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臺灣雲林地方法院民事判決 108年度訴字第302號
原 告 王昱仁
訴訟代理人 呂維凱律師
蔡昀圻律師
被 告 林玉親
訴訟代理人 陳維鎧律師
上列當事人間請求契約無效等事件，本院於民國109 年7 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，或請求之基礎事實同一者，不在此限；
被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1 、2 款、第2項定有明文。
本件原告起訴就先位聲明部分，原係依據民法第179條不當得利之規定或同法第353條、第227條、第226條、第256條、第259條第2款權利瑕疵擔保準用不完全給付、給付不能而解除契約之規定請求，嗣就其依據權利瑕疵擔保請求部分，於民國108 年8 月27日以民事準備㈡狀，追加就建物部分依據民法第354條、第359條物之瑕疵擔保等規定請求（見本案卷一第185 頁）；
另原告起訴就備位聲明部分，原係依據民法第354條、第359條物之瑕疵擔保等規定請求減少價金，嗣以上開民事準備㈡狀追加依據民法第349條、353 條、第227條、第226條等規定請求損害賠償（見本案卷一第186 頁），核其請求依據之事實均為其向被告購買坐落雲林縣○○市○○○段○○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）權利範圍1456分之364 及門牌號碼斗六市○○路000 號之同地段35建號建物（下稱系爭建物），惟被告交付如雲林縣斗六地政事務所（下稱斗六地政）108 年10月3 日土地複丈成果圖（即附圖）所示綠色圍牆（下稱系爭圍牆）內之土地及系爭建物（含未保存登記之增建部分），而系爭圍牆內土地包含他人之土地、系爭建物則部分占用他人之土地，主張本件買賣標的物存有權利瑕疵或物之瑕疵，其請求之基礎事實應屬同一，且原告將上開民事準備㈡狀送達被告後，被告於108 年10月7 日言詞辯論期日對於上開追加請求依據並無異議而為本案之言詞辯論，則依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告與原告及原告母親蔡美華前有結識而有信任關係，因故得知原告有購屋之需求，見有機可乘，明知如附圖所示系爭圍牆內之土地包含他人之土地、系爭建物有部分占用他人之土地，竟出於為自己不法所有之詐欺犯意，向原告誆稱系爭圍牆內之土地及系爭建物皆為被告所有，又為取信於原告及蔡美華，乃出示由童翠芬於104 年2 月3 日自行列印之測量日期85年8 月系爭建物測量成果圖（下稱85年測量成果圖，本案卷一第27頁），並再三保證已經鑑界無誤及有分管契約可以使用等權源，以此誤導原告及蔡美華，原告不疑有他，於104 年4 月16日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告並於系爭契約第14條約定，被告將申請鑑界及會提供分管契約書，再次提供承諾及保證。
㈡原告因事務繁忙加以信任友情，未再做任何確認，嗣於107年8 月間，因系爭建物漏水而有修繕之必要，經聘請工人對系爭建物進行修繕，然工人請原告確定系爭建物之界址，故原告於107 年8 月14日至斗六地政申請地籍謄本、建物測量成果圖等相關資料，方知系爭建物並非如系爭契約所稱只坐落在系爭土地上，而是占用3 筆土地，更有甚者，系爭建物重要之樑柱、橫樑、電桶等，占用水利地，面臨遭強制拆除之風險，如將來拆除樑柱等，將造成結構應力破壞，一、二樓建物無前牆而鏤空，無法再為居住使用。
又原告使用多年之房地位在系爭圍牆內，系爭圍牆內占用他人之土地，原為臨路之地段，經查詢約有50餘坪屬他人土地，且皆位在前方出口處，原告以高價270 萬元購得該臨路農地100 餘坪，卻取得無法進出之袋地。
另原告向系爭土地之共有人曾平順查詢，始得知所謂共有人立有分管契約等情事，純屬被告虛構，至此原告方知受騙。
㈢原告於108 年2 月21日寄發存證信函通知被告系爭土地之情形，並以受詐欺而撤銷意思表示，及依不完全給付、瑕疵擔保等規定，主張解除系爭契約、減少買賣價金、請求損害賠償等，被告則於同年3 月14日回函拒絕，爰對被告起訴請求判決如先位之訴或備位之訴之聲明。
㈣被告於勘驗時自承，當初買賣標的為「圍牆內全部」，即其將系爭圍牆內全部之土地及建物出售予原告，使原告誤以為系爭圍牆內之土地皆屬系爭土地範圍。
且證人蔡美華到庭證述：「林玉親說她賣的土地從圍牆裡面都是，而且她權利都很清楚，我們說要鑑界她說不用，清楚就好，所以我們才跟她買賣，還有她叫她的代書，是她的好朋友，就這樣騙我們。」
、「她說圍牆裡面全部都是，沒有別人的。」
、「她堅持圍牆裡面都是她的，所以我們才跟她買。」
及被告證述「（王昱仁使用的地、他使用的就是圍牆裡面的地？）那塊就是我的，我媽媽過世繼承給我。」
、「（你說他要跟你買那塊地，就是圍牆裡面那塊地？）對，就是他已經在使用的那塊地。」
，足證兩造實際欲買賣之標的物為系爭圍牆內之土地及系爭建物。
