臺灣雲林地方法院民事-ULDV,105,訴,559,20170531,2

臺灣雲林地方法院民事判決 105年度訴字第559號
原 告 鄒子棱
訴訟代理人 黃振銘律師
陳建佑
被 告 徐懸良
訴訟代理人 陳和連
徐國昌
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年5月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、坐落雲林縣○○鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為原告所有。

被告在系爭土地之部分土地上建有如雲林縣西螺地政事務所民國106 年3 月21日雲西地二字第1060000901號函所附土地複丈成果圖即附圖所示編號15，面積311 平方公尺磚造平房、編號16，面積82平方公尺鐵皮屋車庫、編號17，面積101 平方公尺磚造平房等建物三間（下稱系爭建物），被告雖聲稱其與原告就系爭土地中其占有使用之494 平方公尺有不定期租賃關係（下稱系爭租約），惟已多年未繳任何租金，原告前於105 年9 月20日以高雄新興郵局存證號碼000000號存證信函（下稱1568號存證信函）催告其繳納以申報地價計算之每年租金新臺幣（下同）21,499元共計20年，並於同年9 月21日送達被告，惟被告置之不理，原告又於同年11月21日以新興郵局存證號碼002072號存證信函（下稱2072號存證信函）通知被告終止系爭租約，爰再以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，是兩造間就系爭租約，遲至本件起訴狀送達被告時，即已終止，被告已無權源占有使用系爭土地，爰依法請求拆屋還地。

㈡、按人民之財產權應予保障。憲法第15條定有明文。本件原告為系爭土地之所有權人，則原告此項財產權自應受到保障，縱謂法律對土地所有權有所限制，惟此等限制自應依憲法第23條規定，需以法律規範之形式為之，若無法律之限制規範，及不能奢言所有權之限制，而將對財產權侵害無限上綱。

又民法、土地法等法律，就不動產租賃關係已多有對承租人之保護，亦對出租人有所限制，此等法律規範對承租人之保護已足矣！如於此等法律規範外，再加以法律所無之限制，不啻對財產權之藐視，實令各利益者間之利益考量失衡，更違反憲法之上開規定。

本件被告欠租已達二年以上（已達20年之久），期間被告在系爭土地上建屋使用，原告或其前手之土地所有權人則每年繳付地價稅，並長期忍受擁有所有權而不能使用收益之痛苦，天下之事寧有斯理？而原告催告被告繳付欠租而不可得，無奈之下終止系爭租約，始循司法途徑訴請拆屋還地，完全遵循法律之規範，如此竟謂原告所為「違反公共利益」、「違反誠信原則」、「行使權利係故意以損害他人為目的」云云，胡亂指摘，被告此部分答辯不足採信，至為灼然。

又按債之清償地以債權人之住所地為原則，觀之民法第314條之規定自明，且被告自承系爭土地之承租人，曾由當地鄰長即訴外人徐鳳樞收繳齊各戶租金後，匯付予原告之前手出租人，足證系爭租約之租金應於債權人之住所地清償。

又原告於催告被告給付租金之1568存證信函雖誤寫原告之住所，惟被告自承其於106 年3 月17日向鈞院影印本案全卷，則至遲被告於該日已知原告之住所為「桃園市○○區○○○○街00號R11 樓」，然該日後經106 年3 月29日開庭乃至今日已歷時數月，被告在明確知悉原告之住所後，仍拒絕給付租金，甚至連片紙隻字之協商給付訊息全無，其拒絕給付本件租金已昭然若揭，而其遲延給付租金之事實亦堪認定。

其耍小動作以為拒付租金之藉口，實違反誠信原則！退步言之，本件縱係往取債務，則原告在催告期滿後亦已委請代理人陳建佑、陳妤潔至被告住所收取欠租，被告仍不為給付自己認定應該給付金額之租金或為原告提存，顯見被告有給付遲延之情形，從而原告再以106 年4 月26日民事準備狀之送達，為終止兩造間系爭租約之意思表示。

㈢、另外由訴外人徐鳳樞於86年7 月24日發給訴外人李東昇的存證信函可見本件租金的給付是以現金給付，即便本件原租約為往取債務，但給付方法可以變更，本件在86年的時候，被告之前手承租人徐李娘妹（即被告之母）委由徐鳳樞主動寄送租金給訴外人李東昇，不管李東昇有沒有收，由徐鳳樞的代理行為可以證明本件租金的債務已經變更為非往取債務。

