桃園簡易庭民事-TYEV,110,桃簡,366,20220401,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
110年度桃簡字第366號
原 告 陳依婷
訴訟代理人 楊肅欣律師
被 告 胡玉枝（原名：胡瑀芝）


訴訟代理人 楊仲強律師
上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國111年3月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告前於民國109年11月10日，經由臺灣房屋南崁奉化直營店之仲介與被告訂定買賣契約（下稱系爭契約），由原告以總價金新臺幣（下同）1500萬元向被告買受門牌號碼桃園市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地，原告並已簽發票面金額150萬元、票載內容如附表所示之本票1紙（下稱系爭本票），以給付系爭契約之第一期簽約款。

然而，原告購置房屋，本是為經營機車行之用，亦是因臺灣房屋提供之廣告資料、締約過程所提供之不動產說明書均記載有「稀有興仁路店住」等字樣，認為系爭房屋確可供開設店面營業使用，始會決定簽約；

但系爭房屋實際上卻僅得作為住宅、車庫，而不能作為店面使用，即有欠缺通常效用、契約預定效用、出賣人保證品質之瑕疵。

原告為此以本件起訴狀繕本之送達，向被告為解除契約之意思表示，因給付價金而簽發之系爭本票，其債權即溯及既往消滅。

退而言之，縱認原告上開主張無理由，被告於本件事後已立即將系爭房屋另行賣出，並未受有高額之損害，故本件違約金應予酌減，被告應不能向原告請求全部金額。

但被告卻持系爭本票向本院聲請准予強制執行，經本院以110年度票字第152號裁定准許，致原告之私法上地位有受侵害之虞，因而提起本件訴訟，請求確認系爭本票之債權不存在。

並聲明：確認被告持有系爭本票之本票債權不存在。

二、被告則以：原告主張其係因經營機車行之目的，始購買系爭房屋一節，從未向被告提及，被告並不知悉。

上開載有「稀有興仁路店住」等文字之廣告單，亦非被告所提供，且至多僅為締約過程之參考，內容並不構成契約之一部，無從拘束被告。

又兩造洽談系爭買賣契約時，不動產說明書及所附建物登記謄本、使用執照查詢結果等文件，均已明確記載系爭房屋坐落之土地使用分區為住宅區，主要用途為車庫、住宅，此情應為原告所明知；

而「店住」一詞，卻僅於不動產說明書最末之「訴求重點」欄位一語帶過，所謂訴求意指為何亦屬不明，自不能以此認為系爭房屋得作為店面使用一事，為系爭契約之預定效用，或被告有保證此等品質。

退而言之，系爭房屋雖坐落住宅區，但依都市計畫與建築管理相關法令，仍能於一定範圍內作為經營商業使用；

至於原告買受系爭房屋後，是否向主管機關申請變更為店舖用途，本非被告所能干涉，應由原告自行為之，故系爭房屋客觀上亦無瑕疵可言。

再者，被告自系爭契約訂定迄今，已屢次與原告協商，付出相當之時間、勞力，不能因被告嗣後另行出賣，即認被告未受損害，故應無酌減違約金之必要。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言。

本件被告持有原告所簽發之系爭本票，並向本院聲請准予強制執行，經本院以上開本票裁定准許之，然原告否認系爭本票債權之存在，是兩造間就此等債權之存在與否尚有爭議，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對被告之確認判決除去之，故原告提起本件確認訴訟有確認利益存在，應屬合法，首先說明。

(二)其次，票據債務人不得以自己與發票人或執票人之前手間所存抗辯之事由對抗執票人，票據法第13條前段定有明文，依該法條之反面解釋，在發票人與執票人為直接前、後手之情形，票據無因性之原則即有所限縮，發票人應仍得就其與執票人間基礎原因法律關係而生之抗辯事由，對執票人主張之。

本件之系爭本票係由原告基於給付系爭買賣契約價金之目的，直接簽發予被告，此為兩造所不爭執，是兩造為系爭本票之直接前、後手，且系爭本票之基礎原因法律關係為系爭買賣契約，均可認定，原告於票據法律關係中，以系爭買賣契約所存之抗辯事由對抗原告，即為所許。

又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條前段分別定有明文。

本件原告主張系爭房屋有欠缺通常效用、欠缺契約預定效用、欠缺被告保證品質之瑕疵，而主張解除系爭買賣契約，使系爭本票債權溯及既往消滅，應續為審酌者，即在於原告所主張之此等抗辯事由，於實體上是否確係存在。

(三)關於系爭房屋是否欠缺通常效用：物之出賣人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其通常效用之瑕疵，雖為上開民法第354條所規定，然所謂「通常效用」，則應係指一般交易觀念上，與買賣標的物相同種類、性質接近之物，通常應具備之客觀效用而言；

與契約預定之效用係於一般交易觀念上未必具備，但當事人以契約特別約定應具備者有所不同。

本件原告雖主張系爭房屋不能作為店面使用，屬於欠缺通常效用之瑕疵，但與系爭房屋相同類型之連棟式透天厝，是否普遍均具備作為店面使用之效用，卻為系爭房屋所欠缺，則未見其為充分之舉證或說明，自不能以此認為系爭房屋有瑕疵。