㈤系爭契約第17條特約事項第9 點係指系爭建物明顯之瑕疵：⒈雖系爭契約第17條其他特約事項第9 點「本買賣標的物以現況交屋，賣方不負物之瑕疵擔保責任」，應係針對系爭建物之部分，就土地部分應非該特約所約定之範圍。
又所謂「現況」應是於交屋或看屋當時，買受人已獲告知瑕疵存在之現況，或由肉眼觀察即可查知房屋瑕疵存在之現況，或將書面資料與房屋現狀加以比對即可發現瑕疵存在之現況等情形而言。
因本案所買賣之系爭建物為中古老舊建物，參以證人陳慧君證述「（提示本院卷第36頁，這是雙方簽的買賣契約書，特約事項有約定現況交屋，賣方不負物之瑕疵擔保責任，當時為何要特別寫這個？）因為原告他們已經住在那邊，我不知道幾年。」
、「（已經住在那邊跟特別寫這點是什麼關係？）住在那邊瞭解房子的情形，比如有沒有漏水。」
及證人蔡美華證述「（這個契約講到現況交屋，為何當初會寫現況交屋的字語？）因為房子有瑕疵要維修。」
、「（當時房子有什麼瑕疵？）有破損，電還有房子有一點破損需要修理，鐵窗旁邊都壞掉了。」
、「（原告訴訟代理人；
你們講好後寫現況交屋是什麼意思，是水電維修自己處理？）是。」
可知所謂現況交屋、賣方不負瑕疵擔保責任係指系爭建物明顯之瑕疵，如有無漏水、牆壁有無剝落、管線是否有破損等情況之瑕疵，並非被告所述所有物之瑕疵皆不負任何責任，故原告仍得請求被告負物之瑕疵擔保責任。
⒉退步言之，依民法第366條之規定，被告於出賣系爭建物之前，知悉系爭建物有占有他人土地之瑕疵，惟被告以85年測量成果圖欺騙原告，亦故意不告知原告該瑕疵存在，故該特約為無效，原告自得請求被告負擔物之瑕疵擔保責任。
㈥被告有故意不告知瑕疵之情形：⒈被告在本院證述：「（你們契約為何寫現況交屋，賣方不負瑕疵擔保責任？）之前有兄弟的，他們有共同捐給廟，我當初有跟王昱仁爸爸媽媽說謄本100 坪左右，以前地不值錢，蓋廟會捐地，我說以前我不知道，我請代書在他爸爸媽媽面前加上以現況交屋這條，我怕以後坪數不夠我不知道要怎麼解釋。」
等語。
依被告上開陳述可知，被告知悉系爭建物及系爭土地有瑕疵存在，且稱系爭土地有捐給廟，有坪數不足的可能存在，又被告絕無於買賣前告知原告或原告之父母，因依一般交易之常情，假設如被告所述，表示系爭土地有可能已遭捐贈給廟宇坪數可能大幅減少，則正常的買家皆不可能接受這樣的買賣，更何況是以超出市價甚多的價錢買受，足證被告有故意不告知瑕疵而欺騙原告之情形。
⒉依原告向林務局農業航空測量所（下稱航測所）聲請臺灣地區航攝影像，系爭建物及系爭圍牆之範圍，於91年10月3 日及92年10月5 日之航照圖，皆與現況相同，足證系爭建物及系爭圍牆，皆為原告取得前為被告所興建，並非原告取得後所擅自興建。
㈦時效及從速檢查：⒈權利瑕疵擔保及不完全給付之時效皆為15年，系爭契約簽約時間為104 年4 月16日，又原告於107 年8 月14日始發現上開瑕疵，即於108 年初以存證信函請求被告負瑕疵擔保責任等，並提起民刑事告訴，故尚未罹於時效。
⒉系爭契約第17條第9 點「依現況交屋」之約定，應認為係買受人依民法第356條第1項依通常程序從速檢查及通知義務之起算時點。
惟房屋瑕疵能否在現況交屋之後，由買受人依通常使用方法或瑕疵性質從速檢查加以發現，會因個案案例是時之差異而有所不同。
依契約當事人之真意為解釋，依現況交屋所謂之「現況」，應係屬於交屋或看屋時，買受人已獲告知瑕疵存在之現況，或由肉眼觀察即可查知房屋瑕疵存在之現況，或將書面資料與房屋現狀加以比對即可發現瑕疵存在之現況等情形。
然系爭圍牆內土地及系爭建物之瑕疵，於簽訂系爭契約時，被告並未告知原告，且原告無法依肉眼或以書面資料即可發現瑕疵存在，又系爭圍牆內土地及系爭建物有占用他人土地之情況，因他土地之所有權人，於該段時間內，並未向原告主張權利，故原告亦無法知悉上開情況，惟於107 年8 月14日始發現上開之瑕疵，亦難認買受人於交屋之後，可依通常使用方法或性質從速檢查，進而發現瑕疵之存在，倘若是必須申請鑑界等情況，始得發現之瑕疵，以及必須鑑定後始能確定存在之瑕疵，難認原告未從速檢查並告知瑕疵。
㈧先位之訴部分：⒈詐欺部分：原告於107 年8 月發現被告上開詐欺行為後，於108 年2 月間即通知被告系爭土地買賣受詐欺而撤銷意思表示，雙方就系爭土地之買賣意思表示既經原告撤銷，其法律效果依民法第114條規定視為自始無效，則被告受領買賣價金270 萬元即無法律上之原因，屬不當得利，爰依民法第179條請求被告返還買賣價金270 萬元，並應附加返還自受領時即104 年4 月17日起按年息5 ％計算之利息。
⒉瑕疵擔保部分：⑴依雙方簽訂之系爭契約第6條內容「乙方（即被告）擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事。
…」，惟本件買賣之標的物，其中系爭圍牆內之土地分屬3 筆地號土地，除系爭土地外，非屬被告所有之土地，故被告係出賣他人之物；
又系爭建物之主結構位處他人之土地，致使系爭建物無法使用，甚至面臨遭拆除之困境，被告須負權利瑕疵擔保之責任。
⑵系爭建物建於他人土地上，確有權利瑕疵存在，致原告受有損害，爰依民法第353條之規定，適用債務不履行之法律效果，主張適用民法第227條之不完全給付，而上開受有權利限制係被告無法排除而構成給付不能，且因系爭建物主結構面臨拆除風險，如拆除後將無法繼續使用，又系爭土地因而成為袋地，故被告所為一部給付對原告而言無實益，原告主張適用關於給付不能之規定而解除契約，依民法第259條第2款主張回復原狀返還受領價金270 萬元，並應附加自受領時即104 年4 月17日起按年息5 ％計算之利息。
