桃園簡易庭民事-TYEV,106,桃簡,1037,20181212,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度桃簡字第1037號

原 告 許君俠
訴訟代理人 戴文進律師
被 告 中華奔馳有限公司（原名：家臨展鄴有限公司）

法定代理人 江歆臨


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾萬柒仟零玖給柒元及自民國一百零六年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項部分得假執行。

但被告如以新臺幣貳拾萬柒仟零玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、查被告原名「家臨展鄴有限公司」，公司地址原設於桃園市○○區○路○街00巷00弄00號1 樓，於本件民國106 年1 月3 日訴訟繫屬後之106 年4 月21日向桃園市政府申請公司名稱、公司地址及修正章程變更獲准，財政部北區國稅局桃園分局亦准予辦理，更名為「中華奔馳有限公司」，公司地址變更為桃園市○○區○○○路0 段000 號，被告公司統一編號仍為00000000號，法定代理人為江歆臨未做變更等情，有被告提出之桃園市政府函、公司變更登記表、財政部北區國稅局桃園分局函等件在卷可憑（見本院卷第18頁至21頁），合先敘明。

二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。

本件原告起訴時，原聲明請求：「㈠被告應將坐落桃園市○○區○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息元。

㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告30萬元。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。」

，嗣於107 年6 月14日具狀變更聲明為：「㈠被告應將坐落桃園市○○區○○○街00號房屋全部騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告20萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息元。

㈢被告應自105 年12月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告30萬元。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。」

（見本院卷第77頁），最後於107 年11月22日當庭變更訴之聲明為：㈠被告應給付原告20萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息元（見本院卷第123 頁）。

經核其性質屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，與法尚無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告於103 年3 月24日向原告承租系爭房屋，雙方簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自103 年5 月1 日起至106 年4 月30日止，租期3 年，約定每月租金6 萬元。

詎料被告自105 年7 月1 日起即未依約給付租金，迄同年12月14止，積欠5 個月又14日之租金共32萬8,000 元。

經原告於105 年11月15日以存證信函催告給付積欠租金，並以12萬元押租金抵充後，因被告積欠租金數額已逾2 個月以上，原告乃於105 年12月9 日以律師函再次催告被告應清償所積欠租金20萬8,000 元，並為終止系爭租約之意思表示，該律師函已於105 年12月14日送達被告。

被告雖抗辯其係於106 年4 月5 日搬遷完畢，通知原告到場點交，而原告並未到現場即視為點交云云。

然被告遲至107 年6 月21日始將系爭房屋之磁扣2 個及遙控器5 個交還原告，被告所辯前詞，自非可取。

被告另依民法第431條第1項規定就系爭租賃物支出有益費用72萬9,018 元主張予以抵銷乙節，被告為營業目的所為裝潢、裝設及使用系爭租賃房屋結果，實非有益於原告，況依系爭租約第20條約定，兩造已經特約約定就被告交還系爭房屋時，不得要求原告補償，亦不得請求任何費用，上開特約自應優先於民法前開規定之適用，被告此部分辯詞，亦屬無據。

為此，爰依系爭租約法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文所示。

二、被告則略以：被告向原告承租系爭房屋，租期自103 年5 月1 日起至106 年4 月30日止，租期3 年，惟原告同意租予被告6 年，被告於承租系爭房屋後，投入大量資金進行裝潢，期望能好好經營。

惟自105 年7 月起被告因虧損嚴重，租金無法順利支付，而被告亦與原告進行溝通、協議，原告同意於系爭租約屆滿後，再將系爭房屋出租予被告3 年，期滿後再結清租金。

然原告未依協議即以律師函主張終止系爭租約並要求支付租金。

被告為避免爭議擴大，決定將系爭房屋清空，並委請律師寄發存證信函通知原告返還系爭房屋，並請原告於106 年4 月5 日至系爭房屋進行點交而未果。

原告違反雙方協議，任意終止系爭租約，被告就上開裝潢費用支出合計72萬9,018 元（鋁窗52,500元、窗簾布1 萬1,500 元、鋁材5 萬2,500 元、油漆工程26萬2,500 元、電話總機安裝3 萬5,018 元、板材等10萬5,000 元、電氣工程21萬元），對於系爭房屋自屬有益費用及未返還押租金12萬元，爰依民法第431條第1項、第179條、第334條規定，主張抵銷所積欠之租金債務等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷第110頁、123頁反面）：㈠系爭房屋登記為原告所有。