(四)關於系爭房屋是否欠缺契約預定效用或保證之品質：1.關於系爭契約締約過程中，原告是否有將其係為經營機車行而買受系爭房屋一事，告知被告或房屋仲介人員一節，原告僅泛稱此情一定為仲介人員所知悉云云，然未能就此舉證以實其說。

是原告究竟有無提出此等需求尚屬不明，自無法進而認定兩造有具體預定系爭房屋須具備得開設機車行之效用，先予說明。

2.原告雖以仲介人員製作之廣告單、締約時提供之不動產說明書，均載有「稀有興仁路店住」之文字，而主張系爭房屋得作為店面兼住宅使用一節，為契約之預定效用，且屬於原告保證之品質。

然觀諸上開廣告單，上開關於「店住」之字樣僅係記載於「備註」欄位，且同欄位另亦載有「本資料為內部流通用，詳細解說以不動產說明書正本為準。」

之文字（見本院卷第38頁），是此一書面資料是否為仲介業者發布以招攬原告應買之廣告，或僅為其內部文件，已有不明，其備註內容是否當然構成嗣後買賣契約之一部，亦屬有疑，尚不足以此證明系爭房屋作為店面使用之效用、品質已經預定或保證。

再觀諸卷附不動產說明書，其第一頁即已載明「建物用途：車庫、住宅（詳如附建物登記謄本、建物使用執照或其他足資證明法定用途文件，例如建物竣工平面圖）」之文字（見本院卷第17頁）；

後附建物登記謄本亦有主要用途：車庫、住宅之相同記載（見本院卷第23頁）、使用執照網路查詢結果，則顯示地上1層為車庫、地上2至5層為住宅之內容（見本院卷第25頁），以此情形，系爭房屋係登記為車庫及住宅使用，現況下並無申請為店舖之用途，應已甚為明確，原告應無不知之理。

反觀原告所稱「稀有興仁路店住」之文字，僅係記載於說明書本文最末之「訴求重點」欄（見本院卷第21頁），但所謂訴求重點究係指何人之訴求？訴求後是否得他造之肯認？於法律上究竟有何效果？則均屬不明，能否認為兩造已就此欄位之內容達成合意，以之作為契約預定之買賣標的物效用，即屬有疑。

況且，同一欄位除「店住」之記載外，同時亦有「車庫可停2台」之文字，足認系爭房屋得作為車庫使用，應與店住之性質同屬「訴求重點」之範圍之一；

故系爭房屋1樓現即便登記為車庫而非店鋪，仍難認有違背此節敘述之情形。

從而，上開「訴求重點」欄位之記載意義尚非明確，復與不動產說明書其他部分已經顯明之內容不符，應無法僅因該欄內「店住」二字之記載，逕認此為契約預定或被告保證之效用、品質。

3.退而言之，經本院函詢桃園市政府建管處，依系爭房屋之個案狀態，地上1層之車庫有無申請核准變更用途為店面之可能，該處函復略以系爭房屋停車空間之變更，依桃園市建築物附建防空避難設備或停車空間繳納代金及管理使用辦法第4條之規定，其條件為可能，有該處111年2月14日桃建使字第1110009349號函附卷可參（見本院卷第138頁），堪認系爭房屋客觀上仍有變更為店鋪使用之可能，並非自始、客觀不具備此等性質。

原告雖主張所謂「店住」應係指一經購買即可做為店鋪使用，原告並無自行申請變更之義務云云，但如上述，系爭房屋作為「店住」與「車庫」之性質，既同列於系爭契約之訴求重點，原告買受系爭房屋究竟要將1樓作為店舖或車庫使用，本應由其自行決定，非被告所能置喙，故原告以此主張系爭房屋存有瑕疵，亦非有理。

4.綜上，原告主張系爭房屋有上開瑕疵存在，並非有理，其解除契約之主張即非有據，以此主張系爭本票債權因原因關係之解除而溯及消滅，亦非可採。

(五)關於違約金酌減之主張：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，以求公平。

本院考量系爭本票之金額150萬元，佔系爭契約價金總額1,500萬元之比例為10%，以此比例之金額作為契約不履行之違約金，應與一般交易觀念尚無違背，亦無違反行政院訂頒「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第3項所定，賣方所沒收之已付價款以不超過房地總價款15%為限之限制，難認有金額過高顯失公平之情形，故原告請求酌減違約金，亦非有據。

四、綜上所述，本件原告起訴請求確認被告所持系爭本票，對原告之本票債權不存在，為無理由，應予駁回。

五、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 4 月 1 日
桃園簡易庭 法 官 陳逸倫
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 4 日
書記官 洪惠娟
附表
發票人 受款人 發票日 到期日 票面金額 票號 陳依婷 胡瑀芝 109年11月10日 109年11月17日 150萬元 TH0000000 備註：經本院以110年度票字第152號裁定准予強制執行