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臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度桃簡字第1425號
原 告 葉春梅
訴訟代理人 柯清貴律師
被 告 田園北京大樓管理委員會
法定代理人 黃木雄
訴訟代理人 許啟龍律師
許淑玲律師
張雅蘋律師
上列當事人間給付修繕費事件，本院於民國113年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾參萬零肆拾元，及自民國一百一十一年六月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告如以新臺幣肆拾參萬零肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為門牌號碼桃園市○○區○○○街000巷00號13樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人，亦為田園北京大樓社區區分所有權人，被告則為該社區之管理委員會。
系爭房屋屋齡已逾26年，頂樓平台因年久失修有嚴重滲漏水情事，更因此向下流至系爭房屋天花板、牆壁、陽台天花板等，致系爭房屋天花板等損壞，原告一再請求被告修繕系爭房屋頂樓平台，被告皆置之不理。
原告於民國110年11月5日委請訴外人興月企業有限公司（下稱興月公司）承攬系爭房屋頂樓平台修繕工程，並於111年5月支付承攬報酬325,000元與興月公司，原告已善盡通知之責，未受被告委任亦無義務，然依被告明示或可得推知之意思，代被告為無因管理，並代支付興月公司防水工程款325,000元，且被告無法律上原因，而受有此利益，已構成不當得利。
爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第176條、第177條或第179條，請求擇一判命被告給付325,000元語。
㈡另系爭房屋之天花板等因被告未盡頂樓平台修繕義務而損壞，侵害原告對於系爭房屋之所有權，原告委請素外人華範有限公司（下稱華範公司）將系爭房屋天花板原有裝潢拆除及輕鋼架裝設工程支出費用105,040元，爰依民法第184條第1項前段侵權行為法律關係提起本件訴訟。
並聲明：如主文所示。
二、被告則以：本件為頂樓防水漆層之裂痕或頂樓之頂板有所裂痕產生之漏水，原告應予舉證。
系爭房屋頂樓平台於108年1月修繕完工，且被告於108年1月29日與百碩實業有限公司（下稱百碩公司)簽訂工程合約書，保固期間自108年1月29日至113年1月28日止，若頂樓平台於百碩公司於108年1月修繕完畢後，有滲漏水之情事，亦應由百碩公司負責後續保固責任，且依據社區規約之約定，被告決議權限為10萬元，原告並未告知該修繕數額，亦未經區分所有人決議。
系爭房屋修繕部分含全室地面防護、客廳、房間天花板、牆面包覆……等，類似全室重新粉刷，原告應舉證就其主張與頂樓平台漏水所致具有因果關係及範圍等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：㈠原告為系爭房屋之所有權人（原證一參照），即為田園北京大樓社區之區分所有權人，被告則為負責管理田園北京大樓社區之委員會。
㈡系爭房屋完成於82年10月15日（原證一參照）。
㈢田園北京大樓社區10號、13號頂樓露台滲水情事被告曾於108 年1 月29日委請百碩公司修繕10號、13號房屋頂樓平台，並簽訂如被證一及被證三所示之工程合約書，依工程合約書之約定保固期間至113 年1 月28日。
四、爭執事項：㈠原告依民法第172條、第176條、第179條規定請求頂樓平台修繕費用325,000元，有無理由？㈡原告依民法第184條第一項前段請求天花板修繕費用105,040元，有無理由？㈢就前開第二項爭點如有理由，原告就前開第二項之損害是否與有過失？
五、本院之判斷：㈠原告依民法第172條、第176條、第179條規定請求系爭房屋平台修繕費用325,000元，有無理由？ ⒈按「本條例用辭定義如下：……四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」
、「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其為下列各款者，並不得為約定專用部分：……三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」
、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」
，公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、第10條第2項定有明文。