倘認系爭建物占用他人之土地具有遭他土地所有權人主張拆屋還地等情屬物之瑕疵擔保情形，則原告得依民法第354條、第359條規定主張解除系爭契約，並請求返還價金。
⒊並聲明：⑴被告應給付原告270 萬元及自104 年4 月17日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈨備位之訴部分：⒈系爭圍牆內土地及系爭建物部分：⑴物之瑕疵擔保：系爭建物主結構位處他人之土地，有遭拆除之風險；
且系爭土地與道路相鄰之部分亦有屬他人之土地，而由原先期待之臨路土地變為無任何通行道路之袋地，經濟上之價值亦減低，客觀上即屬不具通常之效用及價值減損之瑕疵。
爰依民法第354條、第359條請求減少價金。
⑵權利瑕疵擔保：倘認上開之瑕疵屬權利瑕疵擔保情形，原告得依民法第349條、第353條、第226條規定請求損害賠償。
⑶不完全給付：系爭圍牆內土地及建物因有上開之瑕疵，亦屬民法第227條之不完全給付，原告依此向被告請求，請求被告負不完全給付損害賠償之責。
⒉未給付分管契約部分：依系爭契約第7條：「乙方（即被告）需提供共有人優先承買拋棄書、共有物分管契約書及分管圖…」，被告應給付原告系爭土地共有間之分管契約予原告，惟被告至今未交付分管契約，又共有土地出賣持分，必須有分管契約，否則無從出售持分並占有共有土地，沒有分管契約將使原告將來欲買賣系爭土地時之交易價格減少，且恐面臨其餘共有人主張拆屋還地等情況，故被告未依系爭契約約定交付分管契約予原告係屬不完全給付，又被告無法補正並交付分管契約予原告，爰依民法第226條之規定，向被告請求損害賠償。
⒊經華聲科技不動產估價師事務所鑑定，系爭土地及建物價值合計852,044 元，有上開瑕疵存在，故請求減少價金1,847,956 元。
⒋並聲明：⑴被告應給付原告1,847,956 元及自104 年4 月17日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告並未詐欺原告：⒈系爭建物原為被告母親林黃碧蓮所有，於85年間辦妥保存登記，與系爭土地權利範圍1456分之364 （與系爭建物以下合稱系爭房地）於91年由被告繼承取得。
因原告與被告之子為小學同學且為多年好友，故當原告向被告之子表示欲在家鄉開設工廠、創業之時，被告之子即商請被告借予原告使用系爭房地，被告當時認為原告自幼乖巧，如能幫助一位年輕人，也是好事一樁。
從而，被告起初將系爭建物無償借貸予原告使用約3 、4 年，於無償借用期間，兩造間並無任何權利上糾葛，嗣因被告有意將系爭房地出售，原告母親遂提議欲購買系爭房地，兩造遂於104 年4 月16日合意簽立系爭契約，約定價金270 萬元，由被告出賣系爭房地予原告，並辦畢系爭房地之所有權移轉登記，足見原告於買受系爭房地前，已明知系爭房地之實際使用狀況。
⒉依系爭契約第1條記載系爭土地之權利範圍僅1456分之364，是原告簽約時即明知系爭土地為持分，須與他人分別共有，分別共有係指共有人按其應有部分對於系爭土地全部有所有權之關係，對於系爭土地確有可使用之正當權源，況且系爭建物於85年間已辦理保存登記，可知當時土地所有人曾出具土地使用同意書供他人申請建造執照建築房屋。
又系爭契約並未載明土地範圍為「圍牆內之土地」，兩造並未約定系爭圍牆內之土地為買賣標的，從而原告主張依系爭契約雙方當事人之真意，實際上雙方認為買賣土地之範圍應為系爭圍牆內之土地云云，亦非事實。
。
⒊兩造簽立系爭契約前，原告另有委託代書處理系爭房地過戶及登記事宜，並向被告詢問系爭土地之地號，以利原告代書查詢地籍圖謄本，故兩造簽約時，被告僅提供系爭房地之所有權狀予原告辦理過戶。
而原告所提出之85年測量成果圖係由「童翠芬」於104 年2 月3 日所列印，被告不認識該人，自難認係由被告自行或委由他人申請，更難認定係由被告交付予原告，另代書陳慧君到庭證述：「（當時有沒有人提到建物測量成果圖？）沒有印象有提到。」
、「（提示本院卷第27頁，這是建物測量成果圖，有沒有印象辦登記的時候有看過這張？）沒有印象。」
，且原告母親蔡美華於臺灣雲林地方檢察署（下稱雲林地檢署）108 年偵字第3622號案件中已證稱被告當初沒有拿成果圖與其核對房地之位置，足見被告並未提供85年測量成果圖予原告。
⒋依85年測量成果圖，系爭建物全部皆坐落於系爭土地範圍內，可見原告於簽約前即委託其代書確認系爭建物坐落系爭土地範圍後始同意簽約，又依系爭契約第14條雖約定：「本約標的物如需鑑界，乙方（即被告）應於簽約後即申請鑑界，如發現標的物有被人占用，應於點交日前負責清理。」
，然原告簽約時即已確認系爭房地所有權狀、地籍圖謄本、建物測量成果圖等相關資料，並未提出另行鑑界之請求，且系爭契約之文字業已表示當事人真意，被告遂依約現況交屋，何來有施用詐術、誘騙原告簽約之行為？本件被告簽約時，既無虛構或隱匿系爭房地之所有權狀、地籍圖謄本、建物測量成果圖等交易上重要之點，原告亦明知其所取得之土地權利範圍僅1456分之364 ，系爭建物亦非未辦保存登記之建物，原告即無因受詐騙而陷於錯誤之可言，是原告以被告有詐術之實施，並進而主張撤銷其所為意思表示，難認為有理由。
