桃園簡易庭民事-TYEV,105,桃簡,199,20170329,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度桃簡字第199號
原 告 馬克旦
訴訟代理人 陳為元律師
被 告 台灣綠牆開發股份有限公司
法定代理人 陳若國
訴訟代理人 楊宸欣
呂瑞貞律師
上 列 1 人
複 代 理人 余紅琴 住桃園市○○區○○路00號2樓
上列當事人間請求返還地上物等事件，本院於民國106 年2 月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止」，「第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明」，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。

二、查本件被告之法定代理人原為鄧效仁，於民國105 年11月變更為陳若國，有被告公司變更登記表在卷為憑（見本院卷第115 頁），並已由陳若國聲明承受訴訟（見本院卷第113 頁），經核與前開規定相符，應予准許。

貳、實體方面:

一、原告主張：㈠原告於98年間將坐落桃園縣○○鄉○○○○○○○市○○區○○○○段○○○○段○000 地號土地（下稱系爭土地，所有權人為劉裕益）上，為原告所有如附圖所示編號A 之花卉廠房（面積1268平方公尺）、編號C 之圍牆，及水塔、馬達、水井（下合稱系爭地上物）出租予被告，兩造約定每月租金為新臺幣（下同）2 萬元，而口頭訂立不定期租賃契約（下稱系爭租約），惟被告自101 年3 月起未再給付租金，自101 年3 月至104 年2 月28日止，共積欠原告租金72萬元。

原告於104 年3 月4 日以臺北公館郵局第53號存證信函，催告被告應於7 日內給付積欠之租金，並表示如被告未於期限內給付欠租即解除租約（原告已於105 年4 月21日更正為終止租約，見本院卷第38頁反面），該存證信函於104 年3 月5 日送達予被告，然被告仍未給付，原告再於104 年3 月17日以臺北公館郵局第63號存證信函對被告為解除租約之意思表示（原告已於105 年4 月21日更正為終止租約），該存證信函已於104 年3 月18日送達予被告，則系爭租約業於104年3 月18日終止，被告自應將系爭地上物返還予原告。

又被告於租約終止後仍無權占有使用系爭地上物，獲有相當於每月租金2 萬元之利益，並使原告受有該租金之損害，故併依民法第179條之規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利，爰依租賃、不當得利及民法第767條之法律關係提起本件訴訟等語。

㈡並聲明：⒈被告應將系爭地上物返還予原告。

⒉被告應給付原告72萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭地上物之日止，按月給付原告2 萬元。

二、被告則抗辯：㈠系爭地上物所有權人並非原告：系爭地上物為訴外人保證責任桃園縣溪海社區合作農場（下稱溪海農場）所原始起造，溪海農場方為系爭地上物之所有權人。

又溪海農場處分不動產時，並無按內政部72年5 月2日台內地字第151785號函之意旨，由溪海農場場員大會議決之，且於98、99年間，溪海農場在場分配之人亦無決議由原告單獨取得系爭地上物之所有權，此由證人王應和及吳亦炳之證詞可知，系爭地上物迄今仍為溪海農場所有。

㈡系爭租約之出租人亦非原告：⒈被告承租時，原告曾出示土地租賃契約書，其上載明溪海農場租用土地興建地上物，而原告為溪海農場之法定代理人，故由其代表溪海農場與被告協商承租事宜，押金及租金亦依原告之指示交付，系爭租約乃存在於溪海農場與被告之間。

⒉原告對於本案事實經過，前後說法不一：原告於104 年間係以溪海農場之名義起訴，當時稱被告係向溪海農場承租系爭地上物，被告亦願交付租金，然因原告未能提出受溪海農場其他清算人合法委任之證明，故被告無法當場交付租金。

原告於本件起訴時竟改稱：伊於98、99年間單獨取得地上物所有權並出租予被告云云。

嗣證人吳亦炳等到庭作證後，原告又改稱：縱認原告未受讓地上物所有權，係無權處分出租溪海農場之所有物，然出租標的物不以自己所有之物為限，原告亦得出租他人之物給被告，租約效力仍介於兩造之間云云，其前後說法不一。

㈢原告主張終止系爭租約，並請求被告將系爭地上物返還原告，並無理由：原告非系爭租約之當事人，自無權終止租約。

退步言之，縱認系爭租約之出租人為原告，然原告既非系爭地上物之所有權人，自無權逕收回地上物由原告「自住」。

另查，原告既非系爭地上物坐落土地之所有權人，亦未提出地主同意由原告在系爭土地「重新建築」之證明，自無權以收回重新建築為由終止租約。

又原告既無權收回系爭地上物自住亦無權重新建築，原告以此為由終止不定期租約，顯非正當事由，自無權主張終止租約。

又原告前以溪海農場法定代理人之身分，訴請被告給付租金予溪海農場，而因溪海農場受領租金遲延，被告已於104 年6 月9 日向鈞院提存所辦理清償提存租金26萬元，自無原告所指短欠租金之情形。