又兩造對租金的數額雖有不同的意見，但租金金額並非歷年恆久不變，是可以調整，由徐鳳樞的所寄發的存證信函附件七可知被告也同意依照法定公告現值來商討租金調整，系爭土地66年公告現值為一平方公尺100 元，105 年的公告現值變2,000 元，漲了20倍，既然被告同意依照法定公告現值來調整的話，租金的調整也是符合兩造間的想法及公平原則，被告知道自己23年的租金沒有繳納，在原告為催告及派人去收取，甚至提起本案訴訟後，依然沒有把自己認為應繳納金額的租金繳納出來，由此可以認定被告拒絕繳納租金，被告以爭執租金數額來達到拒絕繳納租金的目的係違反誠信原則，原告終止系爭租約完全合乎法律規定。

㈣、並聲明：⒈被告應將系爭土地上如附圖所示編號15、16、17等三幢建物拆除，並將該等建物所占有系爭土地面積494 平方公尺返還予原告。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、系爭土地所有權人與被告就系爭土地存有不定期租地建屋契約關係，已由鈞院102 年度訴字第451 號、臺灣高等法院台南分院（下稱台南高分院）104 年度重上字第87號判決確認（下稱前案訴訟），原土地所有權人即該案之訴訟承當人霖揚開發股份有限公司（下稱霖揚公司）未上訴而確定，原告因信託關係而於104 年6 月24日取得系爭土地所有權，而為該案之實質當事人，據民事訴訟法第401條及最高法院61年度台再字第186 號判決意旨，現土地所有權人即原告為上開判決效力所及。

㈡、又依據民法第425條規定，所有權移轉不破租賃，乃債權之法定移轉，因此原舊有之租賃關係，因所有權移轉，而法定的將債之關係移轉至受移轉人與承租人之間，原債之同一性不變，係為保障承租人不因為所有權移轉，而因為債之相對性導致其流離失所。

本件系爭土地原出租人即前案訴訟之原告李東昇與本案被告間就系爭土地，存有不定期之系爭租約，該土地租賃債之關係應由現原告所承受，債之同一性不變，其清償期、清償地及債之履行之從給付、附隨義務等均不變，合先敘明。

㈢、兩造間系爭租約就租金給付部分係屬於往取債務，而非赴償債務，依據最高法院52年台上字第1324號、82年台上字第684 號、82年台上字第1834號判例意旨，往取債務者，必須出租人於清償期屆滿後至承租人之住所收取地租，承租人拒絕清償，承租人始負給付遲延責任，系爭土地租賃之原出租人李東昇於鈞院102 年度訴字第451 號拆屋還地一案中，以證人身分於103 年6 月27日陳稱系爭土地伊有跟管理員去跟建物所有權人收取租金，伊有去跟很多人很多人收租，伊有跟如鈞院102 年度訴字第451 號判決附表二「李東昇陳述欄」所示之人收過租金，系爭手抄筆記是伊親筆填寫的，代表應收的租金，上面寫的面積是測量員即訴外人李清秀算出來應該要跟建物所有人收取的租金等語。

及同村土地承租人徐羅傳、徐新松收據及信封影本可證明訴外人李東昇係居住於臺北市，而於每年至系爭土地向各承租人收取租金，並且當場交付收據等相關資料供各承租人留存，且其餘於鈞院102 年度訴字第451 號卷內所附由承租人提供之收據均是如此，本件之租金清償地為系爭土地上之各承租人之住所甚明。

㈣、本件兩造就系爭租約就租金之給付既為往取債務，而前案原告之承當訴訟人霖揚公司於台南高分院105 年4 月21日駁回其起訴後，至105 年8 月15日解散期間，均未派員至債務清償地即系爭土地上被告之住所，向被告請求給付租金，現所有權人即原告因信託關係於104 年6 月24日取得系爭土地所有權後，至105 年9 月20日間，亦未至上開清償地向被告請求給付租金，是被告並未陷於給付遲延，依據民法第440條規定，必先承租人陷於給付遲延後，出租人始得定相當期間催告承租人給付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人始得終止契約。

本件既為往取債務，而系爭土地原所有權人兼土地管理人李東昇至現所有人即原告，自82年後均未至清償地向被告請求給付租金，則被告並未陷於給付遲延，既未陷於給付遲延，其後原告委任代理人所為之催告給付租金之意思通知係不合法律規定，無法因法律規定期滿後取得契約終止權，則其後原告於105 年11月21日向被告所為終止租約之意思表示，即不生終止系爭租約之效力，是系爭租約既未依法終止，被告就系爭土地仍有占有權源，原告訴請拆屋還地即無理由。