㈡依附圖所示，系爭圍牆內土地似有占用他人土地之情形，惟對照85年測量成果圖，系爭建物全部範圍皆坐落於系爭土地，無占用他人土地之情形。
又此85年測量成果圖推測應為地政人員手繪製成，可能因早年測量條件不佳、地籍圖年久破損、地籍重測協助指界界址變更或土地位移等因素，導致鑑界、測量之土地實際面積，與地政機關登記面積不符。
且依土地法第46條之1 至第46條之3 規定所為之地籍圖重測，係地政機關基於職權提供土地測量技術上之服務，將人民原有土地所有權範圍，利用地籍調查及測量等方法，將其完整正確反映於地籍圖。
故重測前後界址變異、面積增減，事所難免，自不可歸責於被告。
是以兩造買賣系爭房地時，既經原告自行查詢地號、建號等相關資料無誤，被告並已依約履行交付買賣標的物之義務完畢，且被告亦無違約之情事，嗣因重測致系爭土地位移或面積增減，係屬系爭買賣標的物交付後所生，原告應自行負擔其危險。
㈢被告於簽立系爭契約時，不知系爭圍牆內之土地尚有他人之土地，不知系爭建物占用他人土地。
⒈被告是於91年間，因繼承而取得系爭土地之應有部分及系爭建物，並不知道系爭圍牆內之土地尚有他人之土地，且被告並非專業人員，對系爭建物是否侵占他人土地亦完全不知情，又被告不曾見聞原告提出之2 張85年測量成果圖，單純告知地號、建號，由原告自行查詢，並由代書辦理過戶完畢，被告如何得知有侵占他人土地之情？系爭契約第17條第9 點之所以載明現況交屋，係被告聽聞前地主有贈地給廟方，因不清楚贈地情形，故載明現況交屋，非如原告所述被告於出賣系爭建物前，知悉該建物有占用他人土地之瑕疵，故意以85年8月測量成果圖欺騙原告云云。
⒉原告提出之航空攝影圖，無法比對確認91年、92年系爭建物是否與現況相同；
縱屬相同，因被告係於91年始繼承系爭建物，被告完全無法得知建物有占用他人土地之情形，即使系爭建物於買賣前即已增建，亦非原告所能得知，且極可能是取得使用執照後即進行二次施工，縱有擴建，則極可能為被告母親所為。
㈣原告係因重大過失而不知瑕疵，被告不負瑕疵擔保之責：⒈原告於買賣前既已居住於系爭房地近7 年，於系爭房地買賣時比一般常人更應知悉瞭解系爭房地現況，況原告於簽約前即委託其代書童翠芬於104 年2 月3 日列印原證2 之85年測量成果圖，原告本應自行確認系爭建物坐落範圍後始簽約，縱簽約前原告非土地所有權人無法鑑界，惟系爭契約第14條既已規定標的物如需鑑界，被告應申請處理，然原告從未另行提出鑑界之請求，又被告因系爭房地係繼承而來無法知悉建物有占用他人土地情形，且因前地主有捐地給廟，兩造為避免日後發生糾紛，始以現況交屋為特約，免除出賣人物之瑕疵擔保責任，被告亦未保證系爭房地現況，從而原告當屬因重大過失，而不知有建物占用他人土地之瑕疵，原告自不負擔保責任。
⒉從地政機關之函文觀之，系爭土地及系爭建物自85年至104年4 月17日及107 年間並無鑑界紀錄（見雲林地檢署108 年度偵字第3622號不起訴處分書《下稱雲林地檢署不起訴處分書）第2 頁第9 行以下），被告自始至終均未曾申請鑑界，自無從得知系爭建物有何不妥可言。
然原告既已花費270 萬元購買系爭房地，本得以所有人之名義調取所有資料，不料原告在占用期間及簽立系爭契約時不查詢，遲至107 年8 月時始為鑑界，自占用時起至原告自行鑑界時止，已將近7 、8 年，從未為任何鑑界之行為，如以登記為系爭房地所有權人時起至原告自行鑑界之行為時止，亦有3 年多之時間，原告均不為任何鑑界之申請，顯屬怠於檢查。
從而，原告主張之任何瑕疵擔保，均難認為有理由。
㈤原告簽約當時既委託專業代書查詢相關資料，而未提出重新鑑界之請求，即應屬明知系爭房地現況之事實，被告依民法第355條第1項不負擔保之責；
又系爭建物是否有占用他人土地，原告向地政機關申請鑑界即可得知，原告自簽立系爭契約起，遲至107 年8 月始通知被告應負物之瑕疵擔保責任，期間已經過3 年餘之時間，依一般買賣房屋之習慣，通常是在買賣契約簽訂前後，即會尋求專業之鑑界單位加以鑑界，縱權利移轉後未立即鑑界，至少應於幾個月內鑑界，原告竟以事務繁忙為推諉之詞。
從而，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人承受負擔。
㈥原告主張權利瑕疵部分：原告主張被告違反系爭契約第6條、系爭建物建於他人之土地上，確有權利瑕疵於云云，惟被告確為系爭房地之所有權人，雖系爭契約第6條規定：「乙方擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事。
…」，惟本件兩造簽約時，原告皆已確認系爭土地及建物所有權狀、地籍圖謄本、建物測量成果圖等相關資料，並無占用他人土地之情事，業如前述，況兩造辦理系爭房地移轉登記時，亦未有第三人向地政機關提出異議（倘簽約後系爭土地鑑界發生位移亦不在出賣人權利瑕疵擔保範圍內）。
縱系爭建物有占用他人土地，原告簽約當時既委託專業代書查詢相關資料，而未提出重新鑑界之請求，堪信原告屬明知系爭房地現況之事實，故依民法第351條前段之規定，買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵存在，出賣人並不負權利瑕疵擔保之責，故原告主張無理由。