姑不論原告是否係系爭地上物之出租人，然原告既非系爭地上物所有權人，原告主張終止租約後，依民法第767條規定訴請被告返還地上物，顯無理由。

㈣原告請求被告給付租金及不當得利亦無理由：原告非系爭租約之當事人，自無權請求被告給付租金及相當租金之不當得利。

又原告主張之租金金額亦不正確，因被告於100 年4 月間已以441,598 元購買機器設備，被告無須再給付機器設備之租金，惟原告於100 年4 月至101 年3 月間，仍以溪海農場負責人身分繼續向被告收取1 年之設備租金12萬元，嗣被告發現溢繳租金，曾催告溪海農場全體清算人返還。

故本件被告就廠房租金每月1 萬元，自101 年3 月計至104 年4 月止，共38萬元，以被告溢繳之12萬元為抵銷後，尚欠租金26萬元，被告業於104 年6 月9 日辦理清償提存。

㈤並聲明：⒈請求駁回原告之訴。

⒉如被告受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項如下：㈠溪海農場係於91年成立，於99年11月26日經桃園縣政府以府農務字第09904714885 號公告廢止其登記，廢止後其相關債權債務關係依合作社法及民法有關規定辦理【見本院102 年度訴字第170 號案件（下稱前案）卷宗第43頁反面之函】。

溪海農場於廢止登記前由原告擔任理事主席，王應和、馬克昂、游美娟、陳麗蓉擔任理事（見前案卷第46頁反面），依合作社法第60條第1項之規定，因其章程未另有規定或經場員大會另行選任清算人，故其清算人即以理事充任，包括原告、王應和、馬克昂、游美娟、陳麗蓉共5 人，而溪海農場迄今仍未清算終結。

㈡系爭地上物為溪海農場所出資興建，其現況及範圍同本院102 年度訴字第170 號案件之複丈成果圖即附圖。

㈢系爭地上物於98年間起由被告承租並占有使用，並未訂立有書面契約，係成立不定期之租賃關係。

四、本件爭點如下：㈠系爭地上物之所有權人為何人？㈡系爭租賃契約之出租人為溪海農場或原告？㈢原告依土地法第100條第1 、3 款規定終止系爭租約，並依租賃及民法第767條之規定，請求被告返還地上物，有無理由？㈣原告請求被告給付租金72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還地上物之日止，按月給付2 萬元，有無理由？

五、得心證之理由：㈠系爭地上物之所有權人為何人？⒈按「法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續」，民法第40條第2項定有明文，故合作社雖經主管機關公告廢止登記，其法人人格並未消滅，仍應依照合作社法令規定辦理清算程序，此有內政部66年6 月28日台內社字第741324號函、81年3 月21日台內社字第8104297 號函，及89年2 月8 日台（89）內中社字第8904073 號函為憑（見前案卷第103 頁）。

查溪海農場雖經廢止登記，惟並未依合作社法第60條至第65條之規定辦理清算程序並清算終結，是其法人人格尚未消滅。

另依據合作社法第62條前段之規定：「清算人有數人時，關於清算事務之執行，以其過半數決之」，此係指關於清算事務之執行而言，並非賦予清算人個人得將屬於合作社之資產讓與何人之權限。

⒉查系爭地上物為溪海農場所出資興建，原屬溪海農場所有，此為兩造所不爭執。

原告主張：其於98、99年間自溪海農場受讓系爭地上物之所有權乙節，係以證人吳亦炳之證詞為憑。

然證人即溪海農場理事陳麗蓉之配偶吳亦炳係到庭證稱：「在溪海農場要於97年5 至7 月間結束前伊等有做分配，留下做分配的人包括伊、吳俊宏，呂明聰、黃廷祚、馬克旦，至於馬克昂並沒有參與伊等後段的經營，所以馬克昂沒有參與分配，伊等有分配可以帶走的一些設施，就不能帶走留在原處的相關設施，伊個人是有放棄，沒有簽立書面，是口頭表示，其他人如吳俊宏，呂明聰、黃廷祚有沒有具體表示要放棄，因當時的氛圍沒有白紙黑字的表示，所以他們有沒有表示要放棄，伊沒有辦法幫他們做決定」，「（問：你們是召開理監事會議去做分配？還是召開全體場員大會去做分配？）答：就只有理監事去參與這個分配會議，王應和、游美娟、馬克昂並沒有參加。

這個會議並不是年度或臨時的場員大會。

（問：當時參與分配之人是否有共同決議地上物由馬克旦單獨取得？）答：我們沒有共同決議，我們是個人表示自己的意見，我是放棄我自己的權利，其他理監事是如何表示意見我不清楚，並沒有單獨取得這個意思。