㈤、又關於債之履行，必須符合債之本旨所為之給付，方生給付之效力，除了主給付義務外，尚應遵守關於債之履行之從給付義務及附隨義務，其餘如清償地、清償期等，均應遵守，如違反上開要件，其提出之給付即不生給付效力，關於債之履行更應遵守誠實信用。

以原告所發之催告繳納租金之1568號存證信函觀之，其所欲發生之效力有二，其一為債之更改，即其欲使清償地變更為以債權人地址為清償地之意思通知，然本件既為往取之債，而清償地之變更屬於債之變更，需要債權人及債務人雙方意思合致始生債之變更效力，本件通知僅屬債權人片面通知，而被告並無變更債務清償地之意思表示，更遑論有意思表示合致，是本件租金債務清償地仍為系爭土地上之被告住所，而無法僅由原告片面變更。

其二為催告給付租金之意思表示，然其意思表示因違反債務履行之協力義務及誠信原則，其催告之通知不生效力。

蓋本件土地所有權人自訴外人李木土之後，管理人李東昇及其繼承人李黃麗娟、李啟信、李啟晃後，又移轉至霖揚公司，最後又以信託為原因移轉至本案原告，歷經更迭，被告無從知悉土地所有權如何移轉，更無從知悉如何聯絡原告，然原告所發之1568號存證信函所載之地址為桃園市○○○○00街00號R11此一錯誤的地址，又未記載其他聯絡方式，依據最高法院87年台上字第1416號、92年台上字第1065號判例意旨，此時僅構成原告受領遲延，被告尚不負給付遲延責任，而原告所為給付租金之催告本身既不生效力，更遑論已取得契約終止權。

另就上開原告催告繳納租金之意思通知內容，本件原告僅知其與被告間存有租賃關係，不知債權債務內容，其催告內容並未依債之本旨而為請求，蓋系爭租約關於租金之計算，係以被告租用面積，以每甲地支付2,320 台斤稻穀之比例計算被告應繳納之租金，其計算出金額並非原告所稱之每年21,499元，而係每年依照雲林地區稻穀收購價格去計算，支付之租金會依每年度價格不同而有波動，故原告所為催繳租金之催告亦不符債之本旨，當不生民法第440條所定催告之效力，則其無法取得契約之終止權甚明，因此原告所委任之代理人於105 年11月20日之終止契約之意思表示並不生契約終止之效力，兩造間之系爭租約仍存在，原告所訴當屬無理由。

㈥、又系爭土地管理員李東昇至82年後，因適逢六輕興建，而認為土地漲價，系爭土地之共有人等希望將土地出售，因此委託李東昇及訴外人李遠豐處理租約，並通知土地承租人，因遭土地承租人等拒絕，故於83年起李東昇即不再按照租約約定至系爭土地向各承租人收取租金，欲藉此終止租賃契約，並將土地出售，土地承租人等因不了解法律規定，怕因此租約遭終止，故於86年7 月9 日，由鄰長即訴外人徐鳳樞於86年7 月24日寄出存證信函以及匯票，表達不願合意終止租約之意思表示，並為繳納租金之事實行為，惟經李東昇拒收並且退回，其存證信函上內容載有李東昇自83年後未至系爭土地收取租金之事實，其後，李東昇委任律師於87年5 月29日發存證信函通知系爭土地之土地承租人行使優先購買權，欲藉由高額之土地價格恫嚇土地承租人，而土地承租人則於87年7 月2 日以存證信函回覆請李東昇照約定，每年二期親自按戶收取租金等語，可以證明本件租地建屋契約係以系爭土地上被告之住所為清償地，而原告既未於105 年9 月20日前至被告住所地收取租金而經被告拒絕，依據最高法院83年台上字第2174號判例意旨，被告自不負給付遲延責任，此時只構成債權人受領遲延，其催告通知自不生法定效力，無法取得契約終止權。

