桃園簡易庭民事-TYEV,112,桃簡,2174,20240412,1

臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第2174號
原 告 林玉麗
訴訟代理人 謝清昕律師
複代理人 吳孟庭律師
被 告 陳品蓁

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路000號1樓、2樓房屋騰空遷讓返還予原告。

二、被告應給付原告新臺幣120,000元，及自民國113年3月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、被告應自民國113年4月10日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣25,000元，及自各期給付期限屆滿之翌日（即次月11日）起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第1至3項得假執行。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，且依同法第436條第2項規定，於簡易訴訟程序亦有適用。

本件原告起訴聲明原為：⒈被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路000號1樓房屋全部騰空並遷讓返還原告；

⒉被告應給付原告新臺幣（下同）55,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

⒊被告應自112年9月起至返還上開房屋之日止，按月給付原告25,000元，及按週年利率5％計算之利息（見本院卷第3頁）。

嗣變更其聲明為：⒈被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路000號1樓、2樓房屋（下稱系爭房屋）全部騰空並遷讓返還原告；

⒉被告應給付原告120,000元，及自民事準備暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

⒊被告應自113年4月起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元，及按週年利率5％計算之利息（見本院卷第46頁、第81至82頁）。

核其變更前、後之訴，係一部擴張應受判決事項之聲明，均合於前述規定所之要件，應予准許。

二、本件被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分

一、原告主張：被告於108年4月21日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租原告所有之系爭房屋，約定租賃期間自108年6月1日起至118年5月30日止，每月租金25,000元，押租金35,000元，應於每月10日前給付租金予原告。

被告自109年6月起即未依約繳足租金，迄至112年8月尚積欠原告租金155,500元，而以押租金35,000元抵充後，被告遲付租金之總額已達2個月租額，且遲延給付逾2個月，原告催繳後仍未給付。

經原告以中壢志廣郵局第146號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告於函到1個月內清償，如未給付，即以該函作為終止系爭租約之意思表示，該函並於112年7月23日送達被告，惟被告仍未給付，是系爭租約已於112年8月23日終止，被告尚積欠原告租金共130,000元。

又被告自113年4月起仍無權占有使用系爭房屋，每月受有相當於租金之不當得利25,000元，致原告受有損害，應返還此利益予原告。

爰依民法第440條、第767條第1項前段及第179條規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：如上開變更後之聲明所示。

二、被告則以：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、得心證之理由：㈠原告與被告訂定內容如上之系爭租約，嗣被告積欠原告主張之上述租金未為給付，原告並於112年7月11日以系爭存證信函送達被告，對其為催促應於1個月內給付租金，如未給付則以該存證信函為終止系爭租約意思表示，該信函已合法送達被告，被告迄今未給付所欠租金，仍無權占有系爭房屋等節，業據其提出系爭租約、通訊軟體LINE對話紀錄、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、國內快捷/掛號包裹查詢表、原告所有金融帳戶歷史交易明細表等件為證（本院卷第6至17頁、第49至74頁、第84頁），核與原告所述相符。

又被告已於相當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，堪信原告之主張為真實。

㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。

次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。

然土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。

故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（最高法院105年度台上字第1841號判決意旨參照）。

另表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號民事裁定意旨參照）。

查被告自109年6月起即未繳納足額租金，且原告已於112年7月11日以系爭存證信函催告被告應於函到1個月內清償積欠之租金，如未給付，即以該函作為終止系爭租約之意思表示，業如前述，雖因郵務機關不獲會晤被告，僅於112年7月14日製作招領通知單通知被告領取，而該存證信函嗣雖經郵局以招領逾期為由退回（見本院卷第17頁），惟依上開最高法院109年度台上大字第908號民事裁定意旨，應認被告於受招領通知時，原告之意思表示已到達被告而發生效力，不以被告實際領取為必要，堪認原告已合法催告被告給付租金。

又被告既自109年6月起即開始未繳納足額租金，經依土地法第100條第3款規定先以押租金35,000元抵償被告積欠之租金額後，被告遲付租金之總額，仍達2個月之租額，且已遲延給付逾2個月，原告主張以系爭存證信函作為終止系爭租約之意思表示，應屬有據。

而系爭存證信函於112年7月14日生合法送達被告之效力，且被告未於函到1個月內清償，足認原告業已於112年8月15日合法終止系爭租約。

㈢茲就原告各項請求說明如下：⒈返還系爭房屋部分：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。

本件被告自109年6月起即未按月繳足租金，迄至112年8月止，經扣除押金35,000元後，累積欠繳2個月以上租金共120,000元，經原告以通訊軟體LINE聯繫被告繳納，復於112年7月11日以中壢志廣郵局第146號存證信函，催告被告應於文到後1個月內盡速繳納，並表示逾期未繳該存證信函即視為終止租賃契約之意思表示，該意思表示已到達被告，被告迄今仍未繳清上述積欠租金，原告請求被告將系爭房間遷讓返還予原告，自屬有據。

⒉欠繳租金及不當得利部分： ⑴查原告主張兩造合意系爭房屋租金為每月25,000元，每1個月支付1次，並應於每月10日以前支付，被告自109年6月起即未依約給付足額租金，迄至112年8月止，共計尚積欠155,000元之租金未繳，然被告已於簽訂系爭租約時交付原告押租金35,000元，故於系爭租約終止後，上開押租金應發生當然抵充之效力，經抵充後，被告尚積欠原告租金120,000元（計算式：155,000元－35,000元＝120,000元）。

又原告以民事準備暨擴張訴之聲明狀催告被告給付上開積欠之租金，然被告仍未給付，被告即應負遲延責任。

是原告請求被告給付積欠之租金120,000元，及自民事準備暨擴張訴之聲明狀送達翌日即113年3月5日（見本院卷第84頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即為有據。

⑵又系爭租約終止後，被告仍繼續占有系爭房屋，依社會通常觀念，應可認被告因此受有相當於租金之利益，而致原告受有相當於租金之損害。

且系爭租約之每月租金為25,000元，其使用狀態既未改變，應得以此作為被告所得利益之計算標準。

本件系爭租約終止後，被告仍繼續占有系爭房屋，原告請求自113年4月10日起，至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利25,000元，應屬有理。

原告對被告上開不當得利請求部分，為無確定給付期限之債權，而其既已表明請求被告自113年4月起按月給付，其遲延利息即應以各期給付期限屆滿之翌日（即次月11日）為起算時點，而按年息5%計算之。

逾此部分之請求，則無理由。

㈣又當事人於言詞辯論終結後始提出之攻擊或防禦方法，既未經辯論，法院自不得斟酌而為裁判（最高法院109年度台上字第7號判決要旨參照）。

查，被告雖於本件言詞辯論終結後之113年3月22日提出陳報狀到院，有該書狀上本院收文章足稽，然此係屬辯論終結後始提出之攻擊防禦方法及證據資料，揆諸前揭說明，既未經兩造實質辯論，依法不得作為本院裁判之基礎，故不予審酌，附此敘明。

四、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

五、本件判決原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

六、本件結論已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
桃園簡易庭 法 官 陳愷璘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 15 日
書記官 吳宏明