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臺灣雲林地方法院民事判決 106年度訴字第129號
原 告 湯家銘
被 告 陳金龍
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年5 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○地號、權利範圍八六四○○分之三四五二之土地及同段一九五建號、權利範圍全部之建物（門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○路○○○○號房屋）交還原告。
被告應自民國一○五年九月十日起至返還前項土地及建物之日止，按月給付原告新臺幣參仟伍佰貳拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟陸佰參拾貳元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。
本件原告起訴時請求被告應將雲林縣○○鎮○○段000 地號土地及建物（即雲林縣○○鎮○○里○○路00○0 號）之租賃契約無效，並將該房屋交還原告。
被告應自民國105 年5 月12日起至交還房屋止，每月應給付原告新臺幣（下同）15,000元，嗣於106 年3 月28日行言詞辯論時，將聲明變更為：被告應將原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段000 地號、權利範圍86400 分之3452之土地（下稱681 地號土地）及同段195 建號、權利範圍全部之建物（即門牌號碼為雲林縣○○鎮○○里○○路00○0 號房屋，下稱195 建號建物，上開土地及建物合稱系爭房地）交還原告；
被告應自105 年5 月12日起至交還系爭房地之日止，每月應給付原告15,000元。
經核，原告所為訴之變更，只是將原有之聲明稍作修正，不影響被告之防禦及本件訴訟之終結，且與原訴均係基於相同之原因事實，與前該規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠、被告於102 年9 月30日向訴外人即原告前妻林玥楹承租系爭房地，嗣系爭房地由原告於105 年5 月12日拍賣取得所有權，因被告與林玥楹於102 年9 月30日所簽訂之房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約）係虛偽訂立，原告已對被告提起刑事告訴。
另系爭租賃契約之期限為10年，被告既未依規定提出合法公證之證明，系爭租賃契約應屬無效，依民法第425條第2項之規定，被告不得以其與林玥楹所簽訂之系爭租賃契約對抗原告，自應將系爭房地交還原告。
又系爭租賃契約既屬無效，被告係無權占用系爭房地，該屋目前每月租金為15,000元至20,000元不等，被告無權占用系爭房地，顯有不當得利致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告自105 年5 月12日起至交還系爭房地之日止，按月給付原告15,000元，並聲明：被告應將系爭房地交還原告，並應自105 年5 月12日起至交還系爭房地之日止，按月給付原告15,000元。
㈡、對被告抗辯所為之陳述：⒈被告欲主張民法第425條買賣不破租賃之規定，因其租約期限逾5 年以上，必須將系爭租賃契約辦理公證，否則不得援用之。
故不論系爭租賃契約是否為真正，因租期已逾5 年，且未經公證，應不得適用上開買賣不破租賃之規定。
⒉原出租人林玥楹已於105 年9 月29日死亡，其繼承人均已拋棄繼承，系爭租賃契約已無出租人，亦無繼續存在之法效性，除非被告再與原告重新訂立租賃契約，始符合法律之規定。
原告曾多次向被告表示已取得系爭房地之所有權，倘若被告要繼續承租系爭房地，必須重新簽訂租賃契約，並應辦理公證，但均為被告嚴詞拒絕。
⒊由系爭租賃契約書後附之「房租收/付款明細欄」所示，102 年度至104 年度，每年均收租金36,000元，連續3 年手寫之筆跡、文筆粗細都相同，甚至連林玥楹的圓型印章都呈同一傾斜角度，且無付款之時間及付款方式之記載，原告對此已質疑其有不實之情形。
再加上原告曾於105 年1 月8 日至被告住處問被告如何繳納租金，被告自稱「阿分期啊！深頭下來，我作一次拿半年給她」，所述與「房租收/ 付款明細欄」之記載不符，且與被告於答辯狀中陳述其已將10年之租金一次給付林玥楹之記載不相同，足認系爭租賃契約書係虛偽不實。
二、被告則辯以：㈠、被告向林玥楹承租系爭房地，雙方訂有租賃契約，且被告已將10年的租金一次給付林玥楹，另法院拍賣系爭房地時有至現場勘驗，被告完全配合法院，並開門讓相關人員進入該屋勘查，並遞交系爭租賃契約書給法院，法院始裁定系爭房地不點交，可見被告係合法使用系爭房地。
㈡、林玥楹雖已死亡，且其子孫亦均拋棄繼承，但被告既已給付10年之租金，而系爭房地仍然存在，即應以系爭租賃契約所載租期屆至時間即112 年9 月30日為被告交還系爭房地之依據，始為合法公平。
㈢、原告胡亂的對被告提起刑事及民事訴訟，已傷害被告家庭，應予以補償。
又原告不顧屋況及經濟能力勉強承接系爭房地，為其自己之錯誤，與被告承租系爭房地無涉。
倘若鈞院判定被告應搬離系爭房地，原告即應給付被告所支付之租金及押金，且被告遭原告亂訴之無妄之災、搬遷費及提早遷移至其他處所之租金，應由原告負責支付，始為公平、合理。
㈣、民法第425條第2項規定（答辯狀誤載為第1項）於本件不適用，因該條所規定之承租人係指未支付租金之債務人，而本件被告已將10年的租金全部給付予出租人，故不得引用該條之規定，否則對被告不公平。
㈤、公證需雙方共同至法院辦理，無法單方完成公證手續，被告曾向林玥楹提出公證之建議，但因其住在臺北，且須經常至醫院洗腎化療，加上還須到其他地方工作，所以才沒辦理公證，因此當林玥楹提出要先支付所有租金時，被告馬上答應，因為怕漲房租會增加被告的經濟負擔。
㈥、原告不擇手段侵犯被告之隱私權，在未告知被告之情形下進行錄音，但如何證明該錄音為真正，因為錄音可剪接、拼湊，與本件無關。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實及本件之爭點：㈠、兩造不爭執之事實：⒈系爭房地原為林玥楹所有，於105 年10月4 日以拍賣為原因，移轉登記為原告所有。
⒉林玥楹於102 年9 月30日將系爭房地出租予被告，租賃期間至112 年9 月30日止，租金為每月3,000 元，該租賃契約未經公證。
⒊系爭房地目前由被告占有使用中。
⒋原告係於105 年9 月10日收到本院所寄發之不動產權利移轉證書。
㈡、本件之爭點：⒈被告占有使用系爭房地是否有正當權源？被告是否得以其與林玥楹所簽訂之系爭租賃契約對抗原告？⒉原告每月得請求被告給付相當於租金之不當得利金額為何？
四、得心證之理由：㈠、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。