㈦、又106 年3 月29日鈞院就本案行言詞辯論後，原告訴訟代理人驚覺本件為往取債務，為符合法律規定，始派訴外人陳建佑及陳妤潔至被告之住所收取租金，當時其欲收取之租金金額為每年21,499元，而非被告應繳納之租金金額，而被告向陳建佑及陳妤潔表示沒有辦法一次要求到這麼多租金，並表示可以給付，但當初租金多少是以幾百斤的稻穀計算，一台斤稻穀現在約10元左右，並表示欲以一年租金繳三至四千元給原告，但原告之代理人陳妤潔當場表示細節不用跟他們說，陳建佑甚至表示一塊地，整年下去計算也不只這些錢，其後陳建佑與陳妤潔便咬住被告不付每年租金21,499元這一點，重複的說被告目前沒辦法繳這筆租金、我今天沒辦法收到就是了等語，甚至未對被告最後表示再給一次機會，並不是不要繳等語做回應，其目的即為欲營造被告係不付租金之假象，而陷被告於給付遲延狀態，以達其得以取得契約終止權之目的，惟當時被告當場已經表示願意以一年租金三至四千元繳納，而一年租金三至四千元已經超過照原契約被告應繳納之租金金額，就被告應給付之租金範圍內，發生依債之本旨提出現實給付效力，並經過陳建佑及陳妤潔當場受領意思通知，並為其了解意思，但原告之代理人卻以細節不用跟他們說，並於離開前表示細節部分他們無法談，而無法受領被告所提之給付，此時原告之代理人不管是拒絕收取或因無權限決定是否以被告繳納之租金而生清償效果而不能收取，自為原告陷於受領遲延，而非被告給付遲延。

另就106 年3 月29日起至106 年4 月26日止，原告均未再向被告表示願意收取至106 年止已發生且應收取之正確租金金額，鈞院詢問原告訴訟代理人：「原告的前手李木土、李東昇是怎麼跟被告約定不定期租賃契約的租金？原告知道嗎？」原告訴訟代理人回稱：「這部分待查」，其明知道租金金額並非如其所稱之每年以21,499元計算，也知道有爭議，但自106 年3 月29日後卻未查證，亦不曾欲與被告等協商租金金額，其自始至至終均是以拆屋還地為目的，如真的是要收取租金，應是提起給付租金之訴訟，而不是請求拆屋還地。

又依據最高法院87年台上字第1416號判例意旨，債權人拒絕受領或於債務人履行債務前，已預示拒絕受領之意思表示，或債務人之給付兼需債權人之行為而不行為，債權人即負受領遲延之責任。

又債權人遲延後，須再表示受領之意思，或為受領給付做必要之協力，催告債務人給付時，受領遲延之狀況，使因滌除而告終止。

本件自82年起至106 年3 月29日前，原告均未派員至清償地請求給付租金，甚至於106 年3 月29日時，原告之代理人陳建佑、陳妤潔請求給付租金時，又無法受領被告所提之現實給付，而仍陷於受領遲延，截至106 年5 月7 日止，原告亦未向被告表示願意受領正確金額租金之意思，則原告自始至終受領遲延狀態均未滌除，被告自因不可歸責於自己之事由而未能給付租金，而不負債務不履行責任，故原告認為其有取得契約終止權，似有誤會。

另本件既然為往取債務，如債權人表示願意受領正確租金之意思通知達到被告後，自仍應派員至清償地向被告收取正確、已發生之租金金而，非通知被告向其繳納。

㈧、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利判決，請准提供擔保，宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、系爭土地原為訴外人李東昇及其他共有人所共有，李東昇之所有權權利範圍2277分之479 ，李東昇針對系爭土地上之被告所有之系爭建物曾提起訴訟請求拆屋還地，經本院以102年度訴字第451 號事件審理。

李東昇於104 年1 月4 日死亡，其繼承人李黃麗娟、李啟信、李啟晃於104 年1 月19日具狀聲明承受上開訴訟。

㈡、訴外人霖揚公司前於103 年12月11日，以買賣為登記原因，104 年1 月28日完成登記，取得系爭土地所有權全部，於104 年2 月25日聲明承當上開訴訟。

本院102 年度訴字第451號拆屋還地事件審理中於104 年5 月18日裁定，上開訴訟由霖揚公司為李黃麗娟、李啟信、李啟晃之承當訴訟人，續行訴訟。

㈢、系爭土地上有附圖所示編號15-17 之建物坐落其上，該等建物之所有權人為被告。

㈣、本院102 年度訴字第451 號卷第193 頁所示，手寫系爭土地使用人及面積（內容詳如「手抄筆記承租人面積」欄所示），經李東昇以證人身分於該案證述，系爭手抄筆記是其本人所寫，代表應收的租金，亦即李東昇及其他土地共有人與該案被告間（包括本件被告）有不定期租賃關係存在，霖揚公司於買受系爭土地並取得所有權後，亦承受李東昇及其他共有人與被告間之不定期租賃關係。

