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臺灣雲林地方法院民事判決 104年度訴字第349號
原 告 林清達
林清輝
林能宗
林隆益
被 告 財政部國有財產署中區分署
法定代理人 吳文貴
訴訟代理人 謝耿銘律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國104 年12月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；
調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；
不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。
前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。
查本件兩造間租佃爭議，經原告申請雲林縣政府耕地租佃委員會調解，調處不成立後，由雲林縣政府移送本院審理，有雲林縣政府民國104 年7 月29日府地權二字第1045712168號函暨函附之調處筆錄及相關資料在卷可稽，並為兩造所不爭執，依上開規定，本件起訴程序應屬合法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告林清達、林能宗、林清輝、林隆益四人向被告財政部國有財產署中區分署承租坐落雲林縣麥寮鄉○○段00000000○00000000地號土地，面積分別為13,575平方公尺及2,618 平方公尺，而坐落雲林縣麥寮鄉○○段00000000地號土地（下稱338-1197地號土地），其上有1 間在60年間即已存在之廟宇，因原告林清輝不明法規，將其分管耕作坐落雲林縣麥寮鄉○○段00000000地號土地（下稱338-1210地號土地）部分分租200 坪予他人，而因再承租人王銓儀違法使用而遭臺灣雲林地方法院檢察署檢察官以其涉犯竊佔罪嫌提起公訴，現由鈞院審理中。
被告於102 年9 月間即已發現上情，並曾派員會勘，並未通知原告等人終止租約，嗣後被告於102 年仍通知原告等人續訂租約，迨兩造續訂租約後，被告始通知原告終止租約，有違契約原則。
由訴外人王銓儀經檢察官以竊佔罪嫌起訴之事實，足證原告林清輝為不知情之第三人，自不應構成終止租約之事由。
㈡系爭二筆土地由原告等人之父執輩開始耕作，嗣由原告等人繼承租約延續耕作，原本租金為新臺幣（下同）1 萬餘元，嗣因被告發現原告林清達經營化糞池，提高租金為2 萬6 千餘元，原告等人均依約繳納租金，被告以原告未自任耕作為由，主張終止租約，實非合理。
㈢系爭二筆土地之租金係由原告四兄弟各自協調繳納，亦各自使用，原告等人未違反使用，被告卻逕予終止租約，實非合理。
㈣338-1197地號土地仍有自任耕作而未違反租約部分，是否可以獨立出來，讓該部分租約繼續存在。
原告等人當初有要求被告將原告四兄弟所承租之土地分割分管，但被告說不能分割。
㈤被告在兩造租賃關係存續中，於80年間，即已知悉原告有將338-1197地號土地作為製作化糞池使用之事實，但被告還是繼續收受租金，也有將租金提高之情形，本件應該有民法第451條默示更新規定之適用。
㈥被告早已知悉原告林清達有將338-1197地號土地作為製作化糞池使用之事實及原告林清輝有將土地轉租他人使用之事實，但被告還是繼續收受租金，後來在102 年還和原告四人續訂租約，被告在續訂租約後主張要終止契約，沒有理由。
並聲明：㈠請求確認兩造間就338-1210及338-1197地號土地之耕地三七五租約之租賃關係存在。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠原告林清輝自95年起，將其分管耕作338-1210地號土地300坪出租予訴外人王銓儀，另自100 年10月1 日起將其分管耕作338-1210地號土地分租200 坪予訴外人彭春銀，業經訴外人王銓儀陳述明確，並有土地租賃契約書可以佐證。
原告等人既有違法轉租土地予他人使用之事實，依耕地三七五減租條例第16條規定，原訂租約無效。
