桃園簡易庭民事-TYEV,112,桃簡,1478,20240307,2

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第1478號
原 告 桃園市政府住宅發展處

法定代理人 邱英哲
訴訟代理人 程光儀律師
複代理人 林泓均律師
邱建銘律師
訴訟代理人 張義群律師
張庭維律師
被 告 高青龍


上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年2月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號三樓之五房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟柒佰柒拾貳元，及自民國一百一十二年九月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

另自民國一百一十二年五月一日起至騰空遷讓返還第一項聲明所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟陸佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：被告於民國（下同）109年10月22日向原告承租桃園市○○區○○路000號之5房屋（下稱系爭房屋），約定租期自109年11月1日起至112年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）9,600元，應於每月15日前給付，若未依約返還房屋時，被告並應給付按欠繳租金一倍之違約金（下稱系爭租約）。

詎被告於111年7月20日已積欠原告分期租金14,400元及月租金9,600元已逾期繳納逾2個月，原告於111年7月20日以桃園永安郵局存證號碼第393號存證信函催告被告限期繳納積欠之租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，然被告仍未置理，原告再於111年8月29日以桃園永安郵局第457號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，上開存證信函於111年8月30日送達被告，惟被告迄未遷出系爭房屋。

而被告自111年8月31日起，無權占用系爭房屋，自應按月給付相當租金之不當得利9,600元，另依系爭租約第11條第3項約定，被告應按月給付違約金9,600元。

且就被告占用期間欠繳之水費1,429元、電費5,942元，原告先行代墊，亦屬被告所受之不當得利。

為此，爰依系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000 號3 樓之5房屋騰空遷讓返還予原告；

㈡被告應給付原告205,438元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

另自112年5月1日起至騰空遷讓第1項聲明所示房屋予原告之日止，按月給付原告19,200元；

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

原告主張兩造於109年10月22日簽立系爭租約，109年11月1日起至112年10月31日，每月租金9,600元，應於每月15日前給付，被告給付押租金9,600元。

被告自111年7月起即未依約給付分期租金14,400元及已逾期繳納租金達2個月，嗣原告於111年7月20日以桃園永安郵局存證號碼第393號存證信函限期催告被告繳納積欠之租金，被告逾期仍未給付，原告再於111年8月29日以桃園永安郵局第457號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，上開存證信函於111年8月30日送達被告，系爭租約業已終止等情，業據其提出系爭租約、公證書、第393號、第457號存證信函暨回執聯附卷可參（見本院卷第12至26頁），經核與原告所述相符。

而被告已於相當時期受合法通知，既於言詞辯論期日不到場，亦未提出答辯書狀為爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同自認，堪認原告上開主張之事實為真實。

系爭租約既於111年8月30日終止，則原告依租賃物返還請求權請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。

㈡按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

查被告積欠原告分期租金14,400元及自111年6月份至111年8月31日止租金28,491元【計算式：9,600＋9,600＋（9,600×30/31）＝28,491】，睽諸前揭意旨，應扣除前已幾付之保證金9,600元，是原告依系爭租約，請求被告給付積欠之租金33,291元【計算式：（14,400＋28,491）－9,600元＝33,291】，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。

㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而不動產之所有權人或出租人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。

經查，系爭租約於111年8月30日業經終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，然被告卻仍無權占用系爭房屋，已取得使用系爭房屋之利益，致使原告無法使用收益系爭房屋，原告自得向被告請求返還其所受之利益，是原告依民法第179條之規定，請求被告給付自111年8月31日起至112年4月31日止，相當租金之不當得利77,109元【計算式：（9,600×1/31）＋（9,600×8）＝ 77,109】，及自112年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,600元，即屬有據，逾此數額之請求，則不應准許（理由詳後述）。

㈣又自系爭房屋交付之日起，房屋之水電、瓦斯等費用由被告負擔，此有系爭租約第5條第1項約定在卷可參（見本院卷第13頁反面）。

查被告積欠水費1,429元、電費5,942元，業據原告提出台灣自來水公司、台灣電力公司繳費憑證為證（見本院卷第27至29頁），核屬有據。

㈤又系爭租約第3條第3項「乙方應依前項約定之繳款方式如期繳納租金，不得以任何理由拖延或拒絕。

逾期未繳上開費用者，應依下列基準加收違約金：㈠逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五……」及第11條第3項約定：「乙方（即被告）未依約返還房屋時，甲方（即原告）除得向乙方請求為返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」

等語，有系爭租約附卷可參（見本院卷第14頁反面）。

查被告違反系爭租約之約定，未履行按約定期間繳納租金及遷讓交還系爭房屋之義務，原告自得依上開約定，向被告請求違約金。

惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

又「違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。」

（最高法院82年度台上字第2529號裁判要旨參照）。

本院審酌社會住宅乃為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求，被告係社會住宅承租戶，本屬經濟上弱勢族群，其於租約終止後未履行遷讓返還房屋之義務，致原告所受之損害通常即為租金收入，復衡以原告已得向被告請求按月給付相當於租金之不當得利，並參以目前經濟景氣低迷，又處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂十分重大等情，認原告請求被告賠償相當於租金不當得利再加計一倍77,109元之違約金及遲延給付租金加收之違約金958元，並請求被告自112年5月1日起至騰空遷讓系爭房屋予原告之日止，按月加計9,600元之違約金部分，尚屬過高，此部分全部違約金應予酌減為1元為適當，逾此範圍則不應准許。

四、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告將門牌號碼桃園市○○區○○路000 號3 樓之5房屋騰空遷讓返還予原告；

請求被告給付原告117,772元（計算式：33,291元＋77,109元＋1,429元＋5,942元＋1元＝117,772 元），及自起訴狀繕本送達翌日即自112年9月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

另自112年5月1日起至騰空遷讓系爭房屋予原告之日止，按月給付原告9,600元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 3 月 7 日
桃園簡易庭 法 官 汪智陽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 7 日
書記官 陳家蓁