桃園簡易庭民事-TYEV,112,桃簡,1783,20240126,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第1783號
原 告 游良杰
訴訟代理人 游張妥
被 告 尊龍庭園社區管理委員會

法定代理人 陳志賢
訴訟代理人 鄭又瑋律師
上列當事人間請求修復漏水事件，本院於民國112年12月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣60,000元，及自民國112年8月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔29％，餘由原告負擔。

四、本判決第1項得假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：伊前為桃園市○○區○○○○街000號8樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人（嗣於本件訴訟繫屬後之民國112年9月19日將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人黃勝楠），系爭房屋位於尊龍庭園社區（下稱系爭社區）內，為最高樓層。

系爭社區頂樓平台於109年間發生漏水，滲漏至系爭房屋，依公寓大廈管理條例本應由被告負修繕之責，詎被告拒不修繕，伊僅能自行花費新臺幣（下同）60,000元僱工修繕完畢；

於111年間系爭房屋之承租人告知伊系爭社區頂樓平台再次發生漏水至系爭房屋之情事，惟被告仍不修繕，伊遂購買材料自行修繕，支出73,000元之材料費；

又系爭房屋因漏水，於112年1月至8月無法出租，伊就其中6個月之部分為請求，以每個月租金12,700元計算，受有共76,200元之損害，為此爰依民法侵權行為之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告209,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：不爭執系爭社區曾於109年間發生頂樓平台漏水滲漏至系爭房屋之事實，惟系爭社區於104年1月24日召開區分所有權人會議，針對頂樓漏水問題，決議將頂樓住戶應繳之管理費減半收取，並由頂樓住戶自行處理頂樓之防水工程，被告嗣後亦確實享有管理費減半之優惠至今，故仍應由被告自行負修繕之責；

而112年間並無發生頂樓平台漏水情事，且原告提出之單據僅為報價單，況於報價單開立當日即112年7月20日，系爭社區查無修繕人員進出之紀錄，難認原告有支出任何修繕費用；

又系爭房屋於112年間未出租，係因原合約租期屆滿而承租人不願續租，且原告與代管公司亦終止包租契約所導致，與系爭房屋頂樓漏水並無因果關係等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，系爭房屋位於系爭社區之最高樓層，原告前為系爭房屋之所有權人，並於112年9月19日將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人黃勝楠，且系爭社區頂樓平台曾於109年間發生漏水滲漏至系爭房屋等節，有系爭社區頂樓平台109年間修繕照片、系爭房屋109年間內部照片、土地、建物登記公務用謄本在卷可稽（見本院卷第16至22、42至45頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。

四、得心證之理由：原告主張被告應負侵權行為損害賠償責任，請求被告給付109年間修繕費60,000元、112年間修繕材料費73,000元、112年間不能出租6個月之損害76,200元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件之爭點應為：㈠被告是否應就系爭社區頂樓平台漏水負修繕義務？㈡系爭社區之頂樓平台於112年間有無發生漏水至系爭房屋之情事？㈢原告各項請求有無理由？茲分述如下：㈠被告應就系爭社區頂樓平台漏水負修繕義務：⒈被告抗辯：系爭社區於104年1月24日區分所有權人大會即已就頂樓防水問題作成決議，將頂樓住戶每月管理費減半收取，由頂樓住戶自行處理防水工程，並自104年3月開始實施；

復於112年6月10日召開臨時區分所有權人會議，再次決議維持上開方案（該2次決議下稱系爭決議）等語。

查系爭社區曾作成系爭決議之事實，有系爭社區第廿一屆區分所有權人大會會議紀錄、112年度系爭社區臨時區分所有權人會議會議記錄在卷可考（見本院卷第61至62、67至68頁），堪信為真。

惟查：⑴按區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，為公寓大廈管理條例第3條第7款所明定。

是區分所有權人會議之決議，係就涉及權利義務有關之事項而召開，依同條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定之結果，倘區分所有權人會議決議之內容，違反法令或規約者，應屬無效。

⑵次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。

又按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則（最高法院97年度台上字第2347號民事判決要旨參照）。

公寓大廈之共用部分之使用、管理呈現多樣化，並無統一之使用、管理態樣，是以公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護費用，除由公共基金負擔外，固以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為法定分擔原則，但法律允許以區分所有權人會議或規約規定予以排除而另行約定分擔標準。

故關於公寓大廈社區管理費用之分擔，如區分所有權人會議有所決議或規約另有規定，自應優先從其決議或規定，並非一律強制適用「按應有部分比例分擔」之原則。

揆其立法目的，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。

是以，關於公寓大廈社區管理費分擔之數額，固可透過區分所有權人會議決議而重行改定，惟其重行改定須具合目的性（即係為修繕、管理、維護共用部分之合理目的），且所約定分擔之方式，須有充分理由，及合宜之計費標準，不得為不合理之差別待遇，以具其正當性，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，自屬權利濫用，依民法第148條第1項規定，自非法之所許。

