桃園簡易庭民事-TYEV,110,桃小,1989,20220401,1

臺灣桃園地方法院小額民事判決
110年度桃小字第1989號
原 告 巴黎伯爵管委會


法定代理人 周一峰
訴訟代理人 林家豪
被 告 簡淑芬
訴訟代理人 涂水源
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國111年3月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；

聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。

本件原告起訴時，被告法定代理人原為林家豪，嗣由周一峰任法定代理人，並具狀聲明承受訴訟（見本院卷第52頁），揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。

二、原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：被告為原告社區桃園市○○區○○0路0段000巷0號5樓之4（下稱系爭不動產）前所有權人之繼受人，被告在繼受該標的物前，已經由原告社區大門之公告得知應依原告社區規約（下稱系爭規約）第50條規定，繳交前手自民國109年6月至109年12月積欠之管理費，但被告於110年1月4日因拍定取得該標的物後，卻遲未繳納前手積欠之管理費，故提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告14,360元。

二、被告則以：系爭不動產係由被告於法院強制執行程序中拍賣取得，被告前手所積欠之管理費，依債之相對性原則，原告本應向原區分所有權人請求，被告並未繼受該債務，原告請求並無理由等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第24條固定有明文。

惟條例或規約所定者，係就法定或約定事項為抽象規範，包括公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用或其他住戶間相互關係之事項（如依規約所定管理費之計算方式），以作為具體行使權利或負擔義務之依據，其立法目的係為維護公寓大廈管理維護之一致性，提昇居住品質，避免區分所有權之繼受人以「契約效力不及於第三人」為由，而逃避規約之拘束力，故立法強制區分所有權人團體之構成員，不問在區分所有權人會議決議之前或之後加入，均受規約之拘束。

至於原區分所有權人若未依前開條例或規約履行其給付管理費之義務，則屬具體發生之個別債務，此債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，自應向原區分所有權人請求，而無公寓大廈管理條例第24條適用之餘地。

再者，區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第21條定有明文，同條例第22條並就住戶積欠管理費，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之1者，賦予管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等權利，足徵對於違反義務之原區分所有權人本已有制裁救濟之道。

故若在非經區分所有權繼受人與管理委員會區分所有權人訂立債務承擔契約之情形下，仍將原區分所有權人積欠管理費之債務不履行責任強制加諸於區分所有權之繼受人，不僅有悖於債之相對性之法理，而不當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，更將侵害新區分所有權人之財產私權而有失公平。

㈡又區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；

其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799條之1定有明文。

該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿。

而實務上向來均認為，公寓大廈管理條例第24條第1項，繼受人所繼受者僅係「規約」，例如區分所有權人應繳納公共基金或管理費之「約定」。

至於已發生之特定債務（如管理費），則不在繼受人繼受之範圍（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會第23號研討結果參照）。

㈢按利害關係人得提出書面理由請求閱覽或影印下列文件，管理委員會不得拒絕：一、規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄；

區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理委員會請求閱覽或影印前條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人一公寓大廈管理條例或公約所定之一切權利義務事項，系爭規約第49條第1項第1款、第50條第1項分別定有明文。

原告主張依原告社區規約第50條之約定，請求被告給付自109年6月起至109年12月止，系爭不動產前所有人所積欠之管理費14,360元等情，固據原告提出社區規約、社區大門公告照片、繳費單、建物登記謄本等件為證（見本院卷第5至9頁），惟此為被告所否認，並以前詞置辯。

經查，被告係於110年1月4日，經本院拍賣程序而拍得系爭建物，嗣於110年1月25日始辦畢系爭建物之所有權移轉登記等情，為被告所自承在卷（見本院卷第19頁），並有系爭不動產之登記第1類謄本附卷可查（見本院卷第43頁），揆諸首揭條文及前開說明，堪認原告依系爭規約，向被告請求繼受其前手所積欠上開14,360元之管理費債務云云，基於債之相對性原則，當屬無憑，而被告辯稱上情，洵屬可採。

準此，原告依系爭規約，請求被告給付14,360元，即屬無據。

四、綜上所述，原告請求被告給付14,360元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436條之19規定，確定訴訟費用額如主文第2項所示。

中 華 民 國 111 年 4 月 1 日
桃園簡易庭 法 官 曾耀緯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 1 日
書記官 吳宏明
附錄
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；
未提出者，毋庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。