桃園簡易庭民事-TYEV,97,桃簡,684,20090313,3

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 97年度桃簡字第684號
原 告 甲○○
訴訟代理人 黃啟逢律師
被 告 乙○○
號2樓
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國97年10月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落於桃園縣八德市○○路○段四九○巷十五之一號二樓之房屋騰空遷出返還予原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬參仟陸佰柒拾柒元及自民國九十八年二月十三日起，按週年利率百分之五計算之利息；

及自民國九十八年一月十六日起至騰空遷出並返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟陸佰元及按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由甲、程序方面：

一、本件原告原起訴請求（一）被告應將坐落於桃園縣八德市○○路○ 段490 巷15之1 號2 樓房屋騰空遷出並回復原狀後返還予原告。

（二）被告應給付原告新臺幣（下同）66,000元，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算利息。

（三）被告應自民國97年4 月15日起至騰空遷出並回復原狀後返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,600元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

嗣後將上開請求變更為（一）被告應將坐落於桃園縣八開市○○路○ 段490 巷15之1 號2 樓房屋騰空遷出並返還予原告。

（二）被告應給付原告48,800元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止之法定遲延利息；

及自97年2 月15日起至騰空遷出並返還第1項房屋之日止，按月給付原告8,600 元及法定遲延利息。

後又將聲明變更為如主文第1 、2 項所示，核其所為雖屬訴之變更追加，惟請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規定，應予准許，合先敘明。

二、本件被告經合法送達未於最後言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：被告於91年11月15日向伊承租桃園縣八德市○○路○ 段490 巷15之1 號2 樓房屋（下稱系爭房屋），並約定每月租金為8,600 元、押租金20,000元。

原租賃契約至92年11月14日止，惟租期屆至後，被告假藉工作繁忙或遠行或急需用錢等理由藉故拖延並開立數張支票予伊，伊礙於情面而收受被告給付之支票，致使兩造間之租賃契約成為不定期繼續契約，然被告卻自96年5 月14日給付租金後，自96年6 月起即未再給付任何租金予伊，迄今已1 年有餘，伊遂於97 年11 月11日發存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，告知系爭房有收回自住之需，請求被告於97年12月15日前搬離，並請被告於97年12月15日前清償所積欠之租金，被告於同年月14日收受系爭存證信函，但至97年12月15日均未收到被告搬離及交屋之通知，亦未收到被告清償所積欠之租金，伊遂再次發函予被告，表明有收回自住之需及被告積欠租金達2 個月以上經催告限期繳納仍不支付，而表示終止租賃契約之意思表示，然自此之後被告均拒絕收受郵件，是以伊於98 年1月12日向臺灣板橋地方法院（下稱板橋地院）公證處請求認證就系爭租賃物之終止租賃契約通知書，並由板橋地院寄發此終止租賃契約通知書，於98年1 月15日經被告親自收受，故兩造間之租賃關係已於98年1 月15日終止，被告應騰空遷出並返還系爭房屋；

且至今被告皆未給付所積欠之租金，則被告共積欠伊19個月又1 天（96年6 月15日至98年1月15日）之租金，於扣除20,000元之押租金後，被告尚有143,677 元（8,600 ×19＋8,600 ÷31－20,000）租金未付。

而兩造間之租賃關係既於98年1 月15日終止，則被告應自98年1 月16日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付伊8,600 元相當於租金之不當得利，並加計法定遲延利息。

並聲明：如主文第1項、第2項所示。

二、被告於最後言詞辯論期日未到場，據其以前到場則以：對於96年5 月14日後，即96年6 月起即未給付原告租金及應於返還系爭房屋之日前按月給付原告8,600 元之事實不爭執，惟主張兩造間之租賃契約為不定期繼續契約，兩造間之租賃契約仍存在。

並聲明：駁回原告之訴。

三、得心證之理由：

（一）兩造間就系爭房屋於91年11月15日簽訂有房屋租賃契約，約定每月15日給付租金8,600 元，原告並收受被告給付之押租金20,000元，原租約至92年11月14日到期，後兩當間之租賃契約因故成為不定期繼續契約；

被告自96年6 月起即未給付原告租金；

被告至今仍繼續占有系爭房屋等事實，為兩造所不爭執，並有前開租賃契約在卷（見本院卷第12頁至第18頁）可稽，是堪認為真實。

（二）原告主張兩造間之租賃契約已於98年1 月15日終止，被告應騰空遷出並返還系爭房屋等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件兩造之爭點在於租賃契約是否已終止。

按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約。

而所謂收回自住，係指出租人因正當事由有收回自住之必要者而言，出租人就此固有舉證之責任，惟其證明方法並無限制（司法院院解字第3491號解釋意旨參照）。

又按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」

民法第440條第1 、2 項定有明文。

又按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。」

土地法第100條第3款亦有明定。

本件兩造間之租賃關係屬不定期租賃關係，為兩造所不爭執，而本件被告自96年6 月份起即未依約繳納租金，被告共已積欠原告近20個月租金未納，而本件原告已於97年11月11日以系爭存證信函催告被告繳納租金欠款，被告於同年月14日收受系爭存證信函，被告仍未為置理，原告遂再次發函予被告，表明有收回自住之需及被告積欠租金達2 個月以上經催告限期繳納仍不支付，而表示終止租賃契約之意思表示，又因被告拒絕收受郵件，是原告於98年1 月12日向板橋地院公證處請求認證終止租賃契約通知書，並由板橋地院寄發此終止租賃契約通知書，於98年1 月15日經被告親自收受之事實，業據原告提出系爭存證信函及其回執、板橋地院98板院認003 字60號認證書及其回證在卷（見本院卷第77頁至第84頁）可稽，是堪認本件兩造間之租賃關係已於98年1 月16日經原告合法終止在案，被告空言否認租賃關係尚未終止，洵非可採。

從而，原告依據民法第767條前段規定，請求被告返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。

（三）次按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。

被告於租賃關係消滅後猶占有系爭房屋，為不爭之事實，依前開說明，自受有相當於房屋租金之利益，並致原告受有同額之損害。

本院審酌兩造原租賃契約係約定每月租金為8,600 元（此為被告所不爭執），可見被告因無權占有該屋而受有每月免繳租金8,600 元之利益，是原告主張被告應給付無法使用該屋之損害（亦即被告免繳租金之利益）每月8,600 元，自屬允當。

四、從而，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、不當得利法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告應給付原告143,677 元及自被告收受民事準備書狀（二）之翌日即98年2 月13日起之法定遲延利息；

及自98年1 月16日起至騰空遷出並返還房屋之日止，按月給付原告8,600 元及法定遲延利息，為有理由，應予准許。

五、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，本於職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 3 月 13 日
桃園簡易庭 法 官 葉藍鸚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 13 日
書記官 辜伊琍