系爭房屋位於最高樓層，依前揭規定，系爭房屋之頂樓平台為該棟共用部分，該部分修繕應由被告管理委員會負修繕之責，為兩造所不爭執，先予敘明。
⒉按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；
管理人開始管理時，以能通知為限，應即通知本人。
如無急迫之情事，應俟本人之指示；
管理事務經本人承認者，除當事人有特別意思表示外，溯及管理事務開始時，適用關於委任之規定；
管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第172條、第173條第1項、第178條、第176條第1項分別定有明文。
⒊原告主張百碩公司雖曾修繕系爭房屋頂樓平台，然系爭房屋天花板仍持續產生嚴重漏水情形，原告及原告配偶傅佩傑多次向被告反映，均未獲置理，且被告配偶傅佩傑曾於109年8月3日通知社區前總幹事金慶龍系爭房屋天花板漏水一事，並將系爭房屋天花板漏水照片傳給金慶龍等情，業據原告提出系爭房屋之屋頂、天花板、牆壁等漏水照片、原告配偶傅佩傑與金慶龍間LINE對話內容截圖為證（見本院卷第119頁至第142頁、第99頁）。
又原告再次於110年7月20日向管委會人員即另一前總幹事於千翔通知請求修繕，於千翔亦轉達被告之回應「可以盡的責任是請原施工廠商再次於保固期間內予以修繕……」等語（見本院卷第20頁），復參諸證人傅佩傑到庭具結證稱：「（請提示原證十三至十六、十八照片）請問證人，這是不是你拍攝的照片？對。」
、「（何時何處拍攝的？）是109 年到110 年在我家客廳、臥室、我小孩的房間、還有客廳到房間的走道拍的。」
、「（為何要拍攝這些照片？）109 年搬回來住的，因為房客一直反應房屋漏水，我們有跟管委會金慶龍講，他說是我們頂樓施工的施工單位已經不存在，他幫我們找隔壁的李師傅修理，可是補牆完還是繼續漏。
房子裡面客廳還是一直漏。」
、「（請說明所住的房子在你110 年拍攝照片時，當時漏水的區域有哪一些？）沒有漏水的部分只有廚房及外面的衛浴，主臥的衛浴有漏水，以及其他地方都有漏水都有漏水。」
、「（請提示原證11、16，請問原證11是否為證人與金慶龍的對話？原證六號是否為於千翔的對話？）都對。」
、「（為何會與這兩人對話？）他們兩人是社區物業總幹事，修繕問題之前有作過，所以他們有合作廠商，如果基本的防漏，以他們的能力應該是可以處理，所以我才向他們反應，他們找一個人來頂樓塗一塗防水漆，施工後第二年還是漏，所以我才向於千翔反應。
向金慶龍、於千翔反應之後也陸續漏，加上先前房客也有反應漏水的問題，漏水問題已經持續好幾年了。」
、「（證人所稱的時序為，108 年間租客反應漏水，109 年原告反應有漏水，這兩次管委會都有委託廠商施作工程，110 年11月自行委託興月公司施作房屋漏水工程，時序是否正確？）對。」
、「（就這次的漏水如何確認是屋頂平台的漏水？）因為上面平台沒有跟其他棟連在一起，所以我判斷是屋頂平台漏水。」
、「（證人持有期間是否有向管委會報修，管委會有沒有現場查看？）有向管委會報修，金慶龍未到現場查看，於千翔有。」
、「（用何方式向管委會報修？）直接到地下室的管理委員會的辦公室跟總幹事說的。」
等情節大致相符（見本院卷第169頁反面、第170頁、第171頁反面），足認被告所稱108年曾委由百碩公司修繕系爭房屋後，經原告於110年向被告反映漏水情事，然被告仍未實際修繕系爭房屋頂樓平台仍有滲漏水狀況等情明確，以及百碩公司業自108年1月31日已廢止登記在案，亦有LINE對話紀錄、經濟部商工登記公示資料查詢結果可憑（見本院卷第20至31頁、等100頁）。
⒋次查，原告於110年11月5日委請興月公司修繕系爭房屋頂樓平台漏水，有工程合約書、施工照片、統一發票、保固書在卷可憑（見本院卷第32至36頁、第155至158頁），被告雖以原告嗣後追加女兒牆等工程非頂樓平台必要工程等語置辯，然據原告提出系爭房屋天花板上方牆面照片，曾嚴重漏水至呈現水流狀態，且系爭房屋牆面與天花板間及陽台亦有多處漏水，再佐以頂樓平台於修繕前所拍攝照片觀之（見本院卷第148頁），女兒牆連接頂樓平台地面處亦漆有防水漆，應為前次百碩公司施作之痕跡，足認女兒牆與防水層間存在需修補之情形，然百碩公司修繕未果已如前述，而女兒牆等亦屬於頂樓平台上之共用部分，被告亦應復完全之修善義務。
是原告既無法律上義務，亦未受被告委任，委任興月公司修繕頂樓平台之管理事務處理方式客觀上復有利於被告，且不違反本人明示或可得推知之意思，則原告就其修繕系爭房屋頂樓平台所支出之必要或有益費用，依法自得請求被告償還。
