桃園簡易庭民事-TYEV,98,桃簡,209,20090320,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度桃簡字第209號
原 告 上圓滿不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 丙○○
被 告 乙○○
甲○○

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國98年2 月26日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告主張：
緣被告乙○○前於民國97年1 月8 日委託原告代為銷售被告乙○○所有門牌號碼桃園縣八德市○○街177 巷23弄6 號之房屋及其所坐落土地之應有部分（下稱系爭房地），與原告訂有不動產專任委託銷售契約書1 份（下稱系爭契約書），約定委賣期限至97年7 月14日止，銷售價格則為新臺幣（下同）5,500,000 元；
而原告於前揭委賣期間，曾帶被告甲○○攜同風水師，前往系爭房地，查看過4 次，嗣被告甲○○並於97年7 月21日與被告乙○○簽訂系爭房地之買賣契約。
依系爭契約書第11條約定，被告乙○○在委賣期間屆滿後2個月內將系爭房地出賣予原告曾仲介之客戶甲○○，仍應一次給付原告委託銷售價格4 ％之服務報酬，而另依兩造間於97 年5月12日簽訂之契約內容變更同意書，被告乙○○應給付原告之服務費變更為100,000 元，是被告乙○○應給付原告100,000 元；
而依內政部89年7 月19日台（89）內中地字第8979517 號文：不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之金額合計不得超過該不動產實際成交價金6 ％，故依原告服務報酬計收標準，賣方應按實際成交價金負擔4 ％之服務報酬、買方應按實際成交價金負擔2 ％之服務報酬。
被告甲○○係於被告乙○○委賣期間，由原告帶往查看系爭房地4 次，因而得到系爭房地全部資料，及售價等重要資訊，且於委賣期滿後2 個月內與被告乙○○就系爭房地完成買賣，依原告服務報酬計收標準，被告甲○○應給付原告服務費110,000 元（5,500,000 ×2％）。
又據被告乙○○稱：服務費已折讓與被告甲○○，並曾致贈原告25,000元表達謝意，倘被告乙○○確已將應給付原告之服務費折讓與被告甲○○，則依民法第184條及第179條之規定，被告甲○○應將75,000元返還原告，連同其本身應給付之服務費，共應給付原告185,000 元。
為此，爰依兩造間之仲介契約先位請求被告乙○○應給付原告
100,000 元；
被告甲○○應給付原告11 0,000元。
依侵權行為及不當得利之法律關係備位請求被告甲○○應給付原告
185,000 元。
二、被告方面：
（一）被告乙○○則以：伊與原告間雖有簽訂系爭契約書，並有如原告所主張之契約內容，然伊並不知被告甲○○係經原
告所介紹，乃係透過鄰居介紹才認識、簽約，故不符合契
約第11條所訂之「經由乙方（即原告）曾經仲介之客戶，而於委託期間屆滿後2 個月內，甲方（即被告乙○○）逕
與該客戶成交者。」之情形，而因認為原告在委賣期間有
盡心幫伊尋找買主，故有包給原告25,000元紅包，此與伊與被告甲○○成交與否無涉等語抗辯，並聲明：駁回原告
之訴。
（二）被告甲○○則以：伊從未委託原告買房屋，兩造間並無委買之約定，原告僅係帶伊去看房子而已，看屋當時伊亦未
表明要買房屋，且係由原告帶往系爭房地，當時並不認識
被告乙○○，亦不知屋主為誰，而原告帶伊前往看屋時並
未告知若房屋成交需支付仲介費，而被告乙○○係為鄰居
所介紹，當時並不知道是同一間房屋等語抗辯，並聲明：
駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
原告與被告乙○○簽訂有系爭契約書，依契約第11條第3款約定：「經由乙方（即原告）曾經仲介之客戶，而於委託期間屆滿後2 個月內，甲方（即被告乙○○）逕與該客戶成交者，視為乙方已完成仲介義務，甲方仍應支付託銷售價格4％之服務報酬，並應全額一次付予乙方。」
（下稱系爭條款），簽訂系爭契約書後，原告與被告乙○○另又簽訂變更同意書，約定服務報酬為100,000 元；