查原告於本院104 年度司執字第28587 號清償債務之強制執行程序中承受系爭房地，本院於105 年9 月8 日寄發不動產權利移轉證書予原告，原告於105 年9 月10日收受該不動產權利移轉證書等情，業經本院依職權調取上開執行卷查明屬明，有本院不動產權利移轉證書與送達證書在卷可按（見本院卷第159-163 頁），則本件原告係於105 年9 月10日取得系爭房地之所有權，已堪認定。
㈡、次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決意旨同此見解）。
查原告主張其為系爭房地所有權人之事實，業據原告提出系爭房地登記第一類謄本為證（見本院卷第81-101、145-151 頁），應屬真實可信，被告抗辯其非無權占有，依上開說明，被告應就其有合法占有系爭房地之事實負舉證責任。
經查：⒈被告陳稱其與系爭房地原所有權人林玥楹間有租賃關係存在乙節，固有系爭租賃契約書在卷足憑（見本院卷第17-27 頁），惟由上開租賃契約書所示，系爭租賃契約之期間自102 年9 月30日起至112 年9 月30日止，租賃期限為10年又1 日，依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
」準此，縱被告所稱其與林玥楹間有租賃關係存在之事實為真，惟因被告與林玥楹所簽訂之系爭租賃契約之期限超過5 年，且該租賃契約未經公證，為被告所不爭執，被告即不得以系爭租賃契約仍繼續存在為由，而主張其為有權占有。
此外，被告復未能舉證證明有其他占有使用系爭房地之正當權源，則原告主張被告無權占用系爭房地乙節，應堪採信。
⒉至於被告陳稱其已給付林玥楹10年租金部分，乃其與林玥楹間之債權債務關係，與原告無涉，尚難據此即認被告有繼續使用系爭房地之權利。
㈢、再按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。
查原告於105 年9 月10日取得系爭房地之所有權，被告無權占用系爭房地等情，已如前述，則原告本於所有權人之地位，請求被告應將系爭房地交還原告，核屬有據，應予准許。
而原告既係依法請求被告交還系爭房地，被告自無權請求原告應賠償其已支出之租金、押金、搬遷費及搬至其他處所之租金等費用，附此敘明。
㈣、末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；
不當得利之受領人其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；
民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。
而無權占用他人之土地者，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。
本件被告無權占用系爭土地，其所受之利益為占有使用之價值，依其性質不能返還，故應償還其價額，即相當於租金之利益。
從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付原告自取得系爭房地之日即105 年9 月10日起至被告交還系爭房地之日止之不當得利，亦屬有據。
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；
約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之；
土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條及土地法施行法第25條分別定有明文。
又土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。
市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束（最高法院43年臺上字第392 號及54年臺上字第1528號判例可資參照）。
本件查無被告租用系爭房地係供營業使用，故計算被告應給付原告相當於租金之不當得利時，自應受土地法第97條第1項規定之限制，不得超過土地及其建物申報總價額年息百分之十。
又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定租金之適當標準，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。
查系爭房地鄰近78快速道路，在雲林縣虎尾鎮靠近土庫鎮之邊界，該處非商業區，為一村落型之社區，附近有一所小學、超市，商業活動不頻繁等情，業經本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可明（見本院卷第105-107 、111-112 頁）。
本院審酌系爭房地坐落之位置、周邊繁榮程度及被告利用系爭房地之經濟價值及所受利益等項，認為原告主張相當於租金之利益，應依系爭房地之總價額即681 地號土地申報地價及195 建號建物課稅現值按年息百分之六計算，較為適當。
又681 地號土地面積為3,064.4 平方公尺，106 年度之申報地價為每平方公尺1,120 元，原告就該土地之應有部分權利為86400 分之3452；
195 建號建物106 年度之課稅現值為568,100 元，有681 地號土地登記第一類謄本及雲林縣稅務局106 年房屋稅繳款書在卷可稽（見本院卷第81-97 、189頁），經計算後，被告每月應給付原告相當於租金之不當得利金額為3,526 元【計算式：〈（3,064.4 平方公尺×86400 分之3452×1,120 元/ 平方公尺〉＋568,100 元〉×年息6%÷12個月＝3,526.13，元以下四捨五入】。
從而，原告請求被告自105 年9 月10日起至交還系爭房地之日止，每月應給付原告相當於租金之不當得利3,526 元部分，應屬有理由。
原告超過上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告應將系爭房地交還原告，及依據民法第179條之規定，請求被告應自105 年9 月10日起至交還系爭房地之日止，每月應給付原告3,526 元部分為有理由，應予准許。
原告超過上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本件爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分，雖有部分請求被駁回，惟因原告此部分請求原本就不須繳納裁判費，爰命本件訴訟費用全部由被告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
民事第三庭 法 官 蔡碧蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
書記官 林惠鳳
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