㈡訴外人王銓儀、彭春銀於鈞院斗六簡易庭103 年度六簡字第204 號確認租賃關係存在事件審理中，均曾到庭證稱：原告四人於系爭二筆土地上均未自任耕作，及有供其他非耕作之用之情形，足認原告四人未自任耕作，構成耕地三七五減租條例第16條租約無效之原因。
㈢被告於接獲訴外人彭春銀、王銓儀通知原告有違法轉租之情事後，即派員履勘，嗣後再定期測量，製作勘查紀錄表，確認原告有轉租、未自任耕作，供其他非耕作之用之情事後，即發函通知原告原訂租約無效，並定期點交。
兩造續訂租約在被告確定原告等人未自任耕作之時間前，不能以續約，而認定原告等人未違反耕地三七五減租條例。
㈣由訴外人王銓儀及彭春銀之證詞，足認原告無自任耕作之事實，則原告四人有無分管約定，即有可疑。
又被告並未同意原告四人分管使用系爭二筆土地，原告所提出之土地管理協議，並未經被告肯認，被告並無與原告等人各別簽訂租約之義務。
系爭二筆土地每年租金為二萬六千餘元，原告等人並無各自繳納租金之事實，租金均由原告林能宗以劃撥方式繳納，自100 年起至102 年底止，租金每年為26,472元。
原告等人既無各自耕作、各自繳租之事實，則被告與原告等人間不具有獨立之租賃關係等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：㈠338-1197、338-1210地號土地，為中華民國所有，由財政部國有財產署管理。
㈡338-1197、338-1210地號土地，於84年7 月5 日由臺灣土地銀行出租予原告林清達、林能宗、林清輝、林隆益耕作使用，其四人持分分別為4294/16193、3112/16193、4672/16193、4115/16193，租賃期間自84年7 月1 日起至86年12月31日止，租金為甘藷2,254 公斤；
嗣上開耕地三七五租約原續延6 年，自87年1 月1 日起至92年12月31日止，因338-1197、338-1210地號土地於上開租賃期間移交被告管理，乃由兩造於87年9 月28日另簽訂國有耕地租賃契約書，租賃期間至92年12月31日止。
嗣後兩造於93年1 月1 日續訂耕地三七五租約，租賃期間自93年1 月1 日起至102 年12月31日止，租金為甘藷5,297 公斤。
之後，兩造再於103 年1 月1 日續訂耕地三七五租約，租賃期間自103 年1 月1 日起至112 年12月31日止，租金為甘藷2,253 公斤。
㈢338-1210地號土地其中300 坪，前由原告林清輝出租予訴外人王銓儀使用，租賃期間自95年起至100 年9 月1 日止，租約到期後，王銓儀未再續租。
嗣於100 年10月1 日起原告林清輝將上開土地中200 坪出租予訴外人彭春銀使用。
㈣338-1197地號土地上有①磚造瓦頂平房（原告林清達出資建造），屋內有客廳、廚房、房間2 間、浴廁2 間。
②鐵皮屋（訴外人林坤旺即林清達之子出資建造），屋內有客廳、房間3 間、神明廳、車庫、廁所，現由林坤旺居住使用。
③鐵皮頂車庫。
④鐵皮貨櫃（訴外人林坤旺所有）。
⑤鐵皮頂車庫。
⑥磚造平房（原告林清輝所有）。
其餘土地，部分種植香蕉，部分種植苦苓樹，部分土地上堆置水泥預鑄化糞池成品。
㈤338-1210地號土地上有磚造平房、鐵皮工廠、鐵皮頂雨遮，土地上均已鋪設水泥，地上堆置數個貨櫃。
四、得心證之理由：本件之爭點在於㈠原告四人於系爭二筆土地上有無各自耕作、各自繳租之情形？原告四人與被告間是否有各自獨立之租賃關係？㈡原告四人是否有未自任耕作之情形？㈢兩造間之耕地三七五租約是否因原告四人未自任耕作或一部轉租而無效？㈣原告請求確認兩造間耕地三七五租約之租賃關係存在，有無理由？㈠按民事訴訟法第247條第1項所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，茍具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。
本件原告四人主張兩造間就系爭二筆土地之耕地三七五租約之租賃關係存在，為被告所否認，是原告四人法律上之地位有不安之狀態存在，其訴請確認租賃關係存在，如經判決確認，其不安之狀態即可除去，有即受確認判決之法律上利益，是原告四人自得提起本件訴訟，合先敘明。
