桃園簡易庭民事-TYEV,105,桃小,1552,20170531,1

臺灣桃園地方法院小額民事判決 105年度桃小字第1552號
原 告 大眾企業社
法定代理人 曹雅涵
訴訟代理人 蔡梅菁
被 告 李柏樟
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年5 月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、被告於民國104 年10月25日向訴外人張華利承租門牌號碼為桃園市○○區○○路0000號13樓之10之房屋（下稱系爭房屋），另由原告擔任張華利之代理人，雙方簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自104 年10月25日起至105 年10月24日止，被告應按月於每月25日前給付當月租金新臺幣（下同）1 萬4,000 元；

張華利並於締約時向被告收取押租金2 萬8,000 元；

另依系爭租約第3條第1項約定，如被告遲付租金達7 日仍未繳納者，張華利可逕行換鎖，並由被告負擔換鎖費用；

系爭租約第4條第5項約定，租賃期間系爭房屋所生之水電費及瓦斯費應由被告負擔，系爭租約第4條第6項約定，系爭房屋於起租日1 個月後，被告應於合約存續期間內，保持系爭房屋之完整性，如有水、電及門窗等耗材之損壞，由被告自行負責；

系爭租約第5條約定，被告應以善良管理人之注意使用房屋，如因被告之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責；

系爭租約第9條約定，被告遷出時，如遺留有傢俱雜物不搬者，視為廢棄物，任由張華利處理之，處理該物品之費用，由被告負擔。

同時張華利亦已同意委任原告，替其處理系爭租約於合約存續期間之一切事宜。

㈡、詎被告自105 年4 日起即未依約給付足額之租金、水電費及瓦斯費，故雙方於105 年5 月3 日簽有切結書（下稱系爭切結書），除使被告提前解約外，亦以系爭切結書第1 點約定押租金2 萬8,000 元均作為違約金賠償使用，系爭切結書第2 點約定，被告應於105 年5 月10日給付其自105 年4 月25日至105 年5 月10日欠繳之租金7,000 元及換鎖費用500 元，系爭切結書第3 點約定，被告應於105 年5 月10日點交系爭房屋，並將系爭房屋打掃乾淨、結清水電費及瓦斯費，另就屋況毀損部分負損害賠償責任，系爭切結書第4 點約定，被告應於105 年5 月10日返還系爭房屋之大門新舊鑰匙各1支、內門鑰匙2 支及磁扣2 個。

㈢、然被告遲至105 年5 月10日仍未依系爭切結書繳付積欠租金及換鎖費，原告替其代付之水電費、瓦斯費也未清償，系爭房屋之磁扣亦未返還，且因被告未盡其善良管理人之義務，致張華利需就油漆、水電及冷氣遙控器等項目進行維修，並因被告未善盡其回復原狀義務，致張華利需再為付費清潔，綜合上述項目，被告尚積欠如附表所示之項目費用共計2 萬6, 227元，原告並已自張華利受讓前開部分對被告之債權，其自得依據如附表所示之系爭租約、系爭切結書及不當得利等請求權基礎，另依債權讓與之法律關係，請求被告清償並提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告2 萬6,227 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告則以：

㈠、當時我只是遲繳房租3 、5 天，就於105 年5 月2 日時遭原告直接換鎖了，我考量到要回系爭房屋拿東西，才會於105年5 月3 日簽立系爭切結書；

我確實尚未清償原告所主張之租金，當時不是我自己自願不想要承租，而是原告要求我給付高額之違約金，我才沒有辦法繼續租的。

㈡、當時我哥哥及母親有到系爭房屋做清潔，但是也許清潔得不夠完整，故原告還是要求高額的清潔費。

㈢、當時我還有2 個月的押金在原告那，且當時我母親幫我清潔房子的時候，有問原告是否押金2 萬8,000 元夠扣抵被告尚未支付之金額，原告也沒有說話等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，原告就其主張之上開事實，業據提出系爭租約影本、如附表所示之單據影本、租賃債權移轉證明書、通知被告債權移轉之存證信函影本、系爭切結書影本等為證（見本院卷第5 頁至第11頁、第35頁），依上開調查證據之結果，堪信原告之主張為真實。

