臺灣雲林地方法院民事-ULDV,112,訴,546,20240424,1

臺灣雲林地方法院民事判決
112年度訴字第546號
原 告 翁昌億
訴訟代理人 林重仁律師
被 告 翁若婷
訴訟代理人 翁曉萱
翁佳瑀
被 告 陳鶯媛
黃妙齡

翁蔓嘉


上二人共同
訴訟代理人 高鐿真
被 告 翁景浩

兼
訴訟代理人 翁俊銘

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年4月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有坐落雲林縣○○鄉○○○段0000地號、面積764平方公尺土地應予變價分割，所得價金按附表一所示之應有部分之比例分配。

二、兩造共有坐落雲林縣○○鄉○○○段0000地號、面積1,305平方公尺土地，依雲林縣斗六地政事務所民國112年11月21日土地複丈成果圖甲案所示方法分割，即：㈠編號A部分面積979平方公尺土地，分歸被告黃妙齡、翁俊銘、翁蔓嘉、翁景浩共同取得，並按被告黃妙齡、翁俊銘、翁蔓嘉、翁景浩應有部分各4分之1之比例保持共有。

㈡編號B部分面積326平方公尺土地，分歸原告及被告翁若婷、陳鶯媛共同取得，並按原告應有部分5分之3、被告翁若婷應有部分5分之1、被告陳鶯媛應有部分5分之1之比例保持共有。

三、原告及被告翁若婷、陳鶯媛應補償被告黃妙齡、翁俊銘、翁蔓嘉、翁景浩如附表二所示之金額。

四、訴訟費用由兩造依附表一訴訟費用負擔比例欄之比例負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠坐落雲林縣○○鄉○○○段0000地號、面積764平方公尺之特定農業區甲種建築土地（下稱5211地號土地），同段5213地號、面積1,305平方公尺之特定農業區甲種建築土地(下稱5213地號土地)為兩造共有，共有人之應有部分如附表一所示，兩造間就上開土地未定有不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割等情事，惟因無法協議分割，故請求法院裁判分割，茲考量5211地號土地現為空地並有樹木、放置雜物，爰請求5211地號土地為變價分割，按共有人應有部分比例分配價金。

㈡又考量5213地號土地上有連棟共用壁之門牌號碼雲林縣○○鄉0○0○0○0號未保存登記房屋（下稱8之1號房屋、8之2號房屋），其中8之1號房屋為原告與原告之母親即被告陳鶯媛共有，應有部分各2分之1，且現由原告及被告翁若婷、陳鶯媛（下稱被告翁若婷等2人）居住使用中，8之2號房屋則為被告黃妙齡、翁俊銘、翁蔓嘉、翁景浩(下稱被告黃妙齡等4人)所有，因此請求將5213地號土地為原物分割，並主張依附圖即雲林縣斗六地政事務所（下稱斗六地政）民國112年11月21日土地複丈成果圖甲案（下稱甲案）所示方法分割，由原告、被告翁若婷等2人分得編號B部分土地，並按原告5分之3、被告翁若婷5分之1、被告陳鶯媛5分之1之比例繼續保持共有。

另就各共有人於分割後土地價值產生差異，主張依附表二即石亦隆不動產估價師事務所(下稱不動產估價師)估價報告書之補償標準相互找補。

二、被告則以：㈠被告翁若婷等2人：同意5211地號土地採變價分割，5213地號土地依附圖甲案分割，並同意分割後與原告繼續保持共有。

㈡被告黃妙齡等4人：同意5211地號土地採變價分割，主張5213地號土地依附圖即斗六地政112年11月21日土地複丈成果圖乙案（下稱乙案）所示方法分割，且主張不需就附圖乙案之分配價值落差為鑑價，理由如下：⒈8之2號房屋為被告黃妙齡等4人所有，被告翁俊銘仍有繳納房屋電費，且祖先牌位猶供奉在屋內，後代子孫會回去祭祀，也會回去該房屋居住，並非全然棄置不用，被告黃妙齡等4人就8之2號房屋之情感與利用性並不低於原告，原告空言主張被告黃妙齡等4人之後會將8之2號房屋拆除，惟其臆測之詞。

被告黃妙齡年事已高，將來可能會回去8之2號房屋養老，被告黃妙齡等4人主張應將8之2號房屋坐落之基地分歸給其等，主張5213地號土地依乙案所示方法分割，其等分割後願繼續保持共有。

⒉原物分割狀況除了公平原則，平等原則也應該納入，甲案將編號A部分土地分給被告黃妙齡等4人，但此處已遭鄰居堆置雜物、種植作物，後續將衍生無權占有、清除費用問題要解決，況且若採附圖甲案，被告黃妙齡等4人分得之編號A部分土地後半部幾乎等同袋地，原告可分得前段位置卻無需處理與鄰居間無權占用糾紛問題，被告黃妙齡等4人將來還可能遭鄰地即同段5212-1、5212地號土地之地主請求袋地通行，反觀原告不須面對此等困擾及負擔，甲案對被告黃妙齡等4人顯非公平。

