桃園簡易庭民事-TYEV,99,桃簡,431,20110310,2

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度桃簡字第431號
原 告 林燕吟即林殿貴之.
林燕姍即林殿貴之.
陳怡蒨即林殿貴之.
林澤君即林殿貴之.
陳林澤即林殿貴之.
上五人共同
訴訟代理人 林于椿律師
被 告 黃日田
黃金城
陳金鍊
上三人共同
訴訟代理人 邱奕澄律師
林珪嬪律師
被 告 盧秀玉
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100年2月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴均駁回。

訴訟費用新臺幣陸仟柒佰壹拾貳元由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。

民事訴訟法第一百六十八條至第一百七十二條、第一百七十五條所定之承受訴訟人，於得為承受時應即為承受之聲明，民事訴訟法第一百七十條、第一百七十五條第一項分別定有明文。

查本件原告原為林殿貴，嗣於民國99年3 月12日即訴訟繫屬中死亡，由其繼承人林燕吟、林燕姍、陳怡蒨、林澤君、陳林澤於99年6月1日聲明承受訴訟，並提出林殿貴死亡證明書與繼承系統表在卷可稽，核無不合，應予准許。

二、次按原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第二項分別定有明文。

查原告原起訴請求：被告黃日田應自坐落於桃園縣八德市○○段第七三七地號（下稱大竹段第七三七號土地）及同地段第七三七之一地號（下稱大竹段第七三七之一號土地）土地，如附圖紅色部分所示之房屋（下稱系爭房屋）遷出，並拆除系爭房屋，將該基地（下稱系爭土地）返還原告。

被告黃日田應給付原告新臺幣（下同）一萬三千三百三十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

被告黃日田應自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日起，按月給付原告二百二十元。

就第一、二項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於99年3 月18日本院審理時，具狀追加黃金城、陳金鍊為被告，並聲明：被告黃日田、黃金城、陳金鍊（下稱被告三人）應給付如前開聲明所示。

復於99年5月25日再具狀追加盧秀玉為被告，並變更訴之聲明為：被告盧秀玉應自坐落於桃園縣八德市○○段第七三七地號及同地段第七三七之一地號土地上之系爭房屋遷出，並拆除系爭房屋，將系爭土地返還原告。

被告三人應給付原告一萬三千三百三十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

被告三人應自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日起，按月給付原告二百二十元。

嗣因桃園縣八德地政事務所測量結果，系爭房屋占有大竹段第七三七號土地之面積為一百三十九點四四平方公尺，故原告又99年6 月13日具狀依此變更其聲明。

末於99年10 月28 日因林殿貴曾於97年3 月25日至99年5 月26日以夫妻贈與為由，將系爭土地所有權移轉登記予訴外人即其配偶陳琴，嗣後又再以同一原因將系爭土地再移轉登記為林殿貴所有，故又具狀更正聲明第三項為：被告三人應給付原告一萬二千八百八十六元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

因原告所為上開追加或聲明之變更，係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明且其請求之基礎事實同一，核與前揭規定要無不合，應予准許。

三、按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第四百二十七條第一項及第二項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第四百三十五條定有明文。

本件原告於99年6 月13日以民事準備三狀擴張訴之聲明，將請求被告拆屋還地之面積由四十九平方公尺擴張為一百三十九點四四平方公尺，以原告起訴時即99年度系爭土地公告現值每平方公尺三千七百元計算，本件訴訟標的價額為五十一萬五千九百二十八元（計算式：139.44×3,700＝515,928），致其訴已非屬民事訴訟法第四百二十七條第一、二項所定之簡易事件，惟兩造於本院適用簡易程序繼續審理時，均未抗辯不合程序並已為本案言詞辯論，依前揭規定，應視為兩造已合意適用簡易程序，併予敘明。

四、被告盧秀玉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，依第三百八十五條第一項前段之規定，准原告之聲請，就被告盧秀玉部分，由其一造辯論而為判決。

