桃園簡易庭民事-TYEV,112,桃小,894,20231130,1

臺灣桃園地方法院小額民事判決
112年度桃小字第894號
原 告
即反訴被告 陳文青
被 告
即反訴原告 任子光
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國112年11月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣39,600元，及自民國112年3月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔新臺幣960元，餘由原告負擔。

四、本判決第1項得假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

六、反訴原告之訴駁回。

七、反訴訴訟費用新臺幣1,000元由反訴原告負擔。

理由要領

壹、程序部分：

一、按小額訴訟之被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第259條、第260條第1項分別定有明文。

經查，被告所提反訴之標的係本於兩造間租賃契約衍生之爭執，核與本訴之標的及其防禦方法相牽連，揆諸前揭規定，本件被告提起反訴尚無不合，應予准許。

二、按民事訴訟法第436條之8第1項規定：「關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新台幣十萬元以下者，適用本章所定之小額程序。」

同法第436條之18規定：「判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。」

。

貳、實體部分：

一、原告就本訴之主張及反訴之答辯略以：原告於民國110年1月28日向被告承租桃園市○○區○○路000○0號7樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約，以每月新臺幣（下同）20,500元租金向被告承租系爭房屋，約定押租金41,000元（下稱系爭押租金），租期自110年2月1日起至112年1月31日止（下稱系爭租約），系爭租約期滿後原告已騰空返還系爭房屋予被告，惟被告遲未返還系爭押租金，系爭租約第6條載明，被告應於原告騰空交還系爭房屋時返還系爭押租金，原告對於給付被告紗窗費400元與沙發清潔費1,000元並無意見，惟原告並無毀損房屋或將砂石塞入廚房水孔內之行為，自毋庸負擔恢復原狀費用，且兩造簽立系爭租約時已口頭約定被告負責繳納清潔費與管理費用，被告恣意扣抵上開費用，於法無據，而應全額返還押租金，爰依系爭租約第6條，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告41,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告就本訴之答辯暨反訴之主張略以：兩造所簽立之系爭租約第7條已約定管理費、清潔費由原告負擔。

租期屆滿後，原告雖已騰空返還系爭房屋，惟因原告於租賃期間（24個月）均未依系爭租約第7條繳交每月1,970元之管理、清潔費用，且原告違反系爭租約第11條、第13條，分別未獲被告同意私自對系爭房屋改裝，造成系爭房屋壁面漏水，迄今仍未修復，原告又將水泥砂石灌入系爭房屋廚房地板水管內，致被告受有修復牆壁7,350元、通水管費用8,500元、毀損房屋導致被告損失1個月租金21,000元、原告租賃系爭房屋導致系爭房屋沙發上染有藍色墨水污漬清洗費用1,000元等損害，原告自應負擔損害賠償責任，又且原告入住時曾向被告索取400元稱欲更換紗窗，然原告嗣後並未更換紗窗，原告亦應將400元返還予被告，被告自得請求原告給付。

又原告承租系爭房屋時雖有押租金41,000元，惟扣除原告應負擔之上開損害賠償金額，原告尚須給付被告47,030元。

為此，爰依系爭租約之法律關係提起提起反訴等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告47,030元，及反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、本訴部分得心證之理由：㈠兩造於110年1月28日成立系爭租約，原告以每月20,500元租金向被告承租系爭房屋，約定押租金41,000元，租期自110年2月1日起至112年1月31日止，租約屆期後原告依約已騰空返還系爭房屋予被告，被告迄今尚未返還原告押租金41,000元等節，有房屋租賃契約書在卷可憑（本院卷第7至8頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實，應堪認定。

㈡經查，系爭租約第6點約定，乙方（即原告）若不能續約承租時，甲方（即被告）應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。

則原告既未再續租且已騰空返還系爭房屋予被告，則被告依照系爭租約之約定，自應負有返還押租金41,000元予原告之義務。

㈢被告得主張抵扣押租金之數額：⒈按租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決意旨參照）。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

則原告本件請求被告返還押租金有無理由，應取決於被告抵扣數額之多寡，合先敘明。

又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之要件事實，負舉證責任。

⒉被告既抗辯原告於承租期間未繳納管理、清潔費用，以及不當使用系爭房屋致系爭房屋受有損壞，致被告須支出修復、清潔費用，應負損害賠償責任等節，自應就其所主張之上開事實負舉證責任。