㈦原告主張物之瑕疵部分：⒈兩造於簽約時，原告皆已確認系爭土地及建物所有權狀、地籍圖謄本、建物測量成果圖等相關資料，並無占用他人土地之情事；
又兩造就系爭契約定型化條款外，另外特約第9 點約定：「本買賣標的物以現況交屋，賣方不負物之瑕疵擔保責任」，依實務見解可知，契約另有約定排除賣方物之瑕疵擔保責任，縱使買賣標的物具有瑕疵，出賣人仍不必負物之瑕疵擔保責任；
故不論本件有無物或權利瑕疵，兩造均已特約排除被告之責任，故原告主張依民法第359條請求減少價金並無理由。
⒉原告未依通常程序從速檢查其所受領之物，縱認被告應負擔保責任之瑕疵亦未立即通知，然依民法第356條第1項、第2項、第373條之規定，原告視為承認其所受領之物，不得再向被告主張物之瑕疵擔保責任，故原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，應依民法第354條、第359條請求減少價金，顯無理由。
⒊補充鑑定函說明五表明：「本案土地已具有合法農舍，不得重複申請。
故本案土地具農舍之價值已高於不能興建農舍之農地價值」，惟補充報告書之土地單價為每坪6,000 元，似未將上開說明五納入考量。
雖法定鑑定方法有其耐用年限之規定，惟實際上房地買賣交易之際，其房屋價格與土地價格均為雙方意願之展現，自與鑑定方法無涉。
㈧並聲明：⒈原告先位及備位之訴均駁回。
⒉如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造之不爭執事項：㈠兩造於104 年4 月16日簽訂系爭契約，由原告以270 萬元之價金，向被告購買其所有系爭土地權利範圍1456分之364 （換算持分面積為381.25平方公尺）及系爭35建號建物、面積102.30平方公尺、權利範圍全部，於同年月17日給付全部價金予被告，並於同年月24日辦畢系爭土地權利範圍1456分之364 及系爭35建號建物之所有權移轉登記。
㈡兩造簽立之系爭契約，於第17條其他特約事項第9 點約定「本買賣標的物以現況交屋，賣方不負物之瑕疵擔保責任。」
，並經兩造於該約定後再次蓋章確認。
㈢系爭建物及系爭土地權利範圍1456分之364 原為被告母親林黃碧蓮所有，系爭35建號建物已於85年間辦妥保存登記，此部分土地及建物由被告於91年間繼承取得。
㈣原告於107 年8 月14日，向斗六地政申請系爭土地及系爭建物之地籍謄本、建物平面圖等相關資料。
㈤原告於108 年2 月21日寄發斗南西平路郵局第80號存證信函，通知被告為撤銷遭詐欺之買賣意思表示，並依民法第227條不完全給付、第353條、第359條、第365條等瑕疵擔保相關規定主張解除契約、減少價金、損害賠償等權利。
惟經被告於同年3 月14日以臺中向上路郵局第155 號存證信函回覆拒絕。
㈥經斗六地政測量員於108 年9 月19日測量系爭圍牆內及系爭建物之坐落位置及面積如該附圖所示，系爭建物實際面積為133 平方公尺且部分已占用同段468 地號土地，系爭圍牆內土地面積為417 平方公尺且部分已占用同段468 、90-2、90-3地號土地。
四、兩造之爭點：㈠被告於出賣系爭房地予原告時，有無向原告告知系爭圍牆內之土地皆為被告所有？有無向被告保證已經鑑界無誤且有分管契約之使用權源？兩造就系爭土地之買賣範圍真意是否為系爭圍牆內之土地？㈡原告提出原證2 之85年測量成果圖（童翠芬104 年2 月3 日列印）是否為被告所交付予原告？㈢原告及被告於簽立系爭契約時，是否已明知系爭圍牆內之土地及系爭建物占用他人土地之事實？㈣原告是否有遭被告詐欺而為意思表示，與被告成立系爭土地及系爭建物之買賣契約？原告依民法第92條第1項主張撤銷意思表示，並依民法第179條規定請求被告返還買賣價金270 萬元及自被告受領時起之利息，有無理由？㈤原告依民法第227條不完全給付、第353條權利瑕疵擔保及第354條物之瑕疵擔保規定解除契約，並依民法第259條第2款規定主張回復原狀，請求被告返還受領之價金270 萬元及自被告受領時起之利息，有無理由？㈥原告備位聲明依民法第353條、第354條、第359條規定，主張減少價金，是否有理由？如有理由，應減少之價金為多少？
五、本院之判斷：㈠本件兩造間買賣之標的物為何？按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。
是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束（最高法院97年度台上字第1676號判決意旨參照）。
兩造間就本件買賣之建物部分是指系爭建物（含未保存登記之增建部分）一情，雙方並不爭執，自可認定，惟就買賣之土地部分則存有爭執。
原告雖主張兩造間買賣之土地部分是指系爭圍牆內之全部土地（位置特定、具體），而被告於本院固陳稱：「（王昱仁使用的地、他使用的就是圍牆裡面的地？）那塊就是我的，我媽媽過世繼承給我。」
、「（你說他要跟你買那塊地，就是圍牆裡面那塊地？）對，就是他已經在使用的那塊地。
」等語（見本案卷二第88至89頁），惟依系爭契約第1條約定，關於兩造買賣之土地部分已明確記載是系爭土地之「權利範圍1456分之364 」，且未記載共有人間有何分管契約之情形，亦即兩造間就系爭土地之買賣為應有部分之買賣，此亦為原告所明知。