貳、原告主張：

一、緣伊等因被繼承人林殿貴於本件訴訟繫屬中死亡而繼承坐落於大竹段第七三七號土地之所有權並承受本件訴訟，是伊等為系爭土地之所有權人。

因訴外人黃阿維於61年間在系爭土地興建系爭房屋，面積約一百三十九點四四平方公尺，惟未辦理保存登記，其後，黃阿維於76年間將系爭房屋之事實上處分權贈與被告三人，而由被告三人無權占用系爭土地迄今，現被告黃日田又將系爭房屋出租予被告盧秀玉，致伊等無法使用系爭土地，而侵害伊等所有權，故伊等爰依民法第七百六十七條第一項之規定，請求被告盧秀玉自系爭房屋遷出，暨被告三人拆除系爭房屋並返還系爭土地。

又被告三人長期無權占有系爭土地，屬無法律上原因享有應屬於伊等所有相當於租金之利益，伊等自得依民法第一百七十九、第一百八十一條但書、土地法第九十七條第一項、第一百零五條等規定，請求被告三人返還自起訴日起回溯五年內但扣除97年3月25日至99年5月26日（乃林殿貴將系爭土地贈與訴外人即其配偶陳琴之二個月期間），按申報地價每平方公尺五百四十四元之年息百分之十核算，相當於租金之不當得利共計一萬二千八百八十六元，並請求被告三人按月償還所受相當於租金之利益二百二十二元等語。

並聲明：（一）被告盧秀玉應自坐落於桃園縣八德市○○段第七三七地號土地，如附圖紅色部分所示面積一百三十九點四四平方公尺之房屋遷出。

（二）被告黃日田、黃金城、陳金鍊應拆除如附圖紅色部分所示面積一百三十九點四四平方公尺之房屋，將該基地返還原告。

（三）被告黃日田、黃金城、陳金鍊應給付原告一萬二千八百八十六元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

（四）被告黃日田、黃金城、陳金鍊應自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還前開土地之日起，按月給付原告二百二十元。

二、對被告抗辯之陳述：

（一）被告三人抗辯桃園縣八德鄉○○段第七一六地號土地（下稱大湳段第七一六號土地）原係其等與他人共有，並於59年間興建四棟房屋（含系爭房屋及相鄰之三棟房屋），故系爭房屋之所有權即歸屬被告三人，惟被告三人應就其等為大湳段第七一六號土地所有權人與共有人曾同意其等興建系爭房屋乙情，舉證以實其說。

再依被告於99年3 月19日本院現場履勘時曾表示系爭房屋乃被告黃日田所起造，且其所陳報與被告盧秀玉之租賃契約亦僅記載被告黃日田為出租人，是被告三人所辯系爭房屋乃被告三人共同興建，係屬不實。

（二）被告三人所辯於60年12月19日曾將大湳段第七一六號土地其中零點○一二三公頃及系爭房屋售予廖三貴，廖三貴復於61年12月19日價賣予黃阿維，然細究被告三人與廖三貴之買賣契約，並未載有出賣建物之意旨，難認被告三人所辯為真。

又被告黃日田若真有出售系爭房屋予廖三貴，再由廖三貴賣予黃阿維之情，則系爭房屋出租人應為黃阿維，然由被告三人陳報之前開租賃契約訂立時間為98年4月1日，出租人為黃阿維，足見系爭房屋所有權人為被告黃日田。

又依黃阿維於調解時係主張被告三人於61年12月19日出售大湳段第七一六號土地，與被告三人主張係廖三貴出售等語不符，足見被告三人所述不實。

（三）因被告三人提出與廖三貴及林殿貴之買賣契約書似由同一人所載，故否認前開二份買賣契約書之真實性。

且觀諸被告三人與林殿貴之買賣契約書，就大湳段第七一六號土地面積記載為一公頃三十四公畝四平方公尺，與土地登記簿所載面積一公頃三十公畝八十三平方公尺不符。

另觀諸契約所附登記清冊，記載被告三人賣給林殿貴之建地面積總和為零點二二九四公頃，但其中建地僅有第七○六地號，面積零點一四二六公頃，非清冊所載零點二二九四公頃，且旱地總和為五點六六六七公頃，非清冊所載之五點五七七九公頃，買賣土地面積共為五點八○九三公頃，與買賣契約書所載總面積二點二五八四公頃亦有不符。

則被告三人若真有出售大湳段第七一六號土地予林殿貴，焉有將土地面積記載錯誤之情形，足見被告三人與林殿貴之買賣契約係屬不實。

又依大湳段第七一六號土地之登記簿所載，林殿貴為所有權移轉登記原因之發生日期為65年1 月28日，並非契約所載62年7 月28日，顯見林殿貴係向被告三人以外之人買受系爭土地。