㈡被告於103 年3 月24日由其法定代理人江歆臨與原告代理人林炎正簽訂系爭租約，租期自103 年5 月1 日起至106 年4月30日止，約定每月租金6萬元。

㈢被告（公司統一編號：00000000號）於訴訟繫屬後，在106年4 月24日經桃園市政府核准變更公司名稱為中華奔馳有限公司，並變更公司所在地為桃園市○○區○○○路0 段000號。

㈣被告自105 年7 月1 日起即未給付租金，經原告於105 年11月15日以桃園慈文郵局第001508號存證信函催告被告給付自105年7月連續積欠之5個月租金。

㈤經原告以押租金抵充後，被告積欠租金已逾2 個月之租金數額，原告乃於105 年12月9 日委由律師事務所函催被告應清償所積欠之租金，並為終止系爭租約之意思表示，該律師函於105 年12月14日送達被告。

㈥被告於107 年6 月21日將系爭房屋之磁扣2 及遙控器5 個交還原告，並完成移轉系爭房屋之占有。

四、原告主張被告自105 年7 月1 日起，迄同年12月14日，積欠5 個月又14日之租金共32萬8,000 元，經原告以押租金抵充後，尚積欠租金20萬8,000 元，爰請求被給付租金等語。

被告固不否認有積欠上開租金之事實，惟辯稱：原告違反雙方協議，任意終止系爭租約，對於所支出系爭房屋有益費用72萬9,018 元及未返還押租金12萬元，主張抵銷所積欠之租金債務云云。

是本件爭執點乃為（見本院卷第123 頁反面）：㈠被告積欠之租金數額，扣抵押租金後已逾2 個月租金，經原告依法終止租賃關係，請求被告給付自105 年7 月1 日起至終止租約止積欠之租金有無理由？得請求金額若干？㈡被告抗辯系爭租賃房屋有益費用72萬9,018 元應予抵銷，有無理由？茲分述如下：㈠被告積欠之租金數額，扣抵押租金後已逾2 個月租金，經原告依法終止租賃關係，請求被告給付自105 年7 月1 日起至終止租約止積欠之租金有無理由？得請求金額若干？按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1項、第2項定有明文。

又系爭租約第3條約定：「租金每個月6 萬元正（收款付據）乙方（指被告，下同）不得藉任何理由拖延或拒納……」、第4條約定：「租金應於每月1 日以前繳納，每次應繳1 個月份乙方不得藉詞拖延。」

等語（見本院106 年度訴字第993 號卷第5 頁）。

經查，被告自105 年7 月1 日起即未給付租金，經原告於105 年11月15日以桃園慈文郵局第001508號存證信函催告被告給付自105 年7 月連續積欠之5 個月租金，被告拒不理會，經原告以押租金抵充後，被告積欠租金已逾2 個月之租金數額等情，業述如前，復為兩造所不爭執，依前揭規定，原告依法自得終止系爭租約，原告乃於105 年12月9 日再度委由律師事務所函催被告應清償所積欠之租金，並為終止系爭租約之意思表示，該律師函於105 年12月14日送達被告，兩造間系爭租約依法業已終止，堪可認定。

是原告請求被告給付自105 年7 月1 日起至同年12月14日止，積欠5 個月又14日之租金共32萬7,097 元（計算式：60,000元×5 ＋60,000元×14/31 ＝327,097 元，元以下四捨五入），經扣抵押租金12萬元，原告請求被告給付租金20萬7,097 元，為有理由，逾此數額之請求，則屬無據。

㈡被告抗辯系爭租賃房屋有益費用72萬9,018 元應予抵銷，有無理由？⒈按「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。

但以其現存之增價額為限。」

，民法第431條第1項定有明文。

次按「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，出租人依民法第431條第1項規定雖應償還其費用，但以現存之增價額為限。

