臺灣雲林地方法院民事-ULDV,97,訴,414,20081121,1

臺灣雲林地方法院民事判決 97年度訴字第414號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落雲林縣莿桐鄉○○段三七八─一五０地號土地上之雲林縣莿桐鄉○○段一０八一建號建物（門牌：雲林縣莿桐鄉○○路義昌巷一三號）遷讓交還原告，並應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國九十七年七月一日起，至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元之相當於租金之損害金。

訴訟費用新臺幣壹萬零壹佰叁拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

原告起訴請求被告應將坐落前莿桐鄉○○路義昌巷13號房屋全部遷讓交付原告，並自民國97年4 月29日起交屋日止，按月給付賠償金新台幣（下同）20,000元，嗣於本院97年10月30日審理時，原告請求被告應將坐落雲林縣莿桐鄉○○段378 ─150 地號土地上之雲林縣莿桐鄉○○段1081建號建物（門牌：雲林縣莿桐鄉○○路義昌巷13號）（下稱系爭房地）遷讓交還原告，並應給付原告40,000元，及自97年7 月1 日起，至交還前開房屋之日止，按月給付原告20,000元之相當於租金之損害金，原告上開訴之減縮既屬減縮聲明，參諸首開規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：兩造於97年4 月9 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），依系爭契約書第19條約定，原告自取得產權後同意將系爭房地出租與被告，租金每月20,000元，如被告未依約給付租金逾2 個月，即視同租約到期，被告應即時遷出，而原告自97年4 月29日取得系爭房地所有權後，被告迄仍未給付租金已逾2 個月，則依上開約定，租約即視同到期，被告應立即遷出，詎被告屢經原告催請遷出，均置之不理，迄仍占有系爭房地。

又系爭租約已於97年6 月29日終止，被告已無占用系爭房地之正當權源，顯無法律上之原因受有利益，致原告受有相當於租金之損害，爰依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房地，並依租賃契約、民法不當得利之規定，請求被告給付租金及相當於租金之損害金。

並聲明：除依職權宣告假執行外，餘如主文所示。

三、被告則以：依系爭契約書第19條約定：「原告取得產權後同意將系爭房地出租與被告，兩造約定租金每月20,000元、押金40,000元租期自取得產權后2 年並辦理房屋租賃公證，被告未依約給付租金逾2 個月，視同租約到期，被告應即時遷出。」

等文，實指兩造合意之租賃關係是從原告取得產權日即97年4 月29日後2 年即99年4 月29日開始，並辦理租賃公證事宜，原告所言要與事實不符，被告自得拒絕遷出系爭房地等語。

並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於97年4 月18日以買賣為登記原因向雲林縣斗六地政事務所申請辦理所有權移轉登記，雲林縣斗六地政事務所並於97年4月29日辦理登記為原告所有完畢。

㈡兩造有於97年4月9日簽訂系爭契約書。

㈢被告迄仍占有系爭房地，且未給付任何租金與原告。

五、本件兩造所爭執之處應在於：系爭租約起始日為何？原告請求被告遷讓系爭房地，並給付租金及相當於租金之損害是否有理由？茲論述如下：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

再按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年度上字第2855號判例可資參照。

原告主張系爭租約起始日應自其取得系爭房地所有權登記之日起算等語，惟為被告所否認，則揆之上開判例意旨可知，原告自應就上開有利於己之事實先負舉證責任。

經查：⒈原告主張系爭租約起始日應自其取得系爭房地所有權登記之日起算等語，業據其提出不動產買賣契約書為證，復經證人廖錦葉、周利敏分別到庭具結稱：「伊為土地代書，系爭土地、房屋買賣、租賃是伊所接洽，仲介公司於97年4 月9 日通知伊至公司訂定不動產買賣契約書等相關事宜，在場者有兩造、營業員黃利敏、經理高洲斌、羅素美。

伊至仲介公司時，兩造已經談妥，並委託伊訂定不動產買賣契約書及租賃相關事宜。

本件買賣價款為700 萬元，其中350 萬元是還給國泰、慶豐銀行，另外350 萬元是還給廖曾艷青，再補償第三順位抵押權人孫慶裕5 萬元，該5 萬元已給付給孫慶裕之配偶羅素美，此有收據可證。

兩造還有談及因被告與家屬仍居住在系爭土地、房屋，被告請求過戶完後仍繼續租賃在系爭土地、房屋，租金每月20,000元，如2 個月未給付租金即視同租約到期，被告應立即遷出，租期為2 年。