⑶查系爭社區之頂樓平台屬共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，原應由被告負修繕、管理、維護之責，並由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔費用。

系爭決議形式上固使頂樓住戶受有減半繳納管理費之利益，惟亦將頂樓平台之修繕義務，全數委諸頂樓住戶自行承擔。

而頂樓平台若發生漏水情事，所需支出之修繕費用多寡，實難事先預估，如修繕所需費用過高，頂樓住戶承擔之費用，勢將超過其因減半繳納管理費所受之利益，是系爭決議無異係以多數決方式，將原應由全體區分所有權人共同承擔之修繕費用轉嫁於少數之頂樓住戶，以略施小惠之方式免除管理委員會之修繕義務，顯然有失公平，難認具有正當性，應認為違反民法第148條第1項規定，而屬無效。

⒉系爭決議既屬無效，被告仍應依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，就頂樓平台之漏水情事負修繕義務，並由公共基金支出修繕費用。

㈡系爭社區之頂樓平台於112年間確存在漏水至系爭房屋之情事：原告主張系爭社區之頂樓平台於112年間發生漏水至系爭房屋，業據提出112年間系爭房屋內部照片、系爭社區頂樓平台照片在卷可稽（見本院卷第23至29頁），自上開照片可見系爭房屋室內天花板明顯有水漬滲漏之情況。

又經本院函詢曾就系爭房屋提供包租代管服務之鼎倫租賃住宅代管有限公司（下稱鼎倫公司），該公司函覆略以：本公司與原告簽訂之包租契約書至112年2月13日已終止契約，後續並無代為出租管理房屋…本公司後續未繼續與原告承租並管理房屋之原因係因承租人欠繳1年之租金…承租人欠繳租金之原因係因房屋漏水且認為本公司不願意協助處理修繕，故於原合約之租期屆滿後並無繼續承租等語（見本院卷第74頁），足認系爭社區頂樓平台於112年間確有發生漏水並滲漏至系爭房屋之情事。

㈢茲就原告各項請求有無理由，分述如下：⒈原告請求109年間修繕費60,000元，為有理由：按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。

系爭社區曾於109年間發生頂樓平台漏水至系爭房屋之情事，業經認定如前，原告就此支出60,000元修繕費用乙節，亦據提出收據在卷可稽（見本院卷第5頁）。

被告未盡其對頂樓平台之修繕義務，致侵害原告對系爭房屋之所有權，自應就原告因此所支出之修繕費負損害賠償責任。

是原告此部分之請求，應有理由。

⒉原告請求112年間修繕材料費73,000元，為無理由：系爭社區頂樓平台於112年間復發生漏水情事，亦據認定如前。

原告固主張其無法覓得修繕工人，遂購買防水漆自行施工等語，惟其所提出之單據僅為報價單，而非收據，其上亦未蓋有店章（見本院卷第6頁），尚無從認定原告確支出此部分費用。

是此部分之請求，尚無理由，不應准許。

⒊原告請求系爭房屋112年間不能出租6個月之損害76,200元，為無理由：原告主張系爭房屋之承租人於111年間以漏水為由拒付租金，於租約期滿後之112年1月至8月間，系爭房屋亦因漏水而無法出租，故請求112年間6個月之租金損失76,200元等語。

經本院函詢對系爭房屋提供包租代管服務之鼎倫公司，該公司固函覆如前開㈡所載，惟依原告所提112年間系爭房屋內部照片，斯時漏水之狀況應尚未到達使系爭房屋完全無法使用之程度，是原承租人是否係僅因漏水而不願續租，已屬有疑。

且縱認原承租人係因漏水情事而不願續租，於租約期滿後，原告仍得將系爭房屋另行出租他人，或收回自行使用，尚不能僅以系爭房屋於該段時間未出租之事實，即認原告因漏水而受有不能出租之損失。

是原告此部分之請求，亦無理由，尚難准許。

⒋從而，原告得請求被告給付之金額，應為60,000元。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

查，本件原告對被告之侵權行為損害賠償債權，係以支付金錢為標的，且無確定期限，又未約定利息，則被告應自受催告時起，負遲延責任，則原告就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達翌日即112年8月12日（見本院卷第31頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，同為有據。

六、綜上所述，原告依民法侵權行為之法律關係，請求被告給付60,000元，及自112年8月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

至原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。

另原告敗訴部分，假執行之聲請駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
桃園簡易庭 法 官 林宇凡
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
書記官 楊上毅