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臺灣雲林地方法院民事判決 106年度簡上字第16號
上 訴 人 許天立
許文河
許文華
許文宗
許文義
兼 上四人
訴訟代理人 許澤民
被 上訴人 王國華
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國105 年12月21日本院北港簡易庭第一審判決（105 年度港簡字第51號）提起上訴，本院於民國106 年5 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人許澤民、許天立各負擔三分之一，餘由上訴人許文華、許文河、許文義、許文宗連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件上訴人許天立經本院通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人即原審原告起訴主張：㈠坐落雲林縣○○鎮○○段00○00地號土地（重劃前為樹子腳段320-7 地號及同段320-10地號，下分別稱30、31地號土地；
下合稱系爭土地）原為訴外人黃枝梅所有，嗣由被上訴人於民國86年間經由法院拍賣程序買受取得所有權。
而門牌號碼北港鎮樹腳里過溝路66號房屋與房屋旁之磚造瓦頂倉庫（下合稱系爭建物），均為未保存登記建物，係由訴外人許土山、上訴人許澤民、許天立三人出資建造完成，上開建物占用系爭土地位置詳如雲林縣北港地政事務所105 年3 月31日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示，系爭建物未經被上訴人同意，且無法律上正當之權源，無權占用系爭土地。
而許土山已於96年11月21日死亡，上訴人許文河、許文華、許文宗、許文義為其繼承人，其等並未拋棄繼承，而上訴人許文宗已向本院聲明限定繼承，是上訴人許文河、許文華、許文宗、許文義因繼承而取得系爭建物之事實上處分權。
被上訴人曾多次要求上訴人拆除系爭建物，以利被上訴人利用土地，惟上訴人均置之不理，爰依民法第767條規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將占用部分土地騰空返還被上訴人。
㈡上訴人共有之系爭建物無權占用系爭土地，顯係無法律上之原因受有利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，故被上訴人自得請求上訴人返還相當租金之不當得利。
而系爭土地102 年1 月申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）560 元，以系爭土地上開申報地價週年利率8%計算，回溯本件起訴日前5 年即99年11月14日起至104 年11月13日止，上訴人所受相當租金之利益為43,550元（計算式：194.42平方公尺×申報地價560 元×8%×5 年＝43,550元，元以下四捨五入，下同）；
另上訴人迄今仍占用系爭土地，故被上訴人尚得請求上訴人自起訴後即104 年11月14日起，至上訴人返還系爭土地予被上訴人之日止，按月給付被上訴人相當於租金之利益726 元（計算式：194.42平方公尺×申報地價560 元×8%÷12月＝726 元）。
爰依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之利益損失等語。
㈢被上訴人於本院除引用原審之陳述及舉證外，並補稱：⒈上訴人縱曾經系爭土地原所有權人黃枝梅同意，於系爭土地上建造系爭建物，而與黃枝梅間有使用借貸關係存在，然而依最高法院59年台上字第2490號判例意旨及76年度台上字第2314號判決意旨，使用借貸為無償契約，原屬貸與人與借用人間之特定關係，上訴人等自不得以系爭土地原所有人黃枝梅與渠等間訂有使用借貸契約，主張對現在之系爭土地所有人即被上訴人有使用系爭土地之權利，上訴人以民法第425條規定主張有權占有使用系爭土地，於法不合。
⒉上訴人先主張系爭建物為渠等所出資，由系爭土地原所有權人黃枝梅建造，嗣經黃枝梅同意由上訴人等申請水電，對於上訴人而言，系爭建物為黃枝梅所有，且渠等均按月給付地租給黃枝梅，並提出對答記述譯文為證；
後主張渠等係經黃枝梅同意自費興建房屋，其前後主張顯然歧異。
又上訴人前於被上訴人聲請強制執行系爭土地，並請求法院將系爭建物併付拍賣時，具狀聲明異議主張系爭建物為渠等出資建造，且於原審亦為相同之主張，依法已生自認之效力，再參酌上訴人所提出雲林縣稅務局房屋稅籍證明書上所載之納稅義務人為上訴人許澤民或許土山等人，益徵許土山及上訴人許澤民、許天立確為系爭建物之原始起造人，黃枝梅並非系爭建物之所有權人。
⒊上訴人另主張系爭土地設定抵押時，系爭土地與系爭建物非同屬一人所有，因此推斷被上訴人默許上訴人等繼續使用土地，符合最高法院48年台上字第1457號民事判例意旨，有民法第425條之1 規定適用云云；
惟依最高法院48年台上字第1457號民事判例意旨，民法第425條之1 法定租賃關係之成立，仍以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，方應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，然本件系爭土地及系爭建物分屬黃枝梅及許土山、上訴人許澤民、許天立等人所有，非同屬黃枝梅一人所有，自與民法第425條之1 規定之要件不符。
⒋上訴人所主張最高法院104 年度台上字第2252號民事判決意旨為：所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言。