再由土地登記簿可知，大湳段第七一六號土地所有權變動情形為被告三人於63年7 月15日賣予訴外人李風，李風於65年1 月28日賣給林殿貴。

（四）設若被告三人主張系爭房屋於59年間即存在且未售予林殿貴等語屬實（伊等否認），依照常理，該筆有建物屬於他人之土地，售價應較其他部分土地為低，但依被告三人與林殿貴之買賣契約，以每坪二百六十元計算，顯不合理，足見前述買賣契約不實，且由此可以推知被告三人主張於62年出售大湳段第七一六號土地予林殿貴時，其上未有系爭房屋。

另被告三人主張與廖三貴間之買賣契約所附實測圖，四長條形分別為四棟建物，其中標示黃色部分為系爭房屋，然由實測圖所載黃色部分面積為零點一二三公頃，即一千二百三十平方公尺，而系爭房屋經本院命地政機關測量後，為一百三十九點四四平方公尺，兩者相差約五坪，以林殿貴與廖三貴約定每坪二百八十五元計價，雙方應會詳細丈量坪數，怎會有五坪之差距，顯見被告於60年12月19日僅出售土地一千二百三十平方公尺予廖三貴，實測圖標示黃色部分為土地而非系爭房屋，且當時系爭土地上並無系爭房屋存在。

再者，依被告三人與廖三貴之買賣契約，約定出售土地零點○一二三公頃，約當三十七點二○八坪，每坪二百八十五元，總值約為一萬零六百零四元，但實際買賣價金為一萬零二百六十元，益徵見雙方確無賣地上建物。

（五）又依證人邱樹根於99年8 月12日本院審理時證稱：黃阿維當初跟黃日田好像是買地自己蓋房子等語，可知含系爭房屋在內之四棟房屋應於58年間蓋好，黃阿維於61年間買受系爭土地時，又打掉重新建立，因被告黃日田為黃阿維繳納房屋稅，故黃阿維於76年11月5 日將系爭房屋無償贈與被告三人，且被告三人於99年9月6日辯論意旨狀第5 頁亦辯稱系爭房屋係由黃阿維處取得，足見系爭房屋應係由黃阿維於61年間興建。

且依被告三人提出之贈與契約，堪認系爭房屋乃黃阿維於76年11月5 日贈與被告三人而非買賣。

（六）被告三人提出之台灣電力公司桃園區營業處書函覆裝表供電證明，其地址為桃園縣八德市大安村水井8鄰4-1號，與系爭房屋地址為桃園縣八德市大安里8鄰羊稠仔4-1號並不相同。

（七）被告黃日田提出之系爭房屋課稅資料，依最下方備註欄第一點所示，本資料不作為產權及他項權利證明之用，故不得因此即認系爭房屋為其等所興建。

（八）系爭房屋所有人僅有被告三人，且大竹段第七三七號亦非被告三人讓與原告，又系爭土地原屬林殿貴所有（現由伊等繼承），自與民法第四百二十五條之一所規定之「土地及其土地上之房屋同屬一人」之要件不符，而無上開規定之適用，故被告三人自不得對伊等主張有租賃權存在。

（九）被告盧秀玉雖與被告黃日田訂有租賃契約，但因林殿貴自65年起即為系爭土地所有權人，基於租賃契約僅屬債權契約具有相對性，只能對被告黃日田主張，無法對原告主張，故被告盧秀玉仍為民法第七百六十七條之無權占有人。

參、被告三人均以下列情詞置辯，並均聲明：（一）如主文第一項所示。

（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行：

一、伊等本為大湳段第七一六號土地共有人，權利範圍各五萬四千分之六千五百二十八。

嗣因大湳段第七一六號土地於62年5月3日（答辯㈠狀誤載為同年月1日，答辯㈢狀誤載為同年4月20日）分割增加同段第七一六之一地號土地（下稱大湳段第七一六之一號土地），復於90年12月19日又分割增加同段第七一六之四地號土地（下稱大湳段第七一六之四號土地）。

