桃園簡易庭民事-TYEV,112,桃簡,1117,20231110,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第1117號
原 告 簡維晉
訴訟代理人 高培瑄

被 告 藍健誠


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年10月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷0號6樓房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣60,900元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔36％，餘由原告負擔。

五、本判決第一項、第二項得為假執行。

六、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面

一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項適用第255條第1項但書第3款定有明文。

經查，原告起訴請求：被告應將坐落桃園市○○區○○路0段000巷0號6樓之房屋，即刻遷讓返還房屋交付原告；

並償還積欠房屋租金與房屋管理費新臺幣（下同）90,950元予原告。

（見本院卷第8頁），嗣於民國112年8月16日變更聲明為：被告應將坐落桃園市○○區○○路0段000巷0號6樓之房屋，即刻遷讓返還房屋交付原告；

被告應給付原告167,700元。

（見本院卷第73頁）核為擴張應受判決事項之聲明，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：兩造於111年9月26日就原告所有，門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000巷0號6樓房屋（下稱系爭房屋）成立房屋租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自111年10月5日至113年10月4日，並約定被告應於每月5日支付18,000元租金予原告，而每3個月之社區管理費5,550元及水費、電費、瓦斯費由被告負擔等契約內容，被告並於系爭租約成立當日給付2個月押租保證金36,000元及首月租金18,000元予原告。

詎料，被告除於111年12月14日匯款3萬元至原告帳戶外，其餘租金、社區管理費均未繳納。

其後，原告之房屋代管人即原告訴訟代理人於112年3月6日代為以存證信函催告被告繳納上開款項未果，被告卻以LINE告知訴外人即仲介藍莘然，表明希望終止系爭租約之意思，因此兩造遂約定於112年4月18日終止系爭租約，且被告應於上開期日遷出並清償所欠款項。

然被告非但積欠租金168,000元、管理費11,100元外亦未盡承租人妥善維護屋況之義務，致系爭房屋惡臭不堪，而有委請清潔公司為全屋清潔而有支出6,600清潔費之必要；

又因被告未繳2個月電費，導致系爭房屋於112年7月份由台電拆除電表並產生維持費558元費用，此費用應由被告支出。

故扣除押租保證金18,000元後，爰依租賃物返還請求權、系爭租約約定，請求被告遷讓系爭房屋，並給付未繳租金、管理費、清潔費、電力維持費其中167,700元之部分費用。

並聲明：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○路0段000巷0號6樓之房屋，即刻遷讓返還房屋交付原告。

㈡被告應給付原告167,700元。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、本院之判斷：㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

經查，原告主張被告承租其所有之系爭房屋，因被告要求提前終止系爭租約，故兩造約定系爭租賃關係於112年4月18日終止，被告應於斯時搬離系爭房屋等情，業已提出系爭租約、原告代理人、仲介藍莘然與被告間之LINE對話紀錄、存證信函為證（見本院卷第13頁至第18頁、第20頁至第22頁、第35頁、第140頁），核與其所述相符，堪信原告之主張為真實。

是兩造間之系爭租賃關係於112年4月18日終止，被告未依約返還系爭房屋，則原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓並返還系爭房屋，當屬有據。

㈡又原告請求被告給付所欠租金、社區管理費、全屋清潔費、電力維持費等款項，本院各認定如下：⒈所欠租金部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

又租賃關係因租賃期限屆滿或合法終止，除有民法第451條之情事外，該租賃關係即將來失其效力，縱使他方仍繼續占有，出租人亦不得以已失效之租賃關係請求給付租金。

經查，本件租賃期間原係自111年10月5日起至113年10月4日，但兩造約定系爭租約於112年4月18日提前終止，故本件租賃關係之存續期間即減縮至6個月又13日等情，有系爭租約、原告訴訟代理人與被告間之LINE對話截圖可稽（見本院卷第13頁、第140頁）。