而被告就系爭土地僅有權利範圍1456分之364 之所有權，且是從其母親林黃碧蓮繼承而來，並未曾聲請過地政機關鑑界（詳見後述），故被告實可能因繼承以來即誤認系爭圍牆內之土地為其所有之系爭土地位置，始為上開如此陳述。
然被告之本意應是出售其名下所有之系爭土地權利範圍1456分之364 之應有部分予被告。
又所謂應有部分是指共有人對共有物所有權之比例，為所有權之量之分割，即所有權抽象的存在於共有物之任何微小部分上，並非具體，亦非侷限於共有物之特定部分。
是原告主張兩造間就系爭土地之買賣是指位置特定、具體之系爭圍牆內土地一情，難認有據。
㈡被告是否對原告詐欺？⒈按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項本文定有明文。
又民法上所謂詐欺，須有欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之行為，始足當之（最高法院87年度台上字第548 號判決參照）；
被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判決參照）。
⒉原告固主張被告明知系爭圍牆內之土地包含他人之土地、系爭建物部分占用他人之土地，竟誆稱系爭圍牆內土地皆為被告所有，並出示由童翠芬所列印之85年測量成果圖，及再三保證已經鑑界無誤並有分管契約可以使用等權源，致原告陷於錯誤，而與被告簽訂系爭契約云云。
惟此部分事實亦為被告所否認，經查：⑴被告主張系爭房地原為其母親林黃碧蓮所有，系爭建物於85年間辦妥保存登記，由被告於91年間以分割繼承原因取得系爭房地之所有權等情，已據其提出系爭建物之建物登記第一類謄本、地籍異動索引等為憑（見本案卷一第143 至145 頁），並有雲林縣斗六市公所108 年11月21日斗六市工字第1080033735號函檢附之使用執照及建造執照、斗六地政108 年12月12日斗地一字第1080009070號函檢附之地籍異動索引等在卷可稽（見本案卷一第303 至307 頁、第359 頁、第389至397 頁），復為原告所不爭執，堪信為真實。
又系爭土地及系爭建物僅在本院勘驗現場時，曾囑託斗六地政實施測量系爭建物，自85年至104 年4 月17日間及107 年間並無鑑界紀錄一情，亦有本院108 年12月12日雲院忠民天108 年度訴字第302 號函（稿）、斗六地政108 年12月20日斗地一字第1080009150號函及檢附建物測量及標示變更登記申請書、地政規費徵收聯單、法院囑託鑑測案件法官現場囑託事項紀錄表、附圖、雲林地檢署不起訴處分書等附卷可佐（見本案卷一第357 頁、第413 頁、第459 至467 頁、卷二第29頁），並經本院調取雲林地檢署該偵查案卷核閱無誤（見本案卷一卷末民事證件存置袋內有斗六地政關於85年至104 年4 月17日間並無鑑界紀錄之回函），則被告就系爭土地及系爭建物既未曾申請地政機關之鑑界，自無從認定被告確實知悉系爭土地及系爭建物之界址為何，從而原告主張被告明知系爭圍牆內之土地包含他人之土地、系爭建物部分占用他人之土地等情，難認有據。
⑵原告雖另主張被告誆稱系爭圍牆內土地皆為被告所有，並出示由童翠芬所列印之85年測量成果圖，及再三保證已經鑑界無誤並有分管契約可以使用等權源等情。
然證人即代辦系爭房地過戶登記之代書陳慧君到庭證述：本件買賣是我幫兩造辦理，記得土地是持分的、有地上物，當時被告與原告父母都講好了一起過來，我就幫他們簽約，有講說買方已經住在那邊幾年，有使用一段時間，好像沒有講到圍牆，也沒有提到房子是否有占用到別人土地，沒有印象有提到分管契約，也沒有印象有提到建物測量成果圖，對於童翠芬列印的85年測量成果圖沒有印象，當時也沒有提到鑑界的事情等語（見本案卷二第11至16頁）。
衡情，如被告有特別指明系爭圍牆內之土地皆為其所有，並已經鑑界無誤及有分管契約等情，原告理應會要求註記於系爭契約並要求被告提出相關鑑界、分管契約等資料供參，以明雙方之契約責任，惟系爭契約並無相關之記載。
至於證人蔡美華雖到庭證述：被告有說她賣的土地從圍牆裡面都是，且她權利都很清楚，我們說要鑑界，他說不用，並拿童翠芬列印的85年測量成果圖給我看，我兒子要修理房子時，才去申請鑑界，發現圍牆裡面占用到別人的土地云云（見本案卷二第75至86頁），然原告並未曾就系爭土地或系爭建物申請鑑界，已如上述，且證人蔡美華於檢察官偵查中陳稱：被告當初沒有拿成果圖跟伊核對房地的位置，但事後有拿測量成果圖給伊看，說房子在土地裡面等語，亦有雲林地檢署不起訴處分書及臺灣高等檢察署臺南檢察分署（下稱南臺高分檢）109 年度上聲議字第178 號處分書等存卷可佐（見本案卷二第29頁、第119 頁），並經本院調取雲林地檢署該偵查案卷核閱屬實，顯與證人蔡美華上開在本院之證述不一致，又證人蔡美華為原告母親，與原告具有特殊親情，其所為證述難認客觀，是證人蔡美華上開於本院之證述，尚難認可採。
⒊依原告提出之85年測量成果圖記載「本建物平面圖及建物面積係依使用執照雲營使字第151 號設計圖或竣工平面圖轉繪計算」，經本院調取系爭建物之竣工圖（見本案卷二卷末民事證件存置袋）比對現場勘驗之系爭建物照片（見本案卷一第177 至180 頁），系爭建物之未保存登記增建部分是位在西側（即後方）一樓鐵皮平房部分，東側二層樓之保存登記建物，則難認有所變動。
