桃園簡易庭民事-TYEV,100,桃簡,1191,20120322,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃簡字第1191號
原 告 鄧淑文
被 告 康培煥
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國101 年2 月24 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼桃園縣桃園市○○路一一二號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新臺幣伍拾玖萬壹仟貳佰柒拾捌元，及其中新臺幣肆拾玖萬壹仟貳佰柒拾捌元自民國九十八年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣柒拾伍萬陸仟貳佰柒拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國96年7 月27日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定原告將門牌號碼桃園縣桃園市○○路112 號房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，租賃期間自96年8 月1 日起至98年7 月29日止，每月租金新臺幣（下同）4 萬元（包含依兩造離婚協議書約定被告應繳之系爭房屋貸款1 萬4,000 元），須於每月5 日前交付1 個月份之租金。

另系爭租賃契約第6條第2項約定乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租十倍計算之違約金。

詎被告自97年3 月起即未按期給付租金，至98年7 月止，共積欠租金46萬4,000 元；

又兩造約定系爭房屋貸款應由被告支付，然原告為被告代墊97年1 月、2 月房屋貸款2 萬7,278 元；

且系爭租賃契約既已終止，被告仍繼續占用系爭房屋，即屬無權占有，自應按月給付房租十倍即26萬元之違約金。

為此，爰依系爭租賃契約，訴請被告遷讓房屋及給付上開金額，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應給付原告49萬1,278 元，及自98年7 月30日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告26萬元。

二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，請准供擔保免為假執行：

（一）按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權；

各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第759 、818 條分別定有明文。

本件被告已於98年2 月因本院97年度訴字第1605號判決取得系爭房屋應有部分五分之一所有權，已生不動產物權效力，故自98年2 月起對系爭不動產有使用收益之權，原告主張被告應將系爭房屋返還原告，自不合法。

（二）又系爭租賃契約第6條第2項約定：「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租十倍計算之違約金」；

並非原告所述按月給付原告以房租十倍計算之違約金計算，故原告此部分請求亦乏所據。

次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

本件原告請求被告給付租金10倍之違約金，然衡諸系爭房屋附近租金行情約每月2 萬元，且被告年屆60歲，身體病痛纏身，健康欠佳，已難負荷粗重水電工作，實非原告所稱經濟收入穩定豐厚，請法院予以酌減違約金。

（三）系爭房屋原為被告父親購買時登記在被告名下，於94年8月間兩造尚為夫妻時，原告要求被告過戶二分之一權利，被告體恤原告照顧家庭及輔佐被告事業之辛勞，同意原告請求並交予原告辦理，詎原告竟擅自將系爭房屋全部移轉於原告，嚴重損害被告權益。

又被告同意以高於行情每月4 萬元向被告承租系爭房屋，也是考量原告離婚時沒工作，而給予兩年保障，兩年過後即應回歸兩造於離婚協議書所約定，被告支付系爭房屋每月1 萬4,000 元之貸款作為使用系爭房屋之對價，故原告請求被告每月支付高於1 萬4,000 元之租金，誠屬無稽。

（四）再者，如認被告應受系爭租賃契約拘束，應按月給付租金4 萬元至租期屆滿，則被告於98年2 月因法院判決取得系爭房屋應有部分五分之一所有權時起，至系爭租賃契約屆滿日止六個月期間，原告受有出租被告五分之一應有部分之利益，致被告受有損害，金額共計4 萬8,000 元（計算式：4 萬元x1/5應有部分x6個月=4萬8,000 元），因此被告依不當得利之法律關係，請求原告返還並抵銷。

三、兩造不爭執之事實：

（一）兩造於96年7 月27日簽訂離婚協議書與系爭租賃契約，約定原告將系爭房屋出租與被告，租賃期間自96年8 月1 日起至98年7 月29日止、每月租金4 萬元，須於每月5 日前給付該月份租金，今系爭租賃契約已到期，且迄至言詞辯論終結為止，被告仍占有使用系爭房屋。

（二）本院於98年2 月6 日以97年度訴字第1605號判決命原告應將系爭房屋所有權應有部分五分之一移轉登記予被告，然被告迄至言詞辯論終結為止未辦理移轉登記。

四、法院之判斷：

（一）遷讓系爭房屋部分：⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

系爭租賃契約約定之租賃期間既於98年7 月29日屆滿，是被告於租期屆滿後，自有遷出系爭房屋並返還予原告之義務，故原告請求被告遷讓交還系爭房屋，即有理由。

⒉至被告雖辯稱於98年2 月因法院判決取得系爭房屋應有部分五分之一所有權，惟按民法第七百五十九條所謂因法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，係指以該判決之宣告足生物權法上取得某不動產效果之力，恆有拘束第三人之必要，而對於當事人以外之一切第三人亦有效力者而言，惟形成判決始足當之，不包含其他判決在內。