其後，於93年11月16日大湳段第七一六之四號土地因地籍圖重測，變更為大竹段第七三七號土地，並於98年6 月16日分割增加大竹段第七三七之一號土地，是大竹段第七三七號、第七三七之一號土地前身為大湳段第七一六號、第七一六之一號土地之部分。

而參酌大湳段第七一六號、第七一六之一號土地登記簿之主登記次序欄位壹，所有人均有王白、王乞、王頭北，權利範圍均為一百八十分之二十，蓋因大湳段第七一六之一號土地係由大湳段第七一六號土地分割而來；

同理，由大湳段第七一六之一號土地之所有權人尚有被告三人，權利範圍均為五萬四千分之六五二八，足見被告三人就大湳段第七一六號土地亦曾有相同持分之所有權。

是以，大湳段第七一六號土地登記簿未將被告三人登載為所有權人，應係地政事務所人員抄寫遺漏所致。

二、伊等經其他共有人同意，於59年間，在大竹段第七三七號、第七三七之一號土地上興建系爭房屋及相鄰之三棟房屋時，各土地共有人對系爭房屋及相鄰三棟房屋均容認其存在，應有默示分管契約存在，故伊等興建之系爭房屋及相鄰之三棟房屋均有使用其基地之合法權源。

俟於60年12月19日，伊等將所有坐落於大湳段第七一六號土地，其中零點○一二三公頃土地及其上未辦理保存登記之建物一棟（即系爭房屋），均出售予訴外人廖三貴，廖三貴則於於61年12月19日將上述土地及系爭房屋出售予黃阿維，惟礙於當時法令之限制，農地持分無法辦理過戶，故前述二次不動產買賣雖將土地及系爭房屋交付使用，但均未辦理土地所有權移轉登記。

三、伊等於62年7 月28日將包含大湳段第七一六號土地在內之十四筆土地予林殿貴，但就其上原有之四棟建物，僅出賣其中三棟，並於65年辦理過戶。

換言之，伊等仍保留出賣予廖三貴，廖三貴又出賣予黃阿維之系爭房屋，斯時由黃阿維使用居住中。

四、依台灣電力公司桃園區營業處99年10月4 日及同年12月22日函附系爭房屋之用電證明及更正用電地址等內容，可知系爭房屋於61年5 月間已裝表供電。

再依桃園縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書，其上顯示系爭房屋自63年1 月起即開始課徵房屋稅，堪認系爭土地上四棟建物為伊等於同一時間興建。

五、觀諸伊等與林殿貴簽訂之買賣契約上，林殿貴所蓋用之印文，與桃園縣八德地政事務所99年9 月28日德地資字第0990006562號函附林殿貴印鑑證明上之印文比對，兩者相同，是原告否認曾向被告三人買受系爭土地，顯然悖於事實。

六、查大湳段第七一六號土地因分割增加大湳段第七一六之一號土地，其中大湳段第七一六號土地面積為一點○三八三公頃，大湳段第七一六之一號土地面為零點○三二一公頃，兩者相加為一點三四○四公頃，與兩造之買賣契約所附清冊就大湳段第七一六號土地面積記載一點三四○四公頃相符。

另清冊最後一欄所載「計」面積零點二二九四公頃，係指權利範圍為全部之第七○六地號建地及第七○六之一地號旱地，兩者相加共零點二二九四公頃，非如原告主張僅建地面積零點二二九四公頃。

再者，清冊所載五點五七九九公頃指伊等權利範圍為五萬四千分之一九五八四之其他旱地面積相加，不含持分為全部之第七○六之一地號旱地面積零點○八六八公頃，故無原告所稱面積記載錯誤之問題。

再因伊等當時出售之多筆土地係與他人共有，林殿貴要求伊等需取得他共有人辦理過戶登記所需文件，以利林殿貴就各筆土地辦理分割共有物事宜，才願給付尾款，因共有人太多，伊等歷時一、二年仍無法找到全體共有人協商討論分割事宜，林殿貴因而遲至65年1 月28日才給付尾款並辦理移轉登記。

