臺灣雲林地方法院民事-ULDV,108,重訴,39,20190912,1

臺灣雲林地方法院民事判決 108年度重訴字第39號
原 告 王焌錡
被 告 財政部國有財產署

法定代理人 曾國基
訴訟代理人 張能軒
複 代理人 黃映臻
被 告 王焌榮
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年8 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○地號、面積一六三點四一平方公尺土地及同段七二六地號、面積三六八點四一平方公尺土地及同段七二七地號、面積五點七一平方公尺土地，以如雲林縣虎尾地政事務所民國一○八年六月五日（複丈日期）土地複丈成果圖所示方法分割，即編號Ａ部分面積二六八點七六平方公尺土地，分歸原告及被告王焌榮共同取得，並按原告應有部分二六八七六分之二二七九一、被告王焌榮應有部分二六八七六分之四○八五之比例保持共有；

編號Ｂ部分面積二六八點七七平方公尺土地，分歸被告財政部國有財產署（中華民國所有）取得。

原告應補償被告財政部國有財產署新臺幣肆拾肆萬肆仟肆佰參拾參元，被告王焌榮應補償被告財政部國有財產署新臺幣柒萬玖仟陸佰伍拾玖元。

訴訟費用由兩造依附表所示之比例負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：坐落雲林縣○○鎮○○段000 地號、面積163.41平方公尺土地（下稱723 地號土地）為兩造所共有，同段726 地號、面積368.41平方公尺土地（下稱726 地號土地）及同段727 地號、面積5.71平方公尺土地（下稱727 地號土地，上開三筆土地以下簡稱系爭三筆土地）均為原告與被告財政部國有財產署所有，共有人之應有部分如附表所示。

系爭三筆土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情形，惟因無法協議分割，為便利土地之利用，為此依據民法第823條、第824條之規定，請求法院裁判分割，並主張依雲林縣虎尾地政事務所民國108 年6 月5 日（複丈日期）土地複丈成果圖（下稱附圖）所示方法分割，即編號A 部分面積268.76平方公尺土地，分歸原告與被告王焌榮共同取得，編號B 部分面積268.77平方公尺土地，分歸被告財政部國有財產署（中華民國所有）取得。

另系爭三筆土地上有他人所有之地上物，鑑價結果認為原告應補償被告財政部國有財產署新臺幣（下同）444,433 元，原告認為有高估之情形。

二、被告方面：㈠被告財政部國有財產署：同意依附圖所示方法分割。

城鄉不動產估價師聯合事務所（下稱城鄉不動產估價師）鑑價找尋之案例都是單面臨路，而本件原告及被告王焌榮所分配之位置是雙面臨路，故鑑價結果認為原告與被告王焌榮所分得之編號A 部分土地每平方公尺價格為58,200元，應屬過低。

㈡被告王焌榮：同意依附圖所示方法分割。

系爭三筆土地上有他人所有之地上物，鑑價結果認為被告王焌榮應補償被告財政部國有財產署79,659元，認有高估之情形。

三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者不在此限；

共有物之分割，依共有人協議之方法行之；

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人；

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款前段、第6項前段分別定有明文。

經查，723 地號土地為兩造所共有，726 、727 地號土地均為原告與被告財政部國有財產署所共有，共有人之應有部分如附表所示，有系爭三筆土地登記第一類謄本在卷可證（見調字卷第19-23 頁）。

又系爭三筆土地相臨，且部分共有人相同，有地籍圖謄本（見調字卷第29頁）及上開土地登記謄本在卷可按。

兩造雖均同意將系爭三筆土地合併分割（見調字卷第50頁，訴字卷第38頁），且均同意依附圖所示方法分割，惟因被告財政部國有財產署之複訴訟代理人無特別代理權，無法代理被告財政部國有財產署以協議分割之方式成立和解，是原告訴請將系爭三筆土地合併裁判分割，核屬有據，應予准許。

㈡次按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用、符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。

查723 地號土地東側臨公安路，道路寬約10公尺，系爭三筆土地西北方臨公安路75巷，道路寬約20公尺，系爭三筆土地上有三棟建物，均非兩造所有等情，業經本院會同兩造及雲林縣虎尾地政事務所測量員履勘現場屬實，有勘驗筆錄、內政部國土測繪中心圖資服務雲之網路照片及現場照片在卷可明（見調字卷第49-59 頁）。