四、得心證之理由：

㈠、按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；

又和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條、第737條分別定有明文。

又民法上所稱之和解，如當事人係以他種法律關係或以單純無因性之債務約束等由，替代原有之法律關係而成立者，乃創設性之和解；

倘以原來而明確之法律關係為基礎而成立者，則屬認定性之和解。

該以原來明確之法律關係為基礎而成立之認定性和解，因僅有認定效力，債權人固非不得依原來之法律關係，訴請債務人為給付，祇法院不得為與和解結果相反之認定而已；

惟苟係以他種法律關係或單純無因性之債務約束等由，替代原有之法律關係而成立之創設性和解，即無容再依原來明確之法律關係，請求債務人為給付之餘地（最高法院99年度台上字第2195號判決意旨、88年度台上字第143 號判決意旨、83年台上字第620號判例意旨參照）。

㈡、觀諸系爭切結書是以系爭租約作為成立依據，並就被告對系爭租約所欠租金數額、押租金之抵充方式、被告應就系爭房屋當盡之返還義務內容定明履行期間，堪認系爭切結書應屬兩造就系爭租約所締結之「認定性和解契約」，債權人（即原告）固非不得依原來之法律關係，訴請債務人（即被告）為給付，祇法院不得為與和解結果相反之認定而已；

是被告既為具有智識能力之成年人，應就書面文字內容具有一定之理解力，被告既已自承系爭切結書為其親自簽立（見本院卷第57頁反面），未論被告簽署系爭切結書之動機為何，當認其既能辨明切結書之內容，猶未作任何修正即行簽署，可見被告就系爭契約所生之權利義務，已願意改依系爭切結書為判定依據，再查被告亦未主張系爭切結書有何不成立、無效或得撤銷之事由，依上說明，則本院就兩造系爭租約所生之紛爭，自不能做出與兩造間之和解結果（即系爭切結書約定結果）相反之認定。

㈢、另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照），是考量押租金之收取目的既在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，則於租約中如有欠繳租金或生有其他債務之情事時，本應自出租人收受之押租金優先抵充該等債務，另觀上述判決意旨，其既稱押租金係生「當然抵充」之效果，則於承租人就系爭租賃契約有租金或其他租賃債務「欠繳當時」，承租人曾繳交之押租金應即生有抵充之當然效果，始屬合理；

故兩造雖曾以系爭切結書第1 點約定，被告繳付之押租金共2 萬8,000 元，均作為違約之賠償金（見本院卷第35頁），量及前開押租金之法律效果，堪認被告繳交之押租金仍應依上述說明，於其欠繳之際，當然抵充其就系爭租約所生之租賃債務；

至於兩造於系爭切結書第1 點之締約真意，應可認定渠等曾合意被告除就其當負之租賃債務外，還需另行支付2 萬8,000 元之違約金給原告，至該違約金之數額是否過高，則屬另外後述將討論之問題。

又該押租金可抵充的範圍自應包括因被告違約而生之系爭切結書所約定之違約金債務，合先敘明。

㈣、再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。

雙方亦已以系爭切結書結算被告尚積欠如附表編號1 所示之租金7,000 元，被告也自承其迄今尚未繳款租金（見本院卷第57頁反面），則原告自得依法請求被告繳付其積欠之屆期租金共7,000 元。

㈤、另依系爭切結書第2 點，被告尚應於105 年5 月10日返還原告換鎖費500 元（列於附表編號5 部分），依系爭切結書第3 點，被告應於105 年5 月10日將系爭房屋回復原狀，並向原告結清水電費、瓦斯費及相關費用，另就被告人為因素造成之毀損負損害賠償責任，再依系爭切結書第4 點，被告也應於105 年5 月10日返還磁扣予原告，是原告主張被告於105 年5 月10日尚未結清前開費用，也未盡其當盡之契約責任，致原告支出如附表編號2 至編號9 所示之項目及費用，被告知悉前開主張後，於言詞辯論時均未為爭執，也未為證據調查聲請，僅抗辯如附表編號6 所示之清潔費用過高（見本院卷第57頁反面），然就費用過高之部分，被告亦未舉證證明其認定合理之費用，則依據民事訴訟法第280條第1項之法律效果，應認定被告就原告主張之事實視為自認，從而原告依據系爭切結書及不當得利之法律關係，請求被告給付如附表編號2 至編號9 所示項目，亦為有據。