又系爭租約係約定被告應於每月5日前給付18,000元租金與原告之事實，亦有系爭租約可佐，則上開租賃關係存續期間，被告所應給付之租金應為115,800元【計算式：18,000*6+(18,000/30)*13=115,800】，而被告分別於111年9月26日、111年12月14日給付原告18,000元、3萬元，是被告仍積欠67,800元之租金未為給付【計算式：115,800-18,000-30,000=67,800】，準此，本件原告請求被告給付積欠租金67,800元，要屬有據，應予准許。

至原告固以租賃關係終止後，被告仍未將系爭房屋返還原告為由，請求被告給付其返還房屋前之租金等語，經本院與原告確認其係基於租賃契約法律關係而為請求，依前開說明，系爭租賃關係既已終止而消滅，則原告自不得再執租賃契約為租金請求，是原告請求逾67,800元範圍之部分，自無理由，應予駁回。

⒉社區管理費部分：依系爭租約其他約定事項第2條所載：「租金壹萬捌仟元整，不含網路和第四台之費用，不含管理費5,550元/季繳，由承租人負責繳納。」

（見本院卷第17頁）是見兩造已有社區管理費由被告繳納之約定。

再觀諸原告訴訟代理人與系爭房屋所在社區之主委間LINE對話紀錄以及匯款申請書（見本院卷第137頁至第139頁），可知被告未曾繳交系爭房屋之管理費，是以，被告既依約負有自111年10月5日起至退租日即112年4月18日止（共196日）繳納社區管理費之義務，原告請求被告給付管理費12,087元（計算式：5,550/3/30*196=12,087，元以下四捨五入）原告僅請求11,100元為有理由，應予准許。

⒊清潔費部分：原告主張系爭房屋現況有異味飄出，而有必要委請清潔公司代為清潔，故被告應賠償清潔費用等語，雖已提出與社區鄰居間之LINE對話紀錄為憑（見本院卷第99頁至第100頁），然個人異味忍受程度不一，尚難僅以個人主觀上對異味之感受，以判斷系爭房屋內部有委請專業之清潔公司代為清潔之必要，而應以系爭房屋內部現況之實際髒亂程度定之，而此部分原告未提出其他證據以實其說且原告並未實際支付該清潔費，其未來是否確有此部分之支出之必要，目前難以查悉，是本院認定原告尚未舉證說明有清潔必要性或有預為請求之必要，則其請求被告給付6,600元之清潔費，實屬無據，不應准許。

⒋電力維持費部分：原告雖主張係因被告未繳交電費達2個月因此於台灣電力公司於112年7月至系爭房屋拆電表，並產生電力維持費558元，然查兩造終止租約時間為同年4月，則推算台灣電力公司於112年7月拆電表係因斯時前2個月即自5月起未繳費之緣故，而112年5月被告已非承租人自無繳交系爭房屋電費之義務，反係原告應繳交系爭房屋之電費，故本院認產生此電力維持費尚無可歸責於被告，原告此部分主張尚無可採，應予駁回。

⒌末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。

又觀諸系爭租約第8條前段約定：「乙方（即被告）欲提前終止租約，須於一個月前書面或電話（簡訊）通知甲方（即原告）並賠償壹個月押金作為違約金。」

，已約定被告於原定租賃期間提前終止租約之賠償義務。

查，被告於112年4月18日提前終止租約並辦理退租事宜等情，有LINE對話紀錄可參（見本院卷第35頁、第140頁），是被告於租賃期限間，提前終止系爭租約，原告依前開規定請求賠償一個月押金18,000元作為違約金，而被告所繳之押金扣除違約金後僅剩餘18,000元得抵充前開對原告之債務。

上開原告請求被告給付有理由之部分，即所欠租金67,800元、代墊社區管理費11,100元，均係被告就系爭租約所生之債務，此等債務與被告所交付之押租保證金18,000元抵充後，被告尚須給付原告60,900元【計算式：67,800+11,100-18,000=60,900元】。

從而，原告請求被告給付60,900元，要屬有據。

㈢綜上所述，原告依租賃物返還請求權，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依系爭租約約定，請求被告給付原告60,900元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求即難認有據，應予駁回。

四、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權就本判決主文第1項至第2項宣告假執行。

原告其餘假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 11 月 10 日
桃園簡易庭 法 官 蘇品蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 10 日
書記官 潘昱臻