桃園簡易庭民事-TYEV,109,桃簡,1082,20220114,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
109年度桃簡字第1082號
原 告 銘傳SMART大廈管理委員會

法定代理人 許燕金
訴訟代理人 陳鼎正律師
複 代理人 侯建銘
吳定宇律師
高靖棠律師
被 告 呂憲德

訴訟代理人 林永祥律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年12月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面

一、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；

但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段定有明文。

準此，原告本起訴請求被告段培琛拆屋還地，而段培琛於訴訟繫屬中，將部分為其所有（有辦理合法保存登記部分）、部分其為事實上處分權人（未辦理合法保存登記部分），坐落桃園市○○區○○段000地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000○0號12樓建物（下稱系爭建物，含已辦理合法保存登記部分及未辦理合法保存登記部分）出賣予被告呂憲德，並就已辦理合法保存登記部分已辦妥所有權移轉登記，有建物登記公務用謄本附卷可考（本院卷二第48頁），被告呂憲德（以下被告均指呂憲德）乃聲請承當訴訟（見本院卷二第36至37頁），且獲原告、段培琛同意（見本院卷二第42至44頁），自應准其所請。

二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

經查，本件原告原起訴訴之聲明第1項係請求被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000○0號12樓建物（面積詳待測量）拆除，並將占用之屋頂平台返還原告及其他共有人。

嗣於民國110年4月16日具狀變更訴之聲明第1項如下述之聲明（見本院卷一第176頁），核原告上開所為為更正法律上陳述，於程序上均無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告為桃園市○○區○○段000地號土地上之公寓大廈（下稱系爭大廈）全體區分所有權人依法成立之公寓大廈管理組織，被告為系爭建物之所有權人及事實上處分權人，被告係向段培琛購買，原告於99年間發現系爭建物保存登記面積僅為23.43平方公尺，但實際使用總面積卻達81.86平方公尺以上，系爭建物顯有無權占用頂樓屋頂平台之情形存在，被告亦未依法與各區分所有權人協商取得合法權源。

系爭建物未取得使用執造部分為違章建物，且其占用之屋頂平台，於建物整體完工經核發使用執照時於構造上及使用上即應屬12層屋頂平台之一部分，屬各住戶共同使用部分，且亦無約定專用，系爭建物已違反設置屋頂平台之目的且未依通常方法使用。

原告為系爭大廈合法設立之管理委員會組織，自得本於全體區分所有權人共有部分之所有權，依公寓大廈管理條例之規定請求被告拆除系爭建物未取得合法使用執照部分，爰依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000○0號12樓建物中如附圖所示紅色斜線面積59.07平方公尺部分拆除，並將占用之屋頂平台返還銘傳SMART大廈全體區分所有權人；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭建物之現狀與系爭大廈興建時12樓部分相同，為具有頂蓋、牆垣，足以遮風避雨，可供起居出入之構造物，系爭建物為獨立之建築物，原告主張之「12樓屋頂平台」自始不存在，且縱使用執造核定面積與竣工之現況不符，然使用執照並非認定物權存否之要件，「12樓屋頂平台」自始不存在，則建商將該系爭大廈各專有部分、共用部分移轉予買受人時，也無從移轉。

再者，如認12樓屋頂平台存在，系爭建物於興建時12樓部分既與現狀相同，建商移轉各專有部分、共用部分予買受人時，應認各買受人間亦成立分管契約，就未取得合法使用執照部分約定專用予系爭建物之所有人使用等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：㈠系爭建物合法登記部分為被告所有，未辦理保存登記部分之事實上處分權為被告向段培琛所購買，系爭建物經辦理合法登記之部分為23.46平方公尺，未辦理登記部分經地政機關測量為59.07平方公尺；

系爭建物竣工時，已搭建本件原告請求拆除之未辦理登記部分，系爭大廈於系爭建物上方之13樓為經合法登記之屋頂平台，且竣工時13樓屋頂平台上裝有水錶，系爭建物之使用執照12層結構平面圖，就系爭建物（即12層結構平面圖上B1戶）之面積為零（見本院卷第68頁），但就圖面上系爭建物之位置仍有室內設計之圖樣；

系爭建物之原始起造人為第三人和峻建設股份有限公司（下稱和峻公司），使用執照第12層面積與竣工平面圖面積總和不一致，係因和峻公司依使用執照實際核定面積扣除同樓層已辦竣測量登記部分，就剩餘合法面積申請以實測方式辦理測量登記，致建物測量成果圖與建築竣工平面圖不符等節，有系爭建物測量成果圖、複丈成果圖、現場照片、桃園縣政府工務局101年9月28日桃工建字第1010037794號函、建物登記謄本、十二層結構平面圖在卷可稽（見本院卷一第55頁、第57頁、第102頁、第170至175頁，本院卷二第48頁、第104至105頁），復經本院依職權調閱桃園市政府建管處建照號碼（94）龜521號、使照號碼（95）龜729號卷宗核閱無誤，且為兩造所不爭執（見本院卷二第113頁反面至第114頁），是此部分之事實，堪信為真實。

