臺灣雲林地方法院民事-ULDV,112,訴,707,20240307,1

臺灣雲林地方法院民事判決
112年度訴字第707號
原 告 賴振同
訴訟代理人 劉烱意律師
被 告 吳憲宗
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年2月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○地號土地上未辦保存登記建物，即如雲林縣西螺地政事務所民國一一０年六月八日複丈成果圖所示甲部分、面積一一五一點六七平方公尺之磚造石棉瓦頂工廠，遷讓返還予原告。

被告應自民國一一二年八月二十一日起至遷讓及返還前項聲明建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。

本判決第一項於原告以新臺幣肆拾壹萬捌仟元供擔保後，得為假執行。

本判決第二項於本判決第二項於各期給付屆至時，由原告以新臺幣伍仟元供擔保後，得為假執行。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：原告經由鈞院民事執行處之拍賣程序而取得訴外人林忠誠所有坐落雲林縣○○鄉○○段000○0地號土地及其上未辦理第一次保存登記之建物（即如雲林縣西螺地政事務所民國110年6月8日土地複丈成果圖所示編號甲、面積1,151.67平公尺磚造石棉瓦頂工廠，下稱系爭建物，與土地合稱系爭不動產），被告雖曾向林忠誠租用系爭不動產，但系爭不動產既已由原告拍賣取得，且原告取得系爭建物之權利移轉證書後於112年8月29日發存證信函予被告，通知其將每月租金新臺幣（下同）15,000元繳交予原告，否則將解除租約，被告收受後置之不理。

原告又於112年11月2日發存證信函通知被告繳納租金，否則將終止租約，被告仍置之不理，原告又於112年11月14日發存證信函予被告終止租約，並要求被告於112年12月1日以前搬遷，惟被告仍置之不理，該租約既已終止，被告自屬無權占用系爭不動產。

而被告承租系爭不動產之租金每月原為2萬元，因原告占有面積減少，租金每月減少5,000元，即每月租金為15,000元，為此爰依原租賃契約、侵權行為、不當得利等法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭建物遷讓返還予原告；

被告應自112年8月21日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告15,000元；

願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告與林忠誠承租時不知道系爭不動產會被拍賣，當初是約定以林忠誠積欠被告之借款，作為每月租金之扣抵，現借款亦未完全抵充租金，其並無未給付租金之情事。

被告同意搬走，但原告要補償其損失等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。

經查，被告與林忠誠於105年12月20日就系爭不動產簽訂租賃契約，租期自105年12月20日起至120年12月20日止，而原告經由本院民事執行事件，陸續投標買受系爭不動產，於112年8月21日取得系爭建物所有權乙節，為兩造所不爭執，並有本院110年度訴字第189號民事判決、不動產權利移轉證書、租賃契約書、土地登記謄本等件在卷可稽（見本院卷第13頁至19頁、第35至42頁、第53頁），足見被告與系爭不動產之前所有人林忠誠締結租賃契約在先，原告取得系爭不動產之所有權在後，揆諸前揭法條，該租賃契約對原告仍繼續存在，而由原告繼受為該租賃契約之出租人，原告本於出租人地位，自有向承租人即被告收取租金之權利。

㈡、按民法第425條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約而言。

若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金，則均屬別一契約。

此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金（77年度臺上字第1567號判決意旨參照）。

被告固辯稱其以林忠誠積欠其之借款，作為每月租金之扣抵，現借款亦未完全抵充租金，其並無未給付系爭不動產租金之情事，如認不能抵充系爭不動產之租金，被告對林忠誠之債權即無法受償而受有損害云云。

查，本件原告陸續取得系爭不動產所有權，因而繼受系爭不動產之租約，得向承租人即被告收取租金等節，業經本院認定如前，縱被告與林忠誠間確實存在消費借貸關係，雙方並約定以借款抵償租金等情係屬實，然該借貸關係與該租賃契約係屬二個不同之契約，該借貸關係及以借款抵償租金之約定，乃存在被告及林忠誠之間而與原告無涉，且其對林忠誠之債權是否有無法受償而受有損害，乃被告得否另訴請求之問題，是被告不得以其對林忠誠之債權，按月扣抵應支付予原告之租金，其前揭所辯，尚乏所據。

㈢、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439條第1項、第440條第1項、第2項分別定有明文。

次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

又所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。

經查，原告至遲於112年8月21日已取得系爭不動產之所有權，而被告陸續積欠租金已逾2月，經原告多次催告後，仍拒不清償，嗣原告於112年11月14日以存證信函向被告表明終止租約，並請求被告於112年12月1日前遷出房屋等情，業據原告提出存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件為證(見本院卷第21至34頁)，且為被告所不爭執，應認已生合法終止兩造間就系爭不動產租賃關係之效力。

可知，兩造間就系爭不動產之租賃關係既已合法終止，則原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

㈣、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度臺上字第461號判決參照）。

經查，原告於112年11月14日以存證信函終止租約，並請求被告於112年12月1日前遷出系爭建物，已如前述。

兩造間就系爭不動產之租約既已合法終止，則被告自112年12月1日起，已無占有使用系爭建物之正當權源，仍拒不返還系爭建物，自屬無法律上原因而獲得占有、使用系爭建物之利益，致原告受有損害，原告自得向被告請求相當於租金之不當得利。

本院審酌被告與林忠誠就被告承租系爭不動產乃約定每月租金2萬元，有該房屋租賃契約在卷可稽（見本院卷第35至42頁），又原告以被告曾向其表示使用系爭不動產範圍減少，租金每月減少5,000元等語，有原告本件起訴狀在卷可參（見本院卷第9頁），且被告就原告以每月15,000元計算租金及相當於租金不當得利乙節並未爭執，認以15,000元計算相當於租金之不當得利，應為妥適。

從而，原告依原租賃契約關係、不當得利請求權，請求被告自112年8月21日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告15,000元，洵屬有據，應予准許。

㈤、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金給付請求權及不當得利請求權，請求被告應將系爭建物遷讓返還予原告；

被告應自112年8月21日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告15,000元，均有理由，應予准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 3 月 7 日
民事第二庭 法 官 吳福森
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 7 日
書記官 賴思穎