桃園簡易庭民事-TYEV,99,桃簡,1030,20110412,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度桃簡字第1030號
原 告 簡長鏞
訴訟代理人 簡長順律師
複 代理人 蔡榮德律師
被 告 吳特誠
陳春桂
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於中華民國一百年三月二十二日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：被告吳特誠前於民國98年7 月1 日起向原告承租門牌號碼為桃園縣桃園市○○路60號4 樓之3 建物（下稱系爭建物），約定租賃期限自98年7 月1 日起至101 年6 月30日止，租金每月為新臺幣（下同）90,000元，並邀同被告陳春桂為連帶保證人。

詎被告僅支付1 個月租金，嗣後即未給付，原告於98年12月7 日委託律師催告被告給付已遲延之5個月租金，惟被告仍未支付，原告遂於99年1 月11日再通知被告終止系爭租約。

按租約終止後，承租人有即時返還租賃物予出租人之義務，又依租約第6條約定，被告未於租約終止後返還租賃物，有給付租金5 倍之違約金予原告義務，惟原告僅請求1 倍之違約金，而被告間為連帶債務關係，為此，爰依租賃之法律關係，請求被告返還系爭建物，並連帶給付98年8 月1 日起至99年1 月1 日止之租金共540,000 元，及自99年2 月1 日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告90,000元之違約金。

並聲明：⑴被告應將系爭建物返還原告。

⑵被告應連帶給付原告540,000 元，及自99年2 月1 日起至返還系爭房屋日止，按月給付90,000元之違約金。

⑶願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告前於93年至95年間將系爭建物承租他人從事舞廳行業，因違法而遭桃園縣政府強制斷水斷電，且系爭建物內部違規裝修，必須拆修成縣政府機關之要求，才能符合復水復電之規定。

當初被告欲向原告承租系爭建物時，兩造口頭約定由被告處理復水復電之申請，而相關費用均可以抵扣租金。

後被告完成復水復電手續而欲申請營利事業登記時，始知系爭建物之使用執照因之前舞廳違法情形嚴重已遭吊銷，若欲重新申請使用執照，需經由建築師監督改造並通過消防建築管理等法規規定，原告前未曾告知被告系爭建物之情形如此嚴重，惟被告仍為原告完成使用執照之申請手續，原告亦同意該申請費用得由租金內抵扣，兩造並於98年6 月4 日正式簽訂系爭建物之租約。

被告並非不願支付租金，然被告已累計支出代繳水電費、配電工程費、縣政府規費、使用執照用途變更製圖及消防圖說設計會審簽證等費用共計2,180,774 元，原告應依兩造約定予以抵扣租金，待抵扣完畢後，被告即會開始支付租金。

倘原告當初並未同意抵扣，何以在2 年多之申請期間不斷提供所需文件資料予被告？原告本應提供水電及使用執照予被告申請營業執照，前房客欠繳之罰金及水電費亦應由原告支付，若原告現將系爭建物收回而再出租他人，是否受有不當得利？被告所花之生產設備及裝潢將造成被告之另一損失等語，資為抗辯。

並聲明：如主文第1項所示。

三、原告主張之事實，業據提其出系爭建物租賃契約書、催告函、終止租約之存證信函暨回執等件為證，被告固不否認兩造間之租賃契約關係，且迄今僅支付第1 個月之租金等事實，惟就原告得否以被告積欠5 個月租金而終止租約，並請求被告返還系爭建物、給付積欠租金及違約金，則以前揭情詞置辯。

是本件兩造爭執所在厥為：兩造間是否有被告得以復水復電及使用執照申請所需費用抵扣租金之約定？原告得否以被告積欠租金已達2 個月以上而終止租賃契約？經查：

（一）兩造間有抵扣租金之約定：１. 系爭建物於兩造98年7 月1 日簽訂租賃契約前，曾係斷水斷電且無使用執照之狀態，為原告於本院100 年3 月22日言詞辯論期日中陳述：（問：系爭建物出租予被告前是否斷水電？）是的；

當初房子大概98年7 月訂約前1 、2 年就交給被告陳春桂，因為她說要請使用執照等語明確，有上開筆錄第4 頁在卷可參。

又於兩造簽訂租賃契約前，原告曾口頭同意由被告申請復水復電及使用執照等費用，而該等費用日後均得與租金抵扣等事實，業據證人張文豪於本院99年12月14日言詞辯論期日具結證稱：（問：與被告二人是否有要一起設立公司？）我與被告是同學，97年時原告來找我說想要設立公司；

原告有說房子被斷水電，但是水電、使用執照由我們去辦理，費用由房租中扣除，叫我們先墊，後來約一年後我就沒有再參與，原告之房子曾經遭竊，電纜都被偷走了，所以要求我們一起處理，後來我們有請水電工來估價，原告也說從房租中扣抵；

當初是口頭約定，因為是同學所以也沒有寫成書面，但辦理恢復水電費用有單據等語綦詳，有上開筆錄第2 頁、第3 頁附卷可稽，是兩造間曾有系爭建物之復水復電、使用執照申請所需費用得與租金抵扣之約定，應堪認定。