伊有確認兩造約定才寫在不動產買賣契約書上，兩造看過後，就在契約書上簽名。

所謂『甲方（按為原告）取得產權後同意出租予乙方（按為被告）雙方約定租金每月20000 押金40000 租期自取得產權後二年並辦理房屋租賃公證』，其中所載『租期』自取得產權後二年是指租期2 年的意思。

該租期自取得產權後二年因在租期後漏寫『，』號，並不是被告所稱租期是從取得產權2 年後才開始。」

「伊係永慶不動產營業員，本件係伊處理的，因買賣價金達到被告委託銷售之價格，才通知兩造於97年4 月9 日至公司簽約，在場者有公司特約代書廖錦葉、兩造、被告太太、原告朋友、羅素美、經理高洲斌，羅素美是搭被告車前來。

當天兩造約定買賣價款700 萬元，該買賣價款用來代償被告欠款銀行、羅素美的先生、廖曾艷青，細項部分是代書處理，所以伊不太知悉。

另兩造有約定自產權登記日後，被告向原告租賃系爭土地、房屋，每月20,000元，如2 個月未給付租金即視同租約到期，被告應立即遷出，但租期為何伊已忘記。

而『甲方取得產權後同意出租予乙方雙方約定租金每月20000 押金40000 租期自取得產權後二年並辦理房屋租賃公證』，其中所載租期自取得產權後二年係何意義，伊只記得當初因被告表示其家人居住在系爭房地，希能給予一些時間搬遷，才向原告租賃房屋，至於租期多久伊已忘記。

嗣後有通知被告辦理租賃公證，但被告未出現，並請求搬遷費60萬元，然原告不同意。」

等語綦詳，核與系爭契約書第13、19條約定：「本買賣標的物甲乙雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交．．」「甲方取得產權後同意出租予乙方雙方約定租金每月20000 押金40000 租期自取得產權後二年並辦理房屋租賃公證期滿經甲方同意乙方有優先承購權．．」等文相互符合，自堪信證人廖錦葉、周利敏上開證詞為真實。

足認兩造原依系爭契約書第13條約定，被告應於原告取得系爭房地所有權移轉登記之日起，即將系爭房地點交與原告，惟因被告要約原告自該時日起，即將系爭房地出租與被告，租賃期間為2 年，經原告承諾後，被告於該時起即承租系爭房地，而無庸點交與原告，租期為2 年，期滿後，被告經原告同意即有優先承租權，然於租賃期間，苟被告未依約給付租金逾2 個月，即視同租約到期，被告應即刻遷出等情節為真實。

是堪認原告主張系爭租約起始日應自其取得系爭房地所有權登記之日起算乙節，業已提出相當之證明。

⒉被告雖辯稱系爭租約起始日應自原告取得系爭房地所有權登記之日2 年後起算等語，然為原告所否認，且與上開系爭契約書第13、19條約定相悖，更與證人廖錦葉、周利敏上開證詞相互杆格，是被告此部分所辯，要與事實不符，自不足採信。

此外，被告迄今仍無法舉反證證明上開辯稱之情節為真實，則揆之首開判例要旨可知，尚難認被告業已盡反證證明之責，則原告主張系爭租約起始日應自其取得系爭房地所有權登記之日起算乙節，自足採認。

㈡復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。

又承租人於租賃契約終止後仍繼續無權占有該租賃物，其占有該租賃物即受有相當於租金額之利益，則出租人即受有相當租金之損害，承租人自應返還不當得利予出租人。

查系爭租約起始日應自其取得系爭房地所有權登記之日起算乙節，業如前述，而被告並不否認自租約起始日起，迄今仍未給付租金與原告之情，則依上開系爭契約書第19條約定，兩造租賃期間即自97年6 月29日屆至而終止。

又被告既於租賃契約終止後仍繼續占有系爭房地而不返還，原告即受有相當於租金額之利益，則原告依首開規定請求被告遷讓交還系爭房地，及依系爭契約書第19條約定請求被告給付2 個月租金共計4 萬元，與依不當得利規定請求被告返還自97年7 月1 日起，至交還系爭房地之日止，按月給付原告2 萬元之相當於租金之損害金，自屬有據。

六、從而，原告依民法第455條規定、系爭契約書第19條約定、不當得利之法律關係請求被告應將系爭房地遷讓交還，並應給付原告4 萬元，及自97年7 月1 日起，至交還系爭房地之日止，按月2 萬元計算之相當於租金之損害金，為有理由，應予准許。

七、本判決係本於民事訴訟法第427條第2項訴訟所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及聲請調查之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 97 年 11 月 21 日
民事第二庭 法 官 陳秋如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需附繕本）
中 華 民 國 97 年 11 月 21 日
書記官 楊麗雪