桃園簡易庭民事-TYEV,96,桃簡,1436,20090306,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 96年度桃簡字第1436號
原 告 丙○○
訴訟代理人 游文華律師
己○○
樓
被 告 乙○○
被 告 庚○○
訴訟代理人 陳宏瑄律師
複代理人 丁○○○
戊○○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年2 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

（一）按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案言詞辯論者，應得其同意」、「訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之」，民事訴訟法第262條第1項、第2項分別定有明文。

本件原告起訴時原係請求被告甲○○、乙○○拆屋還地，嗣於本院民國97年5 月16日言詞辯論審理中，撤回被告甲○○，並經被告同意，依上開規定，自屬有效。

（二）又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；

又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第7款、第2項定有明文。

查本件原告於訴狀送達被告後，以96年12月21日訴狀表示，追加庚○○為被告，此屬訴之追加，而被告則於96年12月27日言詞辯論期日到庭，未就原告之訴之追加有所異議，逕為本案之言詞辯論，依上開規定，自已視為同意追加；

且原訴及訴之追加均係本於土地所有權之主張，應認不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。

故原告之訴之追加，尚合前揭法律規定，應予准許。

（三）本件被告乙○○經合法送達未於最後言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

（一）伊於79年6 月間與被告庚○○簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），原約定買賣範圍房屋部分係除已作保存登記之92.11 平方公尺加強磚造平房外，尚包含65平方公尺磚造違章建築以及約120 平方公尺鐵皮屋；

土地部分係桃園市○路段2059-8 7、2059-94 以及79年7 月28日分割登記前790 （重測後為國際段790 地號，下稱790 地號）地號土地。

被告庚○○之配偶甲○○於79年6 月8 日兩造簽訂買賣契約後，未經原告同意私自於79年7 月20日送件辦理原為186 平方公尺之2059-79 地號土地對半分割出00 00-000 地號土地（即面積93平方公尺），並於79年7 月28日分割登記完成，嗣才於同年8 月16日送件辦理本件買賣房地之移轉登記，並於同年8 月18日登記完竣，迄至79年11月6 日開始，要求原告確認日後會將790 地號上系爭23 .68 平 方公尺土地（下稱系爭土地）移轉返還。

查系爭買賣契約書雖記載買賣契約不動產標示部分為「土地以路邊起至厝後牆壁邊緣至為範圍」（下稱系爭記載），然當時系爭買賣契約書之擬訂、過戶等相關事宜皆係由甲○○所為，伊僅在買賣契約書上簽名，並不知契約內容為何，亦未注意，故事實上兩造於買賣時並無該等合意，伊之原意係買受包含系爭790 地號之完整建物與土地，且甲○○並告知以權狀登記為準，故系爭記載乃被告庚○○與甲○○以欺瞞之手法所為，自不應拘束伊。

而被告庚○○於買賣完成後又於80年2 月13日以存證信函要求原告簽屬同意書，要求原告應隨時配合移轉系爭土地給被告，函中僅表明依買賣契約書記載內容而非載以係雙方合意之表示，且倘該記載確係為兩造原意，被告自毋庸以存證信函重作表示，而伊亦於80年4 月12日回函表示被告庚○○所交付之土地面積不足。

伊於79年11月6 日受被告庚○○請求簽署約定返還系爭土地之約定書時，才驚覺受騙，惟四處請教，均受告知以系爭不動產買賣契約書之第2條不動產標示部分已有系爭記載，伊遂未再積極爭取，惟頃因擬處分不動產，經告知以將無人有意願購買如此之房屋或僅能以低價出售，遂認應起而主張權利。

又因本件乃地上物與建築基地同時處分，僅是被告庚○○遲未將坐落於系爭土地上之鋼架鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）拆除，未將該範圍之土地交付伊，故本件並無民法第425條之1 之適用。

此外，縱兩造有「賣到厝後牆邊緣」之合意，然此僅具有債權效力，系爭土地既係登記為原告所有，依物權優先性其所有權絕對原則，被告庚○○所為債權主張自無對抗伊物權之效力，伊仍得依民法第767條請求被告將系爭鐵皮屋拆除，並將土地返還原告。

（三）被告乙○○為伊鄰居，明知系爭土地為伊所有，卻仍向被告庚○○租借作為其所經營凱慶工業股份有限公司（下稱凱慶公司）電器產品裝配作業與堆存物品使用，其使用系爭土地並無正當權源，故乃無法律上原因受有相當於租金之利益，致伊受有損害，構成不當得利，依土地法第105條準用第97條規定，依系爭土地96年1 月申報地價每平方公尺新臺幣（下同）2,800 元計算每年相當於租金之損害金為6,630 元（2,800 ×23.68 ×10％），依起訴日起算前5 年共為33,150元。

而被告乙○○每月致伊受損害之金額為553 元，爰由起訴日即96年9 月3 日起算，被告乙○○應自96年10月3 日起至遷出土地之日止，按每月3 日給付伊553 元。