七、參酌林殿貴與被告三人於62年7 月28日簽訂之不動產買賣契約書，載明買賣標的包含大湳段第七一六號土地在內之十四筆土地持分全部及地上建物三棟，買賣價格則記載：「乙方（即伊等）所有參棟房屋，甲方（即林殿貴）願補貼每棟伍萬元」等語，由上開契約特別標示「三棟房屋」乃因系爭房屋已於60年間賣予廖三貴之故，且衡諸常情，倘買賣當時，地上建物僅有三棟，標的物應記載「土地及其上建物」，或「土地及其上建物全部」，本件使用「地上建物三棟」應係現場建物不止三棟，故有特別記載之必要，始符常情。

八、又四棟建物外觀極相似，包括樑柱、材質均相同，若非同時建造，實難理解四棟會使用相同建材，建出相同外觀之房屋。

九、另因伊等將土地全部賣給林殿貴，故黃阿維曾於65年間向桃園縣八德鄉調解委員會聲請調解，觀諸其聲請調解函所載：「對造人（即伊等）又全部賣給林殿貴，但對造人並無收取林員該面積之地價款」可知，林殿貴購買大湳段第七一六號土地時，僅購買相鄰之三棟房屋，不包括系爭房屋。

十、於76年11月5 日，伊等再向黃阿維買回系爭房屋而由伊等共有，此即伊等使用系爭房屋基地之原因，又系爭房屋現經伊等合意，由被告黃日田代表與被告盧秀玉締結租賃契約，租賃期間為98年4月1日起至100年3月31日止，每月租金為五千元，故系爭房屋現由被告盧秀玉居住使用。

十一、依民法第四百二十五條之一之規定，與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例要旨、同院八十九年度台上字第二八四號、九十七年度台上字第一○一八號判決要旨，在土地及房屋為數人共有之情形，仍有前揭判例之適用，即房屋承買人得以民法第四百二十五條之一為抗辯。

再依同院九十二年度台上字第一九八四號判決要旨略以：土地承買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。

而房屋所有人繼續使用土地之法律關係，依本院七十三年度第五次民事庭會議決議，認其性質屬租賃等語。

查系爭房屋及相鄰三棟房屋為伊等於59年間共同出資興建，而系爭土地則為伊等與其他人共有，是伊等與林殿貴訂立買賣契約時，系爭房屋及其基地同屬相同共有人，嗣因先後讓與而異其所有權人，揆諸前開判例及法律規定之法旨，乃基於房屋及基地之使用權關係恆定暨房屋既得使用權保護原則之考量，肯認基地使用權不因其物權嗣後變動而受影響之法理，自應推斷其基地之買受人即原告默許系爭房屋繼續使用其基地而成立租賃關係。

又依兩造間於62年所訂立之不動產買賣契約，已特別載明僅另三棟房屋所有權讓與原告，自應推斷原告默許伊等就系爭房屋繼續使用其基地。

縱認伊等於62年5月3日已將系爭土地出售他人，他人再於65年1 月28日賣予林殿貴，然系爭房屋對系爭土地之使用權於林殿貴受讓系爭土地前即已存在，林殿貴知悉後仍願意購買並受讓系爭土地所有權，自應受系爭房屋對其基地即系爭土地原有使用權之法律關係之約束。

況林殿貴於提起本訴前，長達三十餘年就系爭房屋於系爭土地前已存在乙節，未曾為反對之意思表示，甚至於90年間，林殿貴擬以系爭土地向八德市農會加貸，但因其上有伊等所有之系爭房屋而遭駁回，林殿貴因此申請調解，斯時亦表示系爭土地乃向伊等購買，且未否認系爭房屋於購買系爭土地時已存在，更未主張系爭房屋係伊等於65年後擅自興建，足認林殿貴購買大竹段第七三七號土地時，明知其上已有系爭房屋仍予買受，應推斷林殿貴默許系爭房屋繼續使用系爭土地，而有租賃關存在。