此係關於所有人得否向善意之承租人請求返還占有使用租賃物之利益，然本件上訴人係無權占有系爭土地，自不得謂渠等為善意占有人，核與民法952 條規定之要件不符等語。
二、上訴人即原審被告部分：㈠上訴人許澤民則以：系爭建物建於70年間，係由許土山與上訴人許澤民、許天立3 兄弟共同建造，其中如附圖所示編號Ｃ建物係給母親做為養雞使用，上訴人許天立於84年間向被上訴人借款60幾萬元，由黃枝梅擔任保證人，黃枝梅並將其所有系爭土地設定抵押權給被上訴人，嗣被上訴人聲請拍賣系爭土地，並於86年間拍定取得系爭土地之所有權，其中30地號土地已被劃成道路。
系爭建物為許土山與上訴人許澤民、許天立3 兄弟所建造，合法申請水電，為獨立產權，被上訴人於拍賣系爭土地當時已認同系爭建物為上訴人所共有，雖民法第425條之1 規定以「所有權讓與」為明文，然未辦理建物登記而無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，故所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意，故上訴人主張依民法第425條之1 規定，應得免於拆屋賠償；
另被上訴人借款予上訴人許天立，並於系爭土地上設定抵押權登記時，並未告知上訴人許澤民，上訴人許澤民既與上開借款無關，應為善意第三者，應無庸支付被上訴人相當租金之不當得利等語置辯。
㈡被告許天立則辯以：系爭建物於70年間，由許土山與上訴人許澤民、許天立3 兄弟一起蓋的，許土山過世後，其就系爭建物之應有部分由許土山之繼承人即上訴人許文河、許文華、許文宗、許文義共有，而系爭土地原為祖父留給伊母親黃枝梅，當時黃枝梅有同意上訴人將系爭建物建在系爭土地上，並沒有約定期限。
之前伊向被上訴人借款時，以系爭土地設定抵押權予被上訴人，其他上訴人均不知，後來伊沒有辦法給付利息，利息就一直累計，現在也沒有辦法還錢，伊不願意付租金等語。
㈢上訴人於本院除引用原審之陳述及舉證外，另補稱：⒈系爭建物是上訴人許澤民、許天立及許土山出資，而由渠等母親黃枝梅建造後，經黃枝梅同意由上訴人許澤民、許天立及許土山等三人申請水電。
⒉參照最高法院98年度台上第478 號判決意旨，原土地所有權人既同意他人於其土地上興建房屋，土地所有權人對於房屋使用土地之目的終了前，房屋坐落基地有合法泉源，應有預見，而自其受讓土地之繼受人，不論房屋是否辦理登記，買受土地之人亦可至現場查看而得知土地上存在房屋，仍與買受，應認土地繼受人亦負有與前手相同容忍「土地遭房屋坐落其上，並使用至房屋滅失或無法繼續使用之日」之義務等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號A 、B 、C、Ｃ' 部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予被上訴人；
上訴人許天立、許澤民應分別給付被上訴人8,969 元、上訴人許文河、許文華、許文宗、許文義應連帶給付被上訴人8,969 元，及均自105 年4 月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另自104 年11月14日起至返還上開土地之日止，上訴人許天立、許澤民應分別按月給付被上訴人151元、上訴人許文河、許文華、許文宗、許文義應按月連帶給付被上訴人151 元，及駁回被上訴人其餘之訴，並依職權就被上訴人勝訴部分宣告假執行（原審原告即被上訴人就原審判決駁回部分未提起上訴，此部分已經判決確定），為被上訴人部分勝訴之判決，上訴人聲明不服，求為廢棄原判決不利於上訴人部分，並判決駁回被上訴人第一審之訴；
被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為被上訴人所有。
㈡附圖所示編號Ａ之加強磚鐵皮頂建物占用31地號土地面積159.91平方公尺；
編號Ｂ之磚造瓦頂倉庫占用31地號土地面積23.68 平方公尺；
編號Ｃ之磚造瓦頂倉庫占用31地號土地面積10.24 平方公尺；
編號Ｃ' 之磚造瓦頂倉庫占用30地號土地面積0.59平方公尺。
㈢門牌號碼北港鎮樹腳里過溝路66號房屋即附圖所示編號Ａ之加強磚鐵皮頂建物為許土山及上訴人許澤民、許天立三人共同出資建造。
五、本件兩造所爭執之處在於：被上訴人請求上訴人拆屋還地及給付相當租金之不當得利，有無理由？㈠被上訴人主張系爭土地為其所有，系爭建物為許土山及上訴人許澤民、許天立三人出資建造，系爭建物中如附圖所示編號Ａ之加強磚鐵皮頂建物占用31地號土地面積159.91平方公尺；
編號Ｂ之磚造瓦頂倉庫占用31地號土地面積23.68 平方公尺；
編號Ｃ之磚造瓦頂倉庫占用31地號土地面積10.24 平方公尺；
編號Ｃ' 之磚造瓦頂倉庫占用30地號土地面積0.59平方公尺之事實，業據被上訴人提出土地登記謄本為證，復為上訴人所不爭執，並經本院北港簡易庭會同兩造至現場勘驗及囑託雲林縣北港地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及雲林縣北港地政事務所所繪製之土地複丈成果圖1 份在卷可憑，自堪信為真實。
㈡上訴人主張：系爭建物係許土山與上訴人許澤民、許天立出資建造，由黃枝梅建造，為黃枝梅所有；
被上訴人於拍賣系爭土地當時已認同系爭建物為上訴人所共有，上訴人依民法第425條之1 規定，得免於拆屋賠償；
另上訴人許澤民為善意第三者，應無庸支付被上訴人租金等語，則為被告所否認，經查：⒈系爭土地原為訴外人黃枝梅所有，許土山與上訴人許澤民、許天立3 兄弟於70年間，經黃枝梅同意，於系爭土地上建造未辦理保存登記之系爭建物。