我及黃廷祚是有要讓原告概括承受，其他人的意見我沒有聽到」等語明確（見本院卷第87頁、第88頁反面）。

再據證人即溪海農場之另一理事王應和則到庭證稱：「（問：證人吳亦炳有參與約在97年之分配會議，你是否有接獲開會通知？）答：沒有。

（問：對於證人吳亦炳方稱之分配，你是否同意？）答：我毫無所悉，所以沒有同意」等語無訛（見本院卷第88頁反面、第89頁）。

⒊由證人證述可知，上開會議之進行並未通知全體理事5 人或全體場員30人到場（場員名冊見前案卷第49頁反面及第50頁），而到場參與開會之人亦無決議由原告單獨取得系爭地上物之所有權，況理事或清算人個人亦無得將屬於溪海農場之資產讓與何人之權限，即使係就溪海農場剩餘財產所為之分配，亦須依合作社法第63條等相關規定，造具資產負債表及財產目錄，踐行提交場員大會請求承認等程序。

是原告以：吳亦炳表示部分股東讓原告概括承受地上物，與會中無人反對，可推知其餘股東默示同意為由，主張：其已自溪海農場受讓地上物之所有權云云，係乏所據，系爭地上物仍屬溪海農場所有堪予認定。

㈡系爭租賃契約之出租人為溪海農場或原告？⒈原告主張：其已受讓地上物之所有權，自係以自己名義與被告成立系爭租約，即使原告未受讓地上物所有權而無權處分出租溪海農場之所有物，原告亦為系爭租約之出租人乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。

⒉經查，系爭地上物所坐落之土地係溪海農場向土地所有權人劉裕益所承租，租期自91年7 月1 日至101 年6 月30日止，嗣後溪海農場將土地轉租予被告，被告並自98年起承租系爭地上物占有使用，而成立不定期租賃關係。

原告於104 年4月間以溪海農場之名義，對被告提起請求返還本件地上物之訴訟時，即主張：被告於98年間向溪海農場承租系爭地上物，口頭訂立不定期租賃關係等情（見本院104 年度桃補字第196 號案卷第4 頁），嗣因原告於該案件中未以其餘4 位清算人為法定代理人，且無法提出溪海農場其他清算人之委任文件，致被告未能向溪海農場提出租金之給付，被告始於104 年6 月9 日以溪海農場為受取權人，向本院提存所辦理清償提存26萬元之租金（見本院卷第49頁提存書）。

原告嗣後提起本訴始主張：其於98、99年間單獨取得地上物之所有權並出租予被告，其個人與被告口頭訂立不定期租賃關係云云，然查，原告於本院104 年度桃補字第196 號案件及本件中所提之104 年4 月21日臺北公館郵局第224 號存證信函內容已表示：被告係與溪海農場訂立不定期租約，由原告出面處理，原告為溪海農場之負責人，受全體清算人之共同委任處理溪海農場之事務等情（見本院104 年度桃補字第196 號案卷第30頁，及本院卷第17頁），則據原告於104 年4 月起訴及寄發存證信函時之認知，其尚係基於溪海農場負責人之身分處理與被告間之租約事宜，則其早於98年間與被告接洽並成立不定期租賃關係時，自非有以其個人名義訂約之意思，而應係以溪海農場負責人之地位為之，即使溪海農場已停止經營並經廢止登記，系爭租約並未中斷而延續迄今，是應認被告係向溪海農場承租系爭地上物，不因溪海農場之場員或理事等於此期間未向原告表示要分配租金，或租金係依原告指示匯入其經營之開春花卉農場帳戶等節，即認原告個人為系爭租約之出租人。

綜上，原告就其為出租人乙節，未能舉證以實其說而難予採信。

㈢原告依土地法第100條第1 、3 款規定終止系爭租約，並依租賃及民法第767條之規定，請求被告返還地上物，有無理由？⒈按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

⒈出租人收回自住或重新建築時。

⒊承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，土地法第100條第1 、3 款固有明文。

惟查，原告並非系爭租約之出租人已如前述，是其主張得依土地法之規定終止租約並請求被告返還地上物，自屬無據。

⒉再按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第767條第1項前段固有規定。

惟查，系爭地上物屬溪海農場所有已如前述，是原告依此所有權之規定請求被告應將系爭地上物返還予原告，亦乏所據，不應准許。

㈣原告請求被告給付租金72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還地上物之日止，按月給付2 萬元，有無理由？查兩造間並無租賃關係，原告亦非系爭地上物之所有權人已如前述，是原告依據租賃之法律關係請求被告給付租金72萬元，並依不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還地上物之日止，按月給付2 萬元，均無所據。

六、綜上所述，原告依租賃、不當得利及民法第767條之法律關係，請求被告應將系爭地上物返還予原告，並應給付原告72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭地上物之日止，按月給付原告2 萬元，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
桃園簡易庭 法 官 郭琇玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
書記官 劉育秀