上開案件駁回原告拆屋還地之原因為原告未定期催告被告給付欠租的租金，故不得終止系爭租約。

㈤、104 年6 月17日原告因信託關係取得系爭土地之所有權，並承受霖揚公司與被告間就系爭土地之不定期租賃關係。

㈥、105 年9 月20日原告以1568號存證信函催告被告給付租金，並表示於文到之日起七日內未繳付，原告將終止租約。

該存證信函上所載寄件人住址為「桃園市○○00街00號R11 」。

又該存證信函於同年月21日經被告之妻林月紅收執。

㈦、105 年11月21日原告以2072號存證信函通知被告終止兩造間之系爭租約，並請求拆屋還地，該存證信函上所載寄件人住址為「桃園市○○00街00號R11 樓」。

㈧、原告之真正住址為「桃園市○○00街00號R11 樓」。

四、本件爭點：

㈠、兩造間就系爭土地之系爭不定期租約所生之給付租金債務是否為往取債務？

㈡、兩造間就系爭土地之不定期租賃關係是否仍存在？被告所有之系爭建物坐落於系爭土地上是否為無權占有系爭土地？

五、本院之判斷：

㈠、系爭土地原為訴外人李東昇及其他共有人所共有，李東昇之所有權權利範圍2277分之479 ，李東昇針對系爭土地上被告所有之系爭建物曾提起訴訟請求拆屋還地，經本院以102 年度訴字第451 號事件審理。

李東昇於104 年1 月4 日死亡，其繼承人李黃麗娟、李啟信、李啟晃於104 年1 月19日具狀聲明承受上開訴訟。

訴外人霖揚公司前於103 年12月11日，以買賣為登記原因，104 年1 月28日完成登記，取得系爭土地所有權全部，於104 年2 月25日聲明承當上開訴訟。

本院102 年度訴字第451 號拆屋還地事件審理中於104 年5 月18日裁定上開訴訟由霖揚公司為李黃麗娟、李啟信、李啟晃之承當訴訟人，續行訴訟。

而該案認定李東昇及其他土地共有人與該案被告間（包括本案被告）有不定期租賃關係存在，霖揚公司於買受系爭土地並取得所有權後，亦承受李東昇及其他共有人與被告間之不定期租賃關係，又因該案原告提起上開前案訴訟前未定期催告被告給付租金，故不得終止租約等情，為兩造所不爭執，並經本院調閱前案卷核閱無誤，應堪認定為真實。

㈡、按判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辦論終結後所後生之事實，並不受其既判力之拘束，有最高法院39年台上字第214 號判例意旨可資參照。

本件前案訴訟判決確定後，104 年6 月17日原告因信託關係取得系爭土地之所有權，為兩造所不爭執，並有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可稽，且前案訴訟以該案原告並未定期催告被告繳納租金，而駁回原告之訴，然本件係原告因信託關係取得系爭土地所有權後，並主張其已於105 年9 月20日以1568號存證信函催告被告繳納二年以上之欠租，並於同年9 月21日送達被告，惟被告置之不理，原告又於同年11月21日以2072號存證信函通知被告終止系爭租約，再以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，是兩造間就系爭租約，遲至本件起訴狀送達被告時，即已終止，被告已無權源占有使用系爭土地，爰依法請求拆屋還地，故原告請求判決被告拆屋還地，係以前案訴訟確定判決事實審言詞辦論終結後所後生之事實為原因事實，當不受前案判決既判力效力所及，應予說明。

㈢、104 年6 月17日原告因信託關係取得系爭土地之所有權，並承受霖揚公司與被告間就系爭土地之不定期租賃關係等情，為兩造所不爭執，並有原告所發之1568號存證信函、2072號存證信函在卷可憑（本院卷第21頁、第55頁），故兩造就系爭土地原有系爭不定期租約存在，亦堪以認定。

本件原告主張被告欠繳租金達兩年以上，原告已依據民法第440條、土地法第103條等規定，以1568號存證信函催告被告繳納租金，然被告置之不理，原告再以2072號存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示，故被告所有之系爭建物占有使用系爭土地為無權占有，而請求拆屋還地等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。