２. 原告雖主張：如果有同意抵扣租金，應該在租約裡載明，不可能在房子出租給被告後，還同意要由伊支付所有之費用，且當初與被告及證人張文豪只有坐下來聊天而已，之後都沒有下文，連聲請公司伊都沒有掛名；

伊交資料及證件給張文豪及被告陳春桂是為了合夥開公司云云。

而查： （1）系爭建物之復水復電係由被告陳春桂以其名義向桃園縣政府申請獲准，有桃園縣政府96年7 月31日府商輔字第0960253588號函在卷可稽，而系爭建物業經桃園縣政府核准使用執照變更之請領，亦有桃園縣政府97年10月9 日府工使字第0970336037號函在卷可考，足認系爭建物復水復電及使用執照之申請事宜，均係由被告辦理完竣。

又兩造曾與證人張文豪討論成立公司一事，為兩造所不爭執，則以系爭建物於兩造簽訂租賃契約前係斷水斷電、無使用執照之無法營業使用之狀況觀之，原告就被告係為兩造合夥成立公司而進行復水復電及使用執照請領之相關手續，應無不知悉之理。

再原告未曾支付被告前揭申請費用，亦為原告所不否認，則衡之常情，系爭建物完成復水復電及使用執照請領手續，直接受益者乃系爭建物之所有權人即原告，被告完成上開手續既僅為公司營業之用，殊難想像被告寧捨棄另覓其他已具備立即可營業狀態之建物承租，而於花費相當時間及金錢完成上開手續後，仍與原告簽訂租賃契約而願按月給付全額租金之理，原告迄至言詞辯論終結時，既未能舉證被告有全額負擔前揭申請費用之承諾，且復難認被告於未獲任何利益下有為原告支付前揭費用之動機，原告否認兩造間曾有相關申請費用可抵扣租金之約定云云，即非可採。

（2）又兩造嗣於98年7 月1 日簽訂正式租賃契約時，雖未將申請費用得抵扣租金之約定明載於契約內，惟按不動產租賃契約之期限逾1 年者，應以字據訂立之；

當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，此觀民法第422條前段、第153條第1項規定可知，兩造間租賃契約是否以書面訂立，僅影響該租賃契約期間係屬定期或不定期契約之認定，而無論租金得否以其他費用抵扣，均與租賃契約係屬有償契約之性質相符，是既兩造間於簽訂正式租賃契約前即有申請費用得抵扣租金之約定，已如前述，原告又未能舉證兩造嗣後有以其他新約定替代原有約定之事實，則縱兩造於正式租賃契約簽訂時未以書面載明，仍難謂兩造間就抵扣租金之約定並未達成默示意思表示之一致，是原告前揭主張，仍非可採。

（二）原告不得以被告積欠租金而終止租賃契約：１. 查系爭建物係經桃園縣政府以96年7 月31日府商輔字第0960253588號函核准復水復電，已如前述，而被告已繳納系爭建物96年7 月31日前之電費，即95年6 月份4,111 元、37,707元（公共設施）、95年7 月份31,967元（公共設施），以及水費即97年1 月份及3 月份共4,384 元，累計78,169元，有臺灣電力公司及臺灣省自來水公司收據各1 份在卷可考，原告就水電費用之單據為形式上真正亦不爭執（本院99年12月14日言詞辯論筆錄第2 頁可參），足認被告為辦理復水復電手續確已實際支出78,169元之費用。

２. 次查，被告為使系爭建物通過消防安全設備查驗以申請使用執照，曾委請全興消防設備師事務所辦理查驗相關手續，除提出97年8 月6 日金額為422,581 元之報價單，以及同年3 月5 日、10月5 日金額分別為60,000元之收據等件為證外，並有證人蔡明華即全興消防設備師事務所消防設備師於本院100 年3 月22日言詞辯論期日證稱：（問：估價單及收據是否你所開具的？）是我們所開具的；

（問：為何要申請消防設備？）因為系爭建物執照不符，所以要請建築師申請使用執照，其中消防設備要合格所以由我們辦理，後來也申請通過；

（問：報價單是否不是最後之收據？）不是，最後估價單之議價金額為380,000 元，其餘收據就是2 張各60,000元等語屬實，是被告主張其就申請使用執照已支付費用共500,000 元（380,000 ＋60,000×2 ＝500,000 ）等語，即為可採。

３. 按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第2項定有明文。

兩造約定租金每月90,000元，原告雖於98年12月7 日委託律師催告被告給付已遲延之5 個月租金共540,000 元，然兩造有申請費用得抵扣租金之約定，且被告就復水復電及使用執照申請部分，確已分別支付78,169元、500,000 元，如上所述，無論被告是否確實累計支出費用共2,180,774 元，原告主張被告積欠租金540,000 元扣除上開費用後，仍有38,169元之費用未經抵扣（78,169＋500,000 －540,000 ＝38,169），是被告既未積欠租金達2 個月以上，依上開規定，原告據此終止系爭建物之租賃契約，即非適法。

四、從而，系爭建物之租賃契約未經原告合法終止，且被告並無積欠租金之情事，則原告請求被告返還系爭建物，並應給付積欠租金540,000 元，及自99年2 月1 日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告90,000元之違約金，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 4 月 12 日
桃園簡易庭 法 官 莊佩頴
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 12 日
書記官 李華倫