⒊乙案前段4分之3劃分被告黃妙齡等4人，4分之1劃分原告、被告翁若婷等2人，後方4分之3劃分被告黃妙齡等4人，4分之1劃分原告、被告翁若婷等2人，雙方皆需負起土地遭人占用、私設巷道無法指定建築線、後方兩筆土地袋地通行權等問題，且分割後各共有人之持分面積未增減，縱算有分配位置之價值性落差，但差異不大，因此無再送估價師進行鑑價之必要。

三、本院之判斷： ㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者不在此限。

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款前段分別定有明文。

經查，原告主張5211、5213地號土地為兩造所共有，共有人之應有部分如附表一所示等情，有前開土地登記第一類謄本在卷可證（見調字卷第69-75頁、本院卷第137-143頁），堪信屬實。

又共有人間並無不分割之約定，5211、5213地號土地依其使用目的亦無不能分割之情形，惟無法協議分割等情，亦為兩造所不爭執，則原告以兩造不能協議分割，訴請裁判分割5211、5213地號土地，即屬有據。

㈡又按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用、共有土地之使用現況，並顧及分割後全體之通路及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，不受任何共有人主張之拘束（最高法院70年度台上字第3468號、93年度台上字第1797號民事裁判可資參照）。

又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）。

經查：⒈5211地號土地目前為空地，有種植樹木，上有車棚、堆置雜物，東臨私設道路，路寬約6公尺；

5213地號土地南臨溪美路，路寬約9.6公尺（含兩側水溝），東臨之同段5210-26地號土地(下稱5210-26地號土地)為私設道路，路寬約6公尺。

5213地號土地南側有連棟共同壁之8之1號、8之2號房屋，均為2層樓加強磚造樓房，其中8-1號房屋係原告及被告陳鶯媛所共有，8-2號房屋為被告黃妙齡等4人所共有等情，經本院會同兩造及斗六地政測量人員至現場勘驗明確，有本院勘驗筆錄、國土測繪圖資服務雲網路地籍圖及空照圖、GOOGLE地圖資料、現場照片、斗六地政112年7月11日斗地四字第1120004847號函檢送之現況圖在卷可參（見調字卷第155-172、179-181頁），是5211、5213地號土地之臨路交通及占有使用狀況，堪以認定。

⒉5211地號土地應予變價分割：5211地號土地之土地面積為764平方公尺，若採原物分割，被告翁若婷等2人分得之土地面積各僅約38平方公尺(計算式：764平方公尺×1/20=38.2，小數點以下四捨五入)，難以為通常之利用，被告黃妙齡等4人均表明無意願價購其他共有人之應有部分，亦未提出原物分割之方案，且兩造均同意採變價分割方式，故認5211地號土地不宜以原物分割，或將原物單獨分配為其中部分共有人所有，而對未取得共有物之共有人以價金補償之方式分割。

又採變價分割方法，一則提高其交換價值，二則有意願之共有人亦可出價購買，再由共有人按其應有部分比例分配價金，對共有人均為有利。

是以5211地號土地應予變價分割，所得價金由兩造按附表一所示之應有部分比例分配為適當，因此判決5211地號土地應分割如主文第1項所示。

⒊本院審酌5213地號土地之實際使用現況、經濟價值、兩造之意願、出入交通狀況、分割後之土地使用情形及土地利用價值，認5213地號土地應以甲案所示方法分割，較為妥適，其理由如下： ⑴5213地號土地倘採甲案分割，原告與被告陳鶯媛所有之8之1號房屋及被告黃妙齡等4人所有之8之2號房屋均得保留，各共有人分得位置與使用現況相符，分割後編號A、B部分土地之形狀尚屬方整，日後亦得建築房屋使用，對外均有道路可供通行，出入無礙，便於土地經濟利用。

倘採乙案分割，編號B部分土地未臨溪美路，現東側通行之私設通路5210-26地號土地非本件共有人所有，且非屬可指定建築線之範疇，有5210-26地號土地登記第一類謄本、雲林縣莿桐鄉公所112年10月25日莿鄉工字第1120012170號函附卷可參（見調字卷第103-115頁、本院卷第39頁）。

故若採乙案分割，因該方案就原告、被告翁若婷等2人分得之編號B部分土地無對外通路，將使編號B部分土地成為袋地致不能為通常使用，在分割後土地價值勢必因此減損，對原告、被告翁若婷等2人甚為不利，並可能衍生日後通行權訴訟之爭執，將致增法律關係複雜性。