㈡按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定；

住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償；

公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第56條第1項定有明文。

次按自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41年台上字第1039號判決意旨參照）。

再按民法第66條第1項規定，稱不動產者，謂土地及其定著物。

所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。

如房屋之結構體業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產，由原始起造人取得所有權。

該所有權人倘基於法律行為欲移轉予第三人所有，自須辦理移轉登記，第三人始能取得所有權（最高法院70年台上字第2221判決意旨參照）。

㈢經查：1.系爭大廈為和峻公司出資興建，於竣工時既已就系爭建物（含可辦理合法登記及無法辦理合法登記部分）建築完畢，系爭建物於結構體完成時，縱於尚未為內部油漆及牆壁粉刷、貼磁磚，亦未完成天花板、門窗及拆除鷹架之時，但已有獨立之出入大門（見本院卷一第172頁，本院卷二第70頁），其既已足以避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產。

雖系爭建物之實際建築樣態與建築執照、使用執照上之面積不符，然和峻公司既以原始起造人身分，出資並雇工完成系爭建物之結構體，系爭建物上方亦已有13樓之屋頂平台，縱然系爭建物事後僅有23.46平方公尺辦理合法登記，剩餘之59.07平方公尺部分未登記，仍應由和峻公司原始取得系爭建物全部（即合法登記23.46平方公尺與未登記之59.07平方公尺）之所有權，不因未經登記而有影響。

2.原告雖主張：系爭大廈竣工時，各區分所有建物即共用部分之所有權就已發生，共用部分之所有權隨同專用部分一併移轉，縱然共用部分未經登記，仍應依照法規來認定，系爭建物超過登記範圍之部分，應屬共用之屋頂平台等語。

惟系爭大廈為94年申請建造執照，依法應檢附共用部分標示之詳細圖說，然系爭建物於圖說上，係標示為房屋，並未標示為共用部分（如屋頂平台），已難認和峻公司有意將系爭建物所在位置作為屋頂平台使用之意。

且系爭建物未辦理保存登記之59.07平方公尺部分，係由和峻公司原始取得所有權，然此部分既未經登記，自不能以移轉登記之方式由區分所有權人取得共用部分之所有權。

又公寓大樓頂樓平台為大樓之屋頂，乃維持建物安全及其外觀所必要的構造，且通常係供火災之避難場及通路、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、放置水錶等目的使用，其性質應屬整棟大樓之共同使用部分，而為公寓大樓全體區分所有權人之共有部分；

然系爭建物所在之12樓，於和峻公司出資建築時，即已建造為有獨立之出入大門、足以避風雨，可達經濟上之使用目的，從未作為頂樓平台供避難、出入口等目的為使用，顯與屋頂平台之設置目的、使用方法不相符。

再者，系爭大廈於系爭建物上方之13樓部分，其使用執照登記為屋頂平台（見本院卷二第105頁、第116頁），亦有水錶設置於其上（見本院卷一第175頁），如系爭建物所在之12樓亦為屋頂平台，則將出現屋頂平台上方再有屋頂平台之不合理情形，而出現有兩個無法相容併存之物權存在，顯然不合理，是原告此部分主張，並不可採。

㈢綜上，系爭建物未登記之59.07平方公尺部分之所有權，既為和峻公司所取得，且以讓與事實上處分權之方式讓與他人使用，原告所主張之12樓屋頂平台並不存在，亦無法由系爭大廈之全體區分所有權人以共用之方式取得所有權，則本件原告以共用部分之所有權主張公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項，即屬無據。

四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項之法律關係，請求被告拆屋、返還屋頂平台，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

五、至原告本件主張拆除系爭建物未合法登記之59.07平方公尺部分之請求，雖為本院駁回，然本院並非認為系爭建物未經登記部分即因此有何合法得繼續存在系爭大廈之依據，僅係本院認為本件原告並未取得其所主張共用部分之所有權，故原告無法以之作為請求依據，原告嗣後仍得以其他請求權或向行政機關依其他法規請求公權力介入處理，況被告於言詞辯論中亦自承系爭建物未做合法保存登記部分確實沒有合法存在系爭大廈內之依據（見本院卷第115頁），是本件系爭建物宜由原告或全體區分所有權人繼續尋求其他方式處理，併予敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 1 月 14 日
桃園簡易庭 法 官 曾耀緯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 14 日
書記官 張俊睿