（四）並聲明：被告庚○○應將築造於原告所有坐落桃園縣桃園市○○段790 地號土地面積23.68 平方公尺之鋼造鐵皮建物拆除，並將土地返還原告。

被告乙○○應給付原告33,150元及自96年10月3 日起至遷出前項所示土地之日止，按每月3 日給付原告553元。

二、被告乙○○於最後言詞辯論期日未到場，據其以前到場陳述則以：伊不知系爭土地之所有權誰屬，惟其係向甲○○承租系爭鐵皮屋，至今仍有給付租金給甲○○，故不願再付租金給原告。

並聲明：原告之訴駁回。

三、被告庚○○則以：系爭鐵皮屋係伊於70年出資建造，於74年出租予被告乙○○所經營之凱慶公司使用，對於系爭鐵皮屋位於系爭土地上之事實雖不爭執，然79年伊將790 地號土地賣予原告時，乃因法令建蔽率60％之限制，地政機關不准土地分割到原告所買受之磚造建物後牆壁處，是最後分割範圍才包括系爭土地，並將790 地號土地整筆登記在原告名下，故於系爭買賣契約書中特別載明，買受標的係桃園市○○路○ 段530 巷55號本國式加強磚造2 層樓房連同基地桃園市○路段2059 -87、2059 -94、2059-79 地號土地以「路邊起至厝後牆壁邊緣至為範圍」所有權連同使用權全部賣渡，並約定買賣讓渡標的建物以現況點交，是790 地號土地並非整筆全部出賣，而是賣到厝後牆邊緣為範圍，即不包括系爭土地，而系爭鐵皮屋與原告所買受之加強磚造2 層樓房所在位置根本不相連亦不相通，系爭鐵皮屋乃係與被告出租給凱慶公司使用之大廠房（桃園市○○路○段530 巷59號，下稱系爭大廠房）相連，進出皆須經過系爭大廠房，被告根本不可能未出賣系爭大廠房而將系爭鐵皮屋及其基地自大廠房截出單獨出賣給原告，亦即買賣雙方皆明知買賣範圍不包括系爭鐵皮屋及其基地，故雖790 地號土地係整筆登記於原告名下，然此僅係借名或信託登記，原告並非系爭土地之實質所有權人，自不得請求伊拆屋還地。

又物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，但在未交付前繼續占有買賣標的物，並非無權占有，亦不因移轉登記是否完成而有異，而自買賣發生之79年6 月8 日至今已超過17年，原告從未主張系爭土地未為點交，已逾契約請求權15年時效，伊亦得以請求權罹於時效抗辯，則亦毋庸返還系爭土地。

此外，系爭土地與系爭鐵皮屋原均為伊所有，縱認有出賣系爭土地，亦有民法第425條之1 之適用，即推斷土地承買人（即原告）默許房屋所有人（即被告）繼續使用土地，或兩造間有租賃關係存在，伊亦非無權占有。

並聲明：駁回原告之訴。

四、得心證之理由：兩造就系爭鐵皮屋座落在登記為原告所有之790 地號土地、現為被告乙○○使用、原告於買賣系爭土地時，即知系爭鐵皮屋占用在系爭土地上、而系爭買賣契約書中有系爭條款之記載等事實均不爭執，然原告主張係買受790 地號整筆土地，不知土地範圍，只知土地之權狀地號，係於收到被告庚○○請求確認將返還系爭土地之確認函才知買賣契約有系爭記載，然雙方並無此部分之合意，是基於土地所有權人之地位，依民法第767條前段、中段規定，請求被告庚○○拆屋還地、被告乙○○給付相當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點在於：系爭買賣契約書中之「土地以路邊起至厝後牆壁邊緣至為範圍」記載究為何指？即買賣之標的是否包含系爭鐵皮屋及其基地？原告主張被告庚○○應拆除系爭鐵皮屋返還系爭土地、被告乙○○應給付相當於租金之不當得利等是否有理由？

（一）按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。

是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。

關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。

其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。

因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。

又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第58號、19年上字第453 號判例要旨及88年度台上字第1671號判決要旨參照）。

經查： 1、就原告與被告庚○○當初買賣標的物之範圍，原告主張除已辦保存登記之92.11 平方公尺之桃園市○○路○ 段530巷55號本國式加強磚造2 層樓房，尚含有65平方公尺磚造違章建築以及約120 平方公尺鐵皮屋，而土地範圍即前開建物基地之範圍，故系爭鐵皮屋及其基地亦為買賣標的，並請求傳喚證人游忠即原告之配偶作證，證人游忠於98年1 月15日本院審理時證稱：買賣的範圍係到鐵皮屋後面的牆壁，所謂的「厝」係指鐵皮屋；

