桃園簡易庭民事-TYEV,107,桃簡,1444,20181227,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度桃簡字第1444號
原 告 郭登志
訴訟代理人 蘇錦霞律師
被 告 翁志明

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號之房屋騰空、遷讓、返還予原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟元，及自民國一０七年九月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０七年八月六日起至騰空、遷讓、返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項及第二項已到期部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告為門牌號碼桃園市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，訴外人張貴美於民國104 年間向原告承租系爭房屋經營律師事務所，租賃期間自104 年3 月6日起至107 年3 月5 日止，租金每月新臺幣（下同）27,000 元，應於每月6 日前給付租金（下稱系爭租約）。

原告於上開租賃期間即將屆滿之際即以存證信函向張貴美表示不再續租，詎張貴美於107 年3 月5 日系爭租約屆滿後仍拒不搬遷，經原告向法院聲請強制執行至現場時，被告竟表示系爭房屋係其向張貴美承租，作為經營律師事務所之用，約定租賃期間為105 年12月6 日至110 年12月5 日。

惟次承租人使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人。

查系爭租約已於107 年3 月5 日屆滿消滅，張貴美與被告之轉租自屬非法轉租，被告即無占有系爭房屋之權源。

（二）又被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，而原告系爭租約雖記載每月租金5,000 元，但系爭房屋位處法院旁、交通便利、地段精華，原告與張貴美係以每月27,000元作為實際應支付之租金，故被告應自107 年3 月5 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利27,000元。

其中自107 年3 月6 日至107 年8 月5 日止為135,000 元（計算式：27,000元×5 月＝135,000 元），其餘自107 年8 月6 日起，每日為900 元（計算式：27,000元÷30日＝900 ）。

（三）爰依民法第767條、第179條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空、遷讓、返還予原告。

2.被告應給付原告135,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自107 年8月6 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告900元。

3.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告向張貴美承租系爭房屋經營律師事務所，租期自105 年12月6 日起至110 年12月5 日，每月租金5,000元（下稱轉租租約），故原告主張被告無權占有云云，實屬無據。

又被告請求相當租金之不當得利金額過高，至多僅能以系爭土地申報地價年息10％計算始屬合理等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張其為系爭房屋所有權人，訴外人張貴美向其承租系爭房屋，租期已於107 年3 月5 日屆滿，惟張貴美將系爭房屋轉租予被告，被告尚未搬遷等情，有建物登記第一類謄本、系爭租約及轉租租約附卷可參（本院卷第14至16、19、20、31頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、得心證之理由：

（一）返還租賃物部分：1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條、第767條第1項前段均有明文。

又轉租係指租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三人，原租賃關係仍存在於出租人與原承租人之間，亦即同時存在二個不同之租賃關係；

租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。

又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物（最高法院83年度台上字第2652號、83年度台上字第1328號判決意旨參照）。

2.依系爭租約第2條約定「租賃期間自104 年3 月6 日至107 年3 月5 日止」、第7條約定「甲方（原告）同意乙方（張貴美）轉租第三人」、第12條約定「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另定新的書面租賃契約，視為不再續租」。

查原告已於107 年1 月9 日發函通知張貴美不再續租，則原告與張貴美間之租賃關係，已於107 年3 月5 日屆滿而消滅，被告僅為次承租人，不能取得大於承租人之權利，基於債之相對性原則，被告自不得以其與張貴美間之租賃契約對原告主張有權占有，故原告依據民法第767條請求被告騰空、遷讓、返還系爭房屋，自屬有據。

（二）相當租金之不當得利部分：1.按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依民法第179條不當得利之規定，請求占有人返還相當於租金之利益。

查被告於原承租人張貴美承租系爭房屋之租期屆滿（107 年3 月5 日）後，即無權占有系爭房屋，致原告受有損害，則原告請求被告應自107 年3 月6 日起至騰空、遷讓、返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利，即屬有據。

2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。

原告雖主張其與張貴美約定每月租金為27,000元，然系爭租約第3條明文約定每月租金5,000 元，原告雖提出代收/ 次交票據彙總單附卷為憑（本院卷第21、22頁），然僅能證明原告有收受面額27,000元之票據，無法證明此款項為張貴美給付予原告之每月租金，是原告請求被告給付相當租金之不當得利應以每月5,000 元計算，從而，原告請求被告自107 年3 月6 日起至騰空、遷讓、返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000 元，應認有據，逾此部分以外之請求，尚屬無據。

3.被告雖辯稱相當租金之不當得利僅能以系爭土地申報地價年息10％計算云云。

按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。

惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。

查原告將系爭房屋出租予張貴美經營律師事務所，被告亦自承其向張貴美承租系爭房屋經營律師事務所，均係作為營業使用，自無立法介入加以限制之必要，則被告無權占有系爭房屋所受之利益，亦無以土地法第97條限制之必要，被告上開所辯，並不可採。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條亦分別定有明文。

本件原告請求被告給付不當得利，未定給付期限、以支付金錢為標的，又未約定利息，則被告自受催告時起，負遲延責任，是原告就107 年3 月6日起至107 年8 月5 日止之不當得利25,000元（計算式：5,000 元×5 ＝25,000元），併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即107 年9 月12日起（於107 年9 月11日送達，本院卷第25頁）至清償日止，按年息5 ％計算之利息，亦屬有據，逾此範圍，則屬無據。

六、綜上所述，原告依民法第767條、第179條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空、遷讓、返還予原告，並給付原告25,000 元及自107 年9 月12日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自107 年8 月6 日起至騰空、遷讓、返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000 元，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。

七、本判決原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使法院職權發動，無庸另為准駁之諭知。

至原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 107 年 12 月 27 日
桃園簡易庭 法 官 吳佩玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 王冠雁