關於命被上訴人陳某辦理所有權移轉登記之確定判決，性質上既非形成判決，尚須上訴人根據該確定判決辦畢所有權移轉登記後，始能取得所有權，自難謂上訴人於該所有權移轉登記事件判決確定時，即取得系爭土地之所有權。

嗣後上訴人既迄未辦畢所有權移轉登記，則其尚未取得系爭土地之所有權，殊無疑義，是上訴人本於所有權請求排除被上訴人楊某等之強制執行，即難認為有理由（最高法院65年台上字第1797號判例參照）。

經查，本院前述97年度訴字第1605號判決，係命原告應將系爭房屋所有權應有部分五分之一移轉登記予被告，依前開判例之意旨，其性質上非屬形成判決，不足使系爭房屋之不動產物權產生變動，尚須原告根據該確定判決辦畢所有權移轉登記，始能取得所有權。

是本件原告自承迄未辦理所有權移轉登記，則其尚未取得系爭房屋應有部分五分之一所有權；

況且依兩造上開離婚協議書亦已約定由原告將系爭房屋出租與被告使用，則原告於租期屆滿後，自得依系爭租賃契約請求被告遷讓返還系爭房屋，是被告之抗辯尚不足採。

（二）代墊房屋貸款部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段設有規定。

本件原告主張兩造約定系爭房屋貸款由被告負擔，而原告為被告代墊97年1 月、2 月房屋貸款共計2 萬7,278 元，有離婚協議書及原告存摺明細為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

兩造既約定被告應負擔上開費用，惟被告非但未為支付，反由原告之代為清償而受有該費用債務消滅之利益，致原告受有金錢上之損失，而被告受有該費用債務消滅之利益並無法律上之原因，從而，原告本於不當得利之法律關係，主張被告應返還代墊之房屋貸款共計2 萬7,278 元，即屬有據。

（三）積欠租金部分：⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

本件原告主張被告積欠97年3 月至5 月租金10萬元（計算式：4 萬元x2.5個月＝10萬元），及97年6 月至98年7 月租金36萬4,000 元（計算式：2 萬6,000 元x14 個月＝36萬4,000 元），共積欠租金46萬4,000 元等情，業據原告提出系爭租賃契約、積欠租金明細等件為證，且為被告所不爭執，依前揭規定，自應准許。

⒉至被告雖辯稱租金高於當地行情云云，惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。

本院審酌系爭房屋所在土地之申報地價為每平方公尺5 萬3,440 元，系爭房屋之課稅現值則為26萬5,000 元，此有土地登記謄本及房屋稅籍證明書在卷可查，並佐以系爭房屋地理位置，及被告使用系爭房屋做為營業使用所受之經濟價值等情，認兩造系爭租賃契約內約定之租金金額，尚屬合理，被告自不得片面任意變更或拒付。

（四）違約金部分：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條亦有明文。

復按違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。

且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例要旨參照）。

⒉本件原告雖請求自98年7 月30日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付26萬元違約金，然依兩造間之系爭租賃契約第6條第2項約定「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租十倍計算之違約金。」

觀諸上開約定並無按月給付之記載，故原告請求被告應自98年7 月30日起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付原告26萬元違約金，尚屬無據。

本院審酌被告於租約終止後未能即時遷讓房屋，致使原告受有無從使用收益系爭房屋之損害、社會經濟狀況等情，認本件約定之違約金仍屬過高，應予酌減至10萬元始為適當。

逾此數額部分之請求，應屬無據。

（五）被告雖又辯稱原告因出租系爭房屋，而受有被告五分之一應有部分之利益，致被告受有損害，金額共計4 萬8, 000元，並主張依不當得利之法律關係，請求原告返還並抵銷云云。

然被告迄今未取得系爭房屋應有部分五分之一所有權，且原告係依兩造簽訂之離婚協議書與系爭租賃契約而出租系爭房屋，並非無法律上原因，已如前述，則被告此部分抗辯亦屬無據。

（六）綜上，原告得請求之金額為租金46萬4,000 元、代墊房屋貸款2 萬7,278 元、違約金10萬元，共計59萬1,278 元。

五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。

本件原告主張被告積欠之租金46萬4,000 元及原告代墊房屋貸款2 萬7,278 元，共計49萬1,278 元，應給付日均為98年7 月5 日，且為被告所不爭執，故被告之給付自屬定期給付，而被告屆期未清償，應自期限屆滿翌日起即98年7 月6 日起按法定利率負遲延責任。

六、從而，原告依系爭租賃契約，請求被告給付如主文第一項所示，為有理由，應予准許。

逾此部分，則無理由，應予駁回。

本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證，核對本件判斷不生影響，爰不一一論述。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 101 年 3 月 22 日
桃園簡易庭 法 官 朱家寬
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併編納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 22 日
書記官 辜伊琍