間確有議妥金額，況被告潘子玄亦明確表明「我要搬我不會要打契約了」等語（見本院卷二第21頁），足見兩造間就106 年10月起之租金數額顯未達成合意，難以認定兩造自斯時起成立租賃關係。

又被告原每月給付4,000 元，嗣於98年12月15日至101 年3 月13日期間，被告每月存款5,000 元至花旗帳戶，再於101 年4 月11日迄今，被告按月以現金存款至花旗帳戶或現金給付方式給付予原告6,000 元，另106 年10月16日起至107 年5 月17日止，每月以現金存款方式給付6,000 元至原告郵局帳戶等節，有花旗商業銀行股份有限公司北桃園分行檢送之存摺往來明細及月結單附卷可憑（見本院卷一第178 至345 頁），雖原告不否認確實有收取該些款項，然對被告答辯之給付狀況則表示：當時將系爭房屋借給被告時，因被告表示沒有錢所以先補貼一些錢，當時同意之金額為4,000 元，但並未說明是租金，且被告另對其負有債務，故未明此金額之名目為何，自98年開始就曾對被告表示租金為2 萬元，但被告表示沒有錢，所以就以5 、6,000 元為基準，之後再補足，之後被告潘昭慈來幫忙工作，被告每個月給付金額就自動降為500 元，但被告潘昭慈只是幫忙，當然沒有給付薪資問題，且並無被告以現金給付之事實，被告是自其提起本件訴訟後，才開始匯款等語（見本院卷二第8、9 、59頁背面）。

揆諸前揭判例意旨，雖被告確於特定時期內繼續性之固定給付金錢事實，惟此金錢給付當需以使用租賃標的物之對價為前提當得成立租賃契約，而查，兩造間未訂立任何書面契約，被告僅以按期給付事實據為兩造租金合意之舉證，然據兩造間之LINE對話內容顯示「潘昭慈：所以我問最後一次，你也要跟我用錢買斷一切嗎，如果不是，讓我租金給你1 萬，我借的每個月都給」（見本院卷二第29頁背面），原告與被告潘昭慈間似確另有債權債務關係而有每月給付之事實，是認被告之給付為租金尚屬遽斷；

再者，被告辯稱自105 年7 月至106 年9 月間係以原告應給付被告潘昭慈之薪資抵償租金云云，惟被告全未舉證以實其說，另經本院職權查詢被告潘昭慈之勞保資料結果自87年後即無任何加保資料（見本院卷一第36至38頁背面），難認被告潘昭慈確對原告具有薪資債權得以與租金抵銷，故被告自105 年7 月後即未有任何給付，迄至106 年10月16日始再以現金存款至原告之郵局帳戶，是否係因原告主張於同年月14日之終止通知而再行給付，亦屬有疑。

從而，被告無法確實舉證兩造間合意給付金額為租金，況再以被告自本件訴訟繫屬前已長達逾1 年期間均未有任何給付之事實以觀，自難形成被告使用系爭房屋已支付對價之認定，故綜觀被告使用系爭房屋及未支付對價之情，應認兩造間成立者核屬使用借貸關係。

㈢、原告何時合法終止被告占有使用系爭房屋之原因關係，請求被告遷讓返還系爭房屋是否有據？再按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；

未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。

但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。

借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，亦為民法第470條所明文。

又借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人無庸終止契約，即得依民法第470條第2項規定，隨時請求返還借用物（最高法院89年台上第193 號裁判意旨參照）。

查原告將系爭房屋借貸予被告居住，該使用借貸契約未定期限，亦不能依借貸目的而定其期限，原告自得隨時請求被告返還系爭房屋，惟原告主張已於106 年10月14日以口頭方式請求被告遷讓，並以兩造間之簡訊內容為據（見本院卷二第35頁），此業經被告否認，而衡以該簡訊內容為被告潘子玄傳送予原告，是無法據此認定為原告請求被告返還系爭房屋之意思表示，然原告提起本件訴訟，並經本院將起訴狀繕本送達被告，被告潘子玄於107 年1 月12日收受（107 年1 月2日寄存於桃園市政府警察局桃園分局中路派出所，經10日發生效力，即107 年1 月12日，見本院卷一第11頁）、被告潘昭慈於106 年12月28日收受（見本院卷一第13頁），當可認原告請求被告返還系爭房屋之意思表示已到達被告，被告當負有返還系爭房屋之義務，無法再據此占有關係主張為有權占有，則原告主張被告為無權占有，訴請遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。

㈣、原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？⒈另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

查原告雖主張被告應自106 年10月15日起按月給付相當於租金之不當得利，惟原告無法證明確於106 年10月14日即已請求被告返還系爭房屋，自應以最後被告收受本件起訴狀繕本之翌日即107 年1 月13日起始得認被告為無權占有，故原告請求被告自107 年1 月13日起返還相當於租金之不當得利，始屬有理，逾此範圍則屬無據。

⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條定有明文。

所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；

而法定地價則係土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。

審酌系爭房屋坐落於桃園市○○段000 地號，而該土地之申報地價為每平方公尺1 萬1,680 元，原告權利範圍為203/10000 ，又系爭房屋之課稅現值為27萬3,600 元，被告雖辯以系爭房屋附近無明顯商業活動，距離超商、超市、金融機構亦有一段距離，故應以申報總價之3 ％計算，惟查系爭房屋1 樓店面即有開設小吃店、對面為汽車駕訓場，中州街上開設有機車行、自助餐店及便利商店等情，有GOOGLE網路地圖街景圖存卷可憑（見本院卷二第92至95頁），故衡量系爭房屋之所處位置及其周遭工商業繁榮情形、被告占用系爭房屋之用途及所受之利益程度等情，認應以系爭房屋坐落基地之申報地價及系爭房屋價值合計之年息之百分之8 作為計算基準，較為公允。

是依此計算結果，則本件被告每月所取得相當於租金之不當得利為3,510 元【計算式：《1 萬1,680 元（每平方公尺申報地價）×1066.45（土地面積/ 平方公尺）×203/10000 （原告權利範圍）＋27萬3,600 元》×8 ％÷12個月，元以下四捨五入】。

然此僅為計算之參考值，蓋房屋課稅現值並非地政機關估定之價額，故若租賃契約另有約定，或有其他情事可認定合理租金，非不得以其他金額來認定不當得利金額，又參酌系爭房屋座落之中州街上與系爭房屋面積相當、屋齡較久之房屋於107 年10月買賣價格為356 萬元，且系爭房屋附近之類似條件房屋租金價格約為1 萬至1 萬5,000 元，此有內政部不動產交易實價查詢服務網資料附卷可佐（見本院卷二第96至98頁），是上開依法計算之數值明顯偏低於該處之合理租金行情，復衡量系爭房屋現況具有壁癌之情狀，有被告提出之屋況照片可稽（見本院卷二第84至90頁），是原告就被告無權占用系爭房屋，請求被告返還不當得利之數額，即以每月1萬元為適當，逾此數額，即無理由，應予以駁回。

四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及請求被告應自107年1 月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

併依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告得為原告預供擔保而免為假執行，如主文第5、6項所示。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文，末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。

本件原告附帶請求相當於不當得利租金部分，雖一部勝訴，一部敗訴，然其主要請求被告遷讓返還系爭房屋部分，則全部勝訴，爰命由被告負擔本件全部訴訟費用。

中 華 民 國 107 年 12 月 24 日
桃園簡易庭 法 官 陳華媚
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 石曉芸
中 華 民 國 107 年 12 月 25 日