桃園簡易庭民事-TYEV,112,桃簡,1271,20231116,2

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第1271號
原 告 楊文淵
訴訟代理人 林鼎鈞律師
董之頤律師
被 告 李家華


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年10月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號五樓之房屋騰空遷讓返還原告。

被告應自民國一百一十二年五月二十日起至騰空遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付新臺幣貳萬參仟元。

被告應自民國一百一十二年五月二十日起至騰空遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付新臺幣貳萬參仟元，及按週年利率百分之五計算之利息。

被告應給付原告新臺幣伍仟貳佰零柒元，及自民國一百一十二年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序事項：

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項前段及但書第3款、第256條分別定有明文。

經查，原告起訴時聲明原為：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街000 號5樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應自民國（下同）112年5月20日起至騰空遷讓返還第1項房屋予原告之日止，按月給付新臺幣（下同）23,000元。

㈢被告應自112年5月20日起至清空遷讓返還第1項房屋予原告之日止按月給付23,000元，及按週年利率5％計算之利息；

嗣於本院112年9月7日言詞辯論期日當庭變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應自112年5月20日起至騰空遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付新臺幣23,000元。

㈢被告應自112年5月20日起至清空遷讓返還第一項房屋予原告之日止按月給付23,000元，及按週年利率5％計算之利息。

㈣被告應給付新臺幣5,207元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，均應准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：緣被告承租原告所有系爭房屋，兩造於112年4月1日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定押租金為新臺幣（下同）46,000元，租賃期間自112年4月1日起至113年1月31日，被告應按月於每月10日前給付當月租金23,000元，租賃期間由被告負擔系爭房屋之水費、電費及瓦斯費。

惟被告僅於112年4月11日給付23,000元押租金，並自112年4月1日承租日起即未依約給付租金，經原告於112年5月20日以被告所積欠之租金總額已達2個月為由，合意終止系爭租約，並約定於同年5月27日10時許點交系爭房屋，然未獲置理。

系爭租約既已終止，被告應將系爭房屋遷讓返還原告。

系爭租約終止後，被告仍繼續占有系爭房屋，故其應自112年5月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利23,000元，及按相當於月租金額計算之違約金每月23,000元，若未足一個月則以日租金折算。

又被告未給付系爭房屋112年4月1日起之水電瓦斯費5,207元未繳納。

為此依民法第767條第1項前段、第455條第1項前段規定，請求擇一判決被告遷讓返還系爭房屋；

依民法第179條規定，請求被告自112年5月20日起至返還系爭房屋為止，按月給付相當於租金之不當得利；

依系爭租約請求被告自112年5月20日起至返還系爭房屋為止，給付按相當於月租金額計算之違約金；

依系爭租約請求被告給付水電費及違約金等語。

並聲明：如主文第1至4項所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以為聲明或陳述。

三、得心證之理由：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，達2個月之租額，得依前項之規定，終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

本件原告主張被告自112年4月1日承租日起即未依約給付租金，至同年5月10日所欠租金總額已達2個月，經以通訊軟體、存證信函向被告催告給付未果，後兩造於112年5月20日簽訂終止房屋租賃契約書達成終止系爭租約之合意等節，業據其提出系爭租約、終止房屋租賃契約書、與被告之LINE對話紀錄、郵局轉帳交易記錄、中壢內壢118號存證信函等件為證（見本院卷第9至45頁），核屬相符，堪信為真實。

系爭租約既於112年5月20日終止，被告已無合法占有使用系爭房屋之權源，自屬無權占有，則原告依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。

又原告前揭依民法第455條規定之請求，既經准許，則其依民法第767條第1項前段規定之擇一為有利判決之請求，本院即毋庸再予審究，併此說明。

㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。

無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算。

查被告自112年5月20日起無權占有系爭房屋至今，業經認定如前。

參諸系爭租約約定每月租金之金額為23,000元，足認被告無權占有系爭房屋所受利益，及原告因此所受損害，以系爭租約所約定上開每月租金額即23,000元計算為適當，則原告依民法第179條規定，請求被告自112年5月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元，即屬有據。

㈢又系爭租約第14條第3項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示以不定期繼續契約，並得向承租人請求為返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）。」

（本院卷第14頁）。

細繹上開約定，僅需被告於租約期滿或終止後，未即時遷出返還系爭房屋，即須給付原告違約金，並未排除原告得另行依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，亦無將被告於租約期滿或終止後就系爭房屋所造成之其他損害劃由前開違約金所涵蓋，可見與損害總額預定性質之違約金不同，應認前開違約金之性質應屬懲罰性違約金。

本院審酌前開懲罰性違約金之目的應在於促使被告儘速遷讓返還系爭房屋及回復原狀，以使原告可依其意思自由使用收益系爭房屋，又考量被告於系爭租約租賃期滿後至今仍未返還系爭房屋予原告，並衡諸誠信原則、社會經濟狀況及一般租賃交易常態，復酌以被告應按月給付相當租金之不當得利23,000元，業經本院准許如前，堪認兩造約定之違約金尚屬適當。

從而，原告依系爭租約第14條第3項約定，請求被告應自112年5月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元，未足一月折以月租金折算日租金金額之違約金，亦屬有據。

㈣又自系爭房屋交付之日起，房屋之水電、瓦斯等費用由被告負擔，此有系爭租約第5條約定在卷可考（見本院卷第12頁）。

又被告積欠水費448元、瓦斯費1,025元、電費3,824元，及原告為起訴請求被告履行系爭租約義務，則有原告提出之水費通知單、天然氣收費通知單、台灣電力公司繳費憑證、收款憑據為證（見本院卷第61至63頁），堪信屬實，是原告主張被告積欠之水電瓦斯費用5,207元，核屬有據。

㈤末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。

查原告依系爭租約請求被告給付租金及清償相關費用，係以起訴之方式催告請求，而本件民事起訴狀繕本係於112年8月2日送達被告，有本院送達證書附卷足憑（本院卷第56至57頁），是參照前述規定，原告請求被告給付自起訴狀繕本合法送達被告之翌日即112年8月3日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，洵屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第455條第1項規定及系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自112年5月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元之相當於租金之不當得利，及自112年5月20日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止按月給付23,000元，及自112年8月3日起至清償日止按週年利率5％計算利息之違約金，及給付原告5,207元，及自112年8月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定宣告假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其於主張、陳述及攻擊、防禦方法暨所提證據，經本院審酌後，認於判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 112 年 11 月 16 日
桃園簡易庭 法 官 汪智陽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 16 日
書記官 陳家蓁