經查，訴外人李東昇於本院102 年度訴字第451 號審理時陳稱：系爭土地伊有跟管理員去跟建物所有權人收租金，伊有去跟很多人收租，伊有跟如該案判決附表二「李東昇陳述」欄所示之人收過租金，系爭手抄筆記是伊親筆寫的，代表應收的租金，上面寫的面積是測量員即訴外人李清秀算出來應該要跟建物所有人收取的租金等語（本院102 年度訴字第451 號卷二第123 頁背面至124 頁反面）。

另證人徐鳳樞於本院106 年5 月19日審理時證稱：之前是李東昇把系爭土地租給我們這些承租人，李東昇租土地給我們，都是他本人前來收租金，於一年兩次稻穀收成後的十天左右他就會來收租金。

我們租金是用一台斤稻穀市價多少錢，依約應繳納多少台斤的稻穀再換算成金錢來支付租金。

李東昇後來從82年以後就沒有再來收租金，伊也不知道是什麼原因李東昇不再來收租金，後來李東昇二、三年都不來收後，我們這些承租人才想說大家一起集合起來收一收租金直接寄給李東昇，結果他還是不收，把我們寄給他的租金退回來，大家討論要不要來法院提存，但是法院也拒收，因為地主不是雲林人，所以法院說不能在我們這邊辦理提存等語，法院提示的中壢郵局2012號存證信函（本院卷第225 頁），就是我寄給李東昇的存證信函，是要叫他來收租金等語（本院卷第324 頁至第325 頁）。

由上開訴外人李東昇於前案訴訟之陳述、證人徐鳳樞之上開證詞，及徐鳳樞87年7 月2 日所寄給李東昇之崙背郵局47號存證信函內「一、請地主等人遵照出租人李木土先生所約定，每年二期（收冬後）親自按戶收取租金，請勿耽誤。」

等語（本院卷第235 頁），可知訴外人李東昇均係親自至系爭土地上各承租人（包括本件被告前手）之住所收取租金，故系爭租約就租金支付部分，為出租人應前往承租人住所收取之往取債務應可認定。

至於原告雖主張即便本件原租約為往取債務，但給付方法可以變更，本件於86年7 月24日時，被告委由徐鳳樞主動寄送租金給李東昇，不管李東昇有沒有收，由徐鳳樞的代理行為可以證明租金的債務已經變更為非往取債務云云。

然由徐鳳樞所寄給李東昇之中壢郵局2012號存證信函觀之，其並未有將租金給付由往取債務變更赴償債務之意思表示，其僅係在李東昇連續幾年未依約前往收租，包括本件被告前手之數名承租人為恐租賃契約終止，委託徐鳳樞對李東昇提出現實給付之事實行為，況李東昇亦拒絕受領該給付，故不能認為當時租賃關係之兩造間有達成變更租金債務履行地之意思合致，故原告之上開主張，並非可採。

㈣、又由證人徐鳳樞之上開證詞稱：租金是用一台斤稻穀市價多少錢，依約應繳納多少台斤的稻穀再換算成金錢來支付租金等語，及被告所提出之86年7 月24日之中壢郵局2012號存證信函上所載「今本人不得已將民國83、84、85、86年度之租稻谷金，每佰台斤以新臺幣壹仟元計…」等語（本院卷第225 頁），及前案訴訟卷內之收租證明（本院102 年度訴字第451 號卷一第274 頁至第275 頁、第281 頁至第281-1 頁；

同卷一第145 頁至第148 頁、同卷二第134 頁至第137 頁；

同卷一第78頁至第80頁、第90頁至91頁、同卷二第129 頁至第130 頁；

同卷三第144 頁至第147 頁、同卷四第102 頁至第103 頁）均係以「入谷」、「入稻谷」多少斤為記載，可見本件被告抗辯稱系爭租約就租金係以被告租用面積，以每甲地支付2,320 台斤稻穀之比例計算被告應繳納之租金，其應繳之金額並非原告所稱之以申報地價計算所得之每年租金21,499元，而係每年依照雲林地區稻穀收購價格去計算等語，應非子虛。