本院審酌原告與被告王焌榮、財政部國有財產署均明白表示系爭三筆土地同意合併依附圖所示方法分割（見訴字卷第38頁）。

又系爭三筆土地均屬虎尾都市計畫區住宅區之土地（見調字卷第85頁），依附圖所示方法分割，則原告與被告王焌榮分得之編號A 部分土地及被告財政部國有財產署分得之編號B 部分土地均臨道路，地形方整，出入均不成問題，且日後均得供建築房屋使用。

是本院審酌共有人之意願、共有物之性質、使用現狀、經濟效用及共有人之全體利益，認為以附圖所示方法分割，尚屬公平妥適，爰判決分割如主文第一項所示。

㈢復按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價值，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價值不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院95年度台上字第948 號判決意旨參照）。

查系爭三筆土地如依附圖所示方法分割，則原告與被告王焌榮分得之編號A 部分土地東側臨公安路，西北方臨公安路75巷，雙面臨路，而被告財政部國有財產署分得之編號B 部分土地僅東側單面臨公安路，編號A 、B 二筆土地之價值顯有不相當，而有應相互補償之必要。

經兩造合意囑託城鄉不動產估價師鑑價，鑑定結果認為原告應補償被告財政部國有財產署444,433 元，被告王焌榮應補償被告財政部國有財產署79,659元，有城鄉不動產估價師108 年7 月24日（108 ）城鄉字第1081701 號函檢送之鑑估報告書可憑（見訴字卷第21頁，鑑估報告書置於卷外）。

原告及被告王焌榮雖稱系爭三筆土地上均有他人所有之地上物，本件訴訟終結後仍無法使用系爭三筆土地，城鄉不動產估價師之鑑價過高等語。

被告財政部國有財產署雖亦稱城鄉不動產估價師所找尋之案例均係單面臨路，但本件原告及被告王焌榮所分得之土地係雙面臨路，認鑑定之價格過低等語。

本院審酌城鄉不動產估價師之鑑價係由估價人員親赴系爭三筆土地勘察，實際查訪交易資訊，並依都市計畫及地籍等相關資料查證記錄，然後依影響系爭三筆土地價格之土地個別因素、區域因素、不動產市場概況分析，採用比較法及土地開發分析法分別評估其正常價格，再以加權平均方式，決定基準土地最適當正常價格，據以計算出共有人應相互補償之金額。

而由鑑估報告書所載，可知城鄉不動產估價師係以附圖所示編號B 部分土地作為基準土地，編號B 部分土地係單面臨10公尺寬之公安路，故城鄉不動產估價師所找尋之比較標的亦係單面臨路寬約10公尺或15公尺之土地與系爭三筆土地作比較，並比較出各項因素之差異百分比率，最後推定土地比較價格為每平方公尺55,400元。

再以土地開發分析法評估土地開發分析基準地價格為每平方公尺53,200元，再考量以二方法之資料信賴度、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，決定基準地價即編號B 部分土地價格為每平方公尺54,300元，之後再考量附圖所示編號A 部分土地雙面臨路之情形，計算出編號A 部分土地之價格為每平方公尺58,200元。

依此，可見城鄉不動產估價師已有考量系爭三筆土地上有他人所有之地上物，及編號B 部分土地係單面臨路，而編號A 部分土地係雙面臨路等因素，是其鑑價結果應屬公正客觀可採，故有關系爭三筆土地之補償金部分判決如主文第二項所示。

四、又分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平，故本院審酌兩造之利害關係，命本件訴訟費用由兩造按原應有部分即如附表所示之比例負擔。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1 。

中 華 民 國 108 年 9 月 12 日
民事第一庭 法 官 蔡碧蓉

以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 12 日
書記官 林惠鳳
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│附表：雲林縣○○鎮○○段000○000○000地號土地共有人持分比例及訴訟費用負擔之比例                     │
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│編│共有人姓名    │723 地號土地之應│726 地號土地之應有│727 地號土地之應有│訴訟費用負擔之比例    │
│號│              │有部分          │部分              │部分              │                      │
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│１│中華民國（管理│2分之1          │2分之1            │2分之1            │53753分之26877        │
│  │者：財政部國有│                │                  │                  │                      │
│  │財產署）      │                │                  │                  │                      │
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│２│王焌錡        │4分之1          │2分之1            │2分之1            │53753分之22791        │
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│３│王焌榮        │4分之1          │                  │                  │53753分之4085         │
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