而依85年測量成果圖所載，系爭建物已保存登記部分全部坐落在系爭土地範圍內，然經本院囑託斗六地政實際測量結果如附圖所示，系爭建物已保存登記部分之東北角卻占用到鄰地同地段468 地號土地約1 平方公尺，足見85年測量成果圖就系爭建物已保存登記之部分位置，測量並非精確，而此結果非被告所得知悉，縱認被告有提供85年測量成果圖予原告參考，亦難認被告有故意示以不實之事，令原告陷於錯誤而為買賣意思表示之行為。
⒋至於原告雖另提出航測所91年10月3 日及92年10月5 日之航照圖，主張系爭建物增建部分並非原告所增建之事實，惟該航照圖只能顯示91年、92年間之系爭建物情形，系爭建物增建部分可能在被告母親於85年間興建時即已增建，故亦無法證明系爭建物增建部分是由被告所增建之事實，尚難為被告不利之認定。
⒌原告就本件買賣對於被告另向雲林地檢署提出詐欺罪嫌之告訴，經該署檢察官偵查後，認被告之詐欺犯罪嫌疑不足，以雲林地檢署不起訴處分書對被告為不起訴，雖經原告聲請再議，仍經臺南高分檢以罪嫌不足而以109 年度上聲議字第178 號處分書駁回原告之再議而確定等情，已據被告提出上開雲林地檢署不起訴處分書、臺南高分檢處分書等為佐（見本案卷二第27至31頁、第117 至121 頁），益徵被告並無詐欺原告之情形。
⒍綜上，原告並未能舉證證明被告確有欲使原告陷於錯誤，故意示以不實之事，令原告因錯誤而為意思表示之詐欺行為事實。
從而，原告先位之訴主張依民法第92條第1項規定撤銷本件買賣系爭房地之意思表示，並依民法第179條規定請求被告返還買賣價金270 萬元及自被告受領時即104 年4 月17日起之利息，為無理由。
㈢原告主張被告應負瑕疵擔保責任部分：⒈按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決參照）。
又民法第349條所定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，於通常情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利而言（最高法院90年度台上字第2093號判決參照）。
另所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院86年度台上字第2808號判決參照）。
⒉原告雖主張被告自陳系爭土地之前有捐地給廟，有坪數不足的可能存在，即有故意不告知系爭土地及系爭建物之瑕疵之事實。
然被告就系爭土地移轉所有權登記與原告者為系爭土地面積1,525 平方公尺、權利範圍1456分之364 ，核與被告之土地所有權狀記載相符（見本案卷一第385 頁），實際並無短少之情形，自難認被告有何故意不告知系爭土地或系爭建物之瑕疵情形。
⒊原告主張權利瑕疵擔保部分：被告已依系爭契約，將系爭土地權利範圍1456分之364 及系爭建物之所有權移轉登記與原告，原告已取得系爭房地之所有權，有原告提出之土地所有權狀、建物所有權狀為憑（見本案卷一第23至25頁），而系爭房地所有權並無抵押權或其他權利之設定或負擔，有系爭房地之登記公務用謄本在卷可憑（見本案卷一第443 至447 頁），原告亦未主張有第三人就系爭房地向其主張他項權利之情形，則系爭房地所有權並無任何權利瑕疵之問題。
是原告主張系爭房地存有權利瑕疵之情，應屬無據。
至於系爭建物雖有部分占用他人土地之情形，惟此屬系爭建物本身之瑕疵，乃物之瑕疵，原告主張係屬權利瑕疵，自非可採。
從而，原告先位主張依民法第353條、第227條規定解除契約，並依民法第259條第2款規定請求被告返還受領價金270 萬元，並應附加自受領時即104年4 月17日起之利息，及備位主張依民法第349條、第353條、第226條規定，請求被告負損害賠償責任，均屬無據。
⒋原告主張物之瑕疵擔保部分：⑴原告固主張系爭土地為無任何通行道路之袋地，經濟上之價值減低，客觀上即屬不具通常之效用及價值減損之瑕疵；
系爭建物之主結構占用他人之土地，有遭拆除之風險，存有物之瑕疵等情。
⑵按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。
原告於起訴狀先主張：其於107 年8 月時，為修繕系爭建物，為求施工妥當向地政機關申請鑑界，經地政人員告知後，前開85年測量成果圖已經變動不符現狀，系爭建物之主結構位處他人土地，致使系爭建物無法使用等情（見本案卷一第15頁第1 至5 行），經本院請原告補正申請鑑界之相關資料，原告則以民事準備㈡狀表示：系爭建物因漏水而有修繕之必要，原告因而聘請工人欲對系爭建物進行修繕及漏水處修補，然工人請原告確定系爭建物之界址，故原告於107 年8 月14日至斗六地政申請地籍謄本、建物平面圖等相關資料，方知系爭建物並非如系爭契約所稱只坐落在系爭土地上，而是坐落占用3 筆土地，更有甚者，系爭建物重要之樑柱、橫樑、電桶等，占用水利地，面臨遭強制拆除之風險，如將來拆除樑柱等，將造成結構應力破壞，一、二樓建物無前牆而鏤空，無法再為居住使用等情（見本案卷一第181 至182 頁）。