而原告均為林殿貴繼承人，亦應繼受該租賃關係。

是原告主張本件不符民法第四百二十五條之一之規定而訴請伊等拆屋還地，並無理由等語。

肆、得心證之理由：

一、按共同訴訟中，一人之行為或他造對於共同訴訟人中一人之行為及關於其一人所生之事項，除別有規定外，其利害不及於他共同訴訟人，民事訴訟法第五十五條定有明文。

又當事人聲明之證據，其證據資料如何判斷，為證據之評價問題，而當事人提出之證據應如何評價，在自由心證主義之下，係屬法院自由裁量權之範圍。

因之，法院在引用證據資料時，應不受是否對舉證人有利及他造曾否引用該項證據之限制，此即為證據共通原則。

在普通共同訴訟人相互間，利害關係雖各自獨立，惟事實之真偽僅應有一存在，於同一訴訟程序就同一事實，應作相同之認定，若在共同訴訟人間就同一事實，因各共同訴訟人有無舉證或曾否參與該證據資料或承認與否，而作相異之認定，為兩種不同之判斷，顯與民事訴訟應認定真實事實之本旨有違，亦應有證據共通原則之適用，方屬合理（最高法院八十六年度台上字第九三一號判決要旨參照）準此以言，普通共同訴訟人之間，原則應採獨立原則，即共同訴訟一人之行為或他造對於共同訴訟人中一人之行為及關於其一人所生之事項，其利害不及於他共同訴訟人，然為避免裁判矛盾，應認普通共同訴訟之各共同訴訟人所為提出之主張、證據資料或證據聲明之提出，於他共同訴訟人未為積極之反對，且有利於他共同訴訟人時，效力及於他共同訴訟人，此即所謂普通共同訴訟之「主張共通原則」及「證據共通原則」經查，本件原告起訴請求被告盧秀玉自系爭房屋遷出，並請求被告三人將系爭房屋拆除後，返還系爭土地及給付無權占有所享有相當於租金之利益予原告，核其性質並無訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定之情形，是本件訴訟乃屬普通共同訴訟。

又被告盧秀玉雖於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，然被告盧秀玉是否應自系爭房屋遷出，攸關系爭房屋占有系爭土地是否有合法權源，為避免裁判矛盾，揆諸上開說明，應認被告三人所提之主張、證據資料或證據聲明之提出，效力及於被告盧秀玉。

二、依原告所提及桃園縣八德地政事務所（下稱八德地政事務所）分別以99年9月28日、同年11月4日德地資字第0990006562號、第0990007421號函附大竹段第七三七號、同段第七三七之一號、大湳段第七一六號、同段第七一六之一號之土地登記謄本、異動索引及土地登記簿等資料，可知大湳段第七一六號土地於62年5月3日分割增加同段第七一六之一號，其後於90年12月19日又分割增加同段第七一六之四地號，而大湳段第七一六之四號於93年11月16日經重測並變更為大竹段第七三七號，復於98年6 月16日分割增加大竹段第七三七之一號，又大湳段第七一六號土地亦於93年11月16日經重測變更為大竹段第七四三號，合先敘明。

三、原告主張大竹段第七三七號土地所有權於65年3月2日移轉登記為林殿貴所有，其後於97年3 月25日移轉予陳琴，復於同年5 月26日再移轉登記為林殿貴所有，嗣因林殿貴於本件訴訟繫屬中死亡，由原告繼承為所有權人。

又大竹段第七三七號土地上建有系爭房屋並占有使用系爭土地等情，業據提出大竹段第七三七號土地所有權狀與登記謄本、桃園縣光特版地政電資訊系統地籍圖及系爭房屋現場照片等資料，且為被告三人所不爭執，又被告盧秀玉於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第二百八十條第三項、第一項之規定，視同自認，故原告就此為之主張堪信為真。

四、原告主張被告三人並非系爭土地前身即大湳段第七一六號土地所有權人云云，然為被告所否認。

觀諸八德地政事務所於99年11月4 日函附之大湳段第七一六號之土地登記簿資料，被告三人於56年6月5日因買賣關係，受讓大湳段第七一六號土地權利範圍各五萬四千分之六五二八，嗣於63年7 月15日因買賣關係，將其等之應有部分均轉讓予李風，是被告三人於上開期間確為大湳段第七一六號土地之共有人，足見原告主張被告三人均非大湳段第七一六號土地所有權人云云，容有誤會。

五、原告主張系爭房屋乃黃阿維於61年間所興建等語，固為被告三人所否認，並辯稱系爭房屋乃被告三人於59年間建造云云，然依證人邱樹根於99年8 月12日本院審理時具結證稱：黃阿維當初跟黃日田好像是買地自己蓋。