所謂現存之增價額，係指租賃關係終止時，現存增加之價額而言，與支出有益費用係屬不同概念。

倘現存之增價額，多於所支出之費用或與之相等者，固應償還其費用之全部，如現存之增價額，少於所支出之費用者，則祇須償還其現存之增價額。」

（最高法院103 年度台上字第1613號裁判意旨參照）。

再按「民法第431條第1項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理。」

（最高法院29年上字第1542號判例意旨參照）。

⒉被告抗辯其就系爭房屋支出裝潢等有益費用共72萬9,018 元，應與積欠之租金債務予以抵銷，並提出裝潢支出明細表、裝潢支出統一發票等件為證（見本院卷第45頁至64頁），惟為原告所否認。

經查，被告承租系爭房屋後，所施作項目係為符合其營業目的而設計、裝潢及裝設，並非為原告或其他承租人所需，於系爭租賃約終止時，原告若要回復出租時系爭房屋之原狀，尚須花費時間僱工拆除、清運，對原告而言，是否存有現存之增加價值，要非無疑，自無從逕依被告所提出裝潢支出明細及發票，遽認其對系爭房屋之價值有所增加，或有益於系爭房屋之出租人即原告，而有民法第431條第1項之適用。

況兩造另於系爭租約第20條特別約明：「退租時乙方依現況點交不復原，但需將房屋理乾淨。

若無暇清理，甲方（指原告）代清理清潔，則由押金扣除清理費。」

等語（見本院106 年度訴字第993 號卷第8 頁），復徵諸證人即受原告委任與被告洽談出租系爭房屋之台灣房屋店長黃春福到庭具結證稱：「（《提示系爭租約》系爭房屋原先兩造所訂立之租賃契約是3 年，兩造是否有表示實際租賃期間為6 年，等3 年屆滿後再訂立另一份租約？）這麼久了，我不記得了，但一般訂立租賃契約時，說要租幾年就訂幾年。

當時是兩造討論好才簽立契約，但在簽立契約前是否有討論到我不清楚。

租約上手寫的部分是我寫的沒有錯，包括第20條及備註。」

、「（105 年年底去與被告洽談之結果為何？）我是與一位江先生洽談，我不知道江先生與被告法定代理人是何關係。

江先生承租下來是做有巢氏房屋，因為當時已經有4 個月沒有繳納租金，原告要我跟江先生討論接下來是否要退租，把房屋返還，原告說他可以退讓減免幾個月房租，並願意退還押租金請被告在105 年12月底搬走，但江先生希望除了原告所提出的減免房租並退還押租金之條件外，再補貼被告裝潢費用，原告並沒有同意，所以後來沒有結論。

」、「（原告是否有同意讓被告承租六年，且租金之後再結清？）沒有談到這些問題。」

、「（請鈞院提示房屋租賃契約書，於103 年3 月24日簽訂租約時第20條所註記退租時乙方依現況點交不復原，當時是否係指如果乙方有裝潢不需將裝潢拆除？）是。

江先生本身也是房屋仲介，但簽約時我們不知道他從事何職業，是之後他把招牌掛起來我們才知道。

簽約時我們是就一般的情形處理，以現況點交給承租人，當時房屋可能有前手留下來的裝潢，承租人在交還房屋時已施作之裝潢也不需要拆除，只要將動產部分清除乾淨，依現況點交，如有留下物品由出租人來清理，可以向承租人請求清理的費用。」

等語明確（見本院卷第36頁反面至38頁））。

準此，依系爭租約第20條手寫註記文字內容，足認兩造已特約約定為了減輕承租人即被告交還系爭房屋時回復原狀之負擔，兩造同意於被告於交還系爭房屋時，就改裝設施不需被告另花費用拆除，由原告自行處理，被告不得要求原告補償，亦不得請求任何費用，系爭租約第20條約定，性質上屬民法第431條第1項規定例外之特約，應優先於民法第431條第1項關於有益費用償還請求權規定之適用。

是被告抗辯依民法第431條第1項規定，主張系爭租賃房屋有益費用72萬9,018 元應與積欠之租金債務予以抵銷云云，自非可取。

五、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告應給付原告20萬7,097 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年1 月12日（見本院106 年度訴字第993 號卷第17頁本院送達證書）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，為無理由，應駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、本件係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行；

另依同法第436條第2項適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告為原告預供擔保得免為假執行如主文第4項。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
桃園簡易庭 法 官 汪智陽

以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 12 日
書記官 柯思妤