㈡原告四人於系爭二筆土地上有無各自耕作、各自繳租之情形？原告四人與被告間是否有各自獨立之租賃關係？⒈338-1197、338-1210地號土地，於84年7 月5 日由臺灣土地銀行出租予原告林清達、林能宗、林清輝、林隆益耕作使用，其四人持分分別為4294/16193、3112/16193、4672/16193、4115/16193，租賃期間自84年7 月1 日起至86年12月31日止，租金為甘藷2,254 公斤；
嗣上開耕地三七五租約原續延6 年，自87年1 月1 日起至92年12月31日止，因338-1197、338-1210地號土地於上開租賃期間移交被告管理，乃由兩造於87年9 月28日另簽訂國有耕地租賃契約書，租賃期間至92年12月31日止。
嗣後兩造於93年1 月1 日續訂耕地三七五租約，租賃期間自93年1 月1 日起至102 年12月31日止，租金為甘藷5,297 公斤。
之後，兩造再於103 年1 月1 日續訂耕地三七五租約，租賃期間自103 年1 月1 日起至112 年12月31日止，租金為甘藷2,253 公斤，有國有耕地租賃契約暨共有人承租明細表在卷可參（見本院卷第65頁至第71頁）。
⒉原告林清輝自承之前都由伊將原告四人租金收齊後，再以現金至郵局劃撥匯款給被告，一年租金約二萬餘元，核與原告林能宗、林清達所述大致相符，並有郵政劃撥匯款收據1 紙在卷可佐（見本院卷第67頁），堪認原告四人並無各自繳租之情形。
⒊原告四人雖主張其四人有各自耕作之事實，並提出土地管理協議1 紙為證，觀之原告所提出之土地管理協議，其上記載：林清達分治厝前左方有建物及工作場為其所經營；
林能宗、林隆益在林清達北面至木麻黃樹界二人自己協議分治；
林清輝分厝左方地、因繁殖魚苗有築水泥池及木麻黃北面空地使用，協議日期為100 年9 月15日，此有土地管理協議1 紙在卷可佐（見本院卷第237 頁），顯見上開土地管理協議並非原告四人向被告承租系爭二筆土地時所簽立，而係事後才簽立，而僅以原告四人承租土地十餘年後所簽訂之土地管理協議，是否足以認定原告四人確有各自耕作之事實，實有疑義。
參以原告林清達自承其未曾耕作，自17、18歲時起，即跟隨父親做化糞池，一直做到現在；
原告林清輝則自95年起即將338-1210地號土地出租他人使用；
原告林隆益雖曾種植香蕉，嗣香蕉因遭他人填土覆蓋後，迄今僅餘寥寥數棵香蕉樹；
原告林能宗則種植香蕉及番石榴等語（見本院104 年11月4 日言詞辯論筆錄），業據原告四人陳述明確，堪認原告林清達並未實際耕作，且原告林清輝有將土地部分出租他人使用之事實。
再者，經本院會同兩造及地政測量人員履勘現場時，發現系爭二筆土地其中338-1210地號土地全部作為工廠使用，另338-1197地號土地上除磚造瓦頂平房、鐵皮屋、車庫外，另外堆置有貨櫃及為數不少之水泥預鑄化糞池，僅少部分種植香蕉、苦苓樹及樹苗，此有勘驗測量筆錄、現場照片在卷可考。
綜上，原告林清達既未實際耕作，且系爭二筆土地現場亦無原告林清達、林清輝實際耕作之作物可佐認其二人有耕作之事實，則原告主張原告四人有各自耕作之行為，顯與事實不符，自不足採。
⒋按「同一份租賃契約內載明二人以上承租人，且各自耕作、各自繳租者，其各人與出租人間即各自具獨立之租賃關係存在，不因其為同一份租賃契約而有所不同。」
固經內政部74年9 月20日台內地字第345012號函示在案。
然查，本件原告四人並無各自耕作，各自繳租之事實，已如前述，自難認原告等四人與被告間具有各自獨立之租賃關係存在。
㈢原告四人是否有未自任耕作之情形？⒈按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；
如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例要旨）。
所謂不自任耕作者，係兼指「轉租」及「將耕地借與他人使用」，或「交換耕作」，或「承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途」者而言（最高法院71年度台上字第4294號判決意旨參照）。
⒉經查，338-1210地號土地其中300 坪，前由原告林清輝出租予訴外人王銓儀使用，租賃期間自95年起至100 年9 月1 日止，租約到期後，王銓儀未再續租。
嗣於100 年10月1 日起原告林清輝將上開土地中200 坪出租予訴外人彭春銀使用，業據原告林清輝當庭陳述明確（見本院卷第607 頁）。