嗣系爭土地於81年間，經黃枝梅設定抵押權予被上訴人，嗣後系爭土地於84年間經被上訴人聲請強制執行查封拍賣後，因無人應買由被上訴人承受取得所有權，被上訴人於84年間聲請查封拍賣系爭土地時，曾聲請法院將系爭建物併付拍賣，惟因上訴人聲明異議主張系爭建物為渠等所有，並非黃枝梅所有，因此未將系爭建物併付拍賣。
而許土山於96年11月21日死亡，其繼承人即上訴人許文河、許文華、許文宗、許文義並未聲明拋棄繼承，僅上訴人許文宗聲明限定繼承，是許土山對於系爭建物應有部分之權利應由其繼承人即上訴人許文河、許文華、許文義、許文宗等四人共有，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、房屋稅籍證明書、系爭建物照片、本院不動產權利移轉證書、許土山除戶戶籍謄本暨上訴人戶籍謄本、本院105 年2 月18日雲院通家悅決105 家聲字第293 號函暨案件基本資料系統查詢在卷可稽。
準此，許土山與上訴人許澤民、許天立3 人因出資建造而原始取得系爭建物之所有權，應堪認定。
上訴人許澤民於本院準備程序中雖主張：系爭建物係其等母親所建造，當時父母親要求許土山與上訴人許澤民、許天立3 兄弟出部分資金，父母親另外出一部分錢所建造等語，然查，上訴人許澤民上開所述，不僅與上訴人許澤民於原審審理時所自認之事實不符，亦與上訴人許天立於本院審理時所述歧異，復未據上訴人許澤民舉證以實其說，其主張自難遽予採信。
⒉按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。
次按，使用借貸為無償契約，原屬貸與人與借用人間之特定關係，非如租賃之有民法第425條之規定，借用人不得對借用物之受讓人主張其與原所有人間之使用借貸契約繼續存在（最高法院59年台上字第2490號判例意旨、76年度台上字第2314號判決意旨參照）。
上訴人雖提出門牌號碼申請書（申請人許澤民）、雲林縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書（許土山等3 人）、雲林縣稅務局房屋稅籍證明書（許澤民）、雲林縣稅務局房屋稅繳款書等為證，主張系爭建物係經黃枝梅同意，由許土山與上訴人許澤民、許天立出資建造，並由許土山與上訴人許澤民、許天立三人申請建物水電，受讓系爭土地之被上訴人知悉系爭建物坐落系爭土地上之事實，仍買受系爭土地，應負有與前手相同容忍土地遭房屋坐落其上，並使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。
惟查，上訴人縱經系爭土地原所有權人黃枝梅同意，於系爭土地上建造系爭建物，而與黃枝梅間成立使用借貸關係，然揆諸前揭最高法院判例及判決意旨，借用人即上訴人並不得依民法第425條規定對借用物之受讓人即被上訴人主張使用借貸契約繼續存在，準此，自難認系爭建物有權占有使用系爭土地。
⒊按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文，蓋因土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。
惟房屋性質上不能與土地分離而存在。
故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。
為杜爭議並期明確，爰將其明文化。
又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制（立法理由說明二參照）。
又民法第425條之1 規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上第1723號判決意旨參照）。
是依前揭立法理由說明及最高法院判決意旨，民法第425條之1 法定租賃關係之成立，雖不僅限於「所有權」讓與，尚包括所謂「事實上處分權」之讓與，惟無論何者，概以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」始有其適用。
查系爭建物係由許土山與上訴人許澤民、許天立經系爭土地原所有人黃枝梅同意後，於70年間出資建造完成，已如前述，被上訴人經由強制執行程序聲明承受取得系爭土地所有權時，系爭土地為黃枝梅所有，系爭建物為許土山、上訴人許澤民、許天立三人共有，核與民法第425條之1 規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件不符，自難認本件有民法第425條之1 之適用。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。
被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。
如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參照）。
查系爭土地為被上訴人所有，已見前述，上訴人既未能舉證證明系爭建物有何占有使用系爭土地之法律權源，顯為無權占用系爭土地，被上訴人自得請求上訴人拆除無權占有系爭土地上之建物，將土地交還上訴人。
㈣從而，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示編號A 、B 、C 、Ｃ' 部分之地上物拆除，並將上開土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
又依社會通念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