林殿貴買土地的時候，四棟房子已經蓋好了，當初蓋的時候都是平平的，鐵皮屋應該是後來才蓋的，其他的部分原來就是這樣子等語，佐以邱樹根乃被告三人所聲請傳喚之證人，衡情應無捏詞誣陷被告三人之理，故原告主張系爭房屋乃黃阿維所興建，應堪採信。

再參酌被告三人提出之台灣電力公司桃園區營業處99年10月4 日、同年12月22日函文，其上記載：「貴戶用電電號：00000000000 。

裝表供電年月：61年5 月」等語，堪信原告主張系爭房屋乃黃阿維於61年間建造等語，尚非子虛。

雖台電公司於99年10月4日函文暨98年9月份電費通知及收據均將系爭房屋門牌號碼登載為桃園縣八德市大安村水井8鄰4-1號，然由上開資料所載之用電電號相同，自不影響本院認定系爭房屋應於61年5 月前已由黃阿維興建完成。

六、雖被告三人辯稱系爭房屋乃其等於59年間興建云云，並舉其等分別與廖三貴簽訂之買賣契約所附實測圖、與林殿貴所簽之買賣契約特別記載買賣標的物除土地外，為三棟建物，與系爭房屋現場照片等資料為證。

然觀諸被告三人與廖三貴所簽訂之買賣契約，就標的物部分僅表示「桃園縣八德鄉○○段第七壹六地號內【如附圖㈠黃色】⒈田、面積零點零壹貳參公頃，以上土地全部」，並未標示買賣標的物包含建物，對照被告三人與林殿貴簽訂之買賣契約，有特別註記買賣標的物包括三棟建物，顯見被告三人對買賣契約內容之記載是否包括建物，有相當之注意。

而衡諸常情，買賣標的物之房屋縱為違章建築，仍有一定之價值，契約雙方自會載於買賣契約內。

是以，被告三人與廖三貴之買賣契約既未載明標的物包括系爭房屋，則被告三人所辯出賣大湳段第七一六號土地部分予廖三貴時，尚包括系爭房屋云云，即難採信。

至被告三人於62年7 月28日與林殿貴簽訂買賣契約時，僅記載三棟房屋等字，應係渠等均知悉系爭房屋斯時乃黃阿維所有，自不會載入買賣契約中，然此亦不足以證明系爭房屋為被告三人所興建。

七、原告復主張因黃阿維已將系爭房屋贈與被告三人，故其等就系爭房屋有事實上處分權等語，有被告三人提出黃阿維與被告三人間於76年11月5 日簽訂之建築改良物贈與所有權移轉契約書，及77年度契稅繳款書在卷可考，且被告三人於言詞辯論時不爭執，又被告盧秀玉於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第二百八十條第一項、第三項之規定，均視同自認，故原告就此為之主張堪信為真。

八、原告另主張被告三人所提出與林殿貴之買賣契約看似同一人筆跡，因認該買賣契約不實，林殿貴並非向被告三人購買系爭土地云云。

然買賣契約由當事人委託他人代筆簽名，再由本人或他人，持當事人以自己或委由他人代刻之印章，於買賣契約上用印，為交易時可見之情形，而原告迄本案言詞辯論終結前，均未否認林殿貴與被告三人所簽訂之不動產買賣契約書上，其上關於林殿貴之印文係遭人以盜刻印章或盜用印文等方式蓋用而涉及偽造之情事，是原告徒以買賣契約疑似同一人字跡即否認其真正，尚屬無據。

況且，依八德地政事務所99年9 月28日函附林殿貴與他共有人申請辦理分割登記或與陳琴互為贈與大竹段第七三七號土地之申請登記資料、印鑑證明、戶籍謄本乃至林殿貴之國民身分證反面影本，林殿貴之戶籍地址均記載為「桃園縣八德市羊稠仔4 號」，對照被告三人於99年12月3日提出之系爭房屋現場照片編號9，上開地址緊鄰系爭房屋，足見林殿貴已經買下與系爭房屋相鄰之三棟房屋，而核與前開買賣契約內所載標的物包括三棟房屋乙情相符，又前開買賣契約之標的物，除系爭土地外，尚包括其餘十三筆土地，而原告迄本案言詞辯論終結前，均未否認林殿貴曾向被告三人購買另十三筆土地，是原告空言否認林殿貴曾向被告三人購買系爭土地，要無足採。

