桃園簡易庭民事-TYEV,110,桃簡,1507,20220408,2

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
110年度桃簡字第1507號
原 告 王瑞麟
訴訟代理人 蔡頤奕律師
被 告 黃政憲
蔡維彬
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年3月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將桃園市○○區○○街○○○巷○號房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一一０年八月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一一０年八月一日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。

本判決勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項適用第255條第1項但書第3款定有明文。

經查，原告起訴時請求：「㈠被告應將桃園市○○區○○街000巷0號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）19萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈢被告應自民國110年8月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。

㈣願供擔保請准宣告假執行。」

（見本院卷第3頁），嗣於本院審理中減縮聲明為：「㈠被告應將桃園市○○區○○街000巷0號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告16萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈢被告應自110年8月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。

㈣願供擔保請准宣告假執行。」

（見本院卷第73頁），核係減縮應受判決事項之聲明，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：系爭房屋為未辦保存登記建物，原為訴外人李家仁所有，被告黃政憲自103年11月8日起，向李家仁承租系爭房屋，並由被告蔡維斌於108年5月間看管系爭房屋。

又李家仁於108年1月10日將系爭房屋出售予訴外人陳建宏，嗣陳建宏於108年6月20日將系爭房屋出售予訴外人劉民芳，劉民芳於108年8月1日再將系爭房屋出售予原告，原告成為系爭房屋之事實上處分權人。

又被告仍持續占用系爭房屋迄今，侵害原告事實上處分權，被告應將系爭房屋返還予原告，並給付108年12月起至110年7月止共計20月，每月相當於租金之不當得利8,000元，共計16萬元，及自110年8月1日起無權占有系爭房屋，每月相當於租金之不當得利8,000元，爰依所有物物上請求權、侵權行為及不當得利之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如減縮後聲明。

二、被告黃政憲則以：其先前向李家仁承租系爭房屋（下稱系爭租約），嗣後李家仁向其借款（下稱系爭借款）300萬元，並約定以系爭房屋之租金抵扣系爭借款，其有權占有系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、被告蔡維斌則以：黃政憲貸與系爭房屋供其居住，其幫黃政憲看管系爭房屋內之貨物，其有權占有系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、本件爭點：本件有無買賣不破租賃規定之適用？被告是否無權占有系爭房屋？

五、本院之判斷：㈠經查，系爭房屋原為李家仁所有，李家仁於108年1月10日將系爭房屋出售予陳建宏，嗣陳建宏於108年6月20日將系爭房屋出售予劉民芳，劉民芳於108年8月1日再將系爭房屋出售予原告，原告成為系爭房屋之事實上處分權人，蔡維彬於108年4月至7月、108年12月至109年5月居住於系爭房屋內，黃政憲所有貨物及蔡維彬所有家具迄今置於系爭房屋內等情，為兩造所不爭執（見本院卷第73至74頁），並有桃園市政府地方稅務局稅籍證明書、不動產買賣契約書、收據及價款簽收明細等證據附卷可參（見本院卷第9頁、第22頁、第37至45頁），並經本院以職權調閱臺灣桃園地方檢察署109年度偵字第37234號偵查卷宗依卷內事證認定無誤，堪信為真實。

㈡本件無買賣不破租賃規定之適用，被告無權占有系爭房屋，侵害原告對系爭房屋之事實上處分權：⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。

前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利。

所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。

受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利（最高法院第106年度台上字第187號民事判決參照），加害人侵奪建物事實上處分權之占有，或違反返還占有之作為義務，即構成對於不動產事實上處分權之不法侵害，被害人得依侵權行為規定請求加害人返還占有以回復原狀。

次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。

貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人，借用人依其自己之使用目的而占有，則係直接占有人，並非貸與人之占有輔助人（最高法院90年度台上字第2217號民事判決參照）。