查上訴人所有之加強磚鐵皮頂建物及磚造瓦頂倉庫無權占用被上訴人所有系爭土地，上訴人因此享有占用系爭土地之利益，侵害被上訴人對於系爭土地之使用收益權能，依其利益之性質不能返還，則被上訴人基於不當得利之規定，起訴請求上訴人返還相當租金之不當得利，自屬有據。
又上訴人許澤民雖引用最高法院104 年台上字第2252號判決意旨，主張其為善意第三者，應無庸支付被上訴人相當租金之不當得利等語，惟為被上訴人所否認，經查，最高法院104 年度台上字第2252號判決係針對出租人未經所有人同意，擅自以自己名義出租租賃物時，所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，而本件上訴人等係基於其等與黃枝梅間之使用借貸關係而將系爭建物建造於系爭土地上，上訴人既非基於租賃關係占有使用系爭土地，則本件與上開最高法院判決之情形明顯不同，上訴人許澤民自無從主張比附援引。
㈥按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報地價年息10% 為限，此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105條定有明文；
又依平均地權條例施行細則第21條規定：公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報；
而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定租金之適當標準，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨足參）。
經查，系爭土地位於雲林縣北港鎮郊區，鄰近多為田地、住家，超商在2.5 公里外，1 公里外有臺灣菸酒公司營業所、北港果菜市場，1.5 公里外有巨人高級中學，業經原審勘驗現場明確，並有勘驗筆錄在卷可參。
而系爭土地102 年之申報地價為每平方公尺560 元、99年之申報地價為每平方公尺544元，有土地登記謄本、地價第一類謄本等在卷可參，本院審酌系爭土地坐落位置及周邊繁榮程度等情，認被上訴人請求相當於租金之利益，應以申報地價年息百分之五計算，始屬妥當。
是以系爭土地申報地價年息百分之五計算，則被上訴人請求上訴人返還自起訴狀繕本送達前5 年無權占用系爭土地之相當租金之不當得利合計為26,907元（原審誤載金額為26,908元）【計算式：194.42平方公尺×99年度申報地價544 元×5%12月＝441 元，194.42平方公尺×102 年度申報地價560 元×5%12月＝454 元，441 元×25月17日＋454元×34月13日≒26,907元】。
另上訴人迄今仍占有系爭土地，故而被上訴人尚得請求上訴人自104 年11月14日起，至系爭土地返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人454 元。
準此，被上訴人請求上訴人許澤民給付8,969 元（計算式：26,9073 ＝8,969 元），及自104 年11月14日起至將系爭土地返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人151 元（計算式：454 3 ＝151 元）；
請求上訴人許天立給付8,969元，及自104 年11月14日起，至將系爭土地返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人151 元；
請求上訴人許文華、許文河、許文義、許文宗連帶給付8,969 元，及自104 年11月14日起，至將系爭土地返還予被上訴人之日止，按月連帶給付被上訴人151 元，為有理由，應予准許。
㈦綜上所述，被上訴人依民法第767條、第179條規定，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示編號A 、B 、C 、Ｃ' 部分之地上物拆除，並將上開土地返還被上訴人，及請求上訴人許澤民給付被上訴人8,969 元，及自104 年11月14日起至將系爭土地返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人151 元；
請求上訴人許天立給付被上訴人8,969 元，及自104 年11月14日起，至將系爭土地返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人151 元；
請求上訴人許文華、許文河、許文義、許文宗連帶給付8,969 元，及自104 年11月14日起，至將系爭土地返還予被上訴人之日止，按月連帶給付被上訴人151 元，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
原審為上訴人部分敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，並聲明求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈧本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，均與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項、第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第一庭 審判長 冷明珍
法 官 王萬金
法 官 吳福森
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 王淑美
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