故本件兩造間就租金之給付係以租用面積乘以需支付之稻穀重量，再依稻穀價格核算應繳納之租金，亦可認定。

至於原告雖主張系爭土地租金之計算方式及額度並非不可調整，由徐鳳樞87年7 月2 日所寄發給李東昇的存證信函可知被告也同意依照法定公告現值來商討租金調整云云。

惟上開存證信函內僅記載「四、信函內所開價碼太高不合實際，承租戶難以接受，請依照公平交易法或法定公告現值來商討。」

等語（本院卷第235 頁至第236 頁），顯見當時包括本件被告之前手承租人僅表示租金數額可以再行依據其他標準討論，不能認為當時租賃關係之雙方已就租金之計算方式達成以公告現值計算之意思合致，故原告之上開主張，亦非可採。

又不定期租賃契約之租金額雖非不得調整，然按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

民法第442條前段定有明文，則原告欲調整租金如無法與被告達成合意，亦需聲請法院增減租金金額，而非得以自己之片面意思表示，故並非原告以1568號存證信函片面表示按照申報地價計算被告每年應給付租金21,499元，即可變更租金金額之計算方式。

㈤、按上訴人於77年1 月13日以嘉義地院77年度認字第16號認證催告書，催告被上訴人於文到15日內前來繳清（稻谷），係將繳租地點變更為上訴人住所地，自與兩造前約定「將稻谷寄送至碾米廠，取得寄谷證明，再由上訴人以被上訴人送交之寄谷證明，向碾米廠領取」之清償方式及地點不合，其催告即不符債之本旨，自不發生催告之效力（最高法院80年度台上字第1362號判決意旨參照）。

本件系爭土地原出租人即前案訴訟之原告李東昇與本案被告間就系爭土地有系爭租約，該土地租賃債之關係既由現原告所承受，債之同一性不變，其清償期、清償地及債之履行之從給付義務、附隨義務等均不變，故本件兩造間租賃關係之租金給付仍為往取債務，租金之計算方式亦係以承租面積生產稻穀重量之收購價額計算，則揆諸上開判決意旨，原告催告被告繳納租金，亦應催告被告以原約定之租金計算方式備妥租金待其前往收取，然觀原告催告被告繳納租金之1568號存證信函：「…本人鄒子棱係雲林縣○○鄉○○段000 地號所有人，台端雖經法院認定就前開土地內之494 平方公尺與土地所有人間存在不定期租賃關係，惟既有租賃關係，台端即應繳納每年租金21,499元，台端已積欠20年租金，請於文到七日內繳付積欠之租金予本人，另請依民法第314條第2款之規定清償上開租金債務，否則本人將終止租約。」

（本院卷第21頁），顯然係請求被告以原告自己主張之租額，赴原告之住所地為清償，而不合兩造間系爭租約之債之本旨，依據上開判決意旨，自不發生催告之效力。

㈥、按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。

最高法院86年台上字第3324號判例著有明文。

查本件原告以1568號存證信函催告被告繳納租金，並不生催告之效力，被告並未陷於給付遲延，且原告於寄發上開存證信函後，亦未前往被告之住所收取租金，揆諸上開判例意旨，原告並未取得系爭土地不定期租約之終止權，則原告其後於105 年11月21日再以2072號存證信函通知被告終止租約，亦不生終止兩造間系爭租約之效力，兩造間之租賃關係仍繼續有效，故被告占有使用系爭土地即非無權占有。

㈦、原告雖又主張其於106 年3 月29日後已委請代理人陳建佑、陳妤潔至被告住所收取欠租，但被告仍不給付自己認定金額之租金或為原告提存，顯見被告有給付遲延之情形云云，並再以106 年4 月26日民事準備狀之送達，為終止兩造間系爭租約之意思表示。

然原告委請陳建佑、陳妤潔至被告住所收取欠租之情形業經本院勘驗錄影光碟，其勘驗結果為：【畫面一開始係由屋內窗戶往屋外拍攝，有一紮馬尾的女子，女子右手邊站一位身穿短袖襯衫的男子，左手邊則是身穿藍色上衣的男子。

】徐羅萬：沒有辦法說一次要要求到這麼多的部分陳妤潔：目前就是沒辦法…徐羅萬：你是…你等於是他的代理人陳妤潔：是沒辦法徐羅萬：不是沒辦法給你陳妤潔：所以在認知…徐羅萬：不是沒辦法給付，也可以給你們陳妤潔：所以你們在認知上還有問題就對了徐羅萬：對對對，是認知上的問題，就像你說的，租金多少 ，當初是幾百斤的稻穀，當初可能說是三、四百斤 ，三、四百斤現在…一台斤的稻榖，我們差不多十 塊錢左右…陳妤潔：這細節…徐羅萬：我們這個十塊錢啦（台語表示）陳妤潔：這細節不用跟我講啦…（台語表示；

