桃園簡易庭民事-TYEV,111,桃小,2280,20240131,2

臺灣桃園地方法院小額民事判決
111年度桃小字第2280號
原 告 阿姆斯壯社區管理委員會

法定代理人 林靈谷
訴訟代理人 李律民律師
被 告 蘇朝明
訴訟代理人 蘇泳昌
黃暖琇律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參萬陸仟元，及自民國一百一十一年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按年息百分之五計算之利息。

本判決得假執行。

事實及理由

一、本件原告阿姆斯壯社區管理委員會主任委員原為游慶堂，嗣於民國112年1月19日變更為林靈谷，經林靈谷具狀聲明承受訴訟（見本院卷第60頁），依法應予准許，合先敘明。

二、原告主張：被告為門牌號碼桃園市○○區○○○街000巷0弄00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，為阿姆斯壯社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，而原告為系爭社區之管理委員會，依系爭社區組織及管理辦法（下稱系爭社區規約）第5節第1條規定管理費繳納標準每戶每月新臺幣（下同）2,500元。

嗣系爭社區第7屆區權人會議決議（下稱第7屆決議），將每月調漲管理費500元，合計每月管理費為3,000元。

詎被告積欠民國110年7至111年6月管理費，共計3萬6,000元，經原告屢次催討，被告置之不理，爰依公寓大廈管理條例、原告社區規約及第7屆決議，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告3萬6,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、被告則以：系爭房屋坐落之系爭社區，不存在共同設施使用與管理而具有整體不可分性之客觀事實，應不得准用公寓大廈管理條例第21條規定，由管委會訴請法院命住戶給付管理費用。

系爭社區管委會雖經申請桃園市政府准予備查在案，僅係對原告檢送之資料為形式審查，不生任何法律效果，無法據此推認系爭社區屬集居地區。

另系爭社區雖設有圍牆、警衛庭，無封閉之門禁管制，第三人可直接進入，社區之設施守衛崗哨亭、聯誼室等亦屬違章建築，經桃園區公所通知應儘速騰空返還占用土地，系爭社區並無合法公同設施存在，難認共同設施與管理間具有不可分性。

原告明知無權占用公有道路構成竊佔，仍依據其於98年5月1日由兩筆建築基地之全體住戶召開之區分所有權人會議決議，請求住戶給付管理費繼續維護違章設施，顯屬違反公共秩序或善良風俗，應屬民法第72條之無效法律行為，被告無據此繳納管理費之義務。

又被告已於109年12月間提出退出系爭社區之要求，已非系爭社區之區權人等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：㈠系爭社區於98年5月1日經區分所有權人會議決議向桃園縣政府（現改制為桃園市政府）申請報備成立管理委員會，經該府以98年5月26日府工使字第0980199822號函准予備查，被告則為系爭社區內系爭房屋之區分所有權人；

又依系爭社區規約第5節第1條之規定，系爭社區之管理費原係以每戶每月2,500元收取，惟於107年12月14日再經區分所有權人會議決議，將每月管理費調漲500元，調漲後每月管理費為3,000元，而被告就110年7至111年6月之管理費各迄今均未繳納等情，有上開函文暨報備證明、區分所有權人會議記錄暨會議簽到表、建物登記謄本、系爭社區規約（見本院卷第62、63、第123至142頁）等件可參，兩造就上述情事亦未據爭執，此部分之基礎事實先可認定。

㈡按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」

、「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：1.依建築法第11條規定之一宗建築基地。

2.依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。

3.其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」

，公寓大廈管理條例第53條、公寓大廈管理條例施行細則（下稱施行細則）第12條分別定有明文。

㈢原告主張被告為系爭社區之區分所有權人，應繳納上開積欠數額之管理費等語，則為被告所否認，並以系爭社區坐落非屬同一宗土地，並領有兩張建築使用執照，與施行細則第12條規定不符，系爭社區無公寓大廈管理條例第53條規定之適用等語云云。

惟系爭社區倘經認定具有共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，非不得準用該條例之管理及組織規定。

查系爭社區外圍有圍牆，社區住戶房型皆為透天厝型態，設有大門、警衛亭等，並設有柵欄予以管制人員出入，限制非系爭社區之人員任意進入，有系爭社區照片在卷可參（見本院卷第98至101頁）。

被告雖辯稱郵差、垃圾車皆可進入，然前揭情形應可認為屬給付行政之範疇，自與私人任意進入之情形顯不相同。

又查，系爭社區之管理費用皆用以支付警衛保全費用、路燈維護等公共設施費用，其中路燈部分，桃園市政府養護工程處以系爭社區經桃園區公所認定為封閉型社區為由，由原告自為管理維護，有該處111年4月27日桃工養電字第1110023685號函在卷可佐（見本院卷第107頁）。

足見，系爭社區雖為二宗建築基地，然建築基地間比鄰，就共同設施之使用與管理具有整體不可分性，管理委員會有共同規劃管理維護事務之效益，而有公寓大廈管理條例第53條之適用。

至於被告抗辯系爭社區之公共設施警衛亭與聯誼室等為違章建築，經桃園市政府建管處認定應予拆除在案云云，然此地上物是否合於建管法令、有無基地之占有權源，均與前揭認定之要件無涉，對於兩造間有無公寓大廈管理條例規定準用應無影響，被告此節所辯亦非可採。

㈣另公寓大廈管理條例並無區權人得退出區權人會議規定，應屬立法者有意省略，尚無法律漏洞待補充可言，亦無類推適用民法第54條第1項社員得隨時退社之規定。

否則，區權人倘得任憑己意選擇加入或退出區權人會議組織，則該公寓大廈或該集居地區，將難以維繫共同生活品質，致公共事務不能處理，徒增生活成本或居住危機，顯與公寓大廈管理條例之立法目的相違，被告所有系爭房屋既位於共同設施之使用與管理具整體不可分性之原告社區中，自無法退出原告社區，被告抗辯其已退出原告社區，無庸繳納管理費云云，自非可採。

從而，原告請求被告給付積欠之管理費共3萬6,000元，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條、原告社區規約及區權人決議之法律關係，請求被告給付3萬6,000元，及自支付命令送達（111年9月1日送達，見支付命令卷第26頁）翌日起即自111年9月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、本件係依民事訴訟法第436條之8規定適用小額訴訟程序所為之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第2項所示。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
桃園簡易庭 法 官 汪智陽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 陳家蓁
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二審法院；
未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。