於被告乙○○委託原告銷售系爭房地期間，原告曾帶被告甲○○前往系爭房地查看；
被告乙○○與甲○○於系爭契約期間屆滿後之2 個月內即97 年7月21日完成系爭房地之買賣等事實，業據原告提出系爭委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書、建物登記謄本、通話明細單為證，經核屬相符，且為被告等所不爭執，是堪信為真實。
原告主張被告等人應依仲介契約之約定給付報酬，惟為被告等所否認，並以前揭情詞置辯，經查：（一）關於被告乙○○部分：
1、原告係以系爭條款作為向被告乙○○請求仲介報酬之依據，解釋當事人之真意，系爭條款乃在避免賣方（即被告乙
○○）在明知買方（即被告甲○○）係原告於委託期間內
所曾經仲介之客戶，故於委託期間屆滿後始與買方簽約，
以規避仲介報酬費用之支付，而抹煞原告仲介系爭房地所
付出之勞費，是約定於賣方明知買方為經原告仲介者，縱
買賣成交係在委託期間屆滿後之2 個月內所為者，賣方仍
需支付原告仲介報酬費用，反面言之，倘賣方並不知買方
係曾經原告所仲介之客戶，而將委託標的物出售予買方，
則賣方主觀上並無規避給付報酬之故意，且系爭房地買賣
之成交亦非基於原告仲介努力所致，於此情形，賣方應認
無規避仲介報酬，即不該當系爭條款所約定之情形，賣方
自無須支付原告仲介費用，先予敘明。
2、經查，關於系爭房地之銷售過程，據被告乙○○於本院審理時辯稱：我不曉得古先生是原告所介紹的，是鄰居介紹
他來看房子，原告只有跟我說有帶人去看房子，但並未告
知我該客人姓「古」等語（見本院卷第38頁、第73頁）與原告於本院審理時之陳述：我沒有告訴乙○○買主的名字
，只說有一個人有強烈意願要買房子，因此乙○○並不知
道是誰要買等語（見本院卷第39頁），互核相符。
由上可知，被告乙○○於委託銷售系爭房地期間，原告不曾將參
觀之客戶姓名等買主資料告知被告乙○○。從而，應可認
定被告乙○○並不知悉被告甲○○係經原告所仲介之客戶
，殆無疑義。
3、綜上，被告乙○○既不知悉被告甲○○為原告所仲介之客戶，則被告乙○○雖係於委託期間經過後，將系爭房屋出
售予被告甲○○，然並非在規避仲介服務費之支付，依前
開說明意旨，即不該當系爭條款所約定之情形，即未構成
違約之事由，從而，原告依系爭條款主張被告乙○○應給
付仲介報酬費用，即屬無據，應予駁回。
（二）關於被告甲○○部分：
1、原告主張被告甲○○於委賣期間屆滿2 個月內，私下與被告乙○○買賣系爭房地之交易行為，依原告服務報酬計收
標準，買方應支付2 ％之服務報酬即110,000 元等語，為被告甲○○所否認，並以前詞置辯。經查，關於系爭房地
之銷售過程，被告甲○○於本院審理時辯稱：我沒有委託
原告幫我買房子，他只是帶我去看房子而已，而我後來也
沒有跟他買，我並非經由原告介紹而認識被告乙○○，而
係經鄰居介紹的，且鄰居介紹時，我並不知是同一間房子
，而原告帶我去看系爭房地時，並未告知我如果買賣成交
的話，要付仲介費等語（見本院卷第37頁至第39頁）；
而原告亦陳稱：我僅是口頭告知被告甲○○須給付報酬等語
（見本院卷第40頁），可認原告與被告甲○○間並未簽訂書面契約，且原告亦未舉證證明其與被告甲○○間有給付
仲介費用之合意，是原告自無從依據所謂契約關係向被告
甲○○請求給付服務報酬。
2、而被告等人間係於上開委託期間屆滿後，經由鄰居介紹進而商談、買賣系爭房地，渠等之行為並未違反系爭契約之
內容，已如前述，亦無所謂故意或過失不法侵害他人權利
或故意以背於善良風俗之方法或違反保護他人法律可言，
且原告並未舉證證明其尚受有何「權利」之損失，亦無法
證明與被告古德明間給付報酬之約定，末亦無指出被告古
德明受有利益致原告受何損害。從而，原告主張被告甲○
○應負侵權行為損害賠償責任及返還不當得利，均屬無據
，應予駁回。
五、從而，原告先位請求被告乙○○應給付原告100,000 元，被告甲○○應給付原告110,000 元為無理由。
原告備位請求被告甲○○應給付185,000元亦無理由，均應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 3 月 20 日
桃園簡易庭 法 官 葉藍鸚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 20 日
書記官 辜伊琍