臺灣雲林地方法院民事-ULDV,108,訴,359,20190927,1

臺灣雲林地方法院民事判決 108年度訴字第359號
原 告 周順隆
被 告 王珊珊


上列當事人間請求房屋所有權移轉登記等事件，本院於民國108年9月25日言詞辯論終結，判決如下:

主 文

被告於受領原告給付新臺幣4,988,000 元後，應將坐落雲林縣○○鎮○○○段○00000 地號、面積88.53 平方公尺土地、權利範圍全部，及其上虎尾鎮和平厝段第955 建號、面積149.53平方公尺建物、權利範圍全部之所有權移轉登記予原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之98、餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、兩造於民國107 年12月28日就被告所有坐落雲林縣○○鎮○○○段○00000 地號、面積88.53 平方公尺土地、權利範圍全部，及其上虎尾鎮和平厝段第955 建號、面積149.53平方公尺建物、權利範圍全部（下稱系爭房地），簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書、系爭買賣契約），約定總價款為新臺幣（下同）500 萬元，付款方式為107 年12月28日付定金12,000元，餘4,988,000 元自該契約成立起3 個月付清，稅費負擔約定為土地增值稅由原告負擔，但以自用住宅稅率負擔。

㈡、詎料，被告於108 年2 月11日以虎尾圓環郵局存證號碼000024號存證信函向原告表示解除系爭買賣契約，原告以line回答不同意解除，並於108 年3 月21日以line告知被告繼續履行契約，然被告迄今仍然置之不理。

按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。

本件被告無合法之原因，單方主張解除契約，自難謂已生解約之效力，原告基於買賣關係，爰訴請被告辦理系爭房地之所有權移轉登記。

㈢、並聲明：⒈被告於受領原告給付4,988,000 元「同時」，應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。

⒉訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

㈠、系爭契約書內容手寫文字部分將總價款由470 萬元塗改為500 萬元，另契約內容之付款方式明顯違反不動產買賣之慣例，即簽約、備證、用印、完稅各支付百分之30之價金，竟約定違反契約精神無支付上述任何價金，僅以3 個月付清價款，可視為違反公平交易原則。

再者買賣契約未有第三公正方見證、簽名，也無履約保證確保被告之權益，明顯違背不動產買賣應有之誠信及善良風俗，故系爭買賣契約無效，被告並無履約之義務。

㈡、從交易習慣，原告有先給付價金之義務，且從line對話紀錄中得知，原告有先給付20萬元之義務，而非同時履行，而原告迄今尚未給付20萬元給被告，故請求駁回原告之訴。

㈢、雙方有約定付款期限，應該是簽約之後3 個月內為之，被告於108 年9 月25日依民法第254條規定，催告原告應於7 日內給付尾款，如7 日內未給付款項，被告將解除買賣契約。

㈣、並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。

三、本院之判斷：

㈠、原告主張之事實，已據其提出與所述相符之系爭房地之土地及建物登記第二類謄本、虎尾圓環郵局存證號碼000024號存證信函、line通訊軟體對話截圖、系爭買賣契約書等影本為證（本院卷第17頁至第31頁），並為被告所不爭執，則原告之主張為可採信。

㈡、按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限；

法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效；

法律行為，不依法定方式者，無效。

但法律另有規定者，不在此限；

無行為能力人之意思表示，無效；

雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同；

限制行為能力人未得法定代理人之允許，所為之單獨行為，無效；

表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。

但其情形為相對人所明知者，不在此限；

表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。

但不得以其無效對抗善意第三人；

以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；

法律行為經撤銷者，視為自始無效；

依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。

二、加重他方當事人之責任者。

三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。

四、其他於他方當事人有重大不利益者。

民法第71條至第73條、75條、第78條、第86條、第87條第1項、第114條第1項、第246條第1項本文、第247之1條分別定有明文。

本件被告雖抗辯稱系爭買賣契約書內容手寫文字部分將總價款由470 萬元塗改為500 萬元，另契約內容之付款方式明顯違反不動產買賣之慣例，即簽約、備證、用印、完稅各支付百分之30之價金，竟約定違反契約精神無支付上述任何價金，僅以3 個月付清價款，可視為違反公平交易原則。

再者買賣契約未有第三公正方見證、簽名，也無履約保證確保被告之權益云云，然被告亦表示系爭買賣契約書所載總價款處由470 萬元塗改為500 萬後，其有於其上蓋指印，且簽約現場亦有名為柯春來之證人1 人在場作證等語（本院卷第65頁）。

又本院認為即便被告抗辯之事實均為真實，然該等事由均與上開法律行為無效之規定無關，此外系爭買賣契約亦無其他無效之原因，則被告抗辯稱系爭買賣契約無效即無可採。

又被告持上開抗辯之無效原因以虎尾圓環郵局存證號碼000024號存證信函向原告表示解除買賣契約亦屬無據。

㈢、被告雖又抗辯稱從交易習慣，原告有先給付價金之義務，且從line對話紀錄中得知，原告有先給付20萬元之義務，而非同時履行，而原告迄今尚未給付20萬元給被告，故原告之訴並無理由云云。

查系爭買賣契約第四條、第五條雖有約定：「買賣價款支付方式及日期：簽訂買賣契約日起3 個月付清尾款新臺幣肆佰玖拾捌萬捌仟元正，增值稅由買方支付，但以自用型稅率負擔。

本件買賣標的物點交期限：尾款付清後即日點交賣方不得異議。」

（本院卷第31頁），可認為原告有先為給付買賣價金之義務，然被告於系爭買賣契約約定付款期限屆至前之108 年2 月11日已先以虎尾圓環郵局存證號碼000024號向原告表示系爭買賣契約無效，又以line通訊軟體向原告表示：「周大哥，誰請誰吃飯都不重要…我請你也OK，我在招待，妳來店裡喝酒也OK，重點是我房子不要賣了，我還你押金12000 元，你就會解除買默契約無效ㄇ…這才是重點」（本院卷第21頁至第27頁），顯見被告於原告給付買賣價金期限屆至前既已毀約不賣，且原告亦於108 年3 月21日以line通訊軟體向被告表示：「王井美小姐：我們兩造於107 年12月28日訂立不動產買賣契約書，土地虎尾鎮平和厝段413-9 土地全部及建物955 全部以新臺幣500 萬元成交，您已收定金12000 元正，尾款4988000 元：三個月付清，請定於108 年3 月27日下午二點前再付20萬元正，請您備前項所有權狀至黃弘儒代書處：虎尾鎮中華路50之3 號領取，否則依法處理。」

（本院卷第29頁），顯見原告有意依約履行且先再給付20萬元予被告以促使被告履約之意思，則原告主張係被告不出面接受付款等情，應屬信實，則本件係被告違約，而非原告違反系爭買賣契約中給付價金之約定而未為給付。

㈣、退步言之，即便認為原告未於簽訂買賣契約日起3 個月付清尾款，然被告之前亦未定相當期限催告原告給付價金，並以原告未於催告期限內給付價金為由為解除系爭買賣契約之意思表示，則系爭買賣契約仍有效，故原告主張其於給付買賣價金「後」被告應將系爭房地之所有權移轉登記予其，為有所據。

四、綜上，原告依照買賣及契約法律關係，請求被告於受領給付4,988,000 元「後」，應將系爭房地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

至於原告聲明被告應於受領買賣價金「同時」將系爭房地之所有權移轉登記予原告，因原告有先為給付之義務，而屬無理由，應予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
民事第二庭 法 官 楊昱辰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
書記官 郭雅妮