⒊觀之訴外人王銓儀於本院103 年度六簡字第204 號確認租賃關係存在事件審理中所提出之土地租賃契約書2 份，其中①95年3 月1 日簽訂之土地租賃契約書，出租人為林清達，承租人為王銓儀，租賃範圍為林清達所指定之範圍約300 坪，租賃期限自95年3 月1 日起至98年3 月1 日止，租金每年5萬元；
另②95年9 月1 日所簽訂之土地租賃契約書，出租人為林清達，承租人為王銓儀，租賃範圍為林清達所指定之範圍，租賃期限自95年9 月1 日起至100 年9 月1 日止，租金每年12萬元，有土地租賃契約書2 份在卷可憑，上開土地租賃契約書上所列出租人均為原告林清達，而非林清輝。
而證人王銓儀於本院103 年度六簡字第204 號確認租賃關係存在事件審理時到庭證稱：兩份契約都是跟林清達接洽，因為林清達不識字，所以租約是林清輝寫的，簽約時林清達有在場，租金都是交給林清達，後來100 年10月1 日的第3 份租賃契約書上彭春銀的簽名是我簽的，第3 份租賃契約書也是林清輝寫的等語（見本院103 年度六簡字第204 號民事卷第73頁背面、第74頁）；
另證人彭春銀於本院103 年度六簡字第204 號確認租賃關係存在事件審理時到庭證稱：100 年10月1 日之土地租賃契約書是王銓儀代簽的，實際承租土地的人是王銓儀，簽契約的時候都是林清達說的，但契約寫的是林清輝，租金都是王銓儀拿去給林清達等語（見本院103 年度六簡字第204 號民事卷第75、76頁），再參酌原告林清輝於訴外人王銓儀所涉竊佔之刑事案件審理時到庭證述：當初用林清達的名義簽訂租賃契約，是因為伊常常不在家，而林清達帶王銓儀來簽約，就請林清達看管一下，契約書內容是伊寫的，租金由林清達或其配偶轉交給伊，都是交付現金等語（見本院103 年度易字第726 號刑事卷第165 頁），核與原告林清達於訴外人王銓儀所涉竊佔之刑事案件審理時到庭證述：是林清輝將其分管土地出租給王銓儀，因為林清輝常常不在，所以租金我收了以後，再交給林清輝，因為租金都拿去給我收，所以就以我的名義簽約等語（見本院103 年度易字第726 號刑事卷第161 頁）相符，是由證人王銓儀、彭春銀之證詞，參酌原告林清輝、林清達之陳述，堪認本件應係原告林清輝將其所分管系爭二筆土地之部分，以林清達名義與王銓儀簽訂租賃契約，出租予王銓儀使用，並由王銓儀將租金交付與林清達後，再轉交給林清輝；
嗣於100 年10月1日則由原告林清輝以其本人名義與彭春銀簽訂租賃契約，惟實際簽約承租土地使用之人均為王銓儀，實際出租土地之人則為原告林清輝。
至土地租賃契約書之記載雖與證人王銓儀、彭春銀之證述有出入，然並不影響上開事實之認定。
準此，原告林清輝有將承租土地轉租他人之事實，應堪認定。
⒋次查，338-1197地號土地上有①磚造瓦頂平房（原告林清達出資建造），屋內有客廳、廚房、房間2 間、浴廁2 間。
②鐵皮屋（訴外人林坤旺即林清達之子出資建造），屋內有客廳、房間3 間、神明廳、車庫、廁所，現由林坤旺居住使用。
③鐵皮頂車庫。
④鐵皮貨櫃（訴外人林坤旺所有）。
⑤鐵皮頂車庫。
⑥磚造平房（原告林清輝所有）。
其餘土地，部分種植香蕉，部分種植苦苓樹，部分土地上堆置水泥預鑄化糞池成品；
另338-1210地號土地上有磚造平房、鐵皮工廠、鐵皮頂雨遮，土地上均已鋪設水泥，地上堆置數個貨櫃，為兩造所不爭執，並經本院會同兩造至現場勘驗屬實，復有勘驗筆錄及雲林縣臺西地政事務所測量人員所繪製之土地複丈成果圖在卷可參。
而原告林清達自承其未曾耕作，自17、18歲時起，即跟隨父親做化糞池，一直做到現在；
再觀諸原告林清達所有之磚造瓦頂平房，其內有客廳、廚房、房間及浴廁，房屋上並掛有通順衛生企業社之招牌，且房屋左側空地上堆置許多水泥預鑄化糞池成品，堪認原告林清達已將338-1197 地號土地其占有使用部分變更用途，供其他非耕作之用，有不自任耕作之事實。
㈣兩造間之耕地三七五租約是否因原告四人未自任耕作或一部轉租而無效？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 、2項分別定有明文。
次按，耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。