雖知道買賣契約書並未將鐵皮屋寫進去，但係因甲○○表示「以地號為準」，故毋庸將鐵皮屋加上去；

（被告代理人詢問：是否知道買賣契約書「厝」是指什麼？）是指我們跟他買的房子，連同鐵皮屋。

（契約上寫說到厝後面的後牆邊緣，是否知道他沒有把鐵皮屋寫進去？）是我知道等語（見本院卷第248頁至第250 頁）。

證人前述證詞，先係證述「厝」是指加強磚造建物連同系爭鐵皮屋，後竟又證述知道鐵皮屋未寫進契約，即表示「厝」並不包括系爭鐵皮屋，其證詞已前後矛盾，是不能作為對原告有利之證據。

2、依桃園縣桃園地政事務所97年12月22日桃地測字第09710009430 號函所檢附之79年6 月12日件字第1121號土地分割之土地複丈申請書、處理過程及複丈結果相關資料，依地政測量員簽呈所載「申請人先則檢附使用執照要求按既有建物辦理分割」（見本院卷第229 頁）文意觀之，應可認被告庚○○於申請土地分割時，原係主張分割至既有建物即桃園市○○路○段530 巷55號本國式加強磚造2 層樓房後牆邊為範圍之基地，然因當時有建蔽率60％之限制需有法定空地，故地政機關不准分割到建物後牆壁處，最後分割的範圍才包括系爭土地，以符合建蔽率60％之要求，有前開函文暨所附相關文件在卷（見本院卷第222 頁至第240 頁）可稽，是被告庚○○抗辯790 地號土地係因建蔽率限制分割，無法按既有建物分割，故才會將系爭土地亦納入790 地號，而將整筆土地登記在原告名下等語，應屬可採。

3、再依被告庚○○所提出系爭鐵皮屋之相關照片觀之，系爭鐵皮屋並非一獨立建物，乃屬於系爭大廠房之一角，其雖位於原告所買受之加強磚造樓房後方，然兩建物間並不相連，有照片6 張附卷（見本院卷第268 頁至第273 頁）可證，被告庚○○抗辯不可能未出賣大廠房而僅截出系爭鐵皮屋出賣予原告等語，應屬可採，即原告主張當初買賣之標的有包含系爭鐵皮屋及其基地云云，洵屬無據。

4、又參酌一般買賣整筆土地之交易習慣，皆係以土地地號特定買賣標的，非整筆土地交易者，則會標示土地範圍；

而買賣建物者，則以建物之門牌號碼作為特定。

經查：原告雖主張系爭大廠房及系爭鐵皮屋亦為買賣標的，然買賣契約書上並未有大廠房及系爭鐵皮屋之記載，且倘如原告所主張，其所買受之標的物包含系爭大廠房及鐵皮屋，為何其非主張「返還房屋」而係主張「拆屋」？且主張拆屋之範圍僅有系爭鐵皮屋而不包括系爭大廠房？可認原告與被告庚○○間買賣之標的，應僅有桃園市○○路○段530 巷55號國式加強磚造貳層樓房屋連同基地，而因土地無法按既有建物分割，造成土地範圍與房屋基地範圍不一致，為特定買賣之土地範圍，故於契約書中就土地部分除註明土地之地號外，並額外加註以「土地以路邊起至厝後牆壁邊緣」為範圍，即原告與被告庚○○間買賣之建物並不包括系爭大廠房及鐵皮屋，且系爭鐵皮屋所占用之系爭土地，亦非原告所買受之樓房基地，790 地號土地並非整筆出售，被告庚○○之抗辯，應可採信。

5、綜上所述，本院認系爭買賣契約書之真意，係原告向被告庚○○買受桃園市○○路○段530 巷55號國式加強磚造貳層樓房屋連同基地，系爭鐵皮屋所占用在790 地號土地之23.68 平方公尺部分，並非買賣範圍。

（二）又按土地法第43條所謂登記有絕對效力，依司法院院字第1919號解釋，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力。

故第三人信賴登記而取得土地權利時，真正權利人固不得對之主張其權利，然若土地權利名義人並非此種第三人，真正權利人非不得對抗此登記。

查兩造間乃系爭土地之直接前後手，原告並非法律所保護之善意第三人，是原告主張與被告庚○○間縱有「賣到厝後牆邊緣」之合意，亦僅具有債權效力，系爭土地既係登記為原告所有，依物權優先性其所有權絕對原則，被告庚○○所為債權主張自無對抗伊物權之效力，伊仍得依民法第767條請求被告庚○○將系爭鐵皮屋拆除，並將土地返還原告云云，顯不足採。

（三）本件兩造間買賣範圍不包含系爭土地及鐵皮屋已如前述，則系爭土地及鐵皮屋之真正權利人應為被告庚○○，是原告亦無從向被告乙○○請求使用系爭土地相當於租金之不當得利，其此部分之請求亦無理由。

五、綜上所述，原告依民法第767條及不當得利之法律關係，請求被告庚○○應拆除系爭鐵皮屋返還系爭土地；

被告乙○○應返還使用土地之不當得利，均無理由，應予駁回。

六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 3 月 6 日
桃園簡易庭 法 官 葉藍鸚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 6 日
書記官 辜伊琍