㈥、按雙方既依系爭切結書第1 點約定被告應給付2 萬8,000 元之違約金，被告於言詞辯論時亦未爭執此點，當認定被告就原告主張之事實視為自認，是原告原可請求被告給付2 萬8,000 元之違約金。

然按約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252條定有明文。

至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。

且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。

本院審酌系爭租約之原租賃期間約為1 年，每月租金為1 萬4,000元，被告僅係因遲繳租金數日，即和原告簽立系爭切結書，其違約程度並非嚴重，被告除欠繳如附表所示之債務外，實已將系爭房屋於原訂租約屆期前（系爭租約原於105 年10月24日屆期）遷讓返還給原告，是原告除就附表所示之債務，受有因被告遲延給付之利息損失外（若以該金額遲付一年之法定遲延利息計算為1,311 元【計算式：2 萬6,227 元（本件被告應負之債務）×5 ％（法定遲延利息計付利率）＝1,311 元，元以下四捨五入】），應無其他積極損害，堪認原告請求2 萬8,000 元計算之違約金尚屬過高，應酌減至1,773 元為適當。

㈦、綜合上述，原告原可向被告請求如附表所示之項目共2 萬6,227 元、違約金1,773 元等租賃債務，惟經以被告繳交之押租金2 萬8,000 元加以抵充後，被告已無積欠原告任何金額【計算式：2 萬6,227 元（原告原可請求如附表所示之金額總和）＋1,773 元（原告原可請求之違約金）－2 萬8,000元（押租金）＝0 元】。

五、從而，原告依系爭租約、系爭切結書、不當得利等法律關係，擇一請求被告給付2 萬6,227 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，均應因上述相同理由（即押租金當然抵充及違約金酌減等理由），認定原告所做請求為無理由，而予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、本件係適用小額訴訟程序所為之判決，爰依民事訴訟法第436條之19第1項規定，確定原告應負擔之訴訟費用額，為原告業已繳納之第一審裁判費1,000 元。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
桃園簡易庭 法 官 葉晨暘
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 儲鳴霄
附記：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；
未提出者，毋庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。
【附表】
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│編號  │項目                          │金額（新臺幣）│請求權基礎            │單據出處  │
│      │                              │              │                      │（本院卷）│
│      │                              │              │                      │          │
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│1     │尚未繳交之租金                │7,000元       │系爭租約第3 條第1 項  │第5 頁    │
│      │（計費期間為105 年4 月25日至  │              │系爭切結書第2點       │          │
│      │105 年5 月10日）              │              │                      │          │
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│2     │水費                          │1,229元       │系爭租約第4 條第5 項  │第7 頁    │
│      │（105年5月10日）              │              │系爭切結書第2點       │          │
├───┼───────────────┼───────┤不當得利              ├─────┤
│3     │電費                          │6,143元       │請求擇一判決          │第7 頁    │
│      │（105年1月29日至105年5月10日）│              │                      │          │
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│4     │瓦斯費                        │1,205元       │                      │第8 頁    │
│      │（105年4月9日至105年5月10日） │              │                      │          │
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│5     │代墊更換大門鎖頭、配鎖及磁扣費│600元         │系爭租約第3 條第1 項  │第8 頁    │
│      │（含配鎖費500元及磁扣費100元）│              │系爭切結書第1點及第4點│          │
│      │                              │              │不當得利              │          │
│      │                              │              │請求擇一判決          │          │
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│6     │代墊屋內清潔費                │2,500元       │系爭租約第9 條        │第8 頁    │
│      │                              │              │系爭切結書第3點       │          │
│      │                              │              │不當得利              │          │
│      │                              │              │請求擇一判決          │          │
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│7     │代墊油漆費                    │4,000元       │系爭租約第4 條第6 項  │第8 頁    │
│      │                              │              │系爭租約第5 條        │          │
├───┼───────────────┼───────┤系爭切結書第3點       ├─────┤
│8     │代墊水電維修費                │3,350元       │不當得利              │第8 頁    │
│      │                              │              │請求擇一判決          │          │
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│9     │代墊冷氣遙控器費              │200元         │                      │第8 頁    │
│      │                              │              │                      │          │
├───┼───────────────┼───────┼───────────┴─────┤
│總計  │                              │2 萬6,227 元  │                                  │
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