故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明（最高法院80年台再字第15號判例要旨參照）。
又按，耕地三七五減租條例16條第2項，所謂租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法院46年台上字第57號判例意旨參照）。
再按，耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。
是承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無待於另為終止表示，當然無效。
又此所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；
如一耕地租約內有多筆耕地，承租人將其中一部轉租或不自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據。
而不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借予他人使用，或交換耕作、或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，如築巷道、堆置物品等，或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪而言（最高法院91年度台上字第1311號判決意旨參照）。
⒉查原告林清輝有將338-1210地號土地一部轉租他人使用，另原告林清達有將338-1197地號土地一部份變更用途，供其他非耕作之用，有未自任耕作之事實，已如前述，原告林清輝、林清達二人未自任耕作之情形，雖僅存在於承租土地之一部，然揆諸上開判決意旨，全部租約仍屬無效。
而兩造間之租約既屬無效，則兩造間之原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
㈤至原告林清輝雖主張：被告在80年間，即已知悉原告林清達有將338-1197地號土地作為製作化糞池使用之事實，但被告還是繼續收受租金，且被告也知道原告林清輝將土地轉租他人使用之事實，後來還是在102 年和原告四人續訂租約，被告在續訂租約後主張要終止契約，沒有理由等語。
惟按，系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因上訴人嗣後繼續收租默示同意被上訴人居住使用系爭耕地上之建物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。
又兩造所訂租約倘已無效，則被上訴人占有系爭耕地即無正當之權源，上訴人請求被上訴人拆屋還地，亦難謂係權利濫用（最高法院86年度台上字第97號判決意旨參照）。
查兩造間之耕地三七五租約因原告林清輝、林清達二人未自任耕作而租約全部無效，已如前述，自不因兩造於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力，揆諸上開最高法院判決意旨，自不因被告有繼續收租或兩造於原訂租約租期屆滿後換訂租約之行為，而使原已無效之租約恢復其效力。
原告林清輝主張被告不得在租期屆滿前終止租約云云，於法無據，要無足取。
㈥綜上所述，原告林清輝既有將土地一部轉租他人使用，而原告林清達則有將部分耕地變更使用用途，而有未自任耕作之事實，揆諸首揭說明，違反耕地三七五減租條例第16條第1項，依同條第2項規定，原告四人與被告間就系爭二筆土地之耕地三七五租約即屬無效，故不待終止，租約即自後歸於無效。
從而，原告四人起訴請求確認兩造間就系爭二筆土地之耕地三七五租約之租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，均與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
民事第一庭 法 官 冷明珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
書記官 陳善永
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