惟系爭建物除本院於108 年8 月16日勘驗現場時曾囑託地政機關測量外，並未曾有申請鑑界之紀錄，已如上述，且原告於107 年8 月14日固有向斗六地政申請系爭土地第一類登記謄本及地籍圖謄本、系爭建物第一類登記謄本、85年測量成果圖等資料，有其提出地籍謄本及相關資料申請書為憑（見本案卷一第207 頁），並有斗六地政108 年11月8 日斗地一字第1080008061號函檢附謄本LOG 檔查詢資料在卷可參（見本案卷一第279 頁、第291 至293 頁），然該等資料並無法看出系爭建物有何占用他人土地之情形，則原告究係何時知悉系爭建物有占用他人土地之情形，顯有疑義。
⑶按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。
是基於契約自由原則，出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務，得依特約免除或限制，但基於公平交易原則，如出賣人故意不告知其瑕疵者，其特約為無效，買受人仍得主張物之瑕疵擔保規定之權利。
本件兩造於系爭契約第17條第9 點已明文約定「本買賣標的物以現況交屋，賣方不負物之瑕疵擔保責任。」
（見本案卷一第36頁），而原告並未舉證證明被告有故意不知告其瑕疵之情形，其特約自非無效。
是被告就系爭契約之買賣標的物包含系爭土地權利範圍1456分之364 及系爭建物之所有權，縱存有物之瑕疵，依上開特約，被告不負物之瑕疵擔保責任，故系爭土地縱為袋地、系爭建物縱有占用他人土地而存有物之瑕疵，被告不必負物之瑕疵擔保責任。
至於原告雖主張此特約僅限於系爭建物明顯之瑕疵云云，並提出證人陳慧君、蔡美華之證詞為佐，然此為被告所否認，且若為系爭建物明顯之瑕疵，當為買受人所明知，依民法第355條第1項規定，出賣人並不負擔保之責，何需再以特約約定？又依上開特約之約定記載，並未明文限制賣方僅就建物部分不負物之瑕疵擔保責任，故尚難認原告上開主張可採。
⑷綜上，原告主張本件被告應負物之瑕疵擔保責任，並非可採。
從而，原告先位主張依民法第354條、第359條規定解除系爭契約，並請求被告返還價金270 萬元及自104 年4 月17日起算之利息，及備位主張依民法第354條、第359條請求被告減少價金，亦均屬無據。
㈣不完全給付部分：按最高法院77年4 月19日77年度第7 次民事庭會議要旨謂：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」
是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任（臺灣高等法院84年度上字第1222號、86年度上字第1471號民事判決參照）。
本件原告自98年起即居住使用系爭房地，迄至104 年4 月17日兩造簽訂系爭契約止，已居住使用系爭房地達6 、7 年之久，而系爭土地為袋地及系爭建物有部分占用鄰地同地段468 地號土地，於兩造簽訂系爭契約時即已存在，被告亦依原告之使用現況將買賣標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，依上開說明，尚不構成不完全給付問題。
從而，原告依民法第227條不完全給付之規定請求被告應負損害賠償，亦屬無據。
㈤未給付分管契約部分：原告固主張依系爭契約第7條約定，被告應給付系爭土地共有人間之分管契約予原告，惟被告至今未交付分管契約，將使原告將來欲買賣系爭土地時之交易價格減少，且恐面臨其餘共有人主張拆屋還地等情況，乃屬不完全給付，又被告無法補正並交付分管契約予原告，爰依民法第226條之規定，向被告請求損害賠償云云。
惟查本件並無不完全給付之問題，已如上述，且系爭契約第7條後段乃約定：「…若土地共有時，乙方須提供共有人優先承買權拋棄書、共有土地分管契約書及分管圖，否則無法登記時，賣方視為違約，以本條之規定處罰之。」
，係規範被告因無法提供共有土地分管契約書，致無法登記時之法律效果，然本件並沒有無法登記之情形發生，是原告主張依系爭契約第7條約定，被告應依民法第226條之規定負損害賠償責任，亦無理由。
㈥綜上所述，原告先位之訴主張依民法第92條第1項、第179條規定，或依民法第353條、第227條、第259條第2款規定，或依民法第354條、第359條、第259條第2款規定，請求被告給付270 萬元及自104 年4 月17日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回；
另備位之訴主張依民法第349條、第353條、第226條規定，或依民法第354條、第359條，或依民法第227條、第226條規定請求被告給付1,847,956 元及自104 年4 月17日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，亦無理由，應併予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 8 月 20 日
民事第二庭 法 官 廖國勝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 20 日
書記官 洪明煥
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