至於將大竹段第七三七號土地讓與林殿貴之人雖為李風而非被告三人，固有大竹段第七三七號之土地登記簿在卷可參，惟此與林殿貴及被告三人間是否簽訂前揭買賣契約，分屬二事，自不能以此否認前揭買賣契約之真正。

九、被告三人雖辯稱系爭房屋所在之系爭土地為渠等賣予廖三貴，再由廖三貴賣予黃阿維云云，然觀諸被告三人提出之被證九即「聲請調解書」，其事件概述欄略以：被告三人所有坐落於大湳段第七一六號土地內，面積零點○一五九平方公尺土地，於61年12月19日賣予黃阿維，因共有持分無法過戶，待分割後始辦理過戶，然被告三人於63年6 月間又全部給林殿貴，致其所有權受損等語，足見系爭土地乃被告三人售予黃阿維，是被告三人此部分所辯，要難採信。

十、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制，88年4 月21日修正公布之民法第四百二十五條之一第一項定有明文。

考其立法意旨乃以：僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。

為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制。

次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第一百四十八條第一項亦有明定。

又民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，參照司法院大法官會議釋字第三四九號解釋及民法第一百四十八條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院九十年度台上字第一○六○號判決意旨參照）經查，系爭房屋應於61年間由黃阿維在系爭土地上興建，已如前述，且被告三人當時仍為系爭土地共有人，亦有系爭土地之登記謄本與土地登記簿在卷可稽，是身為系爭土地共有人之被告三人，當時自有容忍系爭房屋使用系爭土地之義務。

且衡諸常情，林殿貴於62年7 月28日與被告三人簽訂買賣契約，以購買含系爭土地在內之十四筆土地及與系爭房屋相鄰之三棟建物時，應已先行勘察過現場，始能確知其所購買之三棟建物為何，故林殿貴對其上蓋有系爭房屋乙情，應知之甚詳。

則林殿貴仍於於65年3月2日協同辦妥大竹段第七三七號土地之所有權移轉登記後，於98年11月27日始提起本訴（見起訴狀上本院收狀戳章），其歷經三十餘年均未主張系爭房屋乃被告三人無權占有其土地，足認林殿貴於受讓含系爭土地在內之大竹段第七三七號土地時，已默許系爭房屋得繼續使用系爭土地。

是以，本件雖因系爭房屋之原始起造人黃阿維自始均非系爭土地之所有權人或共有人，而與該條所規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件不符，然揆諸上開說明，黃阿維在系爭土地上興建系爭房屋時，係已獲得當時之土地共有人即被告三人同意，而原告之被繼承人林殿貴在購買含系爭土地在內之大竹段第七三七號土地時，復已知悉系爭房屋之存在及使用情形，則林殿貴及原告自應受到受讓人即被告三人與黃阿維間原訂債權契約之拘束，雖黃阿維於76年11月5 日又將系爭房屋贈與被告三人，該契約之存續因對被告三人有利，自不發生混同消滅之情，是被告三人就系爭房屋於得使用期限內，得合法占有使用系爭土地。

又林殿貴多年來均未主張系爭房屋乃無權占有，原告復未說明其有使用系爭土地之迫切需求等情，本件如許林殿貴或其繼承人即原告得主張拆屋還地，對系爭房屋之使用收益有重大損害，應認原告之權利行使，核屬權利濫用，不應准許。

十一、另被告盧秀玉與被告黃日田訂有租賃契約，業經被告三人提出租賃契約在卷供參，而被告三人就系爭房屋於得使用期限內，得合法占有使用系爭土地，已如前述，是被告盧秀玉占有使用系爭房屋即屬適法，故原告請求被告盧秀玉自系爭房屋遷出，亦無理由。

十二、從而，原告對被告四人行使物上請求權，請求被告盧秀玉自系爭房屋遷出，及被告三人拆屋還地並給付相當於租金之利益等，不應准許。

十三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，而無調查之必要，毋庸再予論述，併此敘明。

十四、訴訟費用六千七百一十二元（含裁判費五千六百二十元及證人張進義、邱樹根之旅費各五百四十六元）由原告負擔。

中 華 民 國 100 年 3 月 10 日
桃園簡易庭法 官 李文娟
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 10 日
書記官 郭美儀