⒌被告另辯稱應依該社區規約社區管理費收支規定第7點，管委會決議權限為10萬元，如超過需經區分所有權人決議云云，然依公寓大廈管理條例第10條第2項規定可知，法律為了促進公寓大廈全體區分所有權人或住戶之利益，賦與公寓大廈管理委員會修繕、管理、維護公寓大廈共用部分、約定共用部分之責任，而因修繕、管理、維護所生費用，以由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則。
查系爭房屋頂樓平台屬系爭社區之共用部分，已如前述，依據前揭規定，自應由被告負修繕、管理、維護之責，被告抗辯社區歸約之決議上限，均不影響被告應就該共用部分即系爭屋頂平台所負之修繕義務。
是原告依民法第176條第1項規定，請求被告給付其支出興月公司修繕頂樓平台漏水費用325,000元自屬有據。
又原告前揭依民法第176條規定之請求，既經准許，其餘本院即毋庸再予審究，併此說明。
㈡原告依民法第184條第1項前段請求天花板修繕費用105,040元，有無理由？ ⒈按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條1項中段定有明文。
次按故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；
負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。
第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。
民法第184條第1項前段、第213條第1項、第3項分別定有明文。
⒉原告主張系爭房屋多處因頂樓平台漏水損壞等情，業據提出現場照片、匯款明細為證(見本院卷第119至142頁），徵諸經證人吳志勇到庭具結證稱：「（請問修繕13樓屋頂地板之前，要如何修繕是如何評估？）當時剛好下雨，天花板是打開的有滴水現象，整間屋子都在漏水。」
、「（所以你是如何評估是13樓平台的問題？）因為13樓屋內都在漏水，所以一定是頂樓平台的問題，而且沒有跟其他棟相連。」
，以及證人傅佩傑到庭具結證稱「（請說明所住的房子在你110 年拍攝照片時，當時漏水的區域有哪一些？）沒有漏水的部分只有廚房及外面的衛浴，主臥的衛浴有漏水，以及其他地方都有漏水都有漏水。」
等語，堪認原告主張系爭房屋因頂樓平台漏水致系爭房屋牆面及天花板等損壞等情為真實，而系爭房屋之屋頂平台則屬系爭社區之共用部分，其維護及修繕，均係被告之職務，已如前述，惟因被告未盡修繕屋頂平台之義務，致原告所有之系爭房屋受有上開損害，兩者間存有相當因果關係，被告應就原告所受損害，負侵權行為賠償責任。
準此，原告請求被告賠償系爭房屋回復原狀之修繕費用105,040元，自屬有據，應予准許。
㈢就前開第二項爭點如有理由，原告就前開第二項之損害是否與有過失？ 被告固認為原告之配偶皆與總幹事聯繫，而前揭兩位總幹事離職皆有交接期，無法確認兩位是否有實際交接或交由管委會討論，無從確認管委會是否有故意遲延，且原告悄無生息自行修繕追加無必要之工程，轉嫁於全體住戶繳納之公積金負擔，本件系爭房屋漏水原告與有過失云云。
惟查，系爭房屋因漏水所致損害，肇因於被告未妥善維護、修繕頂樓平台所致，已如前述。
公寓大廈管理條例既賦與管委會修繕、管理、維護公寓大廈共用部分之責任，被告應善盡管理之責，系爭房屋頂樓平台漏水雖經107年12月11日決議通過百碩公司承包修繕（見本院卷㈠第215頁），然自百碩公司營業事項登記觀之滲水工程之承包是否適任已非無疑，且系爭房屋頂樓平台是否因百碩公司修繕而復原至無漏水狀態，亦未見被告舉證以實其說。
至於兩位前總幹事皆無向被告通知抑或有交接之問題，僅屬被告主觀臆測，亦屬管委會內部事項與原告無涉，社區公用部分之維護本屬管委會之職務事項，系爭房屋漏水狀態顯非短期所致，是被告本應盡速維修該頂樓平台防止漏水，以避免損失擴大，而原告於發現系爭房屋陸續漏水之際，既已多次通知被告處理，尚難認原告就系爭房屋所受損害之發生或擴大與有過失，是被告此部分所辯，亦不足取。
五、綜上，原告依公寓大廈管理條例、無因管理、侵權行為之法律關係，請求被告給付原告系爭房屋平台修繕費用325,000元、天花板修繕費用105,040元，共計430,040元，及自起訴狀繕本送達（見本院卷第40頁）翌日即111年6月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
另依同法第436條第2項準用同法第392條第2項規定，依被告之聲請宣告被告預供擔保得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
桃園簡易庭 法 官 汪智陽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
書記官 陳家蓁
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