⒉經查，原告於108年8月1日取得系爭房屋事實上處分權，自得對侵害其系爭房屋事實上處分權之占有人，請求回復原狀即返還系爭房屋。

又黃政憲除在系爭房屋內放置貨物而為占有人外，其將系爭房屋貸與蔡維彬居住及放置家具，亦屬系爭房屋之貸與人，仍為現占有人，至於黃政憲則屬系爭房屋之借用人而為直接占有人，並非貸與人即黃政憲之占有輔助人，堪認被告均為系爭房屋占有人。

另蔡維彬於108年4月至7月、108年12月至109年5月居住於系爭房屋內，系爭房屋現留有黃政憲所有貨物及蔡維彬所有家具已見前述，足認被告於原告108年8月1日取得系爭房屋事實上處分權時即已占有系爭房屋，且從系爭房屋迄今留存黃政憲所有貨物及蔡維彬所有家具可知被告持續占有系爭房屋至今，不因被告未居住於系爭房屋內而中斷占有。

⒊黃政憲抗辯李家仁積欠其系爭借款債務，嗣以系爭房屋租金抵押系爭債務，其有權占有系爭房屋云云（見本院卷第73頁反面），惟查，李家仁積欠黃政憲系爭借款債務，固有本院108年度司促字第21039號支付命令及借款合約（下稱系爭借款合約）可佐（見本院卷第10至13頁），然黃政憲於偵訊時陳稱：當時有跟李家仁簽租約，沒有特別註明租期等語（見109年度他字第2218號卷《下稱他字卷》第131頁），而系爭借款合約亦僅記載以系爭房屋租金6,000元抵扣系爭借款至全數清償，未記載確定期限，有系爭借款合約附卷可參（見本院卷第13頁），足認黃政憲與李家仁間之系爭租約為未經公證且未定期限之不動產租賃契約，依民法第425條第2項規定，不適用買賣不破租賃規定，系爭房屋受讓人即原告自不受系爭租約之拘束，被告不得執系爭租約對原告主張有權占有，被告復未舉證證明其等占有系爭房屋具有正當權源，自係無權占有系爭房屋，被告抗辯其等有權占有云云自不可採。

被告既無權占有系爭房屋，自係侵害原告就系爭房屋之事實上處分權，原告依民法第184條第1項前段規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬有據。

㈢被告受有相當於租金之不當得利：按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還相當於租金之不當得利。

經查，被告於原告108年8月1日取得系爭房屋事實上處分權時即已占有系爭房屋迄今，被告無權占有系爭房屋侵害原告對系爭房屋事實上處分權已見前述，堪認被告自108年8月1日起無權占有系房屋受有相當於租金之利益，致原告受有損害。

又黃政憲於偵訊時陳稱：我最開始向李家仁承租系爭房屋，一個月租金8,000元，嗣後我借款300萬元予李家仁，改以系爭房屋租金抵扣系爭借款（見他字卷第130至131頁），參以系爭借款合約記載每月租金抵扣系爭借款金額為6,000元，足認黃政憲與李家仁間嗣後已變更系爭房屋租金為6,000元，因此，被告占有系爭房屋每月相當於租金之利益應為6,000元，原告主張應以8,000元計算（見本院卷第4頁）云云，尚不可採。

從而，原告請求被告給付自108年12月起至110年7月止租金之不當得利12萬元（計算式：6,000×20＝12萬），及自110年8月1日起按月給付相當於租金之不當得利6,000元自有理由，逾此範圍，則無理由。

六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。

經查，上開債務為金錢債務，然無確定期限，亦無約定之利率，被告應自受催告時起，負遲延責任，給付週年利率5％遲延利息，而起訴狀繕本於110年8月5日寄存送達黃政憲、蔡維彬，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第24頁、第27頁），於110年8月15日生送達效力，依上開說明，原告就上開債務請求被告自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日即110年8月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，自有理由。

七、從而，原告依侵權行為及不當得利規定，請求㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告12萬元，及自110年8月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈢被告應自110年8月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元部分，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。

八、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

原告敗訴部分，假執行之聲請駁回。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 4 月 8 日
桃園簡易庭 法 官 張明宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 8 日
書記官 石曉芸