就此原告僅自認確有向被告收取紗窗費用400元惟未更換紗窗，以及沙發污漬係其租賃過程造成（本院卷第87頁、第91頁背面），其餘均予否認，是被告仍應就其餘請求與抗辯損害結果之損壞原因負舉證責任：⑴就被告抗辯原告所應負擔之損害賠償費用包括修復遭破壞之牆壁、通水管、毀損房屋導致被告受有1個月租金損失之費用，被告固提出牆壁、排水孔照片以及估價單為證（本院卷第44至47頁），惟就上揭牆壁是否遭破壞、若有，則係何人所為，以及系爭房屋內廚房排水孔砂石係何人所置放一節，本院已於112年10月3日命被告應於庭後2周內提出被告所聲稱之損失皆係原告所為，且係原告所導致之損害結果之具體證據到院，惟迄至本院辯論終結前，被告並未提出證據證明上揭損失係原告所為及所導致等情之證據以實其說，尚難逕認原告有何使用不當而致被告須支出此等費用之情，是被告請求原告應賠償牆壁修復費用分別為2,500元、7,350元、通水管費8,500元、1個月租金損失21,000元等語，均無可採。

⑵又系爭租約第7條明文約定應由原告負擔清潔、管理費用，原告雖主張管理、清潔費用被告於簽立系爭租約時有口頭同意由被告自行負擔，並提出被告自陳有為原告繳納管理費之錄影畫面光潔，惟為被告所否認，辯稱當時實係被告在向原告催討管理、清潔費，是原告所提出之上開錄影畫面仍無法證明兩造間確有由被告繳納管理、清潔費用之合意，又原告就此部分主張亦未提出其他證據以實其說，應認原告仍應依系爭租約第7條之約定負擔系爭房屋於租賃期間之管理、清潔費用無訛。

又原告於租賃期間從未繳納系爭房屋管理、清潔費用一節，為原告所自承（本院卷第91頁），惟就系爭房屋於租賃期間之管理、清潔費用究每月各為多少金額、如何計算等情，被告僅提出系爭房屋管理委員會所寄與被告之存證信函1紙為證（本院卷第93頁），並稱應由原告自行負有繳納管理費之舉證責任。

查系爭存證信函僅記載系爭房屋自111年8月起至111年12月止所應繳納予之管理費等費用共計11,350元，尚無從證明系爭房屋每月所應繳納之管理費、清潔費金額各為多少、如何計算以及每月應繳金額是否均相同，亦無足證明被告業已繳清系爭房屋租賃期間之所有管理、清潔費用。

是被告辯稱原告所應負擔之管理、清潔費用，被告並未提出其他證據足資佐證系爭房屋於原告租賃期間每月所應繳納之管理費用金額為何、清潔費用等各如何計算，且被告亦未提出其他證據以供本院酌定系爭房屋每月管理、清潔費用之金額，復未提出任何被告業已繳納清潔、管理費之收據，是原告應逕給付管理、清潔費用予被告之證據以供本院審酌，是被告抗辯原告應負擔管理、清潔費用，而辯稱原告應賠償管理、清潔費用共計47,280元部分，自無足採。

⑶基上，應認原告僅須償還紗窗費用400元，並就沙發污漬之損壞負擔損害賠償責任。

而沙發清潔費用為1,000元，且原告對於應給付紗窗費用400元、沙發清潔費1,000元均不爭執（本院卷第91頁反面）。

故被告得請求原告給付之數額應為1,400元（計算式：400元＋1,000元＝1,400元。

）。

⒊綜上，被告本件得抵扣之數額為1,400元。

㈣原告得請求被告返還之押租金數額為39,600元： 兩造間系爭租約之押租金為41,000元、原告自陳受有紗窗費400元之不當得利、且應負1,000元之損害賠償責任等節，業據認定如前，自應予以扣除，是原告得請求被告返還之押租金數額應為39,600元（計算式：41,000元–400元–1,000元=39,600元）。

㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件原告對被告之押租金債權，未定給付期限、以支付金錢為標的，又未約定利息，則被告自受催告時起，負遲延責任，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即112年3月31日起（見本院卷第11頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應屬有據。

四、反訴部分得心證之理由：反訴原告於承租系爭房屋交付之押租金剩經扣抵後尚餘39,600元，反訴原告迄今未返還反訴被告等情，為兩造所不爭執，堪以認定。

而反訴原告雖辯稱反訴被告應給付反訴原告之費用已高於押租金云云，惟反訴原告所主張反訴被告應負擔之費用，業經本院認定僅得扣抵1,400元如前，反訴原告復未舉證其他反訴被告有其他債務不履行情事，而得扣抵押租金及請求損害賠償之情形，則反訴原告自應將反訴被告剩餘之押租金返還。

是反訴原告主張其尚得請求47,030元，為無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告依系爭租約第6條之約定，向被告請求如主文第1項所示部分，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

反訴原告依系爭租約，向反訴被告請求47,030元本息，為無理由，應予駁回。

六、本件本訴部分係依小額訴訟程序所為原告勝訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20規定，就本訴被告敗訴之部分，依職權宣告假執行。

至本訴原告敗訴部分，其假執行之聲請駁回。

七、本件判決事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，經本院審酌後，核與本件判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：本訴部分：民事訴訟法第79條，反訴部分：同法第78條。

並依同法第436條之19第1項，確定本、反訴訴訟費用額各為1,000元。

中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
桃園簡易庭 法 官 陳愷璘

以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 1 日
書記官 吳宏明