乙案既有前述不利於土地經濟效用之情形，被告黃妙齡等4人主張5213地號土地應依乙案分割，有違土地分割經濟效益，自難採憑。

反觀甲案分割後並無共有人分得之土地成為袋地而無法對外聯繫之情形，較有利於土地經濟價值之維護，為屬較適當可採之分割方法。

⑵被告黃妙齡等4人主張甲案編號A部分土地遭鄰居無權堆置雜物、種植作物，後續將衍生無權占有、清除費用問題等語，固據其等提出現場照片為憑（見本院卷第97-99頁），惟查，依前開現場照片所示，土地上有晾曬之衣物、雜物及菜圃，倘該部分土地確係遭他人無權占用，被告黃妙齡等4人自得向該無權占用人請求淨空土地及相關之清除費用，且上開衣物、雜物非定著物，移動拆除並非困難，菜圃亦得刨除，均非難以清理或清理所需時間及費用甚鉅之情形，是依甲案所示分割方法，尚不致造成被告黃妙齡等4人顯然不利益之情形。

⑶綜上，本院審酌甲案符合使用現況，且各宗土地形狀大致方整，均能與道路通聯，使用、進出並無問題，並斟酌當事人之意見、共有物之性質、經濟效用、分割後之土地利用、全體共有人之利益等一切情狀，認5213地號土地依甲案所示方法分割，較為妥適，因此判決5213地號土地應分割如主文第2項所示。

㈢又按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年度台上字第2117號判決意旨參照）。

經查，5213地號土地採甲案分割，兩造因分割後分配位置不同，造成價值之落差，其等間自有就分得土地價差予以相互補償之必要。

本件經送不動產估價師鑑價，鑑定結果認為：原告及被告翁若婷、陳鶯媛應補償被告黃妙齡等4人如附表二所示之金額，有不動產估價師113年1月25日隆雲訴字第1121207號函檢送之估價報告書在卷可憑（見本院卷一第107頁、估價報告書置於卷外)。

本院審酌不動產估價師之鑑價是由估價人員親赴5213地號土地勘察，考量5213地號土地坐落位置在雲林縣莿桐鄉溪美地區，鄰近台1丁線，所在區域屬農村住宅型態地區等情，並由不動產估價師實際查訪交易資訊，依影響5213地號土地價格之土地一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素分析，並採用比較法及土地開發分析法進行評估，據以計算出共有人間應相互補償之金額，其鑑定方法客觀公正，且就影響價格因素之擇定及加權調整幅度亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，其鑑價結果應屬可採。

至於被告黃妙齡等4人另以：甲案編號A部分土地後方幾乎等同袋地，將來可能遭鄰地之地主請求袋地通行，原告不須面對此等困擾及負擔，對被告黃妙齡等4人顯非公平等語，然編號A部分土地南臨溪美路，非無道路可供出入，且估價報告書已考量5213地號土地分割後各筆土地之個別條件及編號A部分土地東側面臨非屬可指定建築線之私設道路，並據此將其土地利用及發展潛力向下調整-7%等節(見估價報告第48、49頁)，則估價報告書已考量分割後編號A部分土地之價值減損情形，而調整兩造之找補金額，並無不公平情形，故有關5213地號土地之補償金部分判決如主文第3項所示。

四、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平，故本院審酌兩造之利害關係，命本件訴訟費用由兩造按原應有部分即附表一「訴訟費用負擔比例欄」所示之比例負擔。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書。

中 華 民 國 113 年 4 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 蔡碧蓉

法 官 冷明珍

法 官 林珈文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 24 日
書記官 陳宛榆

附表一：
編號 共有人 5213地號土地應有部分 5211地號土地應有部分 訴訟費用負擔比例 1 翁若婷 20分之1 20分之1 20分之1 2 翁昌億 20分之3 20分之3 20分之3 3 陳鶯媛 20分之1 20分之1 20分之1 4 黃妙齡 16分之3 16分之3 16分之3 5 翁俊銘 16分之3 16分之3 16分之3 6 翁蔓嘉 16分之3 16分之3 16分之3 7 翁景浩 16分之3 16分之3 16分之3
附表二：
編號 應補償人及補償金額 應受補償人及受補償金額(新臺幣) 黃妙齡 翁俊銘 翁蔓嘉 翁景浩 合計 1 翁若婷 9,078元 9,116元 9,116元 9,116元 應提出補償 36,426元 2 翁昌憶 27,376元 27,487元 27,487元 27,487元 應提出補償 109,837元 3 陳鶯媛 9,078元 9,116元 9,116元 9,116元 應提出補償 36,426元 合計 受補償 45,532元 受補償 45,719元 受補償 45,719元 受補償 45,719元 找補總額 182,689元