並對著徐羅萬 搖手）徐羅萬：我們這個十塊錢啦，我繳三、四千元給你，一年租 金，你要接受嗎（台語表示）陳妤潔：是是是（台語表示）陳妤潔：這細節…這細節…這細節不用跟我說啦（台語表示 ）徐羅萬：你如果接受，我一年租金三、四千元租金繳給你… （台語表示）陳建佑：沒有啦，一塊地，整年下去算也不止這些錢（台語 表示）陳妤潔：重點是……（台語表示）徐羅萬：沒有啦，我們是照法律的，你不能這樣講（台語表 示）徐羅萬：因為他這是法律……當然，他這一部分還是有糾紛 存在陳建佑：當然啦，嘿阿（台語表示）陳建佑：沒關係，阿你現在…嘿啦…既然你…認…認知上徐羅萬：對啦，認知上陳建佑：認知上如果沒有辦法去判別的話，那就是目前沒辦 法繳這條租金就對了徐羅萬：是可以繳納，問題就是像我說的，就是租金上的爭 議，有爭議啦陳妤潔：我今天…我今天沒有辦法收到就是了徐羅萬：是爭議啦，因為我們租金上有所爭議，不是不給你陳妤潔：OK，那我們…因為我們，細節部分…細節部分…（ 手揮動著比自己與陳建佑）…所以我今天…我今天 沒辦法…沒有辦法…徐羅萬：我知道妳們委託…你們是領你們的…徐懸良：阿也要再給我一次機會啊…（台語表示）徐羅萬：就像我說的，也不是不願意給你，是因為這個細節 上，我們還沒有談徐懸良：啊我不是說不要繳阿（台語表示）徐羅萬：對啦，對啦陳妤潔：好、好、好好好好（陳妤潔鞠躬）徐懸良：阿你也要給我一次那個阿…對不對（台語表示）陳建佑：謝謝啦徐懸良：不會啦（台語表示）陳妤潔與陳建佑離開而證人陳建佑亦於當日本院審理時證稱：「（106 年3 月29日證人是否受原告委託去向被告收取租金？）是。

（收租的過程是否就如剛才的勘驗影音光碟所呈現的情況？）光碟拍的不是很清楚。

（去收租有跟被告說要收多少錢嗎？）一開始有說大概要收多少錢，光碟這個應該是末段了。

（被告有說當初租金是以每台斤稻穀多少錢來換算嗎？）他有提到每台斤稻穀計算，但是沒有提到多少錢。

（你要收的租金跟他想要繳納的租金，兩個人是不一致？）對。

（後來有收到任何錢嗎？）沒有。

（請問證人，當初要被告收取的租金是多少？）我記得是21499 ，委託人說將近20年都沒有繳租金，攤算下來大概是21499元。

（當天被告說要以每年租金3、4千元繳納，如何回應？）因為存信信函我有看過，跟這個的金額差太多了，所以我當天是沒有收到任何款項。

（當天被告要繳納以每年三、四千元計算的租金，你們知道？）那是當天被告有這樣表示，但是不代表這個資訊是正確。

（既然受委託是否有將訊息帶回去給原告？）我有，我有用電話通知原告鄒先生。

…」等語（本院卷第329 頁至第330 頁），顯然原告委託陳建佑、陳妤潔向被告收取租金之金額係與1568號存證信函所載每年租金21,499元相同，而非請求被告以一台斤稻穀收購價錢，依約被告應繳納多少台斤的稻穀再換算成金錢來支付租金，故原告所為之收取行為亦不符合債之本旨，即使被告不依原告之請求給付，亦非遲延給付，原告仍未取得系爭租約之契約終止權，故原告其後再以106 年4月26日民事準備狀之送達，為終止兩造間系爭租約之意思表示，仍不生終止系爭租約之效力，兩造間之租賃關係仍繼續有效，故被告占有使用系爭土地即非無權占有。

六、綜上，原告主張被告積欠兩年以上租金，且其已催告被告繳納租金，被告仍拒絕繳納，原告並已為終止租約之意思表示，故被告占有使用系爭土地為無權占有，請求被告將系爭土地上如附圖所示編號15、16、17等三幢建物拆除，並將該等建物占用之系爭土